Оценка рыночной стоимости недвижимости

Поскольку публикуемые цены предложений содержат, как правило, определенную величину скидки, которую продавец, при определенной настойчивости потенциального покупателя, готов ему предоставить, то для адекватного анализа таких цен необходимо сделать соответствующую поправку.

При определении величины поправки на уторговывание, оценщик опирался на работу, в котором авторы исследовали зависимость величины этой поправки от вида продаваемой или сдаваемой в аренду недвижимости и размеров населенного пункта, в котором эта недвижимость расположена.

 

Таблица 3.3.1

Результирующая таблица с данными о рекомендуемых величинах поправок на уторговывание.

Численность населенного пункта, тыс. чел.	Жилая недвижимость, скидка, %	Коммерческая недвижимость, скидка, %	Промышленная и складская недвижимость, скидка, %	Земельные участки, скидка, %
До 250	6	7	9	7
От 250 до 500	4	5	7	5
Свыше 500	2	3	5	3

 

Таким образом, для рынка жилой недвижимости г. Тюмень (население более 500 тыс. чел.) средняя поправка на уторговывание составит 2%.

 

Таблица 3.3.2

Расчет скорректированной стоимости 1 кв. м. площади по объектам – аналогам.

	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5	Аналог 6
Цена предложения, руб.	7300 000	6200 000	6800 000	6400 000	6250 000	5800 000
Поправка на уторговывание, %	2	2	2	2	2	2
Скорректированная цена  предложения, руб.	7154 000	6076 000	6664 000	6272 000	6125 000	5684 000
Общая площадь, кв.м.	42,0	36,0	40,0	38,0	38,6	40,0
Стоимость 1 кв.м., руб.	170 333	168 778	166 600	165 053	158 679	142 100

 

В таблице приведен расчет скорректированной стоимости 1 кв. метра по выбранным аналогам.

 

Так как абсолютно одинаковых аналогов оцениваемой квартиры выявить не удалось, хотя были выбраны очень близкие аналоги, необходимо вносить корректировки на различия. Для корректировки цен предложений объектов-аналогов оценщик использует технику качественного сравнения цен.

Сравнивая объект оценки с каждым из объектов-аналогов, стрелкой обозначается направление корректировки, которая могла бы привести цену аналога к значению, соответствующему свойствам объекта оценки. Результирующая поправка будет иметь направление, совпадающее с направлением большинства корректировок. После ранжирования аналогов по направлению корректировок определяется диапазон, в котором должна находиться величина рыночной стоимости 1 кв. м. оцениваемой квартиры. При этом корректируются только цены объектов-аналогов. Если аналогичный объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его цена должна быть уменьшена (стрелка вниз), и наоборот, если аналог в чем-то уступает объекту оценки, его цена должна быть увеличена (стрелка вверх).

Данная техника корректировок выбрана оценщиком потому, что аналоги, по своим наиболее весомым ценообразующим факторам, близки с объектом оценки (насколько это возможно), а корректировка производится по менее весомым факторам и влияние этих отличий на определение стоимости объекта оценки не очень велико. Выбранные факторы сравнений и полученные корректировки обобщены в следующей таблице.

 

Таблица 3.3.3

Корректировки предложений по продаже аналогичных квартир методом качественного сравнения.

