Оценка рыночной стоимости недвижимости

 

 

Средняя стоимость квартир в зависимости от комнатности, Тюмень	Июнь 12	К маю 12
Однокомнатные квартиры	5 184	-2.4%
Двухкомнатные квартиры	5 128	-3.0%
Трехкомнатные квартиры	5 036	-2.4%
Многокомнатные квартиры	5 369	-2.2%

 

 

Средняя стоимость самых дорогих и самых дешевых квартир, Тюмень	Июнь 12	К маю 12
Индекс ст-ти «дорогого» жилья (20% самых дорогих квартир)	7 677	-1.0%
Индекс ст-ти «дешевого» жилья (20% самых дешевых квартир)	3 920	-3.3%
Индекс расслоения (отношение ст-ти «дорогого» к «дешевому»)	1.96	+2.4%

 

 

 

3.2 Описание объекта недвижимости

 

Рассматриваемая двухкомнатная квартира расположена в Тюменской области в г. Тюмени, около муниципального образования «школы №45» по адресу: г. Тюмень, ул. Мелиораторов, д. 12.

Подъезд к дому осуществляется по улице Мелиораторов 11а, далее по дворовым проездам. Покрытие улицы и дворовых проездов – асфальтовое, автомобильное движение может осуществляться всесезонно. Ближайшая автомагистраль – Велижанский тракт (около 250 м). Ближайшая станция ЖД Вокзал - около 15-20 км. Рассматриваемый дом расположен в жилом массиве. Данный жилой массив представляет собой смешанную застройку, состоящую в основном из панельных и монолитно-кирпичных домов разной этажности.

Инфраструктура района хорошо развита. Имеются продовольственные, промтоварные, хозяйственные магазины, аптека и т.д. Преобладающая окружающая застройка «ЗОДЧИЕ». Территория вокруг дома обустраивается, имеются места для парковки автотранспорта.

Дом: рассматриваемая квартира расположена на 1-ом этаже 2-этажного жилого дома. Дом кирпичный, с перекрытиями из железобетона. Фасад дома видимых повреждений не имеет. Коммуникации – центральное отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация. Лестничная клетка в хорошем состоянии. Состояние подъезда, в котором расположена оцениваемая квартира хорошее, дверь подъезда оборудована кодовым замком и домофоном.

Высота потолков – 2,50 м. Жилые комнаты – смежные. Окна квартиры выходят во двор. Полы: в жилых комнатах – паркет под линолеумом. В коридоре и на кухне – линолеум, стены – бумажные обои, санузел – плитка. Состояние отделки – ремонт не требуется.

Принадлежит ражданке РФ Лапшиной Татьяне Павловне, паспорт 7084 выдан УФМС РОССИИ по Тюменской Области г.Тюмени ОВД «№4» г. Тюмени. Адрес регистрации: г. Тюмень, ул Максима Горького , д.38, к.2. Свидетельство о государственной регистрации права, выдано Управлением Федеральной регистрационной службы по Тюмени. Запись регистрации № 7083570111840018 сделана в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.06.2000 года.

 

Таблица 3.2.1

Основные характеристики оцениваемой квартиры.

