Оценка недвижимости

 

 

 

Продолжение таблицы 6

 

Скорректированная цена, руб.		30176	61072	30875
Использование объекта	Торговое помещение	Помещение свободного назначения	Помещение свободного назначения	Торговое помещение
Корректировка, %		0	0	0
Корректировка, руб.		0	0	0
Скорректированная цена, руб.		30176	61072	30875
Материал основных конструкций, конструктивные и планировочные отличия	Кирпичное здание, отдельный вход	Панельное здание, отдельный вход	Кирпичное здание, отдельный вход	Панельное здание, отдельный вход
Корректировка, %		+10	0	+10
Корректировка, руб.		3018	0	3088
Скорректированная цена, руб.		33194	61072	33963
Техническое состояние	Имеются все коммуникации, хороший ремонт.	Имеются все коммуникации, хороший ремонт.	Имеются все коммуникации, хороший ремонт.	Имеются все коммуникации, хороший ремонт.
Корректировка, %		0	0	0
Корректировка, руб.
Скорректированная цена, руб.		33194	61072	33963
Транспортная и пешеходная доступность	Большие интервалы между движением общественного транспорта	Хорошая доступность	Хорошая доступность	Хорошая доступность
Корректировка, %		-5	-5	-5
Корректировка, руб.		1660	3054	1698
Скорректированная цена, руб.		31534	58018	32265
Корректировка на площадь	97,6	51	70	60
Корректировка, %		+3	0	0
Корректировка, руб.		946	0	0

 

 

Продолжение таблицы 6

 

Скорректированная цена, руб.		32480	58018	32265
Месторасположение	Объект удален от центра	Объект удален от центра	Объект удален от центра	Объект удален от центра
Корректировка, %		0	0	0
Корректировка, руб.		0	0	0
Скорректированная цена, руб.		32480	58018	32265
Наличие рядом аналогичных объектов	есть	есть	есть	нет
Корректировка, %		0	0	+5
Корректировка, руб.		0	0	1613
Скорректированная цена, руб.		32480	58018	33878
Соответствие объекта принципу ННЭИ	соответствует	соответствует	Соответствует	Соответствует
Корректировка, %		0	0	0
Корректировка, руб.		0	0	0
Скорректированная цена, руб.		32480	58018	33878
Общ. чистая корректировка, руб.		2814	13411	1378
Корректировка в % от цены предложения		8	18,8	4,24
1/К		12,5	5,32	23,58
Вес		30,2	12,85	56,95
Взвешенная цена		9809	7455	19294
Стоимость 1 м2 руб.	36558
Стоимость объекта, руб.	3568061
Стоимость объекта округленно, руб.	3600000

 

Обоснование введенных корректировок:

1.Дата предложения. По данному элементу сравнения объекты - аналоги предлагаются к продажи близко к дате оценки (менее месяца), поэтому корректировка по данному элементу не производилась.

2.Право собственности – учитывая  передачу идентичных прав у  объекта оценки и объектов–аналогов, корректировка по данному фактору  не производилась.

3.Условия продажи(чистота сделки)- учитывая отсутствие данных о каких-либо специальных условиях, можно предположить, что все сделки проводятся в рыночных условиях и введение поправки на условие продажи, считаю нецелесообразным.

4.Условие финансового расчета - учитывая аналогичные условия  финансирования у объекта оценки  и объектов-аналогов, корректировка  по данному фактору не проводилась.

5.Инфраструктура - учитывая разный  уровень развития инфраструктуры, проведены корректировки по №2,№4 объекту на 10%.

6.Использование объекта. В связи  с тем, что  использование объекта-аналога  идентично объекту оценки, корректировка  не проводилась.

7. Материал основных конструкций, конструктивные и планировочные отличия. Учитывая различный материал основных конструкций, проведены корректировки по №2 и №5 объекту.

8. Техническое состояние. Учитывая, что техническое состояние объектов-аналогов практически не отличается от объекта оценки, корректировка по данному элементу не проводилась.

9. Транспортная и пешеходная доступность. В зависимости от того, что транспортная и пешеходная доступность объектов-аналогов значительно отличается от объекта оценки проведены корректировки по №2, №4, №5 объекту.

10. Корректировка на площадь. Учитывая, что площадь объектов-аналогов отличается от площади объекта оценки, проведены корректировки по объекту-аналогу №2 на 3%.

11. Месторасположение. В связи с тем, что  объекты-аналоги и объект оценки удалены от центра, корректировка не проводилась.

12. Наличие рядом аналогичных объектов. Учитывая, что объект-аналог №5 не имеет рядом аналогичных объектов, проведена корректировка 5%.

13. Соответствие объекта принципу  ННЭИ. В связи с тем, что все  объекты соответствуют принципу  наилучшего и наиболее эффективного  использования, корректировка не  проводилась.

 

9. Согласование результатов оценки и итоговое заключение

рыночной стоимости объекта оценки

 

Завершающим этапом оценки является согласование результатов, полученных различными методами в рамках использованных подходов. Цель такого согласования – получение окончательной итоговой величины стоимости. Три подхода к оценке независимы друг от друга, хотя каждый из них основывается на одних и тех же экономических принципах. На идеальном (открытом и конкурентном) рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно проинформированы, производители могут быть неэффективны. По этим и другим причинам подходы могут давать различные показатели стоимости, которые оценщик сопоставляет между собой, проводя процедуру согласования. Как указано в Федеральных стандартах оценки (ФСО №1), выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. Самым предпочтительным вариантом проведения процедуры согласования полученных результатов с целью получения итогового значения стоимости считается взвешенное усреднение. Оценщик взвешивает, в какой степени тот или иной подход соответствует цели оценки рассматриваемого объекта, подкреплены ли проведенные расчеты данными рынка, не противоречат ли они им, и при окончательном заключении в большей степени полагается на тот показатель стоимости, который получен на основе наиболее идеального со всех точек зрения подхода.

Иными словами, для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

Для определения удельного веса для каждого результата  применения каждого подхода необходимо проведение количественного и качественного анализа, учитывающего следующие факторы:

• Цель оценки и предположительное использование ее результатов.
• Определяемый вид стоимости.
• Вид прав собственности.
• Количество и качество данных, использованных в расчетах.
• Уровень контроля рассматриваемой доли собственности.
• Уровень ликвидности оцениваемой недвижимости.

Оценщик определяет относительную значимость, применимость и обоснованность каждого показателя стоимости на основе таких критериев, как адекватность, качество информации, точность оценки и количество доказательств.

Вывод: рыночная стоимость объекта оценки, полученная с применением сравнительного подхода составляет 3600000 рублей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК  ИСТОЧНИКОВ

 

1. Гражданский кодекс РФ, от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (действующая редакция от 22.10.2014)

2. Закон РФ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
3. ФСО №1,2,3
4. Кадастр, экспертиза и оценка объектов недвижимости: Справ, пособие И.Х. Наназашвили, В.А. Литовченко, В.И. Неназашвили, - М.: высш.шк. 2010
5. Оценка недвижимости: теория и практика: учеб.пособие/ Н.А. Щербакова- М. Издательство «Омега-Л», 2012
6. Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость/МКС, 2013
7. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости/СпбГТУ, Спб., 2010
8. Экономическая оценка недвижимостии инвестиций: учеб. Для студ.   сред.проф. учеб. Заведений/ А.В.Севостьянов. – М.: Издательский центр «Академия», 2011
9. Симионова Н.Е. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости. - Ростовн/Д, 2012.
10. Соловьев М. М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. – М.: ГУ ВШЭ, 2011.
11. Тарасевич Е. И. Методы оценки недвижимости. СПб, 2014. – 247 с.
12. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. - М.: Русская деловая литература, 2013.
13. Цыпкин Ю. А., Цуканов И. Л. Законодательные акты, нормативно-распорядительные документы и стандарты по оценочной деятельности: 2012. –
14. Гранова И. В. Оценка недвижимости. – СПб: Питер, 2008. - 208 с.: ил. – (Серия «Учебное пособие») 2011
15. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебное и практическое пособие / Под ред. В. М. Рутгайзера. – М.: Дело, 2010

Приложение А Договор о проведении оценки

 
ДОГОВОР № 968744 
О ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ

г. Канск «_06_»_февраля_2015г.

Индивидуальный предприниматель «Уткина В.Н.», именуемое в дальнейшем «Оценщик», в лице Генерального директора Уткиной Виктории Николаевны,  действующего на основании Устава, с одной стороны, и ___ ИП «Петров А.В.» именуемое в дальнейшем «Заказчик», в лице Генерального директора Петрова Александра Викторовича,  действующего на основании Устава, с другой стороны, вместе именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем: