Аренда земельных участков

Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без указания в договоре конкретного срока, т.е. на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, но для такого предупреждения законом или договором может быть установлен и иной срок (ст. 610 ГК РФ).

По общему правилу  ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено  законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Однако Земельный кодекс РФ устанавливает несколько исключений из преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Так, преимущественное право аренды земельного участка имеют собственники зданий, строений и сооружений, находящихся на чужом земельном участке (п. 3 ст. 35 ЗК РФ) и на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 36 ЗК РФ). Кроме того, арендатор не имеет права на заключение договора аренды на новый срок, если имеют место обстоятельства, перечисленные в ст. 46 ЗК РФ. Все они являются одновременно и основаниями для прекращения аренды по инициативе арендодателя и связаны в основном с недобросовестным использованием арендатором земельного участка, а также включают случаи изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд и реквизиции земельного участка.

Законом могут  быть установлены максимальные (предельные) сроки договора для отдельных  видов аренды земли или для  аренды отдельных видов земельных участков. Так, согласно п. 7 ст. 22 ЗК РФ земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд, либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. Если срок аренды в таком договоре не определен, он считается заключенным на этот установленный законом срок и по истечении его прекращается (если ни одна из сторон ранее не отказалась от договора).

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в  аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды. Своевременное внесение платы за пользование имуществом является одной из основных обязанностей арендатора.

Порядок определения  размера арендной платы, порядок, условия  и сроки внесения арендной платы  за земли, находящиеся в собственности  Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.

Порядок, условия  и сроки внесения арендной платы  за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются в договоре аренды земельного участка. Арендная плата может устанавливаться в разных формах. Наиболее, часто определяется твердая сумма платежей, вносимых периодически или единовременно. Возможна выплата установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов или предоставления арендатором определенных услуг - такой вид расчетов особенно распространен при аренде сельскохозяйственными организациями земельных участков и земельных долей у граждан.

Иногда договором  аренды предусматривают передачу арендодателю какой-либо вещи в собственность  или аренду: например, это может  быть аренда здания в счет платы  за аренду земельного участка. Наконец, вместо арендной платы на арендатора могут быть возложены затраты на улучшение арендованного земельного участка: например, его расчистку, осушение, другие мелиоративные работы. Однако сторонами в договоре могут быть предусмотрены и иные формы арендной платы, а также сочетание нескольких разных форм.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные  договором, но не чаще одного раза в  год. Арендодатель вправе потребовать  соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования земельным участком или состояние земли существенно ухудшились.

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд.

Договор аренды земельного участка заключается  в письменной форме. Кроме того, он должен подвергнуться государственной  регистрации ( ч. 2 ст. 609 ГК РФ). Государственная регистрация договора аренды земельного участка производится на основании ст. 131 и 164 ГК РФ. Согласно ст. 164, сделки с землей подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренном ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимость и сделок с ним. Таким законом является ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Обратим внимание, что при регулировании государственной  регистрации аренды этот Федеральный закон (ст. 26) вступает в противоречие с правилами ГК РФ о государственной регистрации договора аренды. Указанный Федеральный закон устанавливает необходимость регистрации права аренды, тогда как ГК РФ требует регистрации арендной сделки. В данном случае нормы ГК РФ имеют высшую силу и подлежат применению. При толковании норм следует исходить из того, что государственной регистрации подлежат вещные права на недвижимость - право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные вещные права, и не подлежат самостоятельной регистрации права сторон по сделке.

На основании  п. 2 ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ. Это означает недопустимость противоречия иных законов, в т.ч. федеральных, ГК РФ. Обязательность соответствия закона о регистрации ГК РФ подтверждается п. 6 ст. 131 ГК РФ, согласно которой порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с ГК РФ.

Основой арендных отношений наряду с законом является договор. На договор аренды распространяется действие ст. 425 ГК РФ, на основании которой договор вступает в силу и заключения. Заключенным же договор аренды земельного участка считается, в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ, с момента его регистрации.

§ 3. Содержание прав и обязанностей сторон договора аренды земельных участков

Договор аренды дополняет и конкретизирует положения  законодательства, в частности, точно определяет цель аренды земли. При этом договор не должен противоречить законодательству: в случае разночтений действует норма закона.

В части исполнения условий договора на арендаторе лежат  следующие обязанности:

• своевременное  внесение платы за пользование земельным  участком (ст. 614 ГК РФ);

• использование  земли в соответствии с договором (ст. 615 ГК РФ);

• поддержание  земельного имущества в надлежащем состоянии, несение в связи с этим расходов, если иное не установлено законом или договором аренды (ст. 616 ГК РФ).

Если на арендуемом имуществе лежат обременения, связанные  с правами третьих лиц на земельный участок (сервитут, право залога), то арендатор не вправе прекратить или изменить эти права, но арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц. Неисполнение этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).

