Анализ состояния и использования земель н.п. Южное

 

 

 

 

 

 

Глава 4 КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ Н.П. ЮЖНОЕ

4.1 Анализ территорий города с выделением оценочных участков

На первом этапе работы выполняется комплексный градостроительный  анализ территории населенного пункта в его  черте, который включает: комплексную оценку физических особенностей территории; функционально-типологический анализ; анализ территориальных связей; балансовый анализ; экологический анализ; композиционно-градостроительный анализ.

Результатом комплексного градостроительного анализа территории населенного  пункта явится выделение оценочных  участков. Под оценочным участком понимается территория населенного  пункта, обладающая идентичными оценками с позиций проведённого анализа.

 

Первичное разграничение  территории населенного пункта на оценочные  участки выполняется на топографическом  плане масштаба 1:2000. Выделение оценочных  участков желательно вести на бумажном носителе, который позволяет видеть все населенный пункт как единое целое.

На план наносится городская  черта. В границах городской границы  выделяются оценочные участки в  первом приближении в следующей  последовательности:

а) наносятся границы территориальных (функциональных) зон и категории земель. Территориальные (функциональные) зоны устанавливаются в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, категории земель - в соответствии с Земельным кодексом РФ.

б) в территориальных зонах выделяют территории, использование которых определяется градостроительными регламентами, устанавливающими ограничения на их использование, а именно:

- зоны охраны памятников истории и  культуры, историко-культурных комплексов и объектов, заповедные зоны;

- зоны особо охраняемых природных территорий, в том числе округов санитарной (горно-санитарной) охраны;

- санитарные, защитные и санитарно-защитные зоны;

- водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы;

- зоны санитарной охраны источников водоснабжения;

- зоны залегания полезных ископаемых;

- территории подверженные воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;

- зоны чрезвычайных экологических ситуаций и экологического бедствия;

- зоны с экстремальными природно-климатическими условиями;

- иные зоны, установленные в соответствии с законодательством РФ и законодательством субъектов РФ.

в) деление жилой зоны на оценочные участки в соответствии с типами, этажностью, стилем жилой  застройки (строительное зонирование):

- малоэтажная усадебная жилая застройка традиционного типа,

- малоэтажная жилая застройка современного стиля (коттеджная и блокированная) с приусадебными (приквартирными) участками,

- 2-3-х этажная застройка многоквартирными домами без приусадебных участков,

- многоэтажная застройка многоквартирными домами без приусадебных участков.

Границами оценочных участков принимаются:

- естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа - реки, ручьи, овраги, балки, обрывы или их бровки и подошвы и т.д.),

- крупные инженерные сооружения (железные дороги, магистральные автодороги, магистральные улицы);

- границы производственных зон, промышленных (производственных) узлов, промышленных (производственных) участков, предприятий;

- границы сельскохозяйственных и лесных угодий;

- границы территорий, застроенных  однотипными жилыми домами (улицы, проезды, границы землепользовании на территории квартала, установленные в процессе межевания земель).

Оценочные участки могут  включать в себя территории общего пользования (площади, улицы и проезды, дороги и набережные, скверы и бульвары, водоёмы и др. объекты).

Последним шагом данного  этапа является присвоение порядковых номеров оценочным участкам. Например, начиная с участка, образуемого  центром города, и затем по расходящейся спирали по ходу движения часовой  стрелки.

 Расчет коэффициентов относительной ценности для каждого из выделенных оценочных участков (ценовых зон)

 В каждом из выделенных оценочных участков выявляют наличие рентообразующих факторов. Для этого условия каждого оценочного участка, выделенного на плане населенного пункта, сравниваются с этими факторами и устанавливаются те факторы, что определяют ценность территории именно этого оценочного участка. Чтобы установить, какие из факторов следует учесть при оценке каждого оценочного участка, на основании полученной информации выполняется описание характеристик каждого выделенного оценочного участка, в котором указывается роль участка в планировочной структуре города и воздействие на него каждого из факторов. Такое описание осуществляется в текстовом виде и является основой для присвоения оценочному участку количественного значения каждого из действующих на его территорию факторов.

