Оценка рыночной стоимости недвижимости

Ставка дисконта, применяемая для дисконтирования денежного потока, должна отражать существующие тенденции эффективности инвестиций, складывающиеся на данном рынке освоенных земельных участков, эти ставки должны быть довольно высокими ввиду значительных рисков освоения и продаж участков.

 

1.4. Процесс оценки и проблемы ее проведения

 

Оценка недвижимости — один из наиболее часто встречающихся видов оценки. Зачастую, стоимость недвижимости является очевидной для ее владельцев или предполагаемых покупателей, все же в результате профессионального изучения оценщиком всех факторов, касающихся данного объекта, его стоимость может быть существенно скорректирована относительно первоначального представления.

Обычно оценке подлежат следующие объекты недвижимости:

• земельные участки;
• объекты жилой недвижимости (квартиры, индивидуальные дома);
• объекты коммерческой недвижимости (офисные помещения, гостиницы, торговые и складские площади);
• объекты промышленной недвижимости;
• сооружения;  
• инженерные коммуникации;
• объекты, незавершенного строительства;
• воздушные, морские и речные суда.

Оценка недвижимости является самым распространенным видом оценочной деятельности и включает в себя определение стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т.д. Для получения наиболее точных результатов при проведении оценки недвижимости, эксперты обязательно используют все три оценочных подхода — затратный, доходный и сравнительный. Эти подходы взаимно дополняют друг друга, каждый из них основан на использовании определенных свойств объекта и оценочных принципов.

Процесс оценки недвижимости требует от оценщика проведения анализа большого числа факторов, которые в конечном счете и определяют величину расчетной стоимости.

Квалифицированное и обоснованное заключение о стоимостных характеристиках объекта оценки возможно только на основе систематизированных и подтвержденных тем или иным образом исходных данных, которые также могут быть проверены любым заинтересованным лицом, включая органы власти.

Процесс оценки недвижимости начинается с его освидетельствования, проведения переговоров с руководителями и собственниками. При посещении объекта оценки оценщик произведет его осмотр. Перед началом осмотра оценщик ознакомится с имеющейся технической документацией по объекту, а так же побеседует с представителями технических служб, ответственными за его эксплуатацию. При ознакомлении с технической документацией оценщик установит, какие основные изменения были внесены в проект, проводилась ли реконструкция, даты текущего и капитального ремонтов.

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

1. Постановка задания на оценку.

Цель оценки.

1 2 . Вид  определяемой стоимости.

1.3.   Установление оцениваемых имущественных прав.

1.4.   Дата проведения оценки.

2. Составление плана и договора на проведение оценки.

2.1.   График работ по оценке.

2.2.   Источники информации.

2.3.   Выбор методов оценки.

2.4.   Затраты на проведение оценки.

2.5.   Денежное вознаграждение за проведение оценки.

2.6.   Составление договора на оценку. 

3. Сбор и анализ информации.

 

 3.1.   Осмотр объекта и прилегающей территории.

3.2.   Юридическое описание объекта недвижимости.

3.3.   Физические характеристики и местоположение.

3.4.   Экономическая информация.

3.5.   Проверка достоверности собранной информации.

3.6.   Анализ и обработка информации.

4. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования.

4.1.   Анализ земельного участка как условно свободного.

4.2.   Анализ земельного участка с улучшениями.

5. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов.

5.1.   Оценка стоимости на основе доходного подхода.

5.2.   Оценка стоимости на основе сравнительного подхода.

5.3.   Оценка стоимости на основе затратного подхода.

6. Согласование полученных результатов и выведение ито говой величины стоимости объекта недвижимости.

6.1.   Проверка полученных данных о величине стоимости.

6.2.   Допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации.

6.3. Выведение  итоговой величины стоимости. 

7. Составление отчета об оценке.

Существует ряд проблемы, возникающих в процессе оценки недвижимости.

В нашей стране рынок недвижимости с большими натяжками хочется назвать рынком. В России он процветает, как рынок отдельных элементов объектов недвижимости. К таким относятся офисы, квартиры, складские помещения и даже некоторые комнаты.

Федеральным законодательством, принятым двадцать девятого июля 1998 г. за номером 135-ФЗ, установлены основные правовые регулировки оценочной деятельности. По данному закону, проводят оценку объектов, которые принадлежат как Российской Федерации, так и юридическим и физическим лицам.

Стоимость недвижимости принято различать, как потребительскую, рыночную, страховую, инвестиционную, ликвидационную, для налогообложения, балансовую. Под стоимостью подразумевают денежный эквивалент собственности.

К сфере жилищной недвижимости относят жилые дома, имеющие жилые и нежилые помещения, квартиры, другие жилые помещения в жилом доме и другом строении, пригодном для постоянного и временного проживания.

