Оценка недвижимости

 

Данные о техническом состоянии объекте указаны в таблице 2.

Таблица 2 – Техническое состояние объекта оценки

Наименование конструктивного элемента			Описание элементов (материал, конструкция или система, отделка и прочее)		Признаки износа конструктивных элементов (деформации, осадки, трещины, гниль)
Фундамент			Ленточные из сборных бетонных блоков и сборных ж/б фундаментных плит.		Повреждений и дефектов, в том числе и искривлений нет
2. Наружные и капитальные внутренние  стены			Кирпичные		Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольшие трещины в простенках и перемычках
3.  Перегородки			Кирпичные		немного трещин
Перекрытие	Междуэтажное	Сборные ж/б плиты			Повреждений нет
	Подвальное	Сборные ж/б плиты			Повреждений нет
5. Крыша		Волнистые асбестоцементные листы по деревянным стропилам			Была замена 5 лет назад
6. Полы		Дощатые			Полы ровные, повреждений нет
7. Проемы		Окна		Металлопласт	Повреждений нет
		Двери		Наружные-металлопласт, внутренние-филенчитые импортного производства	Повреждений нет

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Продолжение таблицы 2

8. Отделка	Внутренняя	Торговый зал –стены отделаны «мокрыми обоями» с последующей окраской Служебные помещения – стены оклеены обоями импортного производства	Повреждений нет
	Наружная	Штукатурка, окраска	Повреждений нет
9.	Отопление, печи	Центральное	Повреждений нет
10. Электро - и сантехнич. Устройства	горячее водоснабж.	Центральное	Повреждений нет
	Водопровод	Центральный	Повреждений нет
	электричество	Подведено	Повреждений нет
	Телефон	Подведен	Повреждений нет
	сигнализация	Установлена	Повреждений нет
11. Крыльцо и Лестница	Крыльцо и лестница главного входа выполнены из керами ческой нескользкой плитки импортного производства		На ступенях лестниц небольшое число повреждений

 

3. Анализ рынка недвижимости

Для проведения оценки необходимо провести анализ рынка недвижимости, подобной оцениваемому объекту, в районе его расположения.

Анализ рынка недвижимости имеет целью изучения всех факторов спроса и предложения, оказывающих влияние на формирование и динамику цен. В целом, качественные основные факторы подразделяются на экономические, социальные, градостроительные. Количественные факторы заключаются в сборе информации о ценах купли-продажи, аренды. Ниже, в таблице 3 представлена группа объектов,  по которой делается анализ. 

 

Таблица 3 - Аналогичные объекты, выставленные на продажу по г.Канску.

Тип	Улица,район	Этаж	Площадь,м2	Цена за 1м2,руб	Цена, руб	Примечание
Ларек	Северо-западный	1	36	1111	40000	Утепленный, в хорошем состоянии
Помещение свободного назначения	Северо-западный,д.46	1	66	22727	1500000	Канализация, горячее, холодное водоснабжение, отопление, санузел
Помещение свободного назначения	Стройтрест	1	302	27815	8400000	Земля в собственности 600 кв.м
Помещение свободного назначения	40 лет октября	1	150	19333	2900000	Теплый склад 120 кв.м+офис 30кв.м
Помещение свободного назначения	Шабалина,40/1	1	3107.7	8688	27000000	Площадь земли - 13219,8 кв.м. На земле расположены 7 зданий. 1. 2-х этажное здание (столовая, гараж, актовый зал, кабинеты) - 594,4 кв.м. 2.1-этажное здание (подсобное помещение для обс. персонала) - 45,5 кв.м. 3. 2-этажное здание (свободная планировка) - 506,1 кв.м. 4. Проходная - 11,6 кв.м. 5. Склад - 139 кв.м. 6. Гараж - 1 681,2 кв.м. 7. Котельная - 129,9 кв.м.
Помещение свободного назначения	Предмостный 14Г	1	150	6667	1000000	павильон для различного вида деятельности

 

 

 

 

 

Продолжение таблицы 3

 

Торговое помещение	Ленина,16	1	71	76056	5400000	Помещение действующий магазин. Очень хорошее место самый центр города. Рядом ж/д и автовокзалы
Помещение свободного назначения	Солнечный д.55/1-2	1	51	35294	1800000	Раскрученное торговое место
Помещение свободного назначения	ул. 40 лет Октября, 62	1	70	71429	5000000	Возможно использование под торговлю или офис. Рядом остановка, банк, салоны красоты.
Производственное помещение	ул. Крестьянская, 27	2	800	31250	25000000	Двухэтажный капитальный гараж на 4 фуры с развитой внутренней инфраструктурой (санузел, отопление, бытовые помещения, технологические ямы, грузовые кран-балки и.т.д.).
Помещение свободного назначения	г.Канск, ул.Линейная, 11	2	400	15000	6000000	земля под зданием в собственности
Торговое помещение	Ул.Пролетарская 10а	3	800	81250	65000000	Готовый бизнес: кафе, супермаркет. аптека. (наличие лицензий) Обустроенная прилегающая территория.
Помещение свободного назначения	Канск, п. Мелькомбината 22а	1	150	16667	2500000	Отдельностоящее здание, кап.ремонт, кирпич, 1 этаж, все коммуникациимм
Торговое помещение	ул. Николая-Буды, д. 56м	1	88	56818	5000000	Участок в центре города

 

 

 

 

Продолжение таблицы 3

 

Офисное помещение	40 лет Октября 1/6	1	30	100000	3000000	не жилое, с хорошим ремонтом
Помещение свободного назначения	м-он МЖК 19	1	60	32500	1950000	Нежилое помещение, с торца дома, с отдельным входом и крыльцом.
Торговое помещение	ул.Московская 84 гор рынок	1	48	72917	3500000	коммуникаций нет ,отопление электрическое
Коммерческая недвижимость	ул.40 лет Октября 60, стр.4	1	900	10000	9000000	своя подстанция, котельная
Торговое помещение	Бородинская, 47 база	1	20	20000	400000	магазин на базе место наработанное
Помещение свободного назначения	ул.Новая д23	1	1233	6488	8000000	Центральное отопление,вода,септик. Территория 1.233 м²

 

Анализируя объекты недвижимости, аналогичные оцениваемому объекту, я разделила их на две группы по площади:

Таблица 4 – Группировка объектов-аналогов по площади

Группа	Площадь,м2	Цена за 1м2, руб.
От 30 до 100 м2	20	20000
	30	100000
	36	1111
	48	72917
	51	35294
	60	32500
	66	22727
	70	71429
	71	76056
	88	56818
Средняя цена объекта недвижимости за 1м2  - 48 885 руб.

 

Продолжение таблицы 4

Группа	Площадь,м2	Цена за 1м2, руб
От 100 м2	150	19333
	150	6667
	150	16667
	302	27815
	400	15000
	800	31250
	800	81250
	900	10000
	1233	6488
	3107,7	8688
Средняя цена объекта недвижимости за 1м2 -22 316 руб.

 

Разделив объекты-аналоги на две группы, можно сделать вывод, что объекты недвижимости зависят от площади, так как средняя цена объекта площадью от 30 до 100 м2 на 12721000 рублей ниже средней цены объекта площадью от 100 м2. Но даже с наименьшей площадью объект может стоить достаточно дорого, поэтому на стоимость объекта недвижимости влияет не только площадь, но и, конечно же, местоположение объекта, наличия земли в собственности, его состояние и наличие развитой инфраструктуры.

 

4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

 

Понятие «наилучшего и наиболее эффективного использования» (ННЭИ) определяется как вероятное и разрешенное законом использование земельного участка и возведенных на нем объектов с наилучшей отдачей, причем непременные условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий. Понятие ННЭИ подразумевает наряду с выгодами для собственника недвижимости, особую общественную пользу.

При определении вариантов наилучшего и эффективного использования объекта применяются три основных критерия анализа:

1 Физическая возможность - физическая возможность использования существующего объекта или возведения нового с целью наилучшего и эффективного использования на рассматриваемом участке.

2 Допустимость с точки зрения законодательства - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участка, и положений зонирования.

3 Финансовая целесообразность - допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта, который может обеспечить чистый доход собственнику участка.

Право собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ, часть 1 (ст. 209), включает право владения, пользования и распоряжения имуществом.

 

5. Определение подходов и выбор методов оценки объекта

оценки

Согласно ФСО №1 Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Затратный подход. Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1 Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования;

2 Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания. В основе расчета восстановительной стоимости лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемого объекта, исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату.

3 Определение величины физического, функционального и внешнего износов объекта недвижимости;

4 Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);

5 Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

          Затратный подход наиболее уместен при оценке объектов, недавно сданных в эксплуатацию, он приводит к наиболее убедительным результатам в случае достаточно обоснованной стоимости земельного участка и незначительном накопленном износе улучшений.

         Затратный подход правомерен при оценке стоимости планируемых объектов, объектов специального назначения и другого имущества, сделки по которому редко заключаются на рынке, может быть использован при оценке для целей страхования. Данный подход при оценке объектов, подлежащих реконструкции, позволяет установить, будут ли строительные затраты компенсированы увеличением операционного дохода или выручки от продажи имущества. Применение затратного подхода в данном случае позволяет избежать риска избыточных капиталовложений. Также затратный подход используется для целей налогообложения имущества юридических и физических лиц, при аресте недвижимого имущества, для анализа наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли.

 Доходный подход используется при определении инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта. Также он используется при определении рыночной стоимости.