Ценообразующий фактор	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5	Аналог 6
1.Качество прав.
1.1. Вид права	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
1.2.Обременения права	Неизвестны (предполагается отсутствие обременений права)	Неизвестны (предполагается отсутствие обременений права)	Неизвестны (предполагается отсутствие обременений права)	Неизвестны (предполагается отсутствие обременений права)	Неизвестны (предполагается отсутствие обременений права)	Неизвестны (предполагается отсутствие обременений права)	Неизвестны (предполагается отсутствие обременений права)
2. Условия рынка
4.1. Изменение цен во  времени		Предложение о продаже было действительно на дату оценки	Предложение о продаже было действительно на дату оценки	Предложение о продаже было действительно на дату оценки	Предложение о продаже было действительно на дату оценки	Предложение о продаже было действительно на дату оценки	Предложение о продаже было действительно на дату оценки
3. Местоположение
3.1. Близость к центрам  деловой и социальной активности и рекреационным зонам	Объект находится в районе с хорошо развитой социальной и деловой инфраструктурой	Объект находится в районе с хорошо развитой социальной и деловой инфраструктурой.	Объект находится в районе с хорошо развитой социальной и деловой инфраструктурой.	Объект находится в районе с хорошо развитой социальной и деловой инфраструктурой.	Объект находится в районе с хорошо развитой социальной и деловой инфраструктурой	Объект находится в районе с хорошо развитой социальной и деловой инфраструктурой.	Объект находится в районе с хорошо развитой социальной и деловой инфраструктурой.
3.2. Транспортная доступность  объекта, состояние подъездных дорог	15 мин. пешком.от станции метро «Каховская». Подъезд на автомобиле хороший.	10 мин. пешком.от станции метро «Каховская». Подъезд на автомобиле хороший.	20 мин. пешком.от станции метро «Каховская». Подъезд на автомобиле хороший.	20 мин. пешком.от станции метро «Каховская». Подъезд на автомобиле хороший.	20 мин. пешком.от станции метро «Калужская». Подъезд на автомобиле хороший.	15 мин. пешком.от станции метро «Каховская». Подъезд на автомобиле хороший.	20 мин. пешком.от станции метро «Каховская». Подъезд на автомобиле хороший.
3.3. Качество среды (экология)	удовлетворительное	удовлетворительное	удовлетворительное	удовлетворительное	удовлетворительное	удовлетворительное	удовлетворительное
3.4. Состояние окружающей  застройки.	Объект находится в жилом микрорайоне	Объект находится в жилом микрорайоне	Объект находится в жилом микрорайоне	Объект находится в жилом микрорайоне	Объект находится в жилом микрорайоне	Объект находится в жилом микрорайоне	Объект находится в жилом микрорайоне
4.Физические характеристики
4.1. Характеристики дома
4.1.1. Тип дома (панельный, кирпичный, монолитный)	Блочный	Блочный	Блочный	Блочный	Панельный	Блочный	Блочный
4.1.2. Этажность дома	9	9	12	9	9	12	9
4.1.3. Техническое состояние  жилого здания	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется
4.2. Характеристики квартиры
4.2.1. Этаж	3	8	1 Корректировка ^	1 Корректировка ^	2	4	1 Корректировка ^
4.2.2. Общая площадь, кв.м.	37,3	42	36	40	38	38,6	40
4.2.3. Жилая площадь квартиры	22,9	29 Корректировка v	22	28 Корректировка v	23,3	23,5	25 Корректировка v
4.2.4. Потребность в ремонте	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Требуется ремонт Корректировка ^	Ремонт не требуется
4.2.5. Площадь кухни, кв.м.	7,5	6 Корректировка ^	7,5	7,5	7,2	6 Корректировка ^	8 Корректировка v
4.2.6. Расположение окон квартиры	Окна во двор	Окна во двор	Окна во двор	Окна во двор	Окна во двор	Окна во двор	Окна на улицу Корректировка ^
4.2.7. Наличие балкона, лоджии	Балкон	Лоджия	Отсутствует Корректировка ^	Отсутствует Корректировка ^	Балкон	Балкон	Отсутствует Корректировка ^
Итоговая корректировка		v	^	^	^	^	^

 

 

Теперь, согласно выбранной технике качественного сравнения цен, необходимо упорядочить аналоги в соответствии с их суммарными корректировками. После ранжирования объектов-аналогов по направлению корректировок получаем интервал, в котором должна находится величина рыночной стоимости за 1 кв. м. площади оцениваемой квартиры.

 

Таблица 3.3.4

Ранжирование объектов-аналогов по направлению корректировок.

Объект-аналог	Цена за 1 кв.м., руб.	Направление корректировки
Аналог 1	170333	v
Объект оценки	170333-168778	-
Аналог 2	168778	^
Аналог 3	166600	^
Аналог 4	165053	^
Аналог 5	158679	^
Аналог 6	142100	^

 

В соответствии с примененной техникой качественного сравнения цен получаем, что рыночная стоимость 1 кв. метра площади в оцениваемой квартире находится в диапазоне 170333-168778 руб.

Учитывая узость полученного диапазона, в качестве рыночной стоимости 1 кв. м., полученной при оценке сравнительным подходом принимаем среднее арифметическое величин границ диапазона (170333+168778)/2 = 169555,5 руб.

