Основные направления развития земельного кадастра в Европе

Ведущим государственным учреждением отрасли стала Национальная земельная служба Швеции (NLS). Работы, выполняемые NLS, практически те же, которыми в Беларуси занимается Государственный комитет по имуществу, подведомственные предприятия и землеустроительные службы местных исполнительных органов.

Направления деятельности NLS:

• разработка и реализация земельной политики;
• разработка и совершенствование земельного законодательства;
• планирование и использование земель; кадастровые съемки;
• формирование земельных участков и других объектов недвижимости; регистрация прав на землю и другую недвижимость;
• оценка и налогообложение земель;
• инвентаризация земель, лесов и других природных ресурсов;
• создание и эксплуатация земельно-информационных и геоинформационных систем;
• проведение геодезических и картографических работ общегосударственного значения.

В системе NLS работают подразделения национального и местного уровней - областей (ленов) и административных районов и городов (коммун), частные предприятия и частные предприниматели. NLS занимается и управлением (подчинение по вертикали), и производством работ. До 1 января 1999 г. NLS входила в Министерство внутренних дел, сейчас она находится в составе Министерства охраны окружающей среды.

В структуру NLS входят: правление, генеральный директор, служба внутреннего аудита, служба генеральной поддержки. В ее составе - отделы информационных технологий, общего планирования и законодательства, финансирования, кадров, маркетинга и информации, административный отдел, отдел международных связей. Три подразделения занимаются производственной деятельностью: кадастровая служба, географической и земельной информации, измерений.

Кадастровая служба имеет отделения по всей территории страны и каждое из них выполняет функции по формированию недвижимости.

Центральным вопросом в Земельном Кодексе Швеции является определение недвижимости. Это важно для того, чтобы оценить стоимость единицы недвижимости, когда она должна быть заложена или продана вследствие лишения прав, чтобы знать, на что именно установлены права в регистре прав, что следует заносить в кадастр, что именно отчуждается и т.д.

Согласно статье 1 раздела 1 Земельного Кодекса, "недвижимость - это земля". Здания относятся к недвижимости постольку, поскольку они являются принадлежностью земельного участка. Принадлежностью являются машины и другое оборудование, если недвижимость частично или полностью используется в производственных целях. Правда, это имущество может и не относится к недвижимости, если собственник объявит об этом специальным объявлением (декларацией) в регистре прав на недвижимость. Помещения (например, квартиры) к недвижимости не относятся. [4]

Территория Швеции делится на единицы недвижимости - земельные участки вместе с их принадлежностями. Принадлежностями считаются здания, сооружения, ограды, участки общего пользования, сервитуты и др. Процесс деления территории на единицы недвижимости называется "формирование недвижимости". Формирование недвижимости регулируется специальным законом.

Объектом продажи является, как правило, единица недвижимости. По шведскому законодательству прочно связанные с землей принадлежности не могут быть проданы отдельно, если только они не перемещаются с земельного участка физически. Иногда объектом продажи является не единица недвижимости, а физическая часть такой единицы, т.е часть земельного участка с принадлежностями. Передача прав на определенную часть недвижимости должна сопровождаться отделением недвижимости путем ее формирования на основе договора купли-продажи. Если в течение определенного времени такого формирования не происходит, договор считается недействительным. Объекты недвижимости могут разделяться, увеличиваться, уменьшаться, делится, перераспределяться. [4]

Шведское законодательство по формированию недвижимости основывается на Законе "О формировании недвижимости" 1970 г. с поправками 1995 г. Закон устанавливает:

