Аренда земельных участков

 Прекращение  аренды земельного участка по  указанным основаниям не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ, а также в иных установленных федеральными законами случаях.

При прекращении  договора аренды арендатор обязан вернуть  земельный участок в том состоянии, в котором он его получил, или в состоянии, обусловленном договором. Если он своевременно не освобождает участок, арендодатель вправе требовать арендной платы за все время просрочки, а если просрочкой причинены убытки - то и их возмещения. Договором аренды может быть предусмотрена неустойка за несвоевременный возврат земельного участка.

В законе или  договоре может быть предусмотрено, что арендованный земельный участок  переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Однако законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного земельного участка.

ГЛАВА III. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ИЗ ЗЕМЕЛЬ ОТДЕЛЬНЫХ КАТЕГОРИЙ

§ 1. Правовое регулирование аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

В настоящее  время, время активного развития сельского хозяйства России, сельскохозяйственному товаропроизводителю все чаще приходится обращаться к вопросам правового регулирования порядка владения, пользования и распоряжения землями и земельными участками сельскохозяйственного назначения, без которого, как правило, невозможно осуществление экономической деятельности.

На сегодняшний  день, как уже упоминалось выше, законодательство Российской Федерации, регулирующее оборот сельскохозяйственных земель, состоит из Конституции Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также иных федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними федеральных нормативных правовых актов, законов субъектов Российской Федерации.

Конституция Российской Федерации закрепляет основополагающие положения относительно земли в целом: её особую роль в жизнедеятельности народов, формы собственности на землю, правомочия собственников земли; относит правовое регулирование земельных отношений к предмету совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов (регионов).

Преобладающее значение в регулировании указанных правоотношений имеют нормы Земельного кодекса Российской Федерации  и земельного законодательства в целом (в силу пункта 4 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации). Земельный кодекс Российской Федерации содержит отдельную главу, посвященную землям сельскохозяйственного назначения. В отличие от Гражданского кодекса Российской Федерации дается понятие сельскохозяйственным землям, раскрывается их состав, устанавливаются цели использования земель.

Непосредственно обороту земель сельскохозяйственного  назначения на территории Российской Федерации - отношениям, связанным с  владением, пользованием и распоряжением  земельными участками из земель сельскохозяй-ственного назначения, в том числе находящимся на праве общей долевой собственности, условиям предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности - законодатель посвятил Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». При этом действие закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства и садоводства, огородничества, животноводства, предоставленные для индивидуального жилищного и гаражного строительства, занятые зданиями и сооружениями. Оборот таких земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации и специальными федеральными законами.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Они представляют собой одну из наиболее важных составляющих земельного фонда Российской Федерации.

Конечная и основная цель правового регулирования использования земель сельскохозяйственного назначения - создание условий для эффективного осуществления сельскохозяйственного производства как главного смысла предназначения таких земель.

К особенностям оборота земель сельскохозяйственного назначения можно отнести следующее.

При продаже  сельскохозяйственного земельного участка его собственником должно быть соблюдено правило: право преимущественной покупки такого участка имеет в первую очередь – субъект Российской Федерации, в случае его незаинтересованности, во вторую очередь, муниципальное образование, на территории которого расположен участок (в соответствии с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). И только в случае соответствующего отказа или не уведомления в письменной форме собственника о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, собственник вправе продать участок третьему лицу в течение одного года по заявленной цене. В случае несоблюдения указанного требования сделка признается ничтожной.

Особенность аренды сельскохозяйственных земельных участков заключается в том, что в аренду могут быть переданы земельные участки, прошедшие кадастровый учет. Это относится и к участкам, находящимся в долевой собственности.

Максимальный  срок аренды участка из земель сельскохозяйственного  назначения – 49 лет (Федеральный закон  «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).    

По истечению  срока аренды земельный участок  по соглашению сторон может быть приобретен арендатором в собственность, но при условии соблюдения требования закона о преимущественном праве покупки субъектом Российской Федерации и муниципальным образованием.

Земельные участки, находящиеся в государственной  или муниципальной собственности, по общему правилу, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах.

Приобретение  государственной или муниципальной  земли в аренду осуществляется без  проведения торгов в порядке, установленном  статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, лишь в случае наличия одного желающего получить право аренды рассматриваемого участка. В противном случае право аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предоставляется по результату проведения торгов.