Теперь, умножая рыночную стоимость 1 кв. метра на общую площадь рассматриваемой квартиры, можно рассчитать рыночную стоимость всей квартиры: 169555,5 *37,3 = 6 324 420,15 руб. Таким образом, рыночная стоимость рассматриваемой квартиры, определенная с помощью сравнительного подхода к оценке, составляет, округленно, 6 300 000 (Шесть миллионов триста тысяч) рублей.

Поскольку при проведении оценки рассматриваемой квартиры использовался только сравнительный подход, а от использования других подходов оценщик решил отказаться, то результат оценки, полученный с помощью сравнительного подхода, совпадает с итоговой величиной стоимости рассматриваемой квартиры.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

В первой главе работы рассмотрены понятие недвижимости, основные этапы, принципы и методы оценки недвижимости.

Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

Следовательно, под объектом оценки недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок.

Оценка стоимости недвижимости обычно осуществляется с позиции трех основных подходов:

• затратный подход;
• сравнительный подход;
• доходный подход.

Затратный подход исходит из предположения, что благоразумный инвестор не заплатит за недвижимость больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение аналогичного земельного участка и строительство сходного по потребительским свойствам здания.

Сравнительный подход основан на предположении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше той суммы, за которую он может приобрести на открытом рынке объект аналогичной полезности.

Доходный подход основывается на утверждении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше суммы, которую оцениваемый объект недвижимости принесет в будущем в виде чистого дохода, скорректированной на инвестиционный риск.

Формирование итоговой величины стоимости оцениваемого объекта является одним из важных этапов в процессе оценки. Для этого могут быть использованы два метода: метод математического взвешивания, при котором используется процентное взвешивание, и метод субъективного взвешивания, при котором оценщик описывает факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, и выводит стоимость на основе своего мнения и личных аргументов. В результате взвешивания определяется рыночная стоимость объекта оценки.

В соответствии с поставленной целью во второй главе данной дипломной работы, был осуществлен сбор необходимой информации об объекте исследования, для дальнейшего анализа и оценки.

После изучения информации об объекте оценки, был проведен районный анализ, анализ земельного рынка и рынка офисной недвижимости, так как оцениваемый объект имеет офисное назначение.

Затем был проведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, как свободного и с улучшениями. В результате анализа было выявлено, что возможное и экономически привлекательное использование земельного участка как свободного - под застройку зданием нежилого назначения, что соответствует характеру имеющейся застройки, а наиболее эффективное использование земельного участка с улучшениями – использование в варианте здания административного назначения.

В третьей главе проводилась непосредственно оценка рыночной стоимости административного здания и рыночной стоимости права аренды земельного участка.

В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности», оценщик имеет право применять самостоятельно подходы и методы при проведении оценки и при необходимости отказываться от применения одного из них.

Оценка рыночной стоимости здания проводилась с использованием двух подходов оценки: сравнительный, доходный. В рамках сравнительного подхода использовался метод сравнительного анализа продаж в соответствии, с которым был осуществлен сбор информации по рынку офисной недвижимости о предложениях и сделках купли-продажи помещений под офис. Выбор аналогов проводился с учетом изучения состояния и тенденций развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит объект оценки.

Для оценки стоимости объекта в рамках доходного подхода был выбран метод прямой капитализации, поскольку исходя из анализа рынка объекта оценки, здания, в котором он располагается, наиболее вероятным представляется заключение договоров аренды на фиксированный срок с фиксированной арендной платой. То есть, доход, приносимый помещением, будет относительно постоянным.

Затратный подход не применялся, так как он не отражает сложившегося спроса и предложения на рынке.

Затратный подход предполагает строительство объекта либо полностью идентичного данному, либо аналогичного по функциональной полезности. Вследствие того, что с момента постройки оцениваемого объекта строительный процесс претерпел значительные изменения, очевидно, что строительство аналогичного объекта сейчас будет производиться с использованием усовершенствованных технологий, а также других строительных материалов. Следовательно, стоимость такого объекта будет отличаться от стоимости оцениваемого объекта. Строительство же абсолютно идентичного объекта не представляет интереса для потенциального инвестора, так как подобный объект может не отвечать современным эксплуатационным, техническим, планировочным и архитектурным требованиям.