• условия, при которых может осуществляться формирование недвижимости. Эти условия вытекают из территориального планирования, требований целевого использования земель, согласования с границами муниципалитетов и др.;
• процедуру формирования единиц недвижимости. Процедуру выполняют кадастровые учреждения (бюро) при участии доверенных лиц, назначаемых муниципалитетом. Процедура начинается с подачи заявления, а завершается актом формирования единицы недвижимости и его регистрацией в регистре недвижимости;
• правила передачи земли из одной единицы недвижимости в другую или совместную единицу недвижимости. При передаче осуществляется оценка; определение сумм компенсаций; рассматриваются апелляции; заключаются, при необходимости, сделки между заинтересованными сторонами; устанавливаются ограничения на права пользования; принимаются решения о сносе зданий и т.п.;
• порядок формирования совместных единиц недвижимости;
• правила установления и передачи сервитутов, обязательного отчуждения недвижимости;
• правила деления, разделения, слияния единиц недвижимости. Правила регламентируют условия, при которых возможны такие действия с недвижимостью, процедуры, методы установления стоимости;
• функции кадастровых учреждений при подготовке к рассмотрению вопросов формирования единиц недвижимости в земельных судах, апелляционных судах и в Верховном суде;
• правила регистрации недвижимости в регистре недвижимости. Например, что считать моментом внесения записи в регистр, в чем состоит правовое значение записи в регистр, как должен возмещаться ущерб от ошибок в регистре и др.

Единица недвижимости считается сформированной, если запись о ней введена в регистр недвижимости. Земли, которые не входят в состав единиц недвижимости считаются свободными. [4]

Регистрация прав объявлена Земельным Кодексом Швеции обязательной. Но, в отличие от белорусского законодательства, правовые последствия сделки вытекают из договора, а не из его регистрации. Право на недвижимость возникает в момент заключения сделки, а не в момент регистрации. Приобретатель прав должен зарегистрировать права в течении трех месяцев с даты совершения сделки. Сделка осуществляется без удостоверения нотариусом, поэтому контролировать выполнение этого условия невозможно. Тем не менее, почти все приобретения регистрируются. Что же заставляет обладателей прав регистрировать сделки и права, да платить еще за это деньги? Дело в том, что Земельный Кодекс устанавливает приоритет зарегистрированных прав над незарегистрированными. Наибольший приоритет имеет право зарегистрированное первым. Кроме того, получить закладную для оформления кредита можно только в органе регистрации. Последний не оформит закладную, если право на недвижимость не зарегистрировано. Поскольку недвижимость является в Швеции частью финансовой системы, то у большей части населения и юридических лиц непрерывно имеется потребность в закладных и соответственно в регистрации своих прав на недвижимость.

Законодательство, регулирующее вопросы кадастра и регистрации прав на недвижимость, с точки зрения белоруса, развито необычайно. Оно включает множество актов: Земельный Кодекс, Законы "О данных", "О формировании недвижимого имущества", "О легализации прав на недвижимость", "О сервитутах инженерных сетей", "О совместных сооружениях", "Об управлении совместной собственностью", "О регистре прав на недвижимость", "О регистре единиц жилья", "Об экспроприации". Имеется также ряд постановлений Правительства: "О регистре прав", "О регистре недвижимости", "О системе Банка Земельных Данных" и др. [4]

Вторая часть Земельного Кодекса Швеции полностью посвящена регистрации прав на недвижимость.

Регистр недвижимости - это база данных, которая хранит сведения о сформированных единицах недвижимости. Запись в регистр должна вызывать определенные последствия, которые должны устанавливаться Законом. Вследствие этого порядок записи тоже должен регламентироваться Законом.

Шведский Закон "О формировании недвижимого имущества" устанавливает, что недвижимость существует и формирование ее считается завершенной тогда, когда соответствующая запись сделана в регистр недвижимости. Регистр недвижимости считается одним из главнейших информационных ресурсов государства, поскольку поддерживает ряд его важных функций: регистрацию прав на недвижимость, кредитование, особенно для приобретения жилья, региональное и городское планирование. Регистр поддерживается кадастровыми бюро, которые расположены по всей стране. Финансирование регистра - задача центрального правительства, хотя имеются муниципалитеты, которые сами финансируют работу кадастровых бюро и содержание регистра. Национальная Земельная Служба (NLS) осуществляет руководство регистром, отвечает за функционирование и управление государственной системой цифровых кадастровых карт.

Законодательство требует, чтобы регистр недвижимости велся только в электронной форме на территории каждого муниципалитета. Постановление правительства предусматривает, что структура регистра должна включать:

• главный регистр,
• цифровую регистрационную (кадастровую) карту,
• регистр координат,
• регистр планов,
• регистр округов,
• адресный регистр,
• регистр совместных сооружений (GA регистр).

Информация, которая должна быть введена в регистр недвижимости, вводится кадастровыми бюро не непосредственно в базу данных, а в промежуточную память. Кадастровое бюро формирует специальную запись "control sheet" с использованием терминала. Запись распечатывается, проверяется и подписывается лицом, которое приняло решение о регистрации единицы недвижимости и помещается в архивное досье. Затем к данной записи добавляется персональный пароль лица, уполномоченного осуществлять регистрацию, и сообщение, которое называется "daybook approval" отправляется на сервер NLS. Персонал NLS использует "daybook approval" для внесения регистрационной записи в базу данных.

Главный регистр является частью регистра недвижимости. Регистр включает следующие данные:

• обозначение регистра,
• бывшее обозначение регистра, если оно было,
• кадастровые номера единиц недвижимости, из которых была сформирована данная единица,
• отметка об аннулировании регистрации,
• адрес,
• площадь водной поверхности, земли и общая площадь,
• номер кадастровой карты, на которой отображена единица недвижимости,
• доля в общей собственности,
• сведения о разрешенном целевом использовании недвижимости
• дата регистрации, обозначение досье,
• права и др.

Регистр координат также является частью регистра недвижимости. Единицей учета в регистре является единица недвижимости. Содержанием регистра является кадастровый номер единицы недвижимости, координаты центроида границ единицы недвижимости, каталог координат точек границ недвижимости, наименование системы координат.

Единицей учета в регистре планов является каждый отдельный план и каждое индивидуальное решение, принятое по единице недвижимости с заданным кадастровым номером.

Единицей учета в регистре территории является территория. Обозначение территории в регистре состоит из имени области и имени территории. Основное содержание регистра составляет:

• обозначение территории,
• индексы, используемые для обозначения единиц недвижимости на планах территории,
• наименование кадастровых карт, которые полностью или частично покрывают территорию,
• планы, инструкции, решения, касающиеся территории и показанные в регистре планов.

Учетной единицей в адресном регистре является адрес единицы недвижимости. Запись в адресном регистре имеет следующую структуру: имя муниципалитета, имя улицы и номер, координата центроида единицы недвижимости с данным адресом (точка в границах недвижимости). Регистрацию адреса осуществляют кадастровые бюро по запросу муниципального органа. За один запрос муниципалитет может просить о регистрации множества адресов по списку. Кадастровое бюро может не выполнять процедуру регистрации, а переправить адресный список или другой документ на регистрацию в Национальную Земельную Службу.

На кадастровой карте по постановлению Правительства Швеции "О регистре недвижимости" отображаются:

• границы и кадастровые номера единиц недвижимого имущества, записи о которых внесены в главный регистр,
• земли, на которые зарегистрированы сервитуты,
• отдельно земли, на которые зарегистрированы сервитуты, связанные с инженерными сетями и сооружениями,
• земли, на которых имеются сооружения совместного пользования, включенные в GA регистр,
• дороги общего пользования,
• некоторые сведения из регистра планов,
• границы муниципалитетов, ленов, приходов,
• некоторые топографические элементы,
• адреса из регистра адресов,
• точки границ единиц недвижимости, включенные в регистр координат.

Информация, которая вносится и в регистр недвижимости и в кадастровую карту вносится сначала в регистр, а затем, как сказано в Постановлении, "немедленно" в карту.

Регистр прав на недвижимое имущество - база данных, которая хранит сведения о правах на единицы недвижимого имущества. Регистр прав является частью Национальных систем Государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Поскольку внесение записи в регистр прав вызывает определенные правовые последствия, наличие регистра и процедуры внесения в него информации должны устанавливаться актами законодательства. [4]

Главная цель регистра прав - обеспечить защиту и гласность прав на недвижимость. Государство рассматривает регистр, как важнейший элемент инфраструктуры своей экономики. Данные в регистр вносят 93 органа регистрации прав. Эти органы являются частью окружных судов и административно подчинены Министерству юстиции. Закон требует, чтобы регистр существовал исключительно в электронной форме. Качество компьютеризации настолько надежно, что с 1989 г. в стране отменены бумажные регистрационные книги. Эти книги велись в стране с 13 века.

Учет в регистре прав ведется по шести разделам:

• собственность,
• права пользования,
• обременения (сервитуты),
• ипотека,
• декларации,
• история.