Характеристика	Описание
Адрес	г. Тюмень, ул. Меллиораторов  д.9а, , кв10.
Условный номер объекта:	700001113210006
Права на объект оценки:	Право собственности на квартиру по состоянию на дату оценки принадлежит Гражданке РФ Лапшиной Татьяне Павловнне, паспорт 7084 выдан УФМС РОССИИ ОВД «№4» г. Тюмени. Адрес регистрации: г. Тюмень, лу Максима Горького, д38, Свидетельство о государственной регистрации права выдано Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве. Запись регистрации № 7083570111840018 сделана в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.06.2000 года. Обременений права оценщиком не выявлено.
Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона	-
Состояние прилегающей территории (субъективная оценка)	Хорошее
Дорожное покрытие во дворе, его состояние	Асфальт. Состояние покрытия хорошее.
Уличное освещение	Имеется
Детская площадка	Имеется
Зеленые насаждения	Имеются
Организованная стоянка автотранспорта или подземный гараж	Парковка стихийная
Экологическая обстановка	Удовлетворительная
Средняя стоимость 1 кв.м. общей площади похожих квартир в данном районе	От 140 000 руб. до 175 000 руб. на основании обзора рынка, выполненного оценщиком
Общая характеристика здания
Тип здания	Многоквартирный Кирпичный  жилой дом.
Год постройки	1964
Год последнего капитального ремонта здания	-2009
Физический износ здания согласно данным БТИ, %	14% по состоянию на 2014
Физический износ здания, рассчитанный оценщиком,%	14%. Физический износ рассчитывался  методом срока жизни.
Материал наружных стен	Бетонные блоки
Материал перекрытий	Железобетонные
Фундамент	Железобетонный
Состояние здания (субъективная оценка)	Хорошее
Внешний вид фасада дома	Бетонные блоки
Количество этажей в здании, согласно технической документации	2
Количество этажей в здании, согласно визуальному осмотру	2
Информация о планах на снос, реконструкцию, капитальный ремонт	Оценщику не удалось обнаружить в открытых источниках информацию о планах на снос или капитальный ремонт с отселением. По результатам осмотра здание находится в хорошем состоянии. Таким образом, по мнению оценщика, здание, в котором расположен объект оценки, не подлежит сносу или капитальному ремонту с отселением.
Наличие чердака	Имеется
Наличие подвала в здании	Имеется
Наличие домофона, консьержа и т.д.	Домофон, кодовый замок
Наличие лифта	Не имеется
Наличие мусоропровода	Не имеется
Состояние подъезда (субъективная оценка)	Хорошее
Характеристики объекта оценки
Информация о текущем использовании объекта оценки	Квартира используется в качестве жилья.
Этаж расположения квартиры	1
Количество квартир на площадке	3
Площадь: с учетом летних и не отапливаемых помещений/общая/жилая, м.кв.	38,1/37,3/22,9
Количество комнат, площадь, м.кв.	2 ком. 14,3 м.кв., 8,6 м.кв.
Высота потолков, м	2,5
Площадь кухни, м.кв.	7,5
Тип санузла, количество	Совмещенный, один
Вспомогательные и подсобные помещения, м.кв.	Коридор-4,7 Кухня-7,5 Санузел-2,2
Наличие балкона, лоджии, количество	Не имеется
Вид из окон	Во двор
Техническое обеспечение	Холодное и горячее водоснабжение, электроснабжение, отопление, канализация, вентиляция. Все коммуникации центральные.
Оборудование	Сантехническое оборудование совмещённого санузла, сантехническое оборудование кухни, электрическая плита на кухне
Наличие ТВ-антенны, телефона	Имеется
Состояние отделки	Удовлетворительное, ремонт не требуется
Видимые дефекты внутренней отделки	-
Соответствие квартиры поэтажному плану БТИ	Соответствует

 

При проведении оценки для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки, оценщик использовал информацию из следующих документов на оцениваемую квартиру:

• свидетельство о государственной регистрации права.
• технический паспорт помещения.
• кадастровый паспорт.

 

Таблица 3.2.2

Задание на оценку

Объект оценки	Двухкомнатная квартира общей площадью 37,3 кв.м., расположенная по адресу: г. Тюмень, ул.Мелиораторов, д.9а кв. 10.
Вид определяемой стоимости	Рыночная стоимость.
Цель оценки	Определение рыночной стоимости объекта оценки.
Задачи оценки (предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения)	Результаты оценки будут использованы Заказчиком при передаче объекта оценки в залог (ипотека). Другое использование результатов оценки не предусматривается.
Имущественные права на объект оценки	Право собственности на квартиру по состоянию на дату оценки принадлежит Гражданке РФ Лапшиной Татьяне Павловне, паспорт 7108 666587 выдан УФМС России по Тюменской области ОВД «№4» г. Тюмени. Адрес регистрации: г. Тюмень ул Максима Горького 14.
Дата оценки	10 июня 2014г.
Срок проведения оценки	юня 2014г. – 12 июня 2014г.

Вся информация, полученная от Заказчика и его представителей в письменном или устном виде и не вступающая в противоречие с профессиональным опытом оценщика, рассматривалась как достоверная.

Оценщик исходит из того, что на объект оценки имеются все подлежащие оценке права в соответствии с действующим законодательством. Однако проверка подлинности правоустанавливающих документов и имущественных прав на объект оценки выходит за пределы профессиональной компетенции оценщика, и он не несет ответственности за связанные с этим вопросы. Право оцениваемой собственности считается достоверным и достаточным для рыночного оборота оцениваемого объекта. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.

Оценщик не обязан проводить измерения физических параметров оцениваемого объекта (все размеры и объемы, содержащиеся в документах, представленных Заказчиком, рассматриваются как истинные) и не несет ответственности за вопросы соответствующего характера.

Оценщик не проводит технических экспертиз и исходит из отсутствия каких-либо скрытых фактов, влияющих на величину стоимости оцениваемого объекта, которые не могли быть обнаружены при визуальном осмотре. На оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных фактов.

Данные для оценки были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщик не может гарантировать их абсолютную точность и во всех возможных случаях указывает источник информации.

Ни заказчик, ни оценщик не могут использовать отчет об оценке иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.

Отчет об оценке достоверен лишь в полном объеме и для указанных в нем целей. Использование отчета для других целей может привести к неверным выводам.

Приведенные в отчете величины стоимости действительны лишь на дату оценки. Оценщик не несет ответственности за последующие изменения рыночных условий и, соответственно, величины стоимости объекта оценки.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно величины стоимости объекта и не является гарантией того, что рассматриваемый объект будет продан по указанной величине стоимости.

 

Таблица 3.2.3

Сведения о заказчике оценки и об оценщике

Заказчик	Гражданка РФ Лапшина Татьяна Павловна, паспорт 7108 666587 выдан УФМС России по Тюменской области ОВД «№4» г. Тюмени. Адрес регистрации: г. Тюмень ул. Максима Горького 14.
Оценщик	Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «КОРПОРАЦИЯ «ОЦЕНКА» Место нахождения: Г. Тюмень, ул. ХХХХХХХ, д. ХХ. ОГРН 1037709029050, дата присвоения 01.04.2003. В оценке принимали участие следующие оценщики: 1. ХХХХХХХХХ ХХХХХХ ХХХХХХХХХХ, член Общероссийской общественной  организации «Российское общество  оценщиков», включен в реестр  оценщиков ХХ ХХХХ 2007 года за  регистрационным номером ХХХХ, имеет  диплом о профессиональной переподготовке  ХХ № ХХХХ, выданный Московским  международным институтом эконометрики, информатики, финансов и права  ХХ ХХХХ 2003 года. Стаж работы в  оценочной деятельности – с 2003 года, имеет полис обязательного страхования ответственности оценщика №ХХ-000ХХХ-ХХ/ХХ от 20.10.2011 выдан ОАО «Государственная страховая компания «Югория». Срок действия полиса страхования – до 31 октября 2014 года включительно.
Основание для проведения оценки	Договор на оказание услуг по оценке № ХХХ от ХХ июля ХХХХ г.

 

 

3.3 Сравнительный подход

 

Для проведения оценки с позиций сравнительного подхода оценщик выбирает метод качественного сравнения цен. Выбор данного метода обусловлен следующими причинами: оценка основывается на прямой рыночной информации, опубликованной в открытых источниках; для анализа доступно большое количество предложений к продаже квартир, что позволяет отобрать аналоги с достаточной степенью точности и в достаточном количестве; структура информации позволяет проводить параметрическое сравнение объектов по основным ценообразующим параметрам; представленная информация доступна для проверки посредством интервью с представителями риэлтерских компаний и анализа фотоматериалов, если они доступны.

При определении рыночной стоимости квартиры Оценщик использовал цены предложений о продаже аналогичных квартир, которые на дату оценки были представлены в крупных московских агентствах недвижимости.

Информация по аналогам получена оценщиком из открытых источников в сети Интернет, а также из интервью с сотрудниками риэлтерских компаний, выставивших предложение на рынок. В каждом конкретном случае оценщик приводит источник информации и, в случае, если страница может быть изменена или удалена, - распечатки Интернет-страниц. Личный осмотр сопоставимых объектов-аналогов оценщиком не проводился.

В качестве единицы сравнения оценщик выбирает 1 кв.м., поскольку эта единица является общепринятой единицей сравнения на рынке квартир.

Для проведения оценки методом качественного сравнения цен были найдены следующие аналоги:

1. Аналог 1. Двухкомнатная квартира, г. Тюмень, Одесская ул., д. 22, к.2, От метро 10 мин. пешком, 8/9 пан.дома, 42/29/6 кв.м. Цена предложения 7 млн. 300 тыс. рублей.
2. Аналог 2. Двухкомнатная квартира, г. Тюмень, Севастопольский проспект, д. 75, От метро 20 мин. пешком, 1/9 пан.дома, 36/22/7,5 кв.м. Цена предложения 6 млн. 200 тыс. рублей.
3. Аналог 3. Двухкомнатная квартира, г. Тюмень, Балаклавский проспект, д. 46, к. 1, От метро 20 мин. пешком, 1/12 пан. дома, 40/28/7,5 кв.м. Цена предложения 6 млн. 800 тыс. рублей.
4. Аналог 4. Двухкомнатная квартира, г. Тюмень, Новаторов ул., д. 18, к.2, От метро 20 мин. пешком, 2/9 пан.дома, 38/23,3/7,2 кв.м. Цена предложения 6 млн. 400 тыс. рублей.
5. Аналог 5. Двухкомнатная квартира, г. Тюмень, Болотниковская ул., д. 38. От метро 15 мин. пешком, 4/12 пан.дома, 38,6/23,5/6,6 кв.м. Цена предложения 6 млн. 250 тыс. рублей.
6. Аналог 6. Двухкомнатная квартира, г. Тюмень, Севастопольский проспект, д. 46, От метро 20 мин. пешком, 1/9 пан. дома, 40/25/8 кв.м. . Цена предложения 5 млн. 800 тыс. рублей.