Кадастровая оценка земельных участков

ВВЕДЕНИЕ

 

Казахстан располагает  крупнейшими земельными ресурсами. Общая площадь земельного фонда  составляет 272 млн. гектар. В связи  с этим земельные отношения в  Казахстане – очень интересный и  актуальный вопрос. Объектом земельных  отношений является вся земля в пределах территории Республики Казахстан, отдельные земельные участки независимо от того, что на них расположено и от правовых оснований их закрепленности за отдельными субъектами, а также право на земельные участки и земельные доли.

Целью написания дипломной работы является рассмотрение такого вопроса как оценка земли. Она стала наиболее актуальна в связи с введением частной собственности на землю. Проблема совершенствования правового регулирования земельных отношений в Казахстане в последнее время стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых проблем не только среди юристов, законодателей и политиков, но и в обществе в целом. И поэтому я бы хотел осветить вопрос, который стал интересовать все большие слои населения.

Земельные отношения  в Казахстане складываются достаточно давно. Довольно долго проводились земельные реформы, которые в дальнейшем будут рассмотрены, и на данный момент Правительством Республики Казахстан рассмотрен и принят в 2003 году новый Земельный Кодекс.

В настоящий  момент земельные отношения в Казахстане строятся на Земельном кодексе, на основе Конституции Республики Казахстан и на основе нормативно-правовых актов, принимаемых в стране. Также в Казахстане существует множество Постановлений Правительства Республики Казахстан, утверждающих земельные отношения, ставки платы за землю, порядок определения оценочной стоимости земельных участков и т.д.

Законодательные акты издаются в Республике Казахстан  для того, чтобы установить основания, условия и пределы возникновения, изменения и прекращения права собственности на земельный участок и права землепользования, порядка осуществления прав и обязанностей собственников земельных участков и землепользователей, регулирования земельных отношений в целях обеспечения рационального использования и охраны земель, воспроизводства плодородия почв, охраны прав на землю физических, юридических лиц и государства, создания и развития рынка недвижимости, укрепления законности в области земельных отношений. Но об этом подробнее поговорим в первой главе, которая посвящена, помимо основных положений оценки земли, вопросам правового регулирования земельных отношений в Казахстане. Узнаем, какие новшества были введены в связи с новым Земельным кодексом.

Что касается непосредственно  оценки земли, можно сказать, что она несколько затруднительна. Земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости из-за специфики данного объекта, не разработанности нормативно-правовой базы, неразвитости земельного рынка в стране.

Целью экономической оценки земельных участков является налогообложение, страхование, сдача в аренду, купля-продажа, выкуп земель в частную собственность, предоставление земель или права землепользования в качестве залога и т.д.

Существует  несколько подходов и методов оценки земли. Основные из них – это доходный, затратный и сравнительный. Затратный поход считается ведущим подходом при оценке земли.

В Республике Казахстан  применяется нормативная оценка земельных участков. Многих специалистов это не устраивает, поэтому некоторые из них считают, что в Казахстане методика определения оценочной стоимости несовершенна и требует доработки. Поэтому в настоящее время разрабатываются и другие специфические методы, применимые только для Казахстанских условий. Но они пока не получили широкого применения в нашей стране.

Что же подразумевает  под собой нормативная оценка земли? Далее попробуем разобраться  в этом вопросе.

С введением  частной собственности на земельные  участки, предоставленные для сельскохозяйственных целей, широкое применение получило определение кадастровой (оценочной) стоимости земель для вышеуказанных целей.

Актуальность темы дипломной работы обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости земельных участков, а институт оценки собственности еще не полностью сформирован, отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в Казахстане еще не достигла мирового уровня.

Цель  работы – определение кадастровой стоимости земельных участков.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

Исследовать теоретическую основу кадастровой  стоимости земельных участков;

Дать характеристику объекту оценки и его окружению;

Объект  исследования – ТОО «Кокшетау-инвентаризация»

Предмет исследования – процедура определения рыночной стоимости имущества.

Структурно  работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений. В первой главе рассматриваются  теоретические основы оценки недвижимости, во второй главе рассчитывается рыночная стоимость объекта недвижимости, в третьей – проводится согласование результатов оценки, выявление достоинств и недостатков подходов к оценке стоимости недвижимости и разработка индивидуального коэффицента на основе сметной  стоимости строительно-монтажных работ оцениваемого объекта.

Теоретической и методологической основой исследования является диалектический метод познания, а также труды ученых, периодическая  литература и материалы сети Интернет по исследуемой проблеме. Кроме того, применялись следующие методы: экономико-статистический, монографический, расчетно-конструктивный, а также метод сравнения.

 

 

 

 

 

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ  В РК

 

1. Понятия, цели и принципы оценки земельных участков в Республике Казахстан

 

Перед тем, как  рассматривать кадастровую стоимость  земельных участков, следует сказать, что Государственный земельный  кадастр – это государственная  система необходимых сведений и  документов о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам, категориям земель, о качественной характеристике и народно-хозяйственной ценности земель.

