Особливості змісту права власності на землю

1 Предмет  земельного права

У теорії права є загальновизнаним, що наявність особливого предмету правового  регулювання (кола однорідних суспільних відносин, що регулюються) є обов’язковим критерієм виділення окремої  галузі права1.

Предметом земельного права  прийнято вважати земельні відносини2.

У ст.2 Земельного кодексу України (далі – ЗКУ) земельні відносини визначені як «суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею», тобто відносини власності на землю. Такий підхід справедливо критикується у науці земельного права. Вказується, що, виходячи із реального змісту земельно-правового регулювання, земельними слід визнавати, окрім відносин власності, ще багато інших різновидів суспільних відносин: відносини із охорони та відтворення земель³, здійснення управління у сфері земельних відносин, застосування юридичної відповідальності за земельні правопорушення тощо. Загалом, положенням ст.2, позбавленим регулятивного значення, взагалі не місце в законі.

На наш погляд, узагальнюючи існуючі в доктрині земельного права  визначення земельних відносин4, їх можна визначити як відносини, що пов’язані із використанням, охороною та відтворенням земель.

У правовій доктрині, особливо російській, можна зустріти широке розуміння предмету земельного права (або «права нерухомості»), як такого, що охоплює, окрім земельних, ще й містобудівні, гірничі, водні та лісові відносини5. Для української правової доктрини такий підхід не властивий.

2 Поняття «земля»

Ключовим  в описі предмету земельного права  є термін «земля».

Поняття «земля» в залежності від контексту використовується у багатьох розуміннях: (1) як планета, (2) як суходіл, (3) як ґрунти – верхній шар земної поверхні, придатний для життя рослин, (4) як економічна категорія – загальний засіб праці і основний засіб виробництва у сільському господарстві, (5) як територія з угіддями, якою хтось володіє, територія з правовим режимом, тощо¹. В межах одного розуміння можуть також існувати різні підходи до наповнення поняття «земля» конкретним змістом. Тому поняття «земля», використане при визначенні предмету земельного права, потребує спеціального коментарю.

NB. Невід’ємною ознакою мови, у тому числі юридичної, є багатозначність². Значення терміну обумовлюється виключно тим змістом, який вкладають у нього мовці, отже, «термін не може бути правильним або неправильним, суворо кажучи, він може бути будь-яким»³. Тому автор вважає некоректними поширені дискусії щодо істинності або «правильності» визначення того чи іншого терміну. Навряд чи можнадовести, що якийсь термін може визначатися лише певним чином. Разом із тим, розглядаючи застосування певної термінології, можнавизначити більш чи менш усталене застосування певного терміну в певному контексті у певний період (адже цілком можливо, що в інший період розуміння того самого терміну буде іншим). Крім того, виходячи із міркувань доцільності, можна «домовитися» із «співрозмовниками» про узгоджене розуміння того чи іншого, в принципі багатозначного, терміну. Саме такі завдання – підмітити закономірності у застосуванні терміну «земля» в законодавстві, правозастосуванні та доктрині та «домовитися» із читачами щодо вживання цього терміну самим автором - і мають бути вирішені нижче.

Визначення поняття «земля» у законодавстві

Ст.1 ЗУ «Про охорону земель» визначає землю як

«поверхню суші з ґрунтами, корисними копалинами та іншими природними елементами, що органічно  поєднані та функціонують разом з  нею».

ГОСТ 26640-85⁴ містить дещо інше визначення:

«земля – найважливіша частина навколишнього природного середовища, що характеризується простором, рельєфом, ґрунтовим покривом, надрами, водами, є основним засобом виробництва у сільському господарстві, а також просторовою базою для розміщення галузей народного господарства».

Слід  наголосити, що регулятивне значення таких визначень дуже обмежене, вони лише певною мірою ілюструють, в  якому саме розумінні термін «земля»  розглядається у земельному законодавстві. Саме «певною мірою» - тому що насправді  навіть у тих актах, де наведено визначення, дані терміни можуть вживатися (і  вживаються) в іншому розумінні. Напр., у ст.33 ЗУ «Про охорону земель» згадуються землі водного фонду, які насправді включають і земельні ділянки під водними об’єктами (отже, не лише «поверхню суші», як сказано у ст.1 цього Закону). Тому автор не поділяє жалю багатьох науковців з приводу того, що універсальне поняття «земля» не визначено у ЗКУ. На його думку, значення даного терміну слід виводити із контексту, в якому воно вживається. «Окремо» сформульоване в законі визначення «землі» або точно відтворить розуміння, що і так випливає з контексту – тоді матиме місце дублювання у правовому регулюванні (що погано), або ж відтворить його неточно – тоді матиме місце колізія у правовому регулюванні (що ще гірше).

Розуміння терміну «земля», які  випливають із існуючого правового  регулювання («із контексту»)

Аналіз  земельного законодавства в цілому дозволяє стверджувати, що термін «земля»  у ньому вживається у двох розуміннях – (1) як земна поверхня та певний простір над і під нею (земля «у суворому розумінні») - саме так вживається цей термін, напр., у словосполучення «моніторинг земель», та (2) як синонім терміну «земельна ділянка» - саме в такому значенні вживається термін «земля» у словосполученнях «оренда землі», «купівля-продаж землі» тощо. При цьому при використанні терміну земля у першому розумінні загалом можна стверджувати, що «земля» - це множина земельних ділянок. Таким чином, при використанні терміну «земля» у першому розумінні поняття «земельна ділянка» та «земля» співвідносяться як частина та ціле. Земельна ділянка, маючи всі родові ознаки землі, має додаткову видову ознаку – установлені межі.

Виходить, що за будь-якого розуміння ключовим для наповнення змістом терміну  «земля» буде розуміння терміну  «земельна ділянка».

Земельна  ділянка як земна поверхня і простір. Відповідно до ч.1 ст.79 ЗКУ «земельна ділянка» - це

«частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами» [виділення додане – А.М.].

Знов-таки, на думку автора, регулятивне значення даного визначення вкрай обмежене, і до того ж, негативне (дана норма  просто зайва) –необхідно дивитися не на нього, а на контекст, в якому вживається термін. А із контексту випливає дещо інше.

Насамперед, буквальне розуміння ч.1 ст.79 ЗКУ  вказує на те, що земельна ділянка – частина «поверхні», а отже, з точки зору геометрії –«площини». Відомо, що товщина площини прямує до нуля. Неважко помітити, що насправді земельне законодавство не ставиться до земельної ділянки як лише до частини площини, а до землі – як власне до площини.

Так, ч.3 ст.79 ЗКУ передбачає, що «[п]раво власності на земельну ділянку розповсюджується на простір, що знаходиться над та під поверхнею ділянки на висоту і на глибину, необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд» (це положення дубльоване у ч.3 ст.373 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ)). Але названі положення – це ще не контекст (а спроби, причому невдалі, його опису). Контекстом же є, зокр., численні правила про дозволені способи використання земельної ділянки. Ці правила передбачають використання певного простору над та під земною поверхнею навіть тоді, коли на земельній ділянці будівництво заборонене (наприклад, при сільськогосподарському використанні).

Виходячи  із таких правил, можна зробити  наступний висновок: земельне законодавство  практично завжди розглядає земельну ділянку не лише як «частину земної поверхні», але також як простір над і під нею, необхідний для правомірного використання земельної ділянки.

Розуміння земельної ділянки як простору характерне для практики ООН: «ділянка реєструється у кадастрі чи системі реєстрації нерухомого майна та зазвичай подається як частина площини, хоча фактично є певним об’ємом простору» («The parcel is registered in a cadastre or real property registration system and is usually shown as an area although in fact it represents a volume of space»)⁵.

Між тим, описаний простір часто містить багато інших об’єктів. Розглянемо, чи можна вважати, що термін «земельна ділянка» охоплює їх.

Водні об’єкти, ліси. Ч.2 ст.79 ЗКУ (див. також ч.3 ст.373 ЦКУ) передбачає, що «[п]раво власності на земельну ділянку поширюється в її межах на … водні об'єкти, ліси …, які на ній знаходяться». Крім того, ст.13 Лісового кодексу України (далі – ЛКУ) передбачає, що право власності на ліси посвідчується документом, який підтверджує право на земельну ділянку. На перший погляд, це свідчить про те, що поняття «земля» та «земельна ділянка» охоплюють не лише відповідний простір, а і згадані природні ресурси, що розташовані у відповідних межах. Проте слід врахувати, що для використання вод та лісів закон зазвичай вимагає отримувати спеціальні дозволи незалежно від наявності у користувача прав на земельну ділянку. Тому проголошення власника земельної ділянки власником зазначених природних ресурсів в межах цієї ділянки фактично є декларацією, не наповненою реальним змістом: власник земельної ділянки (за деякими незначними виключеннями, що підтверджують правило) не має можливості на свій розсуд володіти, користуватися та розпоряджатися водами та лісами, розташованими в межах земельної ділянки.

Отже, в більшості випадків термін «земельна  ділянка» не охоплює водних об’єктів та лісів у її межах. Втім, можлива й інша ситуація: напр., коли мова йде про охорону земель, навряд чи можна ізольовано вести мову про охорону земель, з одного боку, та лісів і водних об’єктів, з іншого.

Надра. Ст.23 Кодексу України про надра надає землевласнику та землекористувачу право без окремого дозволу та внесення плати здійснювати обмежене використання надр під його ділянкою:

«Землевласники і землекористувачі в межах наданих їм земельних ділянок мають право без спеціальних дозволів та гірничого відводу видобувати для своїх господарських і побутових потреб корисні копалини місцевого значення і торф загальною глибиною розробки до двох метрів, підземні води для власних господарсько-побутових потреб, нецентралізованого та централізованого (крім виробництва фасованої питної води) господарсько-питного водопостачання, за умови що продуктивність водозаборів підземних вод не перевищує 300 кубічних метрів на добу та використовувати надра для господарських і побутових потреб.»