ГК РФ не упоминает  о праве арендодателя распорядиться  арендованным участком - продать, обменять, подарить, заложить и т.п., но это право принадлежит ему как собственнику имущества, и с передачей земли в аренду не прекращается. Права арендатора при переходе права собственности к другому лицу остаются неизменными, что гарантирует ст. 617 ГК РФ.

Право аренды и  субаренды земельного участка возникает  на основании договоров соответственно аренды и субаренды. Также данные права возникают у лиц, приобретающих их на основании сделки по распоряжению ими арендаторами и субарендаторами.

Основная обязанность  арендодателя по договору аренды земельного участка - предоставить арендатору земельный  участок в состоянии, соответствующем условиям договора и целевому назначению земли, в установленный договором срок. Если этого сделано не было - например, арендатор не может начать использование участка, предназначенного для выращивания сельскохозяйственной продукции, потому что он занят принадлежащими арендодателю сараями, которые предполагалось снести, или завален стройматериалами, то арендатор вправе потребовать: либо передачи участка в надлежащем состоянии и возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (ст. 611 ГК РФ).

Встречаются ситуации, когда в аренду сдан земельный  участок, который имеет недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию им. Например, на территории участка наблюдаются превышающие санитарные и экологические нормы шум, вибрация, выбросы от автострад, промышленных предприятий; участок заболочен, почва истощена и т.д. Возникающие в таких случаях вопросы решаются в соответствии со ст. 612 ГК РФ. Если такие недостатки были известны арендатору заранее, или они могут быть обнаружены при осмотре участка, или арендодатель сам оговорил их наличие при заключении договора, то он не отвечает за эти недостатки. Во всех остальных случаях арендодатель несет ответственность за недостатки сданного в аренду земельного участка, даже если он и сам не знал о них. Тогда арендатор вправе по своему выбору потребовать досрочного расторжения договора, или снижения арендной платы, или, если недостатки земельного участка можно устранить, безвозмездного устранения недостатков арендодателем, или устранить их сам, потребовав возмещения понесенных в связи с этим расходов или непосредственно удержав сумму расходов из арендной платы. Кроме того, если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель  обязан также предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемый  им в аренду земельный участок - сервитуте, праве залога и других, поскольку факт передачи имущества в аренду по закону не является основанием для прекращения или изменения таких прав (ст. 613 ГК РФ). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать, либо уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.

ГК РФ установил  гарантии выполнения обязательства  по передаче арендодателем арендованного  имущества в срок. На основании  п. 3 ст. 611, если арендодатель не предоставил  арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре срок, а в случае, если такой срок не указан, в разумный срок, то арендатор вправе истребовать у него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Арендатор вправе заложить право аренды, при этом он вправе отчуждать договор аренды с переводом на приобретателя долга по обязательству, обеспеченному залогом, с предварительным уведомлением банка. В данном случае при залоге права аренды и при его отчуждении договором может быть предусмотрено предварительное уведомление об этом арендодателя. Граждане, использующие участки на праве аренды, имеют право на компенсацию затрат, вложенных в целях повышения плодородия почв (улучшение земельного участка), при добровольном отказе от участка и на возмещение убытков, в случае выкупа у собственника этого участка для государственных или муниципальных нужд.

Возникает вопрос, должен ли арендатор информировать арендодателя о совершении им действий, право на которые он имеет по договору? Разумеется, должен - ведь арендодателю надо иметь представление о том, что происходит с его собственностью, иначе ему будет трудно отстаивать свои права при незаконном использовании арендованного участка или его использовании, не предусмотренном договором.

Как и права, обязанности арендатора можно разделить  на обязанности по исполнению договора и обязанности по использованию  земли. Те и другие обязанности могут совпадать. В сфере использования земли арендатор несет те же обязанности, что и собственник, владелец, пользователь. Единственное отличие от собственника - это то, что последний должен своевременно предоставлять в соответствующую администрацию установленные законодательством сведения (если администрация и арендодатель не одно и то же лицо), которые, в свою очередь, арендатор передает собственнику. В равной степени на арендатора распространяется и ответственность за нарушение земельного законодательства.

Арендатор обязан пользоваться земельным участком в  соответствии с его целевым назначением  и условиями договора аренды. Он обязан также поддерживать земельный  участок в надлежащем состоянии  и нести расходы на его содержание (если иное не установлено договором аренды или специальным законом).

Арендатор земельного участка вправе передать свои права  и обязанности по договору аренды (в пределах срока договора аренды) третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог или внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ или паевого взноса в производственный кооператив. При этом согласия собственника земельного участка не требуется, достаточно его уведомления (если договором не предусмотрено иное). Не требуется и заключения нового договора аренды. Ответственным по договору перед арендодателем в этих случаях становится новый арендатор, за исключением передачи арендных прав в залог. Гражданский кодекс РФ (ст. 615) предусматривает также право арендатора предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, однако согласно Земельному кодексу РФ участки земли предоставляются в безвозмездное пользование только собственниками.