Актуальные проблемы землепользования при строительстве объектов недвижимости в РФ

 

2) государственный кадастровый  учет земельного участка в  соответствии с правилами, предусмотренными  ст. 70 ЗК РФ.

 

Особенности предоставления земельных участков для целей, связанных  с жилищным строительством,  установлены  ст. 30.1, 30.2, 38.1 и 38.2 ЗК РФ.

 

Эти статьи введены Федеральным  законом от 29 декабря 2004 г. №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» и  имеют целью установить особенности  предоставления земельных участков для жилищного строительства. Изменения  в Земельный кодекс и иные нормативные  правовые акты, регулирующие жилищные отношения, отношения по поводу недвижимости, направлены на реализацию задач по формированию рынка доступного жилья  в Российской Федерации.

 

Одной из особенностей, заложенных законодателем для предоставления земельных участков для жилищного  строительства, является то, что при  предоставлении земельных участков не только в собственность, но и в  аренду в целях такого строительства  не используется общая процедура  предварительного согласования места  размещения объекта, установленная  ст. 30 ЗК РФ. С точки зрения действия норм данной статьи это означает, что  при предоставлении земельных участков для строительства должны проводиться  торги.

 

Ряд особенностей проведения торгов по продаже или заключения договора аренды земельных участков для целей жилищного строительства  или для освоения земельного участка  для таких целей установлен ст. 38.1 и 38.2 ЗК РФ. Данные особенности касаются прежде всего особых условий использования  таких участков, обязательных для  исполнения победителем торгов.

 

В этом смысле следует обратить внимание на п. 11 ст. 30 ЗК РФ, в котором  перечислены случаи предоставления земельных участков без предварительного согласования: предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском  или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией  о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного  производства или лесного хозяйства  либо гражданину для индивидуального  жилищного строительства, ведения  личного подсобного хозяйства. Следует  заметить, что из данной нормы не вытекает прямой вывод о том, что  для предоставления участков в этих случаях должны проводиться торги. Так, согласно п. 3 ст. 30.1 предоставление земельного участка в аренду для  индивидуального жилищного строительства  может осуществляться на основании  заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка, в порядке, предусмотренном  данным пунктом.

 

Отличие предоставления земельных  участков в порядке, предусмотренном  п. 3 ст. 30.1, от сходных процедур предоставления земельных участков с предварительным  согласованием мест размещения объектов усматривается в том, что орган  государственной власти или местного самоуправления, обладающий правом распоряжения земельными участками, находящимися в  государственной или муниципальной  собственности, в конкретном случае, принимая решение о предоставлении участка без проведения аукциона, обязан опубликовать сообщение о  приеме заявлений о предоставлении в аренду, т.е. сделать информацию о передаче земельного участка в  аренду доступной неопределенному  кругу лиц, тогда как процедурой предварительного согласования предусматривается  информирование о предоставлении земельных  участков только заинтересованных лиц (п. 4 ст. 31 ЗК РФ). Так, орган местного самоуправления должен информировать  землепользователей, землевладельцев  и арендаторов земельных участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, законные интересы которых могут  быть затронуты в результате возможного изъятия для государственных  и муниципальных нужд находящихся  соответственно в их пользовании  и владении земельных участков в  связи с предоставлением этих земельных участков для строительства.

 

 

Поскольку земельные участки, согласно общей норме ст. 30 ЗК РФ, лицам, предусмотренным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, могут быть предоставлены  на праве постоянного (бессрочного) пользования (а возможность такого предоставления на практике исключена  быть не может), процедура предварительного согласования для предоставления земель таким организациям для строительства, в том числе и жилищного, применяется.

 

Статья 30.2 ЗК РФ содержит нормы, устанавливающие особые права и  обязанности арендатора земельного участка, предоставленные для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

 

При этом из содержания п. 9 ст. 22 ЗК РФ следует, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной  или муниципальной собственности, для целей комплексного освоения арендатор земельного участка имеет  право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому  договору иному лицу, в том числе  права и обязанности, указанные  в п. 5, 6 ст. 22 ЗК РФ, без согласия собственника земельного участка при условии  его уведомления. Изменение условий  договора аренды земельного участка  без согласия его арендатора и  ограничение установленных договором  аренды земельного участка прав его  арендатора не допускаются. Указанным  п. 9 ст. 22 ЗК РФ установлено также, что  досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании  решения суда при существенном нарушении  договора аренды земельного участка  его арендатором. Исходя из содержания комментируемой статьи, можно сделать  вывод о том, что данное условие  также применяется к договорам  аренды земельных участков для комплексного освоения, независимо от срока договора аренды.

 

Согласно указанным в  ст. 38.2 положениям договор аренды земельного участка для комплексного освоения должен содержать следующие условия: максимальные сроки подготовки проекта  планировки территории и проекта  межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в  целях жилищного строительства; максимальные сроки выполнения работ  по обустройству территории посредством  строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании  строительства передаче в государственную  или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальные сроки осуществления  жилищного строительства и иного  строительства в соответствии с  видами разрешенного использования  земельных участков.

 

Пункт 5 ст. 30.2 ЗК РФ предоставляет  лицу, осуществившему комплексное освоение земельного участка, право преимущественного  приобретения земельного участка в  собственность или в аренду. При  этом следует сделать вывод о  том, что этой статьей предусматривается  заключение нового договора аренды для  следующего за завершенным комплексным  освоением использования земельного участка. Если учесть, что согласно п. 1 данной статьи комплексное освоение помимо подготовки документации по планировке территории и выполнения работ по обустройству территории посредством  строительства объектов инженерной инфраструктуры включает в себя также  и осуществление жилищного и  иного строительства, то последующее  использование земельного участка  должно быть связано с эксплуатацией  возведенных объектов недвижимости.

 

В то же время, исходя из общих  положений о содержании договора аренды, которое определяется по соглашению сторон, следует сделать вывод  о том, что заключение одного договора аренды в целях комплексного освоения земельных участков и последующего использования участков не противоречит общим нормам Гражданского и Земельного кодексов о договоре.

 

В соответствии со ст. 30 ЗК РФ решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства  или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для:

 

 

государственной регистрации  права постоянного (бессрочного) пользования  при предоставлении земельного участка  в постоянное (бессрочное) пользование;

 

заключения договора купли-продажи  и государственной регистрации  права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность;

 

заключения договора аренды земельного участка и государственной  регистрации данного договора при  передаче земельного участка в аренду.

 

Решение о предварительном  согласовании места размещения объекта  принимается на основе и в соответствии с требованиями о выборе земельного участка для строительства, установленными ст. 32 ЗК РФ.

 

Установление границ на местности  и осуществление кадастрового учета  производится в соответствии с требованиями ЗК РФ о землеустроительных действиях  и кадастровом учете земельного участка. Также данные действия урегулированы  Федеральными законами от 18 июня 2001 г. №78-ФЗ «О землеустройстве» и от 2 января 2000 г. №28-ФЗ «О государственном земельном  кадастре».

 

После определения границ земельного участка на местности  и на основании землеустроительных и кадастровых документов орган  государственной исполнительной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на основании ст. 29 ЗК РФ предоставлять земельный участок, принимает решение о его предоставлении для строительства.

 

При предоставлении земельного участка, сопровождаемом изъятием (выкупом) участка у другого лица, решение  о предоставлении и решение об изъятии может быть оформлено  одним документом.

 

Возмещение убытков, связанное  с изъятием (выкупом) земельного участка, а также возмещение сельскохозяйственных и лесохозяйственных потерь осуществляется на основании ст. 57, 58 ЗК РФ.

 

Решение об отказе в предоставлении земельного участка для строительства  может быть обжаловано заявителем в  суд.

 

2.3 Анализ судебной практики  по проблемам землепользования  при строительстве объектов недвижимости  в Российской Федерации

 

Законодательство о правилах и порядке землепользования при  строительстве на проблемных земельных  участках является довольно сложным, причем оно регулярно изменяется. В связи  с этим часто встречаются нарушения  действующего законодательства о порядке  предоставления земель под строительство, сформировалась богатая судебная практика.

 

Так, распоряжением главы  города Воронежа от 07.05.2003 №536-р «О предоставлении в целевую аренду имущества (основные средства) парка, расположенного между  домами №4 и №8 по ул. Кирова», обществу СП «ВИПЛАСТ» предоставлено в  целевую аренду с постановкой  на баланс имущество (основные средства) парка, расположенного по названному адресу, для организации досуга жителей  города сроком на 10 лет.

 

Во исполнение указанного распоряжения администрация города Воронежа (далее – администрация) и общество заключили договор  аренды основных средств от 16.05.2003 №4-098-03 сроком до 12.05.2004. Согласно приложению к договору обществу в аренду передано следующее имущество парка: 793,3 кв. метра дорожек из железобетонных плит на песчаном основании, 2306,7 кв. метра  дорожек асфальтовых на щебеночном основании, 1050 кв. метров бортовых камней бетонных, а также зеленые насаждения.

 

В соответствии с постановлением администрации от 27.06.2003 №1392 «О предоставлении закрытому акционерному обществу «СП  ВИПЛАСТ» земельного участка, занимаемого  арендуемым имуществом парка, по ул. Кирова, 6», администрация и общество заключили  договор от 01.07.2003 №2324-03-09/м аренды земельного участка из земель поселений  площадью 9035 кв. метров, расположенного по указанному адресу, сроком до 12.05.2004.

 

Впоследствии между теми же лицами заключены договор аренды основных средств от 24.09.2003 №4-154-03 (со ссылкой на распоряжение от 07.05.2003 №536-р) и дополнительное соглашение от 24.09.2003 №1 к договору аренды основных средств  от 16.05.2003 с изменением пункта 1.1 этого  договора.

 

Администрацией вынесено постановление от 13.08.2003 №1837 о разрешении обществу проектирования и строительства  культурно-развлекательного торгового  комплекса на ранее представленном в аренду земельном участке.

 

Прокурор Воронежской  области обратился в Арбитражный  суд Воронежской области в  интересах муниципального образования  «Город Воронеж» в лице Воронежской  городской Думы с заявлением о  признании недействительным постановления  администрации города Воронежа от 13.08.2003 №1837 «О разрешении закрытому акционерному обществу «СП ВИПЛАСТ» проектирования и строительства культурно-развлекательного и торгового комплекса, включающего  в себя 5–7-зальный кинотеатр, по ул. Кирова, 6».

 

К участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены Главное  управление природных ресурсов и  охраны окружающей среды Министерства природных ресурсов Российской Федерации  по Воронежской области и ЗАО  «СП ВИПЛАСТ». Решением суда первой инстанции от 26.01.2004 в удовлетворении требования отказано. Федеральный арбитражный  суд Центрального округа постановлением от 27.04.2004 решение отменил, дело передал  на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

 

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции решением от 31.08.2004 в удовлетворении требования отказал. Федеральный арбитражный  суд Центрального округа постановлением от 02.12.2004 решение от 31.08.2004 оставил  без изменения.

 

Суды первой и кассационной инстанций, отказывая в иске о  признании недействительным постановления  от 13.08.2003 №1837, исходили из того, что  оно не противоречит закону и не нарушает прав и законных интересов  муниципального образования, поскольку  земельный участок предоставлен обществу на основании договора аренды от 01.07.2003 №2324-03-09/мз, а оспариваемое постановление предусматривает  строительство объекта после  согласования проекта на строительство  и продления срока названного договора аренды.

 

Эти выводы являются неправомерными.