Оценка недвижимости

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

Введение…………………………………………………………………………...3

1 Теоретическая  часть…………………………………………………...................

1.1 Характеристика  групп объектов недвижимости……………………………..

1.2 Характеристика  основных подходов к оценке  недвижимости……………...

2 Определение  стоимости объекта оценки………………………………………

2.1 Общие  сведения………………………………………………………………..

2.2 Сведения  об объекте оценки…………………………………………………..

2.3 Анализ  рынка недвижимости…………………………………………………

2.4 Анализ  наилучшего и наиболее эффективного  использования……………

2.5 Определение  подходов и выбор методов оценки  объекта оценки………….

2.6 Обоснование  отказа от использования затратного  подхода оценки…..…..

2.7 Обоснование  отказа от использования доходного  подхода оценки………

2.8 Определение  рыночной стоимости сравнительным  подходом……………

2.9 Согласование  результатов оценки и итоговое  заключение рыночной стоимости  объекта оценки…………………………………………………………

Список источников…………………………………………………………………

Приложение А Договор о проведении оценки…………………………………

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость выступает не только в роли места проживания, но также и как объект экономических и правовых отношений. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Сейчас на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости. В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположены на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.

Целью курсовой работы является определение рыночной стоимости помещения магазина материалов для упаковки.

           Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1 Исследовать теоретическую основу оценки рыночной стоимости недвижимости;

2 Дать характеристику магазина материалов для упаковки и его окружению;

3 Обосновать рыночную стоимость объекта оценки на основе общепринятых подходов.

Объект исследования - процедура определения рыночной стоимости помещения магазина материалов для упаковки.

Предмет исследования - обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. ТЕОРИТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

1. Характеристика групп объектов недвижимости

 

На сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации - определяется, что к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу (рис. 1.1).

Рис. 1.1. Основные типы недвижимости

 

Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. Нежилые помещения различаются по функциональному назначению на офисные, торговые, складские и производственные.

Базовый объект недвижимости – это земля, которая является местом проживания всех людей, основным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующем в производстве всех других товаров.

Наряду с делением на типы, недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими:

1 По характеру использования:

1. Жилая недвижимость: дома, коттеджи, квартиры.
2. Коммерческая недвижимость: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса.
3. Производственная недвижимость: фабрики, заводы, склады.
4. Сельскохозяйственная недвижимость: фермы, сады.
5. Специальная недвижимость: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений.

1 По целям владения:

1. для ведения бизнеса;  
2. для проживания владельца;  
3. в качестве инвестиций; 
4. в качестве товарных запасов и НЗП; 
5. для освоения и развития;
6. для потребления истощимых ресурсов.

2 По степени специализации:

1. специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору;
2. неспециализированная — вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.

3 По степени готовности к эксплуатации:

1. введенные в эксплуатацию; 
2. требующие реконструкции или капитального ремонта;
3. незавершенное строительство.

4 По воспроизводимости в натуральной форме:

1. не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых; 
2. воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.

Недвижимость имеет потенциальную способность приносить доход и является довольно привлекательным направлением инвестирования.

 Формы дохода от недвижимости:

1. будущие периодические потоки денежных средств;
2. увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов;
3. доход от перепродажи объекта в конце периода владения.

 

Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимости.

Право собственности – это совокупность юридических норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность материальных благ определенному субъекту.

Право собственности состоит из трех прав:

1. владение – фактическое обладание вещью, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на вещь;
2. пользование – право потребления вещи в зависимости от ее назначения, а также получения доходов, приносимых вещью;
3. распоряжение – определение юридической судьбы вещи путем осуществления динамики имущественных отношений.

Субъектами права собственности могут быть:

- частные лица (юридические и физические);

-государство;

- местное управление (муниципальные  образования).

 

          Операция (сделка) – это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Цель любой сделки – приобретение права собственности или права пользования имуществом.

Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий:

1. законность содержания;
2. правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;
3. соответствие воли и волеизъявления участников сделки;
4. соблюдение формы сделки.

        

 Виды операций (сделок) с недвижимостью:

1. Купля-продажа - при этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости. По этому договору продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.
2. Мена – в этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. При этом права собственности на объекты недвижимости передаются сторонам одновременно, при выполнении обеими передачи недвижимого имущества.
3. Дарение - в сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:

- объект недвижимости в собственность;

-  имущественное право к себе или третьему лицу;

-либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

     4) Рента – в этом виде сделки получатель ренты – собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.

Рента имеет несколько подвидов:

- постоянная – выплачивается бессрочно;

- пожизненная – выплачивается в течение жизни получателя ренты;

- пожизненное содержание с иждивением.

     5) Аренда - при аренде объекта арендодатель обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование. Передача объекта недвижимости другому собственнику не влечет за собой прекращение договора аренды, если этого не желает арендатор. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.