На  перший погляд, це також може означати, що надра є складовими земель. Проте, як видається, немає достатніх підстав навіть для того, щоб вважати надра не лише складовою, але хоча б приналежністю земельної ділянки (як пропонує Р.С. Кірін⁶). До такого висновку слід дійти тому, що надра можуть перебувати виключно у власності народу України (ст.4 Кодексу України про надра), а право надрокористування землевласників та землекористувачів обмежується лише кількома видами обмеженого користування вичерпним переліком копалин. Термін же «приналежність» вживається зазвичай для того, щоб показати, що якийсь об’єкт (річ) має спільний правовий режим з «основною» річчю. У випадку із надрами та земельною ділянкою це не так, отже, надра не є приналежністю земельної ділянки і тим більше не охоплюються цим поняттям.

NB. У деяких інших правопорядках ситуація інша. Наприклад, у США і зараз діє (звичайно, в обмеженому вигляді) принцип «Cuius est solum, eius est usque ad coelum et ad inferos» (лат. «чия земельна ділянка, того і все над нею до раю і все під нею до пекла»), що передбачає поширення прав власника земельної ділянки на надра.

Поверхневий (ґрунтовий) шар. Ч.2 ст.79 ЗКУ (див. також ч.3 ст.373 ЦКУ) передбачає, що «[п]раво власності на земельну ділянку поширюється в її межах на поверхневий (ґрунтовий) шар …». На противагу водам, лісам та надрам, ґрунти мають спільний режим із земельною ділянкою, землею, їх використання, охорона та відтворення регламентуються саме земельним законодавством. Використання земельної ділянки практично завжди означатиме використання поверхневого (ґрунтового) шару. Виходячи із цього, вважаємо, що поняття «земельна ділянка» та «земля» в більшості випадків охоплюють не лише простір над та під земною поверхнею, але й розташований в межах цього простору ґрунтовий покрив. Разом із тим, можливі і ситуації, коли термін «земельна ділянка», «земля» не будуть охоплювати ґрунт.

У випадку, коли ґрунтовий покрив буде вилучено із природного середовища, тобто ґрунт  перестане утворювати ґрунтовий  покрив і буде поміщений, напр., у  горщик із квіткою, він не буде охоплюватися ні поняттям «земля», ні «земельна ділянка», і відносини, об’єктом яких буде ґрунт у горщику, не будуть належати до предмету земельного права. Проте якщо ґрунтовий покрив буде знятий для зберігання і подальшого нанесення на малопродуктивні угіддя в порядку ст.168 ЗКУ, дані відносини все-таки будуть земельними, оскільки їхнім об’єктом, окрім знятого ґрунту, будуть відповідні землі (малопродуктивні угіддя).

Будівлі і споруди. Межові споруди законодавство фактично відносить до приналежностей земельної ділянки (ст.108 ЗКУ). Питання ж про співвідношення земельної ділянки та інших капітальних будівель та споруд, що на ній розташовані, є цікавим та неоднозначним.

У римському  цивільному праві будівлі та споруди вважалися невід’ємною частиною земельної ділянки, діяв принцип «superficies solo cedit » (наземне майно «приростає» до земельної ділянки)⁷. Проте в подальшому з ускладненням обороту в правових системах багатьох європейських країн існування будівель на чужій землі стало реальністю⁸. У більшості сучасних країн будівлі та споруди визнаються приналежностями земельної ділянки, в Україні ж ситуація вже тривалий час є зворотною: ЗКУ в ред. 1992 р. передбачив, що земельна ділянка «автоматично» слідувала юридичній долі будівель і споруд, розташованих на ній (ст.30). Після певної перерви (2002-2004 рр.) це правило почало знову послідовно впроваджуватися в чинне законодавство, і сьогодні земельна ділянка розглядається як приналежність будівлі або споруди: див. ст.120 ЗКУ, ст.377 ЦКУ (при відчуженні будинку, будівлі або споруди), ст.1225 ЦКУ (при спадкуванні будівлі та споруди), ч.4 ст.6 ЗУ «Про іпотеку» (при іпотеці будівлі і споруди), ст.796 ЦКУ (при оренді будівлі або іншої капітальної споруди). Таким чином, «земельна ділянка» за чинним законодавством є підпорядкованою річчю по відношенню до головної речі – будівлі або споруди. Тому, звичайно, сьогодні поняття «земельна ділянка» не охоплює будівель і споруд, на ній розташованих. Втім, на наш погляд, такий підхід суперечить справжній природі речей і лише суттєво шкодить.

Проблема. Незважаючи на наявність правил про слідування земельної ділянки за будівлею чи спорудою, поширеною є ситуація, в якій власник будівлі або споруди не є власником або користувачем земельної ділянки. За існуючою судовою практикою у разі знаходження на земельній ділянці будівель або споруд, що зареєстровані у встановленому порядку, звільнення земельної ділянки на вимогу власника або землекористувача розглядається як припинення права власності на такі будівлі або споруди і допускається лише у випадках, прямо передбачених законом (відчуження майна з мотивів суспільної необхідності тощо)⁹.