 Рассчитываются количественные значения следующих групп факторов, формирующих относительную ценность территории:

1) Доступнсть населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения.

2) Обеспеченность централизованным  инженерным оборудованием и благоустройством  территории, транспортная доступность  к местам приложения труда.

3) Уровень развития сферы  культурно-бытового обслуживания  населения в пределах микрорайона,  квартала, или иной планировочной  единицы местного значения.

4) Историческая ценность  застройки, эстетическая и ландшафтная  ценность территории.

5) Состояние окружающей  среды, санитарные и микроклиматические  условия.

6) Инженерно-геологические  условия строительства и степень  подверженности территории разрушительным  природным и антропогенным воздействиям.

7) Рекреационная ценность  территории.

 

Текстовое описание наличия  рентообразующих факторов в выделенных оценочных участках.

Участок №1.Жилая застройка с многоэтажными жилыми и  1-2-х этажными общественными застройками. Обеспечена техническим водопроводом, отоплением, электричеством. Наблюдается загрязнение воздушного массивы, так как рядам санитарно-защитная зона. В связи с наличием федеральной трассы имеется шумовое загрязнение.

Участок №2. Центральная часть города. Именно здесь расположена администрация н.п.Южное. Обеспечена техническим водопроводом, канализацией, отоплением, электричеством. Из общественных зданий имеются: культурно-просветительные, здравоохранения, торговли, дошкольного воспитания и образования. Развита автобусная связь. Наличие федеральной трассы предполагает шумовое загрязнение.

Участок №3. Жилая застройка 1-2-х этажными домами. 2-ая зона влияния  от общегородского и исторического  центров города. Обеспечена бытовыми учреждениями микрорайонного значения, техническим водопроводом, отоплением, канализацией, электричеством. Территория загрязняется котельными. Несмотря на удаленность, автобусная связь со всеми районами города.

Участок №4. Исторический центр  города. Обжитая малоэтажными застройками многоквартирными домами.   Обеспечена техническим водопроводом и электричеством. Полностью благоустроена, обеспечена культбытом, улицы с твердым покрытием и автобусным сообщением. Шумовое загрязнение.

Участок №5. Территория, застроенная  новой жилой 2-5 этажной застройкой, 2-ая зона влияния от общегородского центра. Примыкает к дорогам с  твердым покрытием. Автобусная связь  со всеми районными города, удаленными местами приложения труда.

Участок №6. Территория, застроенная  жилой 2-5 этажной застройкой. Обеспечена техническим водопроводом и электричеством. Примыкает к водоохраной зоне, рассматривается как территория для развития рекреации. Полное благоустройство и культурно-бытовое обслуживание, дороги с твердым покрытием, автобусное сообщение.

Участок №7. Незастроенная  территория со сложным рельефом и  другими природными факторами, затрудняющими  строительство: примыкает к водоохраной зоне, рассматривается как территория для развития рекреации. Примыкает к дорогам с твердым покрытием.

Участок №8. Жилая застройка  с многоквартирными домами. Обеспечена техническим водопроводом ,отоплением и электричеством. Территория загрязняется санклозетами.

Участок №9. Жилая застройка  с многоквартирными домами. Ведется  выборочная реконструкция застройки. Обеспечена водопроводом, отоплением, канализацией, электричеством. Шумовое загрязнение.

Участок №10. Незастроенная  территория, предоставленная для  рекреации. Территория полностью благоустроена  для зоны отдыха. Загрязнение территории.

4.2 Расчет коэффициентов относительной ценности для выделенных участков

В каждом из выделенных оценочных  участков выявляют наличие рентообразующих  факторов. Для этого условия каждого  оценочного участка, выделенного на плане поселения, сравниваются с  этими факторами и устанавливаются  те факторы, что определяют ценность территории именно этого оценочного участка. В результате наложения  факторов возникнет необходимость  корректировки границ оценочных  участков, которую необходимо установить. Чтобы установить, какие из факторов следует учесть при оценке каждого оценочного участка, на основании полученной информации выполняется описание характеристик каждого выделенного оценочного участка, в котором указывается роль участка в планировочной структуре города и воздействие на него каждого из факторов. Такое описание осуществляется в текстовом виде и является основной для присвоения оценочному участку количественного значения каждого из действующих на его территорию  факторов.(Таблица 8)

