Аренда земельных участков

 По окончании срока  действия договора найма римский  наниматель со своей стороны  имел право требовать о наймодателя  возмещения затрат на улучшение  земельного участка, если оно  было сделано за счет средств нанимателя, увеличило его ценность (возведенные строения, например), хотя договором этого предусмотрено не было, однако было необходимо или целесообразно с хозяйственной точки зрения.

Римское право допускало  передачу нанимателем земельного участка  в поднаем, если это допускалось соглашением с наймодателем. В этом случае ответственным перед наймодателем оставался наниматель, который от своего имени отвечал за вину всех, кого допускал к нанятой вещи, как за свою вину.

Современное земельное законодательство Российской Федерации также допускает передачу арендатором арендованного земельного участка в субаренду, без согласия арендодателя, но при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором между ними (ч. 6 ст. 22 ЗК РФ).

В отношении отчуждения сданного в наем земельного участка римское и современное российское право осуществляли разное регулирование. Наем земельного участка, равно как и другой недвижимой вещи, в римском праве имел исключительно обязательственно-правовую природу. Эта природа проявлялась, в частности, в том, что наймодатель имел право передать свой земельный участок новому собственнику еще до истечения срока найма, при этом новый собственник земельного участка не был связан договором своего предшественника, если не имелось соответствующее условие в договоре купли-продажи. Однако, несмотря на отчуждение земельного участка, наниматель имел право предъявить иск к наймодателю, если их отношения по найму земельного участка не были окончены.

 Российское законодательство  в статье 617 ГК РФ, напротив, предусматривает сохранение договора аренды в силе при изменении сторон, т.е. переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

 Итак, если римское  право стояло все же на стороне наймодателя, возможно, потому, что имело преимущественно классовый характер, то современное российское право в случае изменения собственника земельного участка защищает прежде всего интересы нанимателя (арендатора). В этом проявляются присущие современному российскому праву вещно-правовые элементы договора аренды (имущественного найма): право следования и вещно-правовая защита арендатора как титульного владельца, которые отсутствовали в римском праве.

 Договор  найма недвижимых вещей по римскому праву прекращался с окончанием срока его действия, однако наниматель считался вновь нанявшим вещь, если продолжал пользоваться ею по истечении срока найма при отсутствии возражений со стороны наймодателя. «…Intellegitur… dominus, cum patitur colonum in fundo esse, ex integro locare - собственник, оставляющий арендатора на участке (по истечении срока аренды), считается сдавшим участок снова».

 Российское  законодательство  осуществляет  регулирование договорных правоотношений аналогичным образом. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.

 Римское  право в некоторых случаях  допускало односторонний отказ от договора, к примеру, если предоставленный земельный участок оказался непригодным к использованию. Договор мог быть прекращен досрочно, если наниматель не вносил арендную плату за два года подряд или каким-либо образом вредил арендованному участку, пользовался им небрежно.

 Современный  российский арендатор, согласно  статье 612 ГК РФ, обнаруживший недостатки арендованного земельного участка, не оговоренные и не обнаруженные заранее при заключении договора, полностью или частично препятствующие использованию этого участка, вправе в том числе потребовать досрочного расторжения договора аренды.

 Досрочное расторжение  договора аренды по требованию  арендодателя на основании статьи 619 ГК РФ, так же как и в  римском праве, возможно в случае  невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока. Что же касается небрежного отношения к земельному участку, то кроме нарушения условий договора по содержанию участка в надлежащем состоянии, за которое тем же договором может быть предусмотрена возможность его расторжения, современное российское законодательство предъявляет для пользователей земельными участками, в том числе арендаторов, отдельные требования по их охране и рациональному использованию не просто как объектов недвижимости, но и как природных объектов и ресурсов. Римское право рассматривало земельный участок исключительно как объект недвижимого имущества.

