Оценка рыночной стоимости недвижимости

Используя оценочный «принцип остаточной продуктивности земли», собственник земельного участка при минимальных затратах на его обустройство может извлекать максимальный доход (удовлетворить конкретной недвижимостью особые потребности пользователя или путем выгодного для себя сочетания этих трех вариантов получить максимальный доход). При этом, конечно, следует помнить, что чистый доход собственник земельного участка получит только после того, как будут оплачены стоимость труда, капитала и предпринимательской деятельности. Практически этот принцип используется при определении целесообразности нового строительства.

Оценочный «принцип предельной продуктивности» характеризует дополнительный денежный вклад собственника в объект недвижимости, но не на сумму стоимости нового элемента недвижимости (например, не стоимость гаража, который пристраивается к дому), а на сумму, в которую оценивается объект недвижимости с учетом этого нового элемента (т.е. стоимость в целом дома с гаражом). Некоторые дополнительные элементы, действительно, могут увеличить стоимость объекта недвижимости на большую величину, чем затраты на создание этих дополнительных элементов, хотя есть и такие, которые фактически уменьшают стоимость.

Используя оценочный «принцип предельной продуктивности» и анализируя рыночную конъюнктуру, собственник недвижимости может получить дополнительный чистый доход, если своевременно будет включать в недвижимость либо изымать из нее конкретные объекты, памятуя о том, что улучшения объекта недвижимости обладают ценностью, когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости.

Суть «принципа возрастающего и уменьшающегося дохода» состоит в том, что по мере добавления капитала и труда к недвижимому имуществу доходность будет увеличиваться до определенной величины и может наступить момент когда затраты будут превышать стоимость объекта недвижимости.

Недвижимостью могут владеть одновременно несколько собственников. Эти имущественные права, признаваемые законом, можно разделить или соединить таким образом, чтобы при реализации недвижимости ее общая стоимость увеличивалась.

Разделение имущественных интересов может происходить по-разному:

• физическое разделение участка земли;
• разделение времени (аренда, пожизненное владение, будущие имущественные права);
• разделение прав пользования (ограничение на использование объекта недвижимости);
• разделение по видам имущественных прав (совместная аренда, партнерство, доверительное управление, опционы, контракты с оговоренными условиями продажи);
• разделение по правам кредитора вступить во владение (первые закладные, «младшие» закладные, налоговые закладные, судебные залоги, участие в капитале).

«Принцип экономического разделения» применяется в том случае, если права на недвижимость можно разделить на два или более имущественных интереса, реализуя которые в разное время и разными частями, собственники имеют возможность увеличить общую стоимость недвижимого имущества.

Принципы, связанные с рыночной средой – зависимости; соответствия; спроса и предложения; конкуренции; изменения – позволяют определить:

• зависимость стоимости объекта недвижимости от его местоположения,  соответствие недвижимого имущества по архитектурному стилю и уровню удобств потребностям рынка;
• предложения и спрос на конкретные объекты недвижимости;
• уровень конкуренции на рынке недвижимости;
• изменение стоимости объектов недвижимости под влиянием физического и морального износа.

Грамотное использование этой группы принципов позволяет определить, какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости. Если спрос возрастает или снижается предложение, то повышается стоимость объекта недвижимости, и соответственно, при сокращении спроса и увеличении предложения стоимость объекта недвижимости будет снижаться.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости – это синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены выше. Он позволяет оценщику выявить из возможных вариантов использования объекта недвижимости наилучший и наиболее доходный вариант и именно его использовать для оценки. Этот принцип предусматривает оценку недвижимости, так, как если бы он был свободный (т.е. при оценке объекта речь идет в первую очередь о наибольшей доходности земельного участка, затем уже о доходности всего объекта недвижимости). При этом учитываются только те варианты использования объектов недвижимости, которые:

• во-первых, соответствуют юридическим нормам;
• во-вторых, реализация которых возможна физически;
• в-третьих, осуществимы финансово;
• в-четвертых, обеспечивают наивысшую стоимость объекта недвижимости.

Выбирается вариант использования, при котором за объект может быть заплачена наибольшая цена. Если участок свободен от строений, то исходя из наиболее эффективного варианта использования земельного участка оценщик определяет, какой объект необходимо построить. Если строение на участке имеется, то оценщик определяет, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшить на величину затрат по сносу данного строения при выбранном варианте использования земельного участка.

«Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования» является концептуальной моделью для анализа различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Эта модель рассматривает важные факторы физического, юридического, социального и экономического характера, которые влияют на стоимость недвижимости, т.е. является как бы связующим звеном между всеми оценочными принципами.

Процесс оценки недвижимости можно разделить на шесть этапов: определение области вопросов по оценке (суть оценки), предварительный осмотр объекта оценки и заключение договора на оценку; план оценки; сбор и анализ информации; применение подходов, соответствующих оценке; согласование и, наконец, отчет о результате оценки стоимости объекта.