Жилищный фонд очень разнообразный. Жилье отличается размерами, местом расположения, временем постройки, внутренними планировками, отделками и коммунальными удобствами. Именно жилье и является недвижимостью, поскольку перемещать его из одного места в другое невозможно. Преимуществом такой недвижимости является долговечность. При содержании в хорошем состоянии оно может прослужить много лет. И самое главное то, что жилье считается дорогим товаром.

Нужно правильно оценивать стоимость жилья. Перед тем, как получить кредит под залог недвижимости, при страховании объектов, при разделах имущества желательно обращаться к профессиональному оценщику.

Когда выдается кредит и в залог вносится недвижимость, банк обязан убедиться в том, что имущество оценено в достаточную сумму денег для обеспечения кредита. Оценивая предмет залога, анализируют: законно ли право собственности (юридическая чистота), соотношение стоимости имущества к сумме кредита, в каком состоянии имущество. Банк проверяет правоустанавливающие документы, есть или отсутствуют третьи лица, имеющие права на предмет залога, а также соответствие заключаемого договора стандартам. 

При проведении рыночных отношений, связанных с имуществом, права участников должны быть обеспечены законодательством. Это является важным условием цивилизованности данных отношений. 

Сейчас в стране процесс оценки осуществляется спонтанно. Оценка собственности производится на основах так называемых, нормативных подходов к оцениванию, стоимость недвижимости при этом определяется по методикам, которые приняты федеральным или региональным органом управления. На региональных уровнях оценивание собственности проводят по многим методикам, которые утверждены местными органами власти.

Управлять процессами оценивания недвижимости нужно было бы на государственном уровне. Только наличие единственной системы оценки собственности поможет реально оценить рыночную и другую стоимость имущества.

Объективно оценивать имущество и определять его рыночную стоимость можно будет только тогда, когда сформируется устойчивая рыночная экономика.

 

 

 

ГЛАВА 2. ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ НЕВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

 

2.1 Сравнительный (рыночный) подход

 

Сравнительный подход к оценке недвижимости основывается на анализе информации о ценах сделок купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому или сходных с ним по каким-либо параметрам, который включает четыре последовательных этапа:

• сбор информации;
• анализ ее достоверности и применимости;
• заключение о стоимости оцениваемого объекта;
• оценка точности полученного результата.

Сбор необходимой исходной информации является отдельной и порой непростой задачей для оценщика. Для одних сегментов рынка недвижимости такая информация является открытой и общедоступной, для других доступ к ней может быть ограничен, для третьих такой информации может не быть вовсе или ее объем весьма незначителен.

Если оценщик располагает достаточным объемом информации, то ему необходимо проверить ее достоверность. В действительности часто стороны по различным причинам скрывают истинную цену сделки, стараясь ее занизить или, в некоторых случаях, завысить. Поэтому используемая информация должна соответствовать следующим основным критериям:

• стороны сделки имели достаточное представление о данном рынке;
• стороны сделки не связаны между собой какими-либо иными отношениями, влияющими на цену сделки;
• данные о цене сделки получены от лица, не заинтересованного в ее искажении.

При применении рыночного подхода приемлема не только информация о сделках купли-продажи недвижимости, но и о других, смежных с ними — сделках залога, страхования, внесения в уставный капитал и иных. Например, при заключении сделки залога недвижимой вещи стороны не исключают возможности того, что эта вещь может быть продана на рынке для выполнения обязательства заемщика. Величина кредита, обеспеченного залогом объекта недвижимости, имеет непосредственную связь с ее стоимостью, поскольку составляет 60—70% ее стоимости. Исходя из этого, не имея прямой информации о стоимости вещи при сделке купли-продажи, оценщик может ее спрогнозировать по информации об иных сделках. Основной критерий выбора информации, используемой для оценки объекта недвижимости рыночным методом, состоит в сопоставимости стоимости оцениваемого объекта недвижимости с обращающимися на рынке объектами. Однако соответствие данному критерию является условием необходимым, но недостаточным. Только в случае удовлетворения основному критерию сопоставимый объект может быть рассмотрен на соответствие другим критериям: местоположение, время продажи, состояние.

При выполнении основного критерия исполнение дополнительных критериев желательно, но не обязательно. Отличия по дополнительным критериям (равно как и иные отличия) достаточно часто могут быть компенсированы внесением соответствующих корректировок. Если удается подобрать данные о продаже полностью идентичных объектов, то, усреднив эти данные, можно с достаточной уверенностью сделать вывод о стоимости объекта. В реальной действительности подобрать статистику сделок с аналогичными объектами практически невозможно, поэтому необходима корректировка рыночных данных о продажах, отражающих отличия сравниваемых объектов от оцениваемого. Корректировки стоимости сопоставимых объектов выражаются как в абсолютных денежных величинах, так и в процентах от стоимости. Основным способом определения количественных значений корректировок является анализ парных продаж — продаж двух объектов, сходных по всем параметрам, за исключением одного. Из анализа таких продаж оценщик может получить количественное значение корректировки, соответствующее данному параметру.