Актуальные проблемы землепользования при строительстве объектов недвижимости в РФ

 

Земельный кодекс внес существенные изменения в правомочия землевладельцев, запретив любые, кроме передачи по наследству, действия по распоряжению земельным  участком. До сих пор землевладельцы могли сдавать участок в аренду или безвозмездное срочное пользование: соответствующая норма имеется  и в ст. 267 ГК.

 

Согласно ФЗ о введении в действие ЗК (п. 3 ст. 3) предоставление в собственность граждан земельных  участков, ранее предоставленных  им в пожизненное наследуемое  владение, в установленных земельным  законодательством случаях сроком не ограничивается. Случаи, о которых  идет речь в этом ФЗ, - это и есть условия, установленные комментируемой статьей: однократное получение  в собственность земельного участка, предоставленного в пожизненное  наследуемое владение до вступления ЗК в силу.

 

Аренда земельных участков осуществляется только на основе договора. Общие положения о договоре аренды определяются гражданским законодательством, особенности сдачи в аренду земельных  участков установлены законодательством  земельным.

 

Согласно ст. 606 ГК по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование  или во временное пользование. В  отношении земли пользование  ею без владения неосуществимо, поэтому  арендатор владеет и пользуется полученным в аренду земельным участком. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования земельного участка  в соответствии с договором, считаются  его собственностью (это может  быть, например, выращенная сельскохозяйственная продукция, доходы от организации на арендованном участке платной автостоянки  и т.д.). Арендатор имеет также  отдельные права по распоряжению арендованным земельным участком –  может сдать его, например, в субаренду, о чем будет сказано ниже.

 

Что касается сторон договора аренды, то гражданским законодательством  не установлены какие-либо требования к арендатору: им может быть любое  физическое или юридическое лицо. Однако статья 22 ЗК в п. 1 выделяет иностранных  граждан и лиц без гражданства, устанавливая, что они могут иметь  земельные участки на праве аренды за исключением случаев, предусмотренных  ЗК. Тем не менее о таких случаях  в ЗК не упоминается.

 

Арендодателями согласно п. 2 статьи 22 могут быть только собственники земельных участков – в отличие  от действовавшего ранее порядка, когда  арендодателями могли быть также  землевладельцы и землепользователи. Эта норма соответствует ст. 608 ГК, по которой право сдачи имущества  в аренду принадлежит его собственнику. Эта же статья ГК предусматривает, что  арендодателями могут быть также  лица, уполномоченные законом или  собственником сдавать имущество  в аренду.

 

Земельный участок как  объект договора аренды должен иметь  описанные и удостоверенные в  установленном порядке границы. Поэтому правомерно Федеральный  арбитражный суд Московского  округа постановил, что поскольку  к договору аренды приложен план земельного участка без описания его границ и без их удостоверения, то это  не позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, и выделить этот участок из состава  иных земель, а потому договор аренды следует считать незаключенным  в связи с отсутствием в  нем существенного условия об объекте, подлежащем передаче в аренду.

 

Не могут быть объектом договора аренды только земельные участки, изъятые из оборота (они перечислены  в п. 4 ст. 27 ЗК), но федеральными законами могут устанавливаться исключения из этого правила.

 

Законом могут быть установлены  максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды земли  или для аренды отдельных видов  земельных участков. Так, если в договоре аренды земельной доли срок аренды не определен, он считается заключенным  на этот установленный законом срок и по истечении его прекращается (если ни одна из сторон ранее не отказалась от договора).

 

Основная обязанность  арендодателя по договору аренды земельного участка – предоставить арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора и целевому назначению земли, в установленный  договором срок. Если этого сделано  не было, например арендатор не может  начать использование участка, предназначенного для выращивания сельскохозяйственной продукции, потому что он занят принадлежащими арендодателю сараями, которые предполагалось снести, или завален стройматериалами, то арендатор вправе потребовать  либо передачи участка в надлежащем состоянии и возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (ст. 611 ГК).

 

Исключительно в аренду всем физическим и юридическим лицам, кроме государственных и муниципальных  учреждений, федеральных казенных предприятий, органов государственной власти и органов местного самоуправления предоставляются земельные участки  с предварительным согласованием  места размещения объекта (п. 3 ст. 30 ЗК).

 

В соответствии со ст. 65 ЗК за земли, переданные в аренду, взимается  арендная плата. Размер арендной платы  считается существенным условием договора аренды.

 

Безвозмездное срочное пользование  земельными участками отличается от аренды земельных участков тем, что  осуществляется всегда бесплатно, а  от постоянного (бессрочного) пользования  землей – временным характером отношений (прежде он так и назывался –  «временное пользование»).

 

При безвозмездном срочном  пользовании земельные участки  предоставляются на срок, установленный  законом (для участков из земель, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности), договором (для участков из земель, находящихся в частной  собственности) или на период трудовых отношений (служебные наделы). Земельный  кодекс выделяет, таким образом, три  возможных вида безвозмездного срочного пользования в зависимости от того, кому принадлежат предоставляемые  в пользование земли: государству (муниципальным образованиям), организациям отраслей, работники которых имеют  право на служебные земельные  наделы, или иным юридическим лицам  и гражданам.

 

Из земель, находящихся  в государственной и муниципальной  собственности, земельные участки  в безвозмездное срочное пользование  предоставляются только государственным  и муниципальным учреждениям, федеральным  казенным предприятиям, а также органам  государственной власти и органам  местного самоуправления. Иные юридические  лица и граждане могут получить такие  участки в аренду. Этот вид безвозмездного срочного пользования возникает  на основании акта органа исполнительной власти или органа местного самоуправления.

 

Безвозмездное срочное пользование  граждан и юридических лиц  земельными участками, принадлежащими другим гражданам или юридическим  лицам, осуществляется на основе договора. При этом в соответствии с п. 2 ст. 690 ГК коммерческая организация  не вправе передавать имущество (в том  числе земельный участок) в безвозмездное  пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или  контроля.

 

Порядок заключения и исполнения договора безвозмездного пользования  регулируется ст. 689 - 701 ГК, по отношению  к нему применяются также некоторые  правила о договоре аренды, во многом сходном с договором безвозмездного срочного пользования земельным  участком.

 

По договору безвозмездного срочного пользования земельным  участком одна сторона обязуется  передать другой стороне земельный  участок в пользование бесплатно  на определенный срок (или без указания конкретного срока), а другая сторона  обязуется использовать земельный  участок в соответствии с его  целевым назначением и условиями  договора и вернуть его собственнику в надлежащем состоянии. Как любые  сделки с землей, такой договор  подлежит государственной регистрации. Если он заключен без указания срока, каждая сторона вправе во всякое время  отказаться от договора, известив об этом другую сторону за 1 месяц (если договором  не предусмотрен иной срок извещения). Землепользователь же вправе во всякое время отказаться и от договора, заключенного с указанием срока (если этим договором не предусмотрено  иное), также предупредив собственника за один месяц.

 

Договор безвозмездного пользования  земельным участком прекращается в  случае смерти гражданина-землепользователя  или ликвидации юридического лица-землепользователя, если иное не предусмотрено договором. В случае же смерти собственника земельного участка или реорганизации юридического лица-собственника, предоставившего  земельный участок, их права и  обязанности по рассматриваемому договору переходят к наследнику (правопреемнику), также к новому собственнику переходят  права и обязанности по договору безвозмездного пользования в случае отчуждения земельного участка.

 

2.2 Порядок ведения строительной  деятельности на проблемных объектах  землепользования

 

Законодательством уточняется порядок предоставления земельных  участков для строительства, при  этом устанавливается весьма существенное разграничение предоставления земельных  участков – с обязательным согласованием  места размещения объекта и без  такового. Также выдвигается условие, что предоставление земельного участка  в собственность под строительство  без предварительного согласования может производиться только с  обязательным заключением договора, предметом которого является земельный  участок, на торгах. По сути, это означает, что торги фактически заменяют в  данном случае собой процедуру согласования. Предварительное согласование требуется  при предоставлении земельных участков под застройку либо в аренду или  в постоянное (бессрочное) пользование.

 

При предоставлении земельных  участков для строительства надлежит обращаться также и к иным нормативным  актам, регулирующим предоставление земельных  участков для строительства либо права на застройку земельного участка.

 

Так, ряд условий предоставления земельных участков для строительства, прежде всего связанных с установлением  границ участков и территорий и их использованием, определены Градостроительным  кодексом Российской Федерации от 29 декабря 2004 г.

 

Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» установлен порядок разработки проектов организации и застройки  территории садоводческого, огороднического  или дачного некоммерческого  объединения (ст. 32). Эта деятельность осуществляется в соответствии с  установленными земельным и градостроительным  законодательством правилами землепользования и застройки, системой государственных  градостроительных нормативов и  правил.

 

Садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение  как юридическое лицо вправе приступить к обустройству выделенного ему  земельного участка (строительству  подъездных дорог, ограждений, осуществлению  мелиоративных и иных работ) после  установления его границ в натуре, выдачи документов, удостоверяющих право  такого объединения на земельный  участок. Члены садоводческого, огороднического  или дачного некоммерческого  объединения вправе приступить к  использованию садовых, огородных  или дачных земельных участков после  выноса в натуру проекта организации  и застройки территории такого объединения  и утверждения общим собранием  его членов (собранием уполномоченных) распределения садовых, огородных  или дачных земельных участков между  членами такого объединения.

 

Огородническое некоммерческое объединение, уставом которого не предусмотрено  закрепление земельных участков за гражданами на праве собственности, вправе приступить к использованию  и застройке выделенного земельного участка без составления проекта  организации и застройки территории такого объединения.

 

Предоставление земельного участка для строительства с  предварительным согласованием  места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

 

1) выбор земельного участка  и принятие в порядке, установленном  ст. 31 ЗК РФ, решения о предварительном  согласовании места размещения  объекта;

 

2) проведение работ по  формированию земельного участка;

 

3) государственный кадастровый  учет земельного участка в  соответствии с правилами, предусмотренными  ст. 70 ЗК РФ;

 

4) принятие решения о  предоставлении земельного участка  для строительства в соответствии  с правилами, установленными ст. 32 ЗК РФ.

 

Пунктом 11 ст. 30 ЗК РФ установлен исчерпывающий (закрытый) перечень случаев, когда предварительное согласование предоставления земельного участка  не производится. А именно: предоставление земельных участков для строительства  с предварительным согласованием  мест размещения объектов осуществляется в аренду, а лицам, указанным в  п. 1 ст. 20 ЗК РФ (федеральным казенным предприятиям, учреждениям, органам  государственной власти или местного самоуправления), в постоянное (бессрочное) пользование. Перечень этот обоснован, во-первых, особыми нуждами сельского  и лесного хозяйства, во-вторых, нуждами  граждан (индивидуальное жилищное строительство, ведение личного подсобного хозяйства), в-третьих, в том случае, если строительство  на данном земельном участке предполагается вести согласно планам застройки  поселения.

 

Предоставление земельного участка для строительства без  предварительного согласования места  размещения объекта осуществляется в порядке, предусмотренном ЗК РФ, и состоит из следующих этапов:

 

1) проведение работ по  формированию земельного участка:

 

подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;

 

определение разрешенного использования  земельного участка;

 

определение технических  условий подключения объектов к  сетям инженерно-технического обеспечения;

 

принятие решения о  проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

 

публикация сообщения  о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);