Перспективы развития земельно- оценочных работ в России

В связи с переходом  к рыночной экономике и совершенствованием платности земель, исходя из их стоимости, возникла объективная необходимость стоимостной оценки сельскохозяйственных угодий. Нужно заметить, что непосредственное использование для этих целей материалов последнего IV тура экономической оценки земель не обеспечивает необходимой объективности ввиду существенных изменений общей экономической ситуации в стране. В связи с этим, в соответствии с постановлением Правительства РФ «О государственной кадастровой оценке земель» от 25.08.1999г.  № 945 и «Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденными постановлением Правительства РФ 8.04.2000г. № 316 на территории Российской Федерации предусматривается проведение государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий для налогообложения и иных целей, установленных законодательством.

Для обеспечения сопоставимости результатов государственной кадастровой  оценки земель работа выполняется на основе единых методических подходов в два этапа: на уровне субъектов  Российской Федерации  и в субъектах  РФ.

Первый этап работ проведен в  соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации, утвержденной Госкомземом России 11.05.2000 г. и согласованной Минсельхозпродом России, Мингосимуществом России и Минэкономики России.

На первом этапе определены базовые  оценочные показатели продуктивности и затрат, расчетный рентный доход  и кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий по субъектам РФ. Второй этап выполняется в соответствии с  Правилами государственной кадастровой  оценки сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации, разработанными в развитие Методики (I этапа).

Правила предусматривают государственную  кадастровую оценку сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ путем дифференциации базовых оценочных показателей продуктивностей и затрат, установленных на I этапе работ. В субъектах РФ, где выделены земельно-оценочные районы, дифференциация проводится первоначально по земельно-оценочным районам.

Постановлением Правительства  РФ от 11.04.2006 N 206 "О внесении изменений в некоторые акты правительства  Р.Ф.  в связи с  совершенствованием государственной кадастровой оценки земель" внесены изменения в Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316.

В частности, на Федеральное агентство  кадастра объектов недвижимости возложены  функции по проведению государственной  кадастровой оценки земель.

Установлено, что государственная  кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года.

Методические указания по государственной  кадастровой оценке земель и нормативно – технические документы, необходимые  для ее проведения, разрабатываются  и утверждаются Минэкономразвития  РФ по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.07.2005 N 145 "Об утверждении  методических рекомендаций по государственной кадастровой  оценке земель сельскохозяйственного  назначения" установлено, что государственная  кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проводится по шести группам земель, выделяемым по функциональному назначению и особенностям формирования рентного дохода в сельскохозяйственном производстве.

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения включает определение удельных показателей кадастровой стоимости каждой из шести групп земель и определение кадастровой стоимости земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями в целях реализации положений статьи 79 "Особенности использования сельскохозяйственных угодий" Земельного кодекса РФ.

Методические рекомендации не применяются  для государственной кадастровой  оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений.

Необходимость в получении  достоверной оценочной стоимости земельных участков испытывают, как государственные и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей, для целей определения наиболее рационального, наиболее эффективного развития того или иного региона или того или иного конкретного земельного участка. Методики Росземкадастра для проведения работ по государственной кадастровой оценке земель позволяют реализовать эти цели.

В результате проведения государственной кадастровой оценки будет получена реальная картина  стоимости земель (земельных участков) на территории России, что позволит осуществлять более эффективное управление земельными ресурсами и связанными с ними объектами недвижимости, а также проводить сбалансированное планирование доходной части бюджетов всех уровней (в пределах платежей, поступающих от земельного налога и арендной платы), стимулировать развитие инвестиционных процессов и развития экономики в целом.[45]

В настоящее время  Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости установлены следующие  цели и пути их решения:

1. Создание благоприятных условий для развития рынка недвижимости.

2. Обеспечение   рационального   и   эффективного   использования   земель   в Российской Федерации.

Необходимо  отметить, что создание благоприятных  условий для развития рынка недвижимости неотъемлемо связано с необходимостью рационального и эффективного использования земель в Российской Федерации, относящихся в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации к недвижимому имуществу. В свою очередь без обеспечения рационального и эффективного использования земель невозможно создание свободного и конкурентного рынка | недвижимости в России.

Достижение первой стратегической цели определено распоряжением Правительства Российской Федерации «О программе социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2002-2004 годы)» от 10.07.2001 № 910-р, постановлением Правительства Российской Федерации «О государственной кадастровой оценке земель» от 25 августа 1999 года № 945, постановлением Правительства Российской Федерации «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» от 8 апреля 2000 года №316, поручением Президента Российской Федерации от 17.03