Перспективы развития земельно- оценочных работ в России

  В настоящее время используются экономическая, кадастровая, нормативная и рыночная оценка земель.[45]

Экономической оценкой  земли является определение сравнительной  ценности земли как средства производства в сельском хозяйстве в зависимости  от её плодородия (естественного и искусственного), различных природно-экономических условий данного района и расположения земельных участков. Экономическая оценка земель осуществляется главным образом на основе агропроизводственной группировки почв при их бонитировке.

Экономическая оценка призвана  показать сравнительную производительность  различных земельных участков, т.е. показать  в каких производственных условиях находится земля, какие производственные затраты нужны и какой чистый доход можно получить в зависимости от класса земли.[28]

В соответствии с Законом  Российской Федерации «О плате за землю» 11.10.1991г. (с изменениями на 01.01.2005г.) для обеспечения экономического регулирования земельных отношений  в качестве показателя, характеризующего стоимость земельного участка, применяется нормативная цена земли.

Нормативной ценой земли  называется показатель, характеризующий  стоимость участка определенного  качества и местоположения, исходя из потенциального  дохода за расчётный  срок окупаемости. Нормативная цена земли вводится для обеспечения экономического регулирования земельных отношений  при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении получении банковского кредита под залог земельного участка, а также в других случаях, предусмотренных земельным законодательством РФ. Земельный налог введен вышеуказанным законом в связи с переходом от исключительной собственности государства на землю к многообразию форм собственности, землевладения и землепользования. Второй частью Налогового кодекса Российской Федерации предусматривается исчисление ставок земельного налога в процентах от кадастровой стоимости земельных участков, а в случае ее отсутствия – нормативной цены земли.[60]

Постановлением Правительства  Российской Федерации от 15.03.1997г. «О порядке определения нормативной цены земли» установлено, что нормативная цена земли применяется для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Предложения об оценочном зонировании территории субъекта Российской Федерации и о нормативной цене земли по указанным зонам представляются комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.

Органам местного самоуправления (администрациям) предоставляется право  по мере развития рынка земли своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать установленную нормативную цену земли, но не более чем на 25 %. Установленная нормативная цена земли не должна превышать 75 % рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

Нормативная цена земли  является базовой стоимостью для  определения производных от неё  видов стоимостей: инвестиционной и  страховой.

Инвестиционной стоимостью  признаётся стоимость земельного участка для конкретного инвестора (группы инвесторов). Инвестиционная стоимость в денежном выражении представляет собой наивысшую цену, которую может заплатить инвестор за капиталовложения, принимая во внимание ожидаемую от них доходность с точки зрения инвестиционных целей.

Страховой стоимостью является  стоимость земельного участка, определяемая положениями страхового контракта  или полиса.[28]

Для определения кадастровой  стоимости земли проводится государственная  кадастровая оценка земли.

Кадастровая оценка земельных ресурсов  -  определение кадастровой стоимости земельных участков на рентной основе с учётом плодородия почв, природных и экономических условий, местонахождения земельных участков в соответствии с зонированием и районированием земель.  Кадастровая оценка земли проводится  в целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности использования земель.

При осуществлении оценки земельных ресурсов используются данные мониторинга земель, государственного земельного кадастра, землеустройства, других обследований и наблюдений за состоянием земель, проводимых в установленном порядке. Утверждённые данные  о кадастровой стоимости земельных участков используются при определении платы за землю и осуществлении государственного регулирования оборота земли.[28] Функции по государственной кадастровой оценке земли осуществляет Федеральная служба земельного кадастра России (Росземкадастр), которая в своей деятельности руководствуется Постановлением Правительства Российской Федерации от 8.04.2000г. утверждающим Правила проведения государственной кадастровой оценки земель. Государственная кадастровая оценка земель опирается на классификацию земель по целевому назначению и вид функционального использования. Кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах.

В процессе государственной  кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочная зона включает в себя часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. При проведении кадастровой оценки земель учитываются сервитуты, а также иные ограничения (обременения) прав пользования землей, установленные в законодательном, административном и судебном порядке. Результаты государственной кадастровой оценки вносятся в государственный земельный кадастр.

Рыночная цена земельного участка устанавливается в соответствии с Законом Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998г. № 135-ФЗ. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

 Указанный Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки. Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных данным Федеральным законом. Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и распространяется и на проведение повторной оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В условиях формирования земельного рынка основными источниками  получения информации о рыночных ценах на землю могут быть:

• договоры купли-продажи земельных участков, заключенные по результатам конкурсов и аукционов; 
• договорные цены на земельные участки, выкупаемые гражданами в собственность;
• данные о предложениях по продаже земельных участков по информационным риэлтерским и иным бюллетеням, объявлениям и сообщениям о намерениях продать земельный участок. При использовании этих данных следует учитывать, что результаты совершенных сделок (как показывает практика) могут быть ниже цены предложения на 15-20%;
• данные государственной статистики.

При этом необходимо иметь  ввиду, что при определении цены земельного участка из рыночной цены этого участка исключается цена расположенных на нем объектов недвижимости.

Именно рыночную цену земли планируется использовать в качестве базовой при налогообложении, приватизации, установлении стартовой  цены на конкурсах и аукционах, в  бухгалтерской отчетности. Однако, сегодня федеральное законодательство регламентирует оценку земли только Законом Российской Федерации «О плате за землю» от 11.10.1991г. (с изменениями на 01.01.2005г.), речь в котором идет только о нормативной цене.

Анализируя рыночную стоимость земли, можно выделить несколько её видов.

Существует рыночная стоимость. Это стоимость земли  при дальнейшем её функционировании в неименном виде и предложении, что в таком виде она может  быть продана на открытом рынке, при  соблюдении всех остальных условий, содержащихся в определении рыночной стоимости, независимо от того, является ли существующее использование земли наиболее эффективным или нет.

Выделяют альтернативную рыночную стоимость земли, как расчётную  денежную сумму, за которую земельный участок после выполнения реконструкции улучшений, модернизации или иных инноваций на дату окончания реализации инновационного проекта должен переходить из рук в руки между добровольным покупателем и добровольным продавцом при соблюдении всех остальных условий, содержащихся в определении рыночной стоимости.

Другим видом рыночной стоимости земли является ликвидационная стоимость. Она представляет собой  расчётную денежную сумму, которая  может быть получена при переходе земельного участка из рук в руки между добровольным покупателем и вынужденным продавцом в результате коммерческой сделки в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга.[28]

Можно сказать, что уникальные свойства земли, как с теоретической, так и практической точек зрения позволяют говорить о стоимости собственно земельного участка отдельно от стоимости, осуществлённых на нём улучшений и оценивать вклад, который вносят эти улучшения или собственно земельный участок в общую стоимость объекта недвижимости. К стоимости земельных участков не применимы понятия износа и амортизации в отличие от стоимостей улучшений, которая в конце срока их эксплуатации равна нулю или может иметь отрицательное значение.

1.2. Методика  государственной кадастровой оценки  земель сельскохозяйственного назначения

В соответствии с решениями  Правительства РФ в Российской Федерации выполняются работы по государственной кадастровой оценке земель всех категорий. Кадастровая оценка проводится для целей налогообложения и других целей, установленных законом.

Вопрос кадастровой оценки земель сельскохозяйственных предприятий сегодня является исключительно важным. В течение последних лет происходили серьёзные преобразования в аграрном секторе страны:

-уточнялась структура  землепользования (дробились крупные  сельскохозяйственные предприятия, выделялись земли фермерских хозяйств, формировался фонд перераспределения земель, передавались земли сельским администрациям);

- изменились качественные  характеристики земель и в  большинстве случаев в худшую  сторону (об этом свидетельствует материал по динамике баланса гумуса на пашне Российский Федерации, подготовленный РосНИИземпроектом в 1998 г.);

- в целом изменилась  экономическая ситуация.

И если в стабильных условиях государственного регулирования экономики в 70-80-ые годы переоценка осуществлялась через 5 лет, то в последнее время радикальных земельных преобразований земельно-оценочные работы не проводились 10 лет.

В Российской Федерации  с 1971 по 1990 годы проведены четыре тура экономической оценки земель сельскохозяйственных угодий по единой методике на основании информации о природно-технологических свойствах почв и производственно-экономической деятельности сельскохозяйственных предприятий.

В процессе работ применялись  методические подходы, которые совершенствовались и уточнялись от тура к туру. Сельскохозяйственные угодья были оценены по продуктивности, стоимости валовой продукции, окупаемости затрат, дифференциальному доходу, себестоимости, трудоёмкости и фондоёмкости производства продукции.

Указанные подходы - единственные в Российской Федерации, которые четырежды прошли производственные испытания в масштабах всей России и показали свою практическую пригодность. На материалах IV-го тура экономической оценки земель в 1991 г. сформированы ставки земельного налога по субъектам Российской Федерации, и с использованием шкал оценки сейчас ведутся расчёты земельного налога по каждому сельскохозяйственному товаропроизводителю.

В последующие годы специалистами  РосНИИземпроекта уточнены и несколько  видоизменены оценочные шкалы, введены новые понятия, в результате чего разработана методика оценки сельскохозяйственных земель, позволяющая решать следующие задачи:

- рассчитать кадастровую  стоимость земель сельскохозяйственного  предприятия, административного района, субъекта РФ;

- получить сопоставимость результатов;

- провести оценку сельскохозяйственных  угодий без учёта вида их  использования. Официальное признание получила методика кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий, подготовленная РосНИИземпроектом совместно с ФКЦ «Земля» и ВНИЭТУСХ под руководством Госкомзема России.

Для выполнения такой  масштабной работы, как кадастровая  оценка сельскохозяйственных угодий Российской Федерации, необходимо соответствующее информационно-техническое обеспечение, которое включает:

-исходные материалы (почвенные данные, характеристики технологических свойств земельных участков, материалы по местоположению хозяйств);