Государственный земельный кадастр ведется в  целях:

Своевременного  обеспечения органов государственной власти и управления, предприятий, организаций, учреждений и физических лиц достоверной информацией о земельных ресурсах территории;

обеспечения учета, рационального использования и  охраны земель;

Защиты прав землевладельцев, землепользователей, арендаторов;

создания основы для установления нормативной цены земли, земельного налога и арендной платы;

сохранения  границ исторических землевладений, объектов историко-культурного наследия.

Или можно сказать, что создание системы государственного земельного кадастра предполагает реализацию трех основных функций: учетной, информационной, и фискальной.

Информационная  функция государственного земельного кадастра необходима для отражения  качественного состояния земли  как природного объекта, государственного контроля за использованием и охраной земель.

Учетная функция  служит для целей регистрации  прав.

Фискальная  функция государственного земельного кадастра, обеспечивает формирование налогооблагаемой базы для установления земельного налога.

Объектом государственного земельного кадастра являются все земли территории независимо от форм собственности, целевого назначения и характера их использования.

Так же следует  отметить, что эксперты наряду с  кадастровой оценкой (массовой) выделяют и индивидуальную: при этой оценке определяется стоимость отдельного объекта. Алгоритм проведения обеих оценок схож, но анализ рынка, расчет стоимости и контроль качества каждой процедуры осуществляется по-разному. Кадастровая оценка проводится для исчисления налогооблагаемой базы. А индивидуальная — для совершения конкретных сделок купли-продажи, залога, сдачи в аренду и т.д.

 

2.  Основные цели и принципы экономической оценки земли

 

Для облегчения понимания в начале своей дипломной работы хотел бы дать несколько понятий, связанных с земельными отношениями.

Земельный участок  – это часть поверхности, которая  имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и  другие характеристики, отражаемые в  Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Прежде чем  дать определение Государственному земельному кадастру необходимо понять, что такое земельный кадастр  – это система сведений о земле, составная часть государственных  кадастров. Государственный земельный  кадастр представляет собой систему сведений о природном и хозяйственном положении земель Республики Казахстан, местоположении, размерах и границах, земельных участков, их качественной характеристике, целевом использовании, об учете землепользования и кадастровой стоимости земельных участков, и других необходимых сведений, а также о субъектах прав на земельные участки.

Целью кадастрового деления территории Республики Казахстан  является присвоение земельным участкам кадастровых номеров.

Существует  еще одно определение земельного участка согласно Земельному Кодексу – это выделенная в замкнутых границах часть земли, закрепляемая в установленном Земельным Кодексом порядке за субъектами земельных отношений.

Объектом земельных  отношений является вся земля  в пределах территории Республики Казахстан, отдельные земельные участки независимо от того, что на них расположено, и от правовых оснований их закрепленности за отдельными субъектами, а также права на земельные участки и земельные доли.

В соответствии с целевым назначением земельный фонд Казахстана подразделяется на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного  назначения;

2) земли населенных  пунктов (городов, поселков и  сельских населенных пунктов);

3) земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного  несельскохозяйственного назначения;

4) земли особо  охраняемых природных территорий, земли оздоровительного, рекреационного  и историко-культурного назначения;

5) земли лесного  фонда;

6) земли водного  фонда;

7) земли запаса.

Субъектами  земельных правоотношений могут  быть физические и юридические лица, а также государство, являющиеся участниками земельных правоотношений и в силу этого имеющие права и несущие обязанности в данном правоотношении.

Право владения землей – это юридически обеспеченная возможность осуществлять фактическое обладание землей.

Право землепользования – это право лица владеть и  пользоваться земельным участком, находящимся  в государственной собственности, бессрочно – если это постоянное землепользование, или в течение  определенного срока – если это  временное землепользование на возмездной или безвозмездной основе.

Право землепользования может быть постоянным или временным, отчуждаемым или неотчуждаемым, приобретаемым возмездно или  безвозмездно.

Владелец земли  в первую очередь имеет право  на доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий, сооружений и других улучшений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, а все улучшения имеют определенный срок службы, что особенно актуально в настоящее время, когда многие здания, сооружения и технологии физически и морально устарели.

Земельные участки  отличаются от других видов недвижимости. Это обусловлено следующими особенностями:

а) земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие  от других объектов недвижимости;

б) при оценке всегда необходимо учитывать возможность  многоцелевого использования земли:

– как основного средства производства;

– как пространства для социально-экономического развития;

в) земельный  фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фондов;

г) в отличие  от других объектов недвижимости к  стоимости земельных участков не применяются понятия физического  и функционального износа, а также  амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, количество которой ограничено, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других улучшений со временем увеличивается;

д) использованием и охраной земли в Республике Казахстан как основы жизни и  деятельности народов, проживающих  на соответствующих территориях.

Для того чтобы  производить оценку земли, необходимо понять, для каких целей ее осуществляют.

Экономическая оценка земельных участков производится в целях налогообложения, страхования, сдачи в аренду, купли-продажи, выкупа земель в частную собственность, предоставления земель или права землепользования в качестве залога, а также в случаях передачи их в качестве взносов в уставные фонды хозяйственных товариществ либо в качестве пая в производственные кооперативы, для определения стоимости земельной доли при выделении собственника (землепользователя) из общей долевой собственности на земельный участок, при включении земельных участков в активы хозяйствующих субъектов и в иных случаях, когда стоимость земельного участка или права землепользования не может быть определена соглашением сторон.