Таблица 8

Предварительный расчет коэффициентов  относительной ценности территории по оценочным участкам

Факторы и показатели относительной  ценности территории	Участок №1	Участок №2	Участок №3	Участок №4	Участок №5	Участок №6	Участок №7	Участок №8	Участок №9	Участок №10
1.Доступность населения  к общественному центру города	1.1	1.1	0.55	1.1	1.1	1.1	1.1	1.1	1.1	1.1
2.Обеспеченность централизованным  инженерным оборудованием и благоустройством  территории и застройки	0.56	0.96	0.81	0.96	0.96	0.81	0.56	0.81	0.81	0.31
3.Уровень развития сферы  культурно-бытового обслуживания  населения микрорайонного значения	0.30	0.35	0.05	0.25	0.20	0.05	0	0.05	0	0,05
4.Историческая ценность  застройки, эстетическая и ландшафтная  ценность территории.	0	0.2	0.3	0.2	0.4	0	0	0	0.4	0,9
5.Состояние окружающей  среды, санитарные и микроклиматические  условия (влияние на состояние  окружающей среды антропогенных  факторов)	-0.8	-0.2	-0.2	-0.2	-0.2	-0.2	-0.2	-0.2	-0.6	-0,2
6.Рекреационная ценность  территории.	0.15	0.15	0	0	0	0	0.15	0	0.15	0,4
Итого	2.6	2.8	1.5	2.3	2.5	1.8	1.6	1.8	1.9	2,8
Коэффициент относительной  ценности территории, qi (1+∑)	3.6	3.8	2.5	3.3	3.5	2.8	2.6	2.8	2,9	3,8

 

  q_i=1+∑ k_m,                                              (2)

                   где    q_i- коэффициент относительной ценности территории в границах i оценочного участка;

                   k_m- поправочные коэффициенты групп факторов;

                    m-номер группы факторов от 1 до 7.

                   Полученные величины коэффициентов относительной ценности территории взвешиваются по площадям оценочных участков (таблица 8) таким образом, чтобы средневзвешенный по городу коэффициент относительной ценности территории был равен 1.0.

Таблица 9

Номер оценочного участка	Площадь оценочного участка, га (Pi)		Коэффициент относительной  оценочной ценности территории (qi)	(Pi*qi)	Приведенный коэффициент  относительной ценности территории, Ki
1	18.01		3.6	64.84	1.1
2	18.01		3.8	68.44	1.2
3	15.9		2.5	39.75	0.8
4	18.01		3.3	59.43	1.0
5	18.01		3.5	63.04	1.1
6	18.01		2.8	50.43	0.9
7	8.4		2.6	21.84	0.8
8	18.01		2.8	50.43	0.9
9	18.01		2.9	52.23	0.9
10		21,1	3.8	80.18	1.1

                ∑_Pi=171,15                            ∑_pi*qi=550,61

  

     Взвешивание коэффициентов выполняется по формуле:

K_i=( q_i*∑ P_i)/(∑ P_i*q_i)                                                        (3)   

4.3 Расчет  удельных показателей кадастровой стоимости земель н.п. Южное

Результаты кадастровой  оценки объектов недвижимости н.п. Южное Темрюкского района Краснодарского края.

 

 

 

Расчет величины удельного показателя кадастровой стоимости земель каждого оценочного участка

 

Таблица 10

№№ оценочных участков	Базовый показатель кадастровой  стоимости, руб./кВ.м.		Поправочные коэффициенты		Удельный показатель кадастровой  стоимости земель, руб/кВ.м.
			К1	К2
1	3680,55		1.1	1	4048,61
2	3680,55		1.2	1	4416,66
3	3680,55		0.8	1	2944,44
4	3680,55		1.0	1	3680,55
5	3680,55		1.1	1	4048,61
6	3680,55		0.9	1	3312,50
7	3680,55		0.8	1	2944,44
8	3680,55		0.9	1	3312,50
9	3680,55		0.9	1	3312,50
10		3680,55	1.1	1	4048,61