Основные направления развития земельного кадастра в Европе

Преобразование данных в читаемую компьютером форму оказалось дорогой и требующей много времени задачей, на которую приходится до трех четвертей затрат на перевод в автоматизированную систему. По качеству преобразуемые данные могут быть не заслуживающими доверия или устаревшими, и их преобразование в цифровую форму необязательно улучшает их. Однако внедрение компьютеров является более чем техническим вопросом, поскольку оно влечет за собой изменения в квалификации и обязанностях, которые необходимы внутри организации, изменения ее организационной структуры и инвестиционной стратегии.

Что важно более всего, компьютеризация данных и процедур для управления земельными ресурсами повлекла за собой изменения процессов и законодательства, например, чтобы узаконить передачу прав на землю с помощью электронных средств, принять электронные подписи на юридических документах, а также удовлетворить требования по защите данных. [6]

В последние годы в Европе предпринято много инициатив по развитию электронного правительства; например, Европейский Совет приступил к реализации проекта "Электронная Европа - План действий", чтобы оказывать современные интерактивные государственные услуги, сформировать динамичную электронную бизнес-среду и создать защищенную информационную инфраструктуру. Страны-члены Европейского Союза, включая присоединившиеся в 2004 г., сделали успехи в этой области.

В качестве примера можно привести одну из инициатив, которая имела место в Литве. Там были приняты основные правовые документы о развитии электронного правительства, включая долгосрочную "Стратегию развития государственной службы - 2010". Это создаст единую систему государственных реестров и электронных подписей. Была учреждена Комиссия по развитию информационного общества, возглавляемая Премьер-министром Литовской Республики, для координации действий по электронному правительству. Развитие и совершенствование государственной власти и оказание интерактивных услуг для общества являются одними из основных национальных приоритетов. Государственное предприятие "Центр реестров" - это один из примеров внедрения передовых информационных технологий и предоставления ориентированных на клиентов государственных услуг обществу и бизнесу. Этот Центр отвечает за развитие и администрирование трех основных государственных реестров, а именно, реестров объектов недвижимости, юридических лиц и адресов. [5]

Автоматизация земельного кадастра – одна из важнейших задач совершенствования системы управления землями не только в европейских странах, но и во всём мире. Это позволяет заметно упростить ведение документации, регистрацию земельных участков, оценку и учёт земель и так далее. [1]

За последнее десятилетие произошли изменения роли государственного и частного секторов в управлении земельными ресурсами. В последнее время увеличивается влияние частного сектора на управление земельными ресурсами. При этом партнерство и сотрудничество государственного и частного секторов:

• позволяет каждой стороне партнерства сосредоточиться на своей конкретной части общих задач, при этом в основном государственный сектор руководит и контролирует деятельность учреждений государственного и частного секторов, выполняющих практические работы;
• усиливает деловую активность и организационные структуры;
• позволяет лучше реагировать на потребности общества в более хороших, быстрых и новых услугах;
• обеспечивает доступность достаточных трудовых, материальных и финансовых ресурсов;
• создаёт возможности для введения новшеств партнерством государственного и частного секторов, которое сочетает творческие возможности и гибкость с ответственностью и надежностью. [5]

Хотя основная ответственность за кадастровую систему лежит на правительстве, частный сектор может играть значительную роль в реализации земельной политики. Во многих странах государственный сектор не имеет достаточных возможностей для того, чтобы государственные служащие могли предложить полный комплекс кадастровых услуг, а в некоторых странах официальная политика направлена на стимулирование большего участия частного сектора. Начало составления кадастровых учетных материалов может выполняться по контракту с частным сектором. Техническая работа, например, может выполняться по субподряду, начиная с составления карт-основ и контрольных съемок и заканчивая детальным измерением и учетом границ объектов недвижимости. Во многих странах частные геодезисты выполняют съемки при разделе участков или восстановлении прежних границ, а независимые юристы оказывают услуги покупателям и продавцам, вовлеченным в процесс передачи прав на землю. Однако там, где правительство гарантирует зарегистрированный правовой титул "против всего мира", назначенный правительством юрист, регистратор или обученный недипломированный специалист по правовым титулам все равно будет по получении заявления о регистрации проверять качество правового титула. [7]

Исследования государственно-частного партнерства, проведенные ЕЭК ООН, показали, что, с точки зрения государственного сектора:

• заключение контрактов на работу с частным сектором, как правило, снижает цены (при условии, что имеется конкуренция на эту работу);
• больше гибкости может быть при постановке выполняемых задач и определении затрат;
• должно быть меньше риска перерасхода средств и задержек проектов;
• выше будет способность органов управления земельными ресурсами, необходимая для достижения их целей;
• должна быть более приемлемая для общественности стоимость оказания услуг в результате более высокой конкуренции;
• органы будут лучше знать и понимать свои собственные процессы и продукцию;
• будут лучше использоваться государственные средства, данные и интеллектуальная собственность;
• сократится количество проблем, связанных с наймом государственных служащих;
• нужна инъекция энергии и предпринимательства частного сектора.

Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод о том, что привлечение частного сектора к управлению земельными ресурсами – одно из важнейших направлений развития земельного кадастра в Европе.

Нельзя не отметить и постоянное повышение роли регистрации и оценки земель застроенных территорий. Городские земли относятся к наиболее ценным экономическим и социальным ресурсам нации, управление которыми требует определенной системы измерения и регистрации земельных участков и прав на них, оценки стоимости участков. В этой связи кадастровая система на землях населенных пунктов, особенно на застроенных территориях, очень важна, и ее роль постоянно повышается. Это естественно хотя бы по причине общего роста народонаселения и уменьшения удельного количества земли. [1]

Развитие и использование автоматизированной массовой оценки (Computer Assisted Mass Appraisal, CAMA) создает возможность стандартизировать и автоматизировать индивидуальные оценки и определить основные критерии оценки и факторы, которые влияют на стоимость. Эти процессы могут быть усилены путем интеграции CAMA с пространственными данными и использованием географических информационных систем. [6]

Ещё одной тенденцией развития кадастра в некоторых западных странах является ведение регистра зданий. В большинстве стран на кадастровых картах приводятся основные здания. В Германии , например, делается попытка ввести регистр зданий, как дополнительную, неотъемлемую часть кадастра. Это очень хорошо согласуется с общей тенденцией, направленной на то, чтобы сделать кадастр основой расширенной земельной информационной системы. [1]

Совершенствование кадастра всегда имеет целью улучшать и самое традиционное его предназначение - обеспечение лучшей базы для земельного налогообложения. Кадастровая система позволяет увеличить доходы, обеспечивая взимание налога со всей территории и минимизируя неуплату налога, создает более справедливую систему налогообложения. Передача части земельного налога в распоряжение местных властей способствует местному развитию и рациональной децентрализации.

Все больше стран следуют политике децентрализации обеспечения государственных услуг с их передачей на местный уровень управления. В некоторых странах органы местного самоуправления не имеют достаточных средств для оказания хотя бы основных государственных услуг. Увеличение поступлений с помощью введения налогообложения недвижимости на рыночной основе считается достаточно хорошим способом обеспечить успех этой политике децентрализации. Годовые налоги на недвижимость просуществовали много столетий и в основном хорошо принимаются населением.

В настоящее время некоторые страны применяют прямые налоги на недвижимость, в случае если земля, улучшения (имеются в виду здания) или земля вместе с улучшениями рассматриваются как налогооблагаемые объекты. Некоторые взимают налог на имущество, а не только на землю и улучшения, а другие применяют обе формы налога. Налогообложение земли и недвижимости имеет преимущество в том, что оно располагает широкой базой налогообложения и им легко управлять и недорого вводить и поддерживать. От налогов трудно уклониться и, в случае если страна ведет хороший кадастровый учет, собираемость может приближаться к 100 %. Они дают стабильный и предсказуемый источник государственных доходов, который понятен относительно того, как рассчитывается и собирается. Это способствуют эффективному использованию земли и недвижимости и препятствуют спекуляции землей. Признаются публично-правовые интересы в частной собственности, давая возможность частной собственности развиваться.

Налоги на недвижимость относительно легко вводить, если только есть соответствующее законодательство и достаточное количество специалистов- оценщиков. Порядок, который должен соблюдаться, включает идентификацию и картографирование всех объектов недвижимости, которые подлежат налогообложению; категоризацию и оценку каждого объекта недвижимости в соответствии с утвержденными методиками; идентификацию тех, кто должен платить налог; составление поименной оценочной ведомости; оповещение отдельных плательщиков налога на недвижимость относительно того, что им предстоит платить; сбор налогов; порядок обжалования для налогоплательщиков, которые не согласны с их оценкой. [7]

Таким образом, можно сделать вывод о том, что совершенствование налогового законодательства (в данном случае рассматривается система налогообложения земель) является одним из наиболее важных направлений развития земельного кадастра в Европе.

Многоцелевая информация земельного кадастра, привязанная к удобным территориальным единицам, может использоваться в планировании и управлении едва ли не любого вида деятельности, избежать дублирования многих работ.

При рыночной экономике неизбежно появляются споры о земле, особенно при незаконной застройке. Они создают огромный объем работы для судов и иных инстанций, поэтому общество в целом выигрывает от установления четких прав на землю. Наличие четкой регистрационной системы позволяет устранить всю неопределенность в отношении охвата и содержания прав на землю.

Кадастр теоретически облегчает формирование земельного рынка, крайне необходимого для развития. И возможность оборота в свою очередь повышает потенциальную рыночную стоимость участка, изменяя кадастровые оценочные показатели участка.

Эффективные действующие рынки земли и недвижимости являются одним из ключевых компонентов успешной рыночной экономики. Хорошее практическое решение будет признавать, что активный рынок недвижимости включает:

• законодательную базу для всех операций для того, чтобы все сделки были безопасными и надежными;
• регулирующие институты, которые:
• обеспечивают стабильную и прозрачную систему, в которой совершаются сделки,
• обеспечивают свободный доступ к рынку для всех участников,
• удерживают трансакционные издержки на низком уровне;
• участников рынка, в том числе землевладельцев, арендаторов и юридических лиц, таких как банки и кредитные учреждения, а также тех, кто представляет права третьих сторон и несовершеннолетних;
• четко определенные товары и услуги, такие как земля, здания и механизмы, посредством которых они могут быть предложены на продажу или в аренду;
• источники ипотечного кредитования, стабильные налоговые системы и возможность получения кредита;
• ясная, последовательная и стабильная, независимо от обстановки, земельная политика;
• быстрый и надежный доступ общественности к информации о земле и недвижимости. [5]

Европейская юрисдикция работает под двумя главными системами регистрации - регистрации дел или регистрации права. Регистрация прав - типичная северо-европейская особенность, в то время как регистрация дел доминирует на юге, с переходной системой в Нидерландах (стране, имеющей систему регистрации дел с некоторыми особенностями регистрации права). Привлечение нотариусов также более характерно для южных частей Европы. Общественный доступ к информации о реальной собственности и ее собственниках без любых ограничений более обычен для северной части Европы.

Регистрация земли - процесс, являющийся юрисдикцией местных судов (в скандинавских странах), отдельных организаций регистрации (в Великобритании) или кадастровой организации (в Нидерландах). Работа регистраторов проходит обычно под государственной гарантией; то есть правительство гарантирует содержание регистра и даст компенсацию, если кто-то несет экономические потери из-за ошибок в регистре. Нотариусы и близкие к ним испанские «registradores» играют важную роль на юге Европы, хотя и при наличии сильного правительственного контроля. В других странах, с хорошо развитыми системами права, велика роль частного сектора, особенно в связи с обработкой информации о земле.

Большинство европейских стран, включая страны Восточной и Центральной Европы, имеет или развивает эффективные системы регистрации с легко доступной информацией о том, кто имеет права, какие есть ограничения, затрагивающие специфическую собственность. Иметь прямой доступ к информации считается само собой разумеющимся в пределах больших частей финансового сообщества в Европе.

В Европе постепенно происходит замещение системы регистрации документов системой регистрации прав (правовых титулов). Это можно объяснить некоторыми преимуществами системы регистрации прав над системой регистрации документов. Так, идеальная система должна хорошо отражать фактический правовой статус (принцип зеркала), скрывать все прежние сделки так, чтобы нужно было просмотреть только современные записи в реестре (принцип занавеса), и гарантировать точность того, что отмечено в реестре (принцип гарантии). Для системы неавтоматизированной регистрации документов трудно соответствовать всем этим принципам. Сама по себе система не дает гарантии правового титула; она лишь обеспечивает доступ к истории сделок по передаче прав, из которых некоторые могут быть на деле пропущены в зависимости от истории системы; могли случаться бедствия, например, во время второй мировой войны, когда многие учетные материалы были уничтожены. Еще одним аргументом не в пользу регистрации документов является то, что, если она неполностью автоматизирована с приданием юридического статуса документам, хранящимся в электронной форме, она имеет результатом хранение больших количеств старых бумажных документов. Это не только дорого обходится, но и поиск данных может быть затруднен и требовать много времени в зависимости от объемов хранимой документации. Можно использовать технологию, такую как микрофильмирование, для изготовления копий документов, особенно на случай бедствия или для облегчения поисков в документах. И это может повысить эффективность и надежность работы. С помощью компьютеров можно хранить и быстро отыскивать большие объемы данных, и в большинстве учреждений регистрации документов внедрена или внедряется компьютеризация. Хотя перевод старых документов в цифровую форму является потенциально дорогим, издержек гораздо меньше, чем в прошлом. Хотя компьютеризированные учреждения регистрации не обязательно гарантируют правовой титул, они обеспечивают самое важное свидетельство права собственности, которое может считаться верным, если иное не доказано в судебном порядке.