Оценка стоимости земельных участков

Цель  единичной оценки — определение  рыночной специальной стоимости  единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками согласно принятым стандартам и методам оценки.

 Кадастровая и единичная  оценки земли проводятся на  основе комплексного применения  трех подходов: доходного, сравнительного  и затратного (техника остатка  для земли). Итоговая величина  оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных при различных подходах. При сравнении этих результатов предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на более полной и достоверной информации.

2 . Методы оценки стоимости земельных участков

2.1 Доходный  подход  оценки земли

 

Доходный подход к оценке земельных  участков объектов бизнеса охватывает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых  потенциальным покупателем доходов. В основе доходного подхода лежат  три принципа: принцип ожидания, принцип наиболее эффективного использования и принцип замещения. Типичный инвестор или предприниматель приобретает земельный участок в ожидании получения будущих денежных доходов или других выгод. При этом стоимость земельного участка может быть определена с учетом доходности земли и объекта бизнеса в целом, т.е. способности приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации. Рыночная стоимость земельного участка представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых будущих рентных доходов, части дохода от объекта бизнеса или других выгод.

Доходный подход при оценке земель участков включает три метода: метод  капитализации доходов (земельной  ренты), метод остатка и метод  предполагаемого использования.

2.1.1 Метод капитализации доходов

Метод капитализации доходов основан  на определении дохода от владения земельным участком и делением его на ставку капитализации или для сельскохозяйственных земель — умножением на срок капитализации. При этом под сроком капитализации понимают период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.

Техника расчетов с помощью доходного подхода сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финансовой системы, правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений ставки капитализации, а также знания основ финансовой математики.

К ограничениям в использовании  метода капитализации относятся  неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой разброс продажных цен и доходов среди аналогичных земельных участков на рынке. Использование метода капитализации доходов целесообразно при оценке земельных участков, приносящих постоянный, или равномерно изменяющийся доход.

Расчеты стоимости земли методом  капитализации доходов основаны на использовании следующей формулы:

Стоимость земли = Доход / Ставка капитализации

При использовании данного  метода необходимо определить величину дохода и ставку капитализации. В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

 · рента для оценки  земель сельскохозяйственных и  лесозаготовительных предприятий;

 · часть дохода  от объекта бизнеса, приходящаяся  на земельный участок;

 · арендная плата для оценки земель поселений, предоставляемых под промышленную застройку;

 ·        доход от прироста стоимости  земельного участка, получаемый  при его продаже в будущем  или при его залоге под ипотечный  кредит.

Сложной проблемой при  доходном подходе является определение ставки капитализации. 

Метод капитализации земельной  арендной платы особенно удобен, когда  земельные участки сдаются предприятиям в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений. В российских городах органы местного управления утверждают сейчас базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в муници­пальной собственности, которые дифференцируются по территориально-экономическим зонам, а также два вида коэффициентов: деятельности арендатора, коммерческой ценности месторасположения земельного участка. Исходя из этих данных, годовая арендная плата может быть рассчитана по следующей формуле:

A=A6*Kd*Kp*S,

где Аб — базовая ставка арендной платы за один квадратный метр;

Кд — коэффициент  вида деятельности арендатора;

Кр — коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного участка;

S — площадь земельного  участка.

Для упрощения расчетов в районных городах в качестве базовой ставки годовой арендной платы используются ставка утвержденного земельного налога и соответствующие ей коэффициенты вида деятельности арендатора и месторасположения участка. Исходные данные для капитализации можно также получить из анализа рыночной информации о продажах участков земли, аналогичных оцениваемому участку, и величин арендной платы.

Рыночная стоимость земельного участка рассчитывается посредством капитализации годовой арендной платы.

2.1.2 Метод остатка

 

Метод остатка (техника остатка  дохода, приходящегося на земельный  участок) может использоваться для  оценки земельных участков, застроенных объектами бизнеса и коммерческой недвижимости. Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Доход, оставшийся после покрытия всех затрат на привлечение других факторов, относится к земельному участку.

