Перспективы развития земельно- оценочных работ в России

                                             ВВЕДЕНИЕ

В современных условиях развития экономики в России большое  значение имеют земельные преобразования, включение земли в сферу товарно-денежных отношений. Действующее законодательство и нормативные документы закрепили различные формы собственности на землю. Возможность купли-продажи земли, необходимость платы за пользование земельными ресурсами потребовали знания стоимости земли, точная оценка которой способствует правильному принятию решений в области землепользования, как в государственном, так и в частном секторе.

Земля как основной базис  всех процессов жизнедеятельности  общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает стоимостью, качественная оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики. Необходимость в получении достоверной оценки стоимости земельных участков испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей.

На сегодняшний день, перед Правительством Российской Федерации, стоят следующие задачи:

-   совершенствование  существующей и разработка нормативной  правовой базы для реформирования  налоговой и земельной политики.

- создание методологического инструментария, необходимого для реализации нормативной правовой базы, на основе комплексного анализа существующих методик и методологических подходов по государственной кадастровой оценке земли.

Государственная кадастровая  оценка земель в Российской Федерации проводится с использованием единых методических и нормативно-технических документов, разрабатываемых и утверждаемых Федеральной службой земельного кадастра России по согласованию с Министерством имущественных отношений Российской Федерации и заинтересованными федеральными органами исполнительной власти. Это должно обеспечить получение качественных и сопоставимых показателей кадастровой стоимости земель на всей территории страны.

Объективная необходимость  проведения кадастровой оценки земельных  угодий непосредственно обусловлена тем положением, которое занимает земля как естественная основа материального производства, той ролью, которую играет земля в процессе производства вне зависимости от какой-либо определенной формы общества.

Основной целью проведения работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации является создание налоговой базы для исчисления земельного и ряда других имущественных налогов, что определено Земельным кодексом Российской Федерации.

Таким образом, всё вышеизложенное показывает актуальность курсовой работы.

Методики государственной  кадастровой оценки земель, содержащие концептуальные положения по массовой оценке земель той или иной категории, являются только частью единого методического  и программного обеспечения указанных выше работ. В развитие каждой из методик разрабатываются технические указания с подробным описанием технологического процесса и особенностей применяемых методов оценки. Работы по государственной кадастровой оценке земель полностью автоматизированы, что обеспечивается применением специальных программных комплексов, позволяющих быстро, и без лишних ошибок проводить расчеты, но и формировать уникальные по своему содержанию базы данных государственной кадастровой оценки земель.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

1.1. Сущность  и значение оценки земель

Земля как средство производства обладает рядом особенных  качеств, которые можно учесть и  количественно соизмерить. В условиях проведения земельной реформы в России особую роль начинает играть оценка земель. Это связано, прежде всего, с тем, что результаты такой оценки имеют огромное значение при решении многих практических задач, а именно:

• анализе и планировании хозяйственной деятельности предприятия, обосновании заданий хозрасчётными подразделениям по производству продукции земледелия;
• организации рационального использования земель;
• регулировании земельных отношений.[41]

Земельные ресурсы, как  составляющая национального богатства страны, подлежат оценке по следующим главным аспектам: как всеобщий пространственный базис, как средство производства в сельском и лесном  хозяйстве, как эталон естественной ненарушенной природы, как кладовая минерального сырья, как база размещения объектов отдыха и оздоровления. Земля - уникальный ресурс: она количественно ограничена, ее невозможно искусственно воспроизвести, предложение земли для использования практически неэластично. Оценка земли, как составляющей национального богатства страны, представляет собой сопоставимый количественный и экономический расчет ее потребительских свойств и эколого-экономических эффектов использования при разном целевом назначении земельных участков.

Результаты оценки земельных  ресурсов имеют широкий диапазон применения, отсюда их большая практическая значимость. В частности, оценка земельных ресурсов необходима для:

• ведения кадастрового учета земельных участков и формирования единого государственного банка оценочных данных отдельных видов природных ресурсов;
• разработки стратегий, долгосрочных планов развития экономики страны;
• отражения в структуре национального богатства страны удельного веса природных ресурсов;
• определения экономических активов страны с учетом стоимости земельных ресурсов;
• совершенствования хозяйственного механизма управления экономикой страны. [43]

В общем виде оценка земельных  ресурсов представляет собой определение  их ценности в денежном выражении  в фиксированных социально-экономических  условиях производства, при заданных режимах природопользования и ограничениях (экономических, социальных, экологических, стратегических и др.) на хозяйственную и иную деятельность.[41]

Оценка земли, как составляющей национального богатства страны, представляет собой сопоставимый количественный и экономический расчет ее потребительских свойств и эколого-экономических эффектов использования при разном целевом назначении земельных участков.

Оценка земли должна основываться на учете следующих  обстоятельств и аспектов.

Ограниченность земли  и невозможность ее воспроизводства способствуют возникновению двух видов монополии на землю: монополию собственности (реализует собственник) и монополию на землю как объект хозяйствования (реализует пользователь). Монополия собственности порождает абсолютную ренту, а монополия хозяйствования на земле - дифференциальную земельную ренту. Земельная рента является видом дохода, регулярно получаемого от земли за счет разности между общественной стоимостью продукта и более низкой индивидуальной его стоимостью при производстве на разных по качеству и местоположению земельных участках. К постоянным факторам, которые обусловливают регулярное воспроизводство земельной ренты, относятся качество почв и местоположение земельных участков, уровень интенсивности использования земель, новейшие технологии выращивания и новые сорта сельскохозяйственных растений, органическое строение капитала, монополия на собственность и использование земельного участка.

В аграрном производстве любые технические и технологические  усовершенствования средств труда  и интенсификация производства всегда проявляются опосредованно - только через функционирование земли. Размер земельной ренты в сельском хозяйстве равен сумме трех показателей: излишка стоимости сверх общественной цены производства продуктов, разницы между общественной и индивидуальной ценой производства и разницы между монопольной ценой и затратами на производство продукции на земельных участках особого качества и особых климатических условий.[31]

Ценность городских  земель заключается в их возможности  обеспечивать дополнительный доход, который возникает благодаря удобному местоположению относительно рынков ресурсов и продаж, а также благодаря инфраструктурному обустройству территории. Количественные показатели земельной ренты за счет освоенности территории возникают благодаря сокращению затрат на создание транспортной и инженерной инфраструктуры. Размер земельной ренты в населенных пунктах практически формируют и определяют четыре фактора: спрос, ограниченность, полезность и ликвидность земельных участков.

В недропользовании, где земельный участок выступает как кладовая минерального сырья, оценка объектов недропользования обусловливается следующими составляющими: сырьевая или функциональная ценность природного ресурса как продукта переработки и потребления; инженерно-геологические условия залегания природного ресурса; экономико-географическое положение участка недр. Оценка земельного участка недропользования, как элемента национального богатства страны, может формироваться с учетом следующих видов земельной ренты: межрегиональная и региональная рента, определяемая различиями в уровнях социально-экономического развития и природными особенностями отдельных частей территории; отраслевая рента, определяемая особенностями формирования рентного дохода по различным видам полезных ископаемых и в различных сегментах рынка недвижимости; локальная рента, связанная с факторами местоположения земельного участка относительно системы расселения, промышленных узлов, особо охраняемых территорий; инфраструктурная рента, определяемая уровнем развития инженерно-транспортной инфраструктуры и интенсивностью ее использования.

Показатели ценности земельных участков несельскохозяйственного  назначения за пределами границ поселений, как пространственного базиса для  объектов промышленности, транспорта, связи, обороны и другого назначения, определяются величиной ренты, которая создается за счет местоположения, обустройства и функционального использования соответствующего земельного участка.

Ценность земельных  участков объектов отдыха, оздоровления и эталонов ненарушенной природы определяется суммарным экономическим, экологическим и социальным эффектами, получаемыми от их соответствующего использования.[43]

 Содержание оценки земли складывалось и развивалось в зависимости от поставленной цели и задач практического применения земельно-оценочных данных. Так, в дореволюционной России, в условиях частной собственности на землю и государственных земельных имуществ целью было определение капитальной стоимости (цены) поземельных угодий или же приносимого ими чистого дохода. Оценка земель предназначалась для решения следующих задач:

• продажи, покупки земель, сдачи земель в аренду, выдачи ссуд под залог земли, размежевания земель;
• раздела земель между наследниками;
• обложения земель податью (налогами);
• разрешения споров между арендаторами и землевладельцами;
• установления вознаграждений за убытки, понесенные вследствие войны, маневров, наводнений и проч.

Расценку и оценку земли в 20-е годы 20 века проводили  в основном для землеустроительных целей. Расценочные и оценочные действия выполнялись на основе классификации почв, контурной расценки земель способами затрат и выручек, скидок и накидок, установления зональных коэффициентов, определения денежной компенсации за проведенные и использованные улучшения и затраты, натуральной компенсации расцениваемых земель.

В условиях административно-хозяйственной  системы управления сельским хозяйством в 60-80-е годы на передний план выдвигались  задачи управленческого характера: анализ хозяйственной деятельности, планирование производства и закупок сельскохозяйственной продукции, дифференциация закупочных цен и т.д. Применительно к содержанию оценки земель это нашло отражение в выделении так называемых ее основных показателей, к которым в настоящее время относят урожайность культур, валовую продукцию, окупаемость затрат и дифференциальный доход.

При плановой экономике  оценка земельных участков как недвижимости носила случайный характер и имела  значение для относительно небольшого круга частных лиц. Процессы перераспределения  ресурсов, в том числе земли, зданий, сооружений, инициировались и регулировались государственным чиновником в натуре; стоимостная оценка для этого была не нужна.

В настоящее время  в стране произошло разгосударствление собственности, т.е. перераспределение  прав собственности от государства к частным производителям. Происходит становление и развитие рынка недвижимости. В товарный оборот вовлечено достаточно большое число объектов недвижимости, и формирование цены начинает существенно влиять на перераспределение прав собственности на недвижимость. Точная оценка стоимости земли, кроме того, является основой эффективной системы налогообложения, а также способствует правильному принятию решений в области землепользования как в государственном, так и в частном секторе.[34]

Земельный участок сегодня  рассматривается как обособленный объект права. Кадастровый земельный  учет позволяет идентифицировать земельные  участки, дает подробное геодезическое, географическое, геологическое, экологическое, хозяйственное описание объекта, позволяет однозначно определить физические границы прав, подлежащих государственной регистрации. Участку присваивается кадастровый номер. Информационная база, содержащая характеристики участка, необходима, прежде всего, для определения ставок земельного налога, которые зависят от качества почв, месторасположения участка, его инфраструктуры. При этом необходимо знать, что объектом купли-продажи могут быть только участки, прошедшие кадастровый учет и, соответственно, имеющие кадастровый номер.