 Эмфитевзис в римском  частном праве. Такой особый  вид вещного права, как эмфитевзис, существовал изначально в римском праве. В силу этого права земля предоставлялась в бессрочное или долгосрочное пользование для обработки какому-либо лицу, «приобретающему все выгоды с этой недвижимости за годовой взнос собственнику».

 По определению В.В.  Ефимова, эмфитевзис есть «вещное, отчуждаемое и наследственное право владения и пользования чужой землей и плодами ее за арендную плату с обязанностью обрабатывать и не ухудшать имения».

 Что касается России, то на плодородных земельных  участках Бессарабии встречался римский эмфитевзис, признаваемый практикой российского права и закрепленный в законодательстве России начала XX в.

 Такие правоотношения  устанавливались чаще всего на  земельных участках, предоставляемых  под виноградники. Поскольку предоставление  земельных участков под виноградники предполагалось на долгий срок, это позволяло собственнику взимать достаточно высокую плату за землю, занятую эмфитевтом.

 Для того чтобы понять  истоки этого права в России, необходимо обратиться к римскому праву и подробнее изучить особенности римского эмфитевзиса и его сходство с правом аренды земельных участков.

 До образования эмфитевзиса  в Риме существовали отношения  по найму государственных земель. Большое распространение получила  рано развившаяся форма наследственной  аренды agri vectigales, т.е. оброчных земель.

 Таким образом, сложилось  римское вектигальное право (ius in argo vectigali). Содержание этого первоначально  обычая, а затем уже сложившегося института права сводилось к тому, что государство отдавало принадлежащие ему неотчуждаемые земли, которые по разным причинам не обрабатывались государственными организациями, в аренду для обработки земли частными лицами за особую плату, называемую vectigal. Отсюда земли получили название agri vectigales.

 Исторически причинами  возникновения этого права была ограниченная оборотоспособность государственных земель и необходимость заселять и обрабатывать завоеванные территории.

 С течением  времени срок сдачи земли в  аренду стал более продолжительным. Сначала земли стали отдавать на сто лет, а впоследствии и вовсе навечно. Вследствие этого арендатор постепенно стал обладателем наследственного права (так называемой наследственной аренды), которое могло быть отчуждено. Таким образом, рассматриваемое правоотношение постепенно переродилось из обязательственного в вещно-правовое. Здесь можно найти некоторое сходство вектигального права не только с правом аренды, но и с современным правом пожизненного наследуемого владения. К примеру, А.В. Копылов считает вектигальное право и римский эмфитевзис прародителями именно современного права пожизненного наследуемого владения.

 Со временем (к концу  V и началу VI в.) римское вектигальное  право стало переплетаться со сходным с ним правом эмфитевзиса и в конечном итоге (к IV в. н.э.) окончательно потеряло свою самостоятельность и растворилось в праве эмфитевзиса, в законах этот термин уже не встречался.

Право эмфитевзиса имеет  древнее происхождение и уходит своими корнями в Египет и Карфаген.

В Риме под эмфитевтической  наследственной арендой понималась сдача пустопорожних земель скорее для заселения приграничных территорий и обработки неиспользуемых земель в сельскохозяйственных целях, чем для получения доходов. Римляне, получающие эти земли в аренду, обязаны были вносить за это определенную плату. Изначально эмфитевтическая аренда имела характер обязательственного права, а затем, как и вектигальное право, приобрела вещный характер.

Суперфиций в римском частном праве. В общем смысле суперфиций - это все созданное над и под землей, связанное с поверхностью земли. Суперфиций - это наследственное и отчуждаемое право пользования строением, возведенным на чужой земле, в течение длительного срока. Строитель (суперфициарий) обязывался, как и эмфитефт, вносить за пользование землей ежегодную плату, которая включала в себя не только текущие платежи, но и все накопившиеся недоимки, а также все государственные подати и налоги… Главное отличие суперфиция от эмфитевзиса заключалось в том, что суперфиций - это особое вещное право, устанавливаемое на городской земельный участок, эмфитевзис же устанавливался на сельский земельный участок.