Раскроем содержание каждого этапа процесса оценки недвижимости.

1. Определение  задачи и заключение договора  на оценку объекта недвижимости. Заказчик, как правило, ставит перед  оценщиком конкретную цель –  определить стоимость объекта  недвижимости, которая необходима  ему для принятия решения. Интересы  заказчика могут быть разными: приобрести недвижимость в качестве  инвестиций, продать объект, отдать  в долг часть своих активов, получить кредит, заложить имущество  и т.д. В каждом случае оценщику  необходимо определить особый  конкретный вид стоимости (например, определение рыночной стоимости  объекта недвижимости, инвестиционную  или залоговую стоимость и  др.) и область ее использования (продажа, получение кредита, страховка  и т.д.). Полезность, замещение и  ожидание являются основополагающими  принципами, которые помогают оценщику  понять существо стоящих проблем.

При оценке объекта недвижимости, важно исследовать объект и определить связанные с ним юридические права, поскольку заказчик может иметь лишь право на аренду или ограниченные права на пользование объектом недвижимости, иметь только определенную долю в совместной аренде и партнерстве, собственность может быть обременена закладной, могут быть ограничения юридического характера и т.д.

После этого оцениваются ожидаемые затраты средств и времени на сбор и подтверждение информации. Эти оценки будут зависеть от объема информации, которой уже располагает оценщик, от уникальности или сложности решаемой проблемы, от профессионализма и опыта оценщика. Может возникнуть ситуация, когда необходимо провести независимую экспертизу объекта недвижимости. Оценка объектов недвижимости проводится на основании договора между оценщиком и заказчиком. К обязательным требованиям к договору относятся необходимость указания вида оценки; вида стоимости объекта оценки; размера оплаты за проведение этой работы; а также сведений об образовательным учреждении, выдавшем документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности; лицензии, выданной уполномоченным органом в соответствии с законодательством Российской Федерации. Оценка объекта недвижимости не может проводиться оценщиком если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица, либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес к объекту оценки.

1.3. Методы оценки стоимости недвижимости

Оценка недвижимости – это:

• сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества;
• необходимый элемент при совершении любой операции с недвижимостью (купля, продажа, сдача в аренду, обмен, принятие решений о реализации проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости, внесение объектов недвижимости в уставный капитал и т. д.).

Оценщик – это лицо (индивидуум), который обладает специальными знаниями и образованием для проведения оценки определенного объекта собственности.

Процесс оценивания можно определить как последовательность процедур, используемых для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости.

Оценка имущества - определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями современных норм.

Существует пять основных методов оценки рыночной стоимости недвижимости, основанных на трех базисных подходах:

• метод по сопоставимым продажам;
• метод соотнесения (переноса);
• метод капитализации земельной ренты;
• метод техники остатка для земли;
• метод развития земельного участка.

Метод по сопоставимым продажам заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным свободным земельным участкам, проданным за последнее время, и внесении поправок в цены продаж.

Сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми участками осуществляется по следующим элементам:

• местоположение;
• время продажи;
• физические характеристики;
• характеристики дохода, получаемого с земельного участка;
• условия финансирования сделки купли-продажи земельного участка;
• условия продажи;

Метод соотнесения (переноса) заключается в анализе продаж здания, расположенного на аналогичном участке, и разделении общей цены продажи на две составляющие - цену здания и цену земельного участка.

При этом первоначально оценивается стоимость здания и других сооружений, находящихся на этом участке, затем она вычитается из общей цены имущественного комплекса и тем самым получается стоимость земельного участка, полученный результат переносится на оцениваемый объект.

Метод капитализации земельной ренты представляет собой капитализацию доходов, полученных за счет арендных платежей.

Этот метод в российских условиях использовать практически невозможно, так как в настоящее время невозможно отыскать сопоставимые арендные платежи и нормы капитализации из-за отсутствия как такового рынка аренды земельных участков.

Метод техники остатка для земли при оценке стоимости земельного участка применим при отсутствии данных о продажах свободных участков земли. Доход рассчитывается исходя из прибыли, полученной с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и объекта недвижимости, построенного на нем.

Метод основан на применении принципа остаточной продуктивности земли.

Метод развития (освоения) земельного участка используется в случае, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки, и предполагает следующую последовательность действий:

• определение размеров и количества индивидуальных участков (при определении размеров индивидуальных участков учитываются физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения);
• расчет стоимости освоенных участков. Освоенными называются земельные участки, к которым проведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ, а также на которых построены жилые дома по индивидуальным проектам. Методом сопоставимых продаж;
• расчет затрат на освоение участков Затраты на освоение и продажу земельных участков включают в себя расходы по расчистке, планировке и разметке участка, строительству подъездных дорог, инженерных коммуникаций, подводке электричества и газа, а также накладные расходы по содержанию управленческого персонала, охраны и пр. и их продажу;
• определение величины денежного потока путем вычитания затрат на освоение участков из величины общей выручки от продаж этих участков;
• дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.