Особливості змісту права власності на землю

В цілому слід погодитися із таким підходом. Втім, неможливість знесення правомірно збудованої будівлі або споруди (без спеціальної вказівки в законі) не означає, що конфлікт між правами власника земельної ділянки та власника будівлі або споруди не може бути вирішений.

Насамперед, слід пам’ятати, що правила вирішення  подібного конфлікту встановлені  для випадків закінчення строку суперфіцію (ст.417 ЦКУ). Втім, спір має бути вирішений і в інших випадках розташування будівлі чи споруди на чужій землі, адже відмова у здійсненні правосуддя недопустима.

Зокрема, при розташуванні будівлі або споруди на державних або комунальних землях їх власник має право на викуп земельної ділянки під будівлею чи спорудою відповідно до положень ст.128 ЗКУ. Якщо ж йдеться про будівлю на приватній землі, аналогічне право на викуп, на наш погляд, може випливати із застосованих за аналогією положень ч.2 ст.417 ЦКУ (встановлює наслідки припинення суперфіцію), які передбачають можливість викупу земельної ділянки власником будівлі.

Ч.2 ст.417 ЦКУ передбачає і можливість викупу будівлі або споруди власником земельної ділянки. Такий правовий наслідок також, на наш погляд, також може бути застосований судом із посиланням на ст.417 ЦКУ за аналогією.

При застосуванні положень ч.2 ст.417 ЦКУ  для визначення порядку викупу, на наш погляд, слід застосовувати за аналогією також положення ч.2 ст.365 ЦКУ¹⁰, які встановлюють порядок припинення права на частку у спільному майні на вимогу інших співвласників. Як видається, аналогія у даному випадку виражена дуже яскраво, і застосування ч.2 ст.365 ЦКУ дозволить забезпечити належні гарантії для власника земельної ділянки або будівлі чи споруди, які викуповуються. При цьому прийняте рішення відповідатиме також підходу, закріпленому у ч.5 ст.41 Конституції України, яка допускає примусове відчуження об’єктів права приватної власності лише за умови попереднього повного відшкодування¹¹.

Проблема. Існують певні об’єкти, питання про віднесення яких до споруд як самостійних об’єктів нерухомого майна, або ж, навпаки, до невід’ємних поліпшень земельної ділянки є складним і неоднозначним. Йдеться про заасфальтовані майданчики, дорожнє покриття, під’їзні залізничні колії тощо. Існує судова практика, за якою залізнична колія, напр., вважається самостійним об’єктом нерухомості, а дорожнє покриття – ні¹². П. 2.3 Методичних рекомендацій стосовно визначення нерухомого майна, що знаходиться на земельних ділянках, право власності на які підлягає державній реєстрації (затверджені наказом Мінюсту від 14.04.2009 №660/5) заперечує належність асфальтобетонного покриття до нерухомості, водночас, у доктрині на основі аналізу законодавства висловлюється протилежна позиція (принаймні щодо деяких різновидів доріг)¹³. Складність вирішення таких питань ілюструє, на наш погляд, доцільність позиції (від якої чинне законодавство, на жаль, відійшло), за якою земельна ділянка і все збудоване на ній повинні розглядатися як єдиний об’єкт. Принаймні, належність земельної ділянки та зведеного на ній різним суб’єктам на праві власності допускатися не повинна.

Багаторічні насадження. Відповідно до ч.2 ст.79 ЗКУ (див. також ч.3 ст.373 ЦКУ), «[п]раво власності на земельну ділянку поширюється в її межах на … багаторічні насадження, які на ній знаходяться». Дане положення, а також сама природа багаторічних насаджень, які зазвичай не можна відділити від ділянки без втрати ними своїх властивостей, а також втрати властивостей самої ділянки, дозволяє вважати, що поняття земельної ділянки в більшості випадків включає в себе багаторічні насадження, що на ній розташовані. Між тим, зазначимо, що питання повинно вирішуватися окремо в кожній ситуації.

NB. У питанні про співвідношення поняття «земельна ділянка» та розташованих на ній багаторічних насаджень показовою є справа №2-ц-832/09, розглянута Болградським районним судом Одеської обл. за позовом С.С.А. до ЗАТ «Болградський виноробний завод» про визнання частково недійсними договорів купівлі-продажу «в частині продажу кущів винограду, бетонних стовпчиків, дроту». Відповідач набув за договором купівлі-продажу розташовані на земельній ділянці позивача насадження винограду (кущі, стовпчики, дроти). Позов (після зміни позовних вимог позивач вимагав усунення перешкод у використанні земельної ділянки) задоволено, оскільки суд вважав, що при передачі земельної ділянки винограднику позивач став власником у т.ч. і стовпів, дроту та винограду, які, очевидно, розглядалися як складова ділянки. Апеляційна скарга залишена без задоволення.

Підхід автора до визначення поняття «земля»

Виходячи  із згаданих вище положень законодавства, а також із підходів, що висловлюються у науці земельного права¹⁴, видається, що сьогодні в земельному праві поняття «земля» вживається, як правило, у розумінні (1) земельної ділянки – частини земної поверхні та простору над та під нею на висоту та глибину, необхідну для її правомірного використання, включаючи ґрунтований покрив в межах цього простору або у розумінні (2) власне землі -  множини земельних ділянок.

Слід  наголосити, що далеко не завжди межі земельної  ділянки точно встановлені на місцевості. Вони можуть бути визначені  дуже приблизно або й не визначені  на місцевості зовсім (втім, якась, хоча б приблизна прив’язка, яка дозволяє ідентифікувати земельну ділянку, все-таки необхідна). Напр., чинне раніше законодавство допускало вказівку у правоустановчих документах лише на поштову адресу та площу земельних ділянок (яка дуже рідко відповідає фактичному землекористуванню). На наш погляд, навіть у таких випадках слід вважати, що йдеться саме про земельну ділянку – частину земної поверхні з визначеними (хоча і з дуже низькою точністю) межами та місцем розташування.

Втім, слід ще раз наголосити, що наведені вище визначення – це лише узагальнення загальної тенденції щодо вживання термінів «земля», «земельна ділянка» у земельно-правовому регулюванні. В залежності від контексту значення терміну може бути іншим. Напр., в одних випадках терміни «земля», «земельна ділянка» можуть охоплювати вирощений врожай, в інших – ні, тощо.

Проблема. На жаль, в спеціальній літературі все ще піднімається питання про те, чи є земля майном. Численні аргументи проти визнання землі майном висловлювалися у правовій доктрині¹⁵. Між тим, на наш погляд, всі вони лише вказують на специфіку землі як об’єкту правового регулювання, проте не спростовують належності землі (в розумінні земельної ділянки) до майна. Повністю поділяємо думку, за якою земельні ділянки є різновидом нерухомого майна¹⁶, яка переважала навіть за радянських часів¹⁷.

Земельна ділянка підпадає як під законодавче визначення речі («предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права і обов’язки» – ст.179 ЦКУ), так і під визначення майна («окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки» – ст.190 ЦКУ). Ст.181 ЦКУ прямо і категорично відносить земельні ділянки до нерухомих речей, а отже – до майна. Підстав для обмеженого тлумачення цих норм не вбачається.

При цьому йдеться не лише про земельну ділянку у вузькому, землевпорядному розумінні – як ділянку із чітко встановленими межами, присвоєним кадастровим номером тощо, а про будь-яку частину земної поверхні, що може бути індивідуалізована (напр., об’єктом права державної власності можуть бути земельні ділянки лише із дуже приблизно визначеними межами, яким не присвоєно кадастрових номерів).

Вважаємо водночас, що під визначення речі (а відповідно, майна) не може підпадати земля «у суворому розумінні» (як природний ресурс, частина навколишнього середовища), оскільки вона, не будучи індивідуалізованою, не може бути об’єктом цивільних прав та обов’язків.

3 Методи земельного  права

Метод правового регулювання у правовій доктрині прийнято визначати як правові засоби, прийоми, способи впливу на суспільні відносини¹, поведінку їх учасників², їх певну сферу³, соціальне середовище⁴.

У доктрині земельного права  існують погляди, за якими для  земельного права характерна низка  специфічних (галузевих) методів правового регулювання. Так, на думку В.В. Носіка, галузевими методами земельного права є «визначення цільового призначення земельної ділянки, зонінг, нормування, погодження, утримання від певних дій, відведення земельної ділянки в натурі, експертна, нормативна грошова оцінка земельних ділянок» та ін.⁵

Такий підхід є вираженням існуючої у теорії права тенденції, за якою для виділення галузі права обов’язкова наявність свого специфічного методу (методів) правового регулювання⁶. Проте більш прийнятим є виділення двох основних методи правового регулювання: (1) цивільно-правового (диспозитивного, автономного, методу координації), у якому переважають дозволи, та (2) адміністративно-правового (гетерономного, авторитарного, імперативного, методу субординації), де перевага надається приписам та заборонам⁷. Приєднуємося до висловленої у спеціальній літературі думки, за якою немає жодної галузі права, де б не поєднувалися ці два методи⁸.