 Право суперфиция определялось  в основном договором, однако  могло устанавливаться и путем давности.

 Возведение строения  осуществлялось за счет суперфициария,  однако право собственности на  это строение признавалось за  собственником земли, поскольку  возведенное строение рассматривалось  как принадлежность к главной  вещи, т.е. земле. Право осуществлять пользование строением до окончания срока суперфиция принадлежало все же суперфициарию.

Говоря о древнеримском  праве, уместно провести параллель  с современным земельным правом. Известный римско-правовой принцип гласит: superficies solo cedit, что означает: строение следует судьбе земельного участка. Если быть более точными, то древнеримское правило установления суперфиция звучит следующим образом: «semper superficiem solo cedere - все находящееся на земле, но связанное с ней принадлежит собственнику земли». Принцип российского земельного права, закрепленный в статье 1 ЗК РФ, о единстве судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов корреспондирует с указанным римским принципом.¹ Нужно отметить, что законодатель также основывался на норме статьи 135 ГК РФ о соотношении главной вещи и принадлежности, разрабатывая принципы российского земельного права. Главной вещью применительно к земельному законодательству является земельный участок.

Хотя первые письменные упоминания о земельной аренде, широко применявшейся и игравшей значительную роль как гибкий регулятор поземельных отношений, содержатся еще в кодексе законов царя Хаммурапи в Древнем Вавилоне, однако в целом сущность земельной аренды была сформулирована более ста лет тому назад Г. Дрейхаром: "Под понятием земельная аренда мы понимаем временное, а в ряде случаев и "вечное", то есть с правом наследования или предоставления земли другому лицу для ее соответствующего использования за определенную плату работой (отработкой), продуктами или деньгами.

Арендные отношения  по поводу земли изучались различными направлениями и школами политической экономии.

Однако с  проведением всеобщей коллективизации  и законодательным запрещением  в 30-е гг. аренды земли теоретическое  и практическое изучение проблем  аренды было свернуто.

Чтобы определить специфику осуществления аренды земли в современных условиях, следует обратиться к историческому опыту развития механизма арендных отношений и в России.

Правовое регулирование  аренды земли в дореволюционной  России осуществлялось на основе норм гражданского законодательства. В конце XIX - начале XX века для института аренды земли были характерны тенденции к распространению, вызванные проводимой в Российской империи аграрной реформой, а также развитием промышленности и сельского хозяйства. Отмечается, что исторические условия не позволили договору аренды земли приобрести в России то значение, которое принадлежало ему на Западе, однако отмена крепостного права, рост промышленности, освоение российских окраин с каждым годом расширяли область аренды, что требовало от законодательства новых и более детальных определений. Анализ дореволюционного законодательства затрагивает такие акты, как том X Свода законов Российской Империи, проект Гражданского Уложения, Устав о казенных оборочных статьях, Устав горный, Устав лесной и др.

В дореволюционной  России была широко распространена издольная аренда. Размер арендной платы участка устанавливался в зависимости от расположения рынков сбыта продукции, удобства их расположения, спроса на землю. Так, ежегодные платежи крестьянского поземельного банка состояли из трех частей: роста погасительного налога, который зависел от срока аренды, затрат по управлению и взноса по ссудам. Стоимость десятин колебалась, а арендная плата зависела от возделываемой культуры.

Аренда земли  была длительное время запрещена  в законодательном порядке. В период после 1917 года в России господствующей стала позиция, согласно которой аренда земли противоречила основам нового земельного строя, вследствие чего аренда сельскохозяйственных, а затем и несельскохозяйственных земель была запрещена. Уже одним из первых актов советской власти - Декретом о земле от 26 октября 1917 года - был законодательно закреплен запрет подобного использования земли. Введенные в дальнейшем (Закон о трудовом землепользовании 1922 г.) категории «трудового землепользования», «трудовой аренды земли» должны были стать своеобразной заменой существовавших до этого арендных отношений в сфере землепользования. Последующие годы стали временем ограничения оборотоспособности земли.