Особое место  в обороте земель сельскохозяйственного  назначения занимают земельные участки, находящиеся в общей долевой собственности у граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц.

Право на земельную  долю представляет собой право на получение земельного участка определенной площади как части земельного участка общей долевой собственности, местоположение которого изначально не определено.

Действия по распоряжению земельной долей ограничены случаями, определенными Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»: ее можно завещать; внести в уставный капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок; передать в доверительное управление; продать или подарить другому участнику долевой собственности или сельскохозяйственной организации, гражданину-члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок долевой собственности.

Какие-либо другие действия по распоряжению земельной  долей, как то продажа стороннему лицу или передача земельного участка в счет земельной доли в аренду, возможны только после выделения земельного участка в натуре и постановки на кадастровый учет.

Определение местоположения земельного участка на местности  осуществляется владельцем земельной доли в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности при утверждении местоположения части общего земельного участка, предназначенного для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей. Это означает, что для решения указанного вопроса изначально необходимо решение общего собрания, определяющее часть общей территории, в рамках которой будут выделяться земельные участки в счет долей. И уже определив указанную территорию общее собрание должно определить в ее рамках местоположение конкретного земельного участка. Собственник земельной доли должен предпринять все надлежащие и зависящие от него меры к проведению такого общего собрания.

В случае, если общее собрание не определило часть  участка долевой собственности для выделения участков в счет земельных долей, владелец земельной доли вправе самостоятельно выделить земельный участок в порядке, предусмотренном статьей 13 Федерального закона «Об обороте земель сельcкохозяйственного назначения».

Законодательством установлен двухуровневый порядок разрешения споров участников долевой собственности о местоположении выделяемого земельного участка (участков): сначала спор разрешается с использованием согласительных процедур в соответствии с законодательством субъекта Российской Федерации, в случае не достижения согласия - в судебном порядке.

Земельным кодексом Российской Федерации введено понятие  особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых  выше среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Органы государственной власти субъектов Российской Федерации могут включать такие земли в перечень земель, использование которых для целей, не связанных с сельским хозяйством не допускается. Это еще раз подтверждает соблюдение основного принципа оборота земель сельскохозяйственного назначения - сохранения целевого назначения земель и их особой охраны.

При заключении договора аренды на земли сельскохозяйственного  назначения необходимо соблюдать требование статьи 9 Закона об обороте, в соответствии с которым по договору аренды могут быть переданы земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, прошедшие кадастровый учет.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие  определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (адрес, площадь, кадастровый номер и категория земельного участка). При отсутствии этих сведений в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в  аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). В договоре должны быть определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

В случае передачи в аренду находящегося в долевой  собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды такого земельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности и удостоверенных должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенных нотариально.

В соответствии с п. 3 ст. 9 Закона об обороте договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий срок девять лет. Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду.  

Кроме того Законом  об обороте установлено, что площадь  арендуемых участков не ограничивается (п.6 ст. 9 Закона об обороте).

Арендодатель и арендатор должны исполнять договор аренды в соответствии с его условиями. За нарушение условий договор Стороны несут ответственность, предусмотренную Законодательством РФ.

В заключенный  договор аренды могут быть внесены  изменения и дополнения, а также договор аренды может быть расторгнут.  В соответствии с п.1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Порядок и условия  расторжения договора аренды могут  быть определены в самом договоре аренды. Вместе с тем статьями 612 и 620 ГК РФ, а также статьей 46 ЗК РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора либо арендодателя. Кроме того, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (п.9 ст. 22 ЗК РФ).

§ 2. Правовое регулирование аренды земельных участков из земель особо охраняемых природных территорий

Согласно ст. 95 ЗК РФ к землям особо охраняемых природных территорий относятся земли государственных природных заповедников, в том числе биосферных, государственных природных заказников, памятников природы, национальных парков, природных парков, дендрологических парков, ботанических садов, территорий традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, а также земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

Земли особо  охраняемых природных территорий относятся  к объектам общенационального достояния и могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности. В случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается включение в земли особо охраняемых природных территорий земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности.