Оценка недвижимости

Перечень существующих правоустанавливающих документов на недвижимое имущество:

1. Договор о передаче  квартиры в собственность.

2. По нежилым помещениям — план приватизации, с приложением пообъектного перечня приватизируемого имущества.

3. Решение суда о признании  прав собственности на объект  недвижимости.

4. Решение арбитражного  суда  о признании права собственности на объект недвижимости.

5. Свидетельство о праве  на наследство по закону.

6. Свидетельство о праве  на наследство по завещанию.

7. Договор купли-продажи  квартиры.

8. Договор купли-продажи  комнаты в коммунальной квартире.

9. Договор купли-продажи  доли в праве общей долевой  собственности на квартиру.

10. Договор купли-продажи  квартиры с рассрочкой платежа.

11. Договор купли-продажи  жилого дома со строениями.

12. Договор купли-продажи  земельного участка.

13. Договор купли-продажи земельного участка с жилым домом.

14. Договор купли-продажи  земельного участка с недостроенным  жилым домом.

15. Договор купли-продажи  земельного участка с садовым  домиком.

16. Договор купли-продажи  доли в праве общей долевой  собственности на жилой дом  со строениями.

17. Договор купли-продажи  части жилого дома.

18. Договор купли-продажи  жилого дома с рассрочкой платежа.

19. Договор купли-продажи  нежилого помещения.

20. Договор купли-продажи  гаража.

21. Договор купли-продажи  незавершенного объекта строительства.

22. Договор дарения квартиры.

23. Договор дарения комнаты  в коммунальной квартире.

24. Договор дарения доли  в праве общей долевой собственности  на квартиру.

25. Договор дарения жилого  дома со строениями.

26. Договор дарения доли  в праве общей долевой собственности  на жилой дом со строениями.

27. Договор дарения части  жилого дома.

28. Договор дарения земельного  участка.

29. Договор мены квартир.

30. Договор мены квартиры  на жилой дом.

31. Договор мены земельных  участков.

32. Соглашение о предоставлении  отступного передачей должником  квартиры кредитору.

33. Соглашение о предоставлении  отступного передачей должником  жилого дома кредитору.

34. Соглашение о предоставлении  отступного передачей должником  нежилого помещения кредитору.

35. Договор об инвестировании  в строительство жилья.

36. Договор долевого участия  в строительстве жилого дома.

37. Договор о совместной  деятельности (договор простого  товарищества).

38. Договор об уступке  права требования.

39. Постановление главы  администрации об утверждении  акта ввода в эксплуатацию  объекта завершенного строительства.

40. Справка о полной  выплате пая в жилищно-строительном  кооперативе.

41. Справка о полной  выплате пая в гаражно-строительном  кооперативе.

42. Справка о полной  выплате пая в садовом товариществе. 

 

2. Характеристика основных подходов к оценке недвижимости

 

В оценке недвижимости существуют три общепринятых подхода к определению стоимости: затратный, сравнительный и доходный. В каждом подходе имеются свои сложившиеся методы, приемы и процедуры. Обнаруживается концептуальное сходство подходов к оценке различных объектов собственности. В то же время вид оцениваемого объекта определяет особенности конкретных методов, вытекающие из специфических проблем оценки, присущих, как правило, только данному виду собственности.

Затратный подход к оценке недвижимой собственности основан на сопоставлении затрат по созданию объекта недвижимости со стоимостью оцениваемого или сравнимых объектов. Подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.

           Сравнительный подход. Необходимой предпосылкой для применения методов сравнительного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки). Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в рыночном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момента как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

1) качество и количество доходов, который объект недвижимости может понести в течение своего срока службы;

2) риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта. Также он используется при определении рыночной стоимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

1. Общие сведения

 

- основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки. Приложение А

 

- объект оценки - помещение магазина материалов для упаковки «Фиеста», расположенный по улице Яковенко,70

 

- принадлежит ИП Петрову А.В. на праве собственности

- заказчик – ИП Петров А.В., улица Яковенко,70

- оценщик – ИП Уткина В.Н., улица 40 лет Октября, 51. Действительный Член Общероссийской организации «Российское общество оценщиков», регистрационный номер в реестре СРО: 0005827 от 25.03.2014.

Сведения о страховании ответственности: Cтраховой полис ОАО «Росстрах» №НФ-ПОО-10-00507 от 09.03.2014года, срок действия по 18.03.2018 г. Страховая сумма: 3 000 000 (Три миллиона) рублей.

- дата проведения оценки – 6.02.2015

 

- цель оценки –для продажи

 

-вид определяемой стоимости – рыночная.

 

2. Сведения об объекте оценки

 

Объект оценки расположен в городе Канске Красноярского края. Красноярский край — субъект Российской Федерации, расположен в Сибирском федеральном округе, административный центр — Красноярск.

Численность населения Красноярского края,  по данным Красноярскстата на 1 января 2014 года, составляет 2 852 810 человек. Плотность населения составляет 1,21 чел./ кв км. Городское население составляет 76,47%. В Красноярском крае насчитывается 576 муниципальных  образований, включая 17 городских округов и 44 муниципальных района, 27 городских и 488 сельских поселений. Всего на территории края расположено более 1700 населенных пунктов.

Средняя цена 1 квадратного метра общей площади квартир на конец III квартала 2014 г. на первичном рынке жилья составила 55900 рублей, на вторичном рынке – 50314  рублей. В январе-августе 2014 г. объем денежных доходов населения сложился в размере  530,4 млрд рублей и увеличился на 1,4% по сравнению с январем-августом 2013 г. Население израсходовало средств на покупку товаров и оплату услуг 422,5 млрд рублей, что на 6,4% больше, чем в январе-августе 2013 г. Сбережения за этот период составили 32,0 млрд рублей.

           Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата  
в августе 2014 г. составила 31294,5 рубля.

Численность экономически активного населения в III квартале 2014 г. составила по итогам обследования населения по проблемам занятости 1534,5 тыс. человек, в их числе 1452,8 тыс. человек, или 94,7% экономически активного населения были заняты в экономике, и 81,6 тыс. человек (5,3%) не имели занятия, но активно его искали.

Канск — город (с 1782) в России, административный центр Канского района Красноярского края. Образует городской округ город Канск. Население — 92 142 чел. (2014).

Подробные сведения об объекте оценки указаны в таблице 1.

 

Таблица 1 – Сведения об объекте оценки

Адрес объекта:
Город (область, район)	Канск, ул.Яковенко,70
Собственник (арендатор):	ИП Петров А.В.
Юридическое описание прав собственности, правоустанавливающие документы:	Полное право собственности на основании договора купли-продажи №214 от 23.03.2007, зарегистрировонного в ЕГРН №257 от 14.07.2007

 

 

 

 

Продолжение таблицы 1

Обременения	Обременения и ограничения прав на объет оценки отсутствует, объект не отчужден, в споре и под арестом не состоит
Предназначение для использования:	Офис, магазин, мастерская
Текущее использование объекта:	Магазин
Год (период) постройки	1983
Период владения	8 лет
Дата приобретения:	23.03.2007
Дата оценки:	6.02.2015
Анализ местоположения объекта	Объект расположен в районе Нефтебазы на главной дороге
Качество застройки и состояние	Сторона улицы, на которой расположен объект застроена частным сектором, а противоположная сторона застроена многоэтажными домами
Полнота застройки территории	Территория освоена полностью
Перспектива развития	Развитие территории возможно за счет сноски деревянных частных домов
Состояние окружающей среды:
Запыленность и загазованность	Высокая
Близость источников загрязнения	Автодорога
Уровень шума	Высокий
Интенсивность движения	Высокая
Благоустройство территории:
Озеленение площадки	Площадка озеленена полностью
Уличное освещение	Освещение хорошее, имеются уличные фонари
Подъездные пути	Имеются подъездные пути
Автостоянки	Имеются парковочные карманы
Транспортная доступность:
Удаленность от центров	Объект удален от центра
Удаленность от объектов торговли	Мало насыщен объектами торговли
Удаленность от главных автомагистралей	Расположен на главной магистрали М53
Удаленность от ж/д вокзалов и остановок общественного транспорта	Удаленность от ж/д вокзала более трех километров,
Описание земельного участка
Инженерное обеспечение	Центральное освещение, канализация, центральное отопление, связь, интернет.
Почвы	Объект расположен в районе твердых почв
Затопляемость	Нет угроз затопления
Площадь общая, м2	97,6

 

Продолжение таблицы 1

 

Площадь полезная, м2	68,3м2
Высота	3,08м
Строительный объем, м3	300,5
Количество этажей	5
Этаж	1
Группа капитальности	1
Строительные характеристики:
Фундамент	Ленточный из сборных бетонных блоков и сборных ж/б, Объект расположен вблизи остановочного пункта маршрутных автотранспортных средств
Стены	Кирпичные
Перекрытия	Сборные железобетонные плиты
Крыша	Волнистые асбестоцементные листы по деревянным стропилам
Наружная отделка	Штукатурка, окраска
Полы	Дощатые
Окна	Деревянные
Двери	Деревянные
Внутренняя отделка	Торговый зал-стены отделаны «мокрыми» обоями с последующей окраской, окна- металлопласт; Служебные помещения-стены оштукатурены и окрашены водоэмульсионной краской, полы- линолеум Санузел - стены облицованы пластиковыми стеновыми панелями
Качество строительства	Хорошее
Привлекательность / внешний вид	Внешний вид привлекательный
Требуемый ремонт	Не требуется
Фактический возраст, лет	32 года
Нормативный срок службы, лет	100 лет
Остаточный срок эксплуатации объекта	68 лет
Дата проведения капитального ремонта	2007 год
Дата проведения косметического ремонта	2012 год