Відповідно, для земельного права характерне поєднання традиційних методів правового регулювання – адміністративно-правового (імперативного) та цивільно-правового (диспозитивного)⁹, виділення окремого «земельно-правового» методу (методів) є недоцільним¹⁰. Приєднуючись до такого підходу, вважаємо, що визначальною для визнання земельного права окремою галуззю права є наявність специфічного кола однорідних земельних суспільних відносин (предмету правового регулювання), що на спільних засадах врегульованісистемою правових норм.

4 Поняття  земельного права

У загальній теорії права  прийнято вважати, що для виділення  галузі права необхідна наявність  особливого предмету та специфічного методу правового регулювання¹. І.І. Каракаш та В.О. Чуйков називають додаткові критерії: «наявність: предмету правового регулювання, методів його регулювання, джерел права та заінтересованості суспільства у виділенні відповідної галузі права як самостійної правової єдності»². Проте з мотивів, викладених при висвітленні попереднього питання («Методи земельного права»), вважаємо, що виділяти специфічний метод правового регулювання земельних відносин доцільності немає.

Таким чином, пропонуємо визначити земельне право як галузь права як систему правових норм, що регулюють відносини, пов’язані із використанням, охороною та відтворенням земель.

Від земельного права як галузі права необхідно відрізняти земельне право як науку та навчальну дисципліну. Земельне право як наука –це система знань про земельне право як галузь права (систему правових норм), про практику застосування цих норм, про напрямки вдосконалення системи правових норм тощо. Земельне право як навчальна дисципліна – це спосіб подання знань, що складають земельне право як науку, у навчальному процесі.

NB. У правовій доктрині деяких пострадянських країн зустрічається також інше, широке розуміння земельного права - як галузі права, яка регулює не лише земельні відносини, а і відносини щодо використання, охорони та відтворення інших природних ресурсів – надр, вод, лісів, тваринного світу, ресурсів континентального шельфу та виключної морської економічної зони. Для української доктрини таке розуміння загалом не є характерним.

5 Система  земельного права

Система земельного права як галузі права

Система (внутрішня структура, побудова) земельного права як галузі права включає в себе правові норми, що об’єднуються в інститути. Правові інститути, в свою чергу, групуються в загальну та особливу частини. Звичайно, такий поділ є умовним.

З урахуванням поглядів, що є усталеними в доктрині, до загальної частини можна включити такі інститути:

• права власності на землю;
• права землекористування;
• правового забезпечення набуття прав на землю;
• правового регулювання плати за землю;
• правового забезпечення управління в галузі використання, відтворення та охорони земель;
• правової охорони земель;
• юридичної відповідальності за порушення земельного законодавства.

Особлива частина включає правові інститути, що закріплюють правовий режим окремих категорій земель. Перелік категорій земель закріплений у ч.1 ст.19 ЗКУ.

Система земельного права як науки та навчальної дисципліни

Потрібно пам’ятати, що система земельного права як галузі права не співпадає із системою земельного права як науки та навчальної дисципліни. До системи земельного права як науки входять не правові інститути, а підсистеми наукових положень, інформації, знань. Тому у загальній частині земельного права як науки та навчальної дисципліни виділяють, напр., такі розділи, не характерні для системи галузі права:

• вчення про землю як об’єкт земельного права;
• вчення про земельне право як галузь права;
• вчення про розвиток земельно-правового регулювання тощо.

У системі земельного права  як науки та навчальної дисципліни, на відміну від системи галузі права, виділяють також спеціальну частину, що включає відомості про земельно-правове регулювання у зарубіжних країнах.

6 Принципи  земельного права

Принцип права – це основоположна норма, або норма найбільш загального, основоположного характеру. Принципи права є свого роду стрижнем, на якому будується система права і законодавства. Вони також відіграють важливу роль у тлумаченні правових норм.

Принципи земельного права  можуть формуватися із змісту правових норм, на основі судових рішень, досягнень правової доктрини¹. Всупереч поширеному уявленню, видається, що принцип права не можна створити за допомогою самого лише проголошення в законі тих чи інших положень принципами (як це було зроблено, напр., у ст.5 ЗКУ при формулюванні «принципів земельного законодавства»).