При применении метода остатка  необходимо соблюдать следующие  условия:

 ·        имеющиеся объекты соответствуют  варианту наиболее эффективного  использования земельного участка. Например, временное сооружение из легких конструкций, находящееся в окружении капитальных строений, нельзя рассматривать как наиболее эффективное использование;

 ·        стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;

 ·        известен годовой чистый операционный  доход от эксплуатации объекта  бизнеса (недвижимости). При этом  арендные ставки за помещения должны рассчитываться на базе рыночных арендных ставок.

При оценке стоимости  земельного участка осуществляется расчет:

 ·  стоимости  воспроизводства или замещения  улучшений, соответствующих наиболее  эффективному использованию оцениваемого  земельного участка;

 · чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

 · чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за определенный период времени, как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующую ставку капитали­зации доходов от улучшений;

 ·  остатка чистого операционного дохода для земли как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

 ·  рыночной стоимости  земельного участка путем капитализации  чистого операционного дохода  для земли.

Метод остатка для земли используется в тех случаях, когда здания и сооружения коммерческого назначения сравнительно новые или еще не построены. Их стоимость или предполагаемые затраты на строительство могут быть определены с высокой степенью точности, так же как и продолжительность их экономической жизни. Данный метод также применяется для определения варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

2.1.3 Метод предполагаемого использования

 

Метод предполагаемого использования  целесообразен, если выполняется условие  его применения: возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Наиболее часто этим методом оцениваются неосвоенные участки земли. Данный метод на практике имеет несколько вариантов, из которых наибольшее распространение получил метод разбивки на участки (определения затрат на освоение).

Метод разбивки на участки применяется, когда наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива  на стандартные участки, и представляет собой упрощенную модель инвестиционного  анализа. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки актуальна для любого растущего города или поселка и применяется при типовой застройке. После разделения земельного массива участки продаются, из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение и определяется стоимость неосвоенной земли.

При оценке стоимости земель сельскохозяйственных предприятий в России необходимо учитывать, что они только недавно  стали объектом купли-продажи и  на них отсутствуют объекты недвижимости (здания, сооружения), а это исключает применение метода парных продаж и затратного подхода. Повсеместная оценка сельскохозяйственных земель в настоящее время осуществляется методом капитализации земельной ренты.

2.2 Сравнительный подход

 

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с типовой застройкой. Данный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения. Сравнительный подход при оценке земельного участка включает метод сравнения продаж и метод распределения.

Метод сравнения  продаж предполагает, что рациональный покупатель за выставленный на продажу земельный участок  заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по площади и местоположению участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли.

Принцип замещения исходит из того, что рынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей, которые действуют в соответствии с типичной мо­тивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Подразумевается также, что земельный участок будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находится на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей.

Метод сравнения продаж включает четыре этапа.

Первый этап. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем  сегменте земельного рынка. Оценщик  изучает земельный рынок, проводит его сегментирование и определяет, к какому сегменту рынка относится  объект оценки.

Второй этап. Проверка информации о сделках с земельными участками. На этом этапе проводится отбор информации с целью повышения ее достоверности  и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли  в типичных рыночных условиях. Данные, собранные о продажах сравнимых земельных участков, должны быть подтверждены одним из участников сделки (покупателем или продавцом) или посредником.

Третий этап. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков. В той мере, в какой оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого участка, в цену последнего необходимо внести корректировки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. При корректировке фактических цен продаж сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопоставимого участка. Оценка земельного участка путем сравнения с другими проданными участками земли может проводиться двумя способами: по элементам сравнения или с помощью единиц сравнения.

Четвертый этап. Анализ приведенных  цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для вычисления более точного результата используется формула средневзвешенной величины.

Оценка методом сравнения продаж является наиболее объективной в  тех случаях, когда имеется достаточно сопоставимой информации по прошедшим  на рынке сделкам. Когда продаж незастроенных  земельных участков недостаточно для  использования метода сравнения  продаж, приходится обращаться к косвенным методам, в частности методу распределения.

2.3 Затратный подход

 

 При затратном подходе к оценке рыночной стоимости земельного участка исходят из того, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдутся приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности объекта бизнеса в приемлемый для строительства период.

Затратный подход к оценке земельного участка включает метод выделения, оценку по нормативной цене земли с учетом затрат на инфраструктуру. Метод выделения (извлечения, изъятия) предполагает сбор информации о ценах на земельные участки, имеющие застройку, лучше всего типовыми объектами. К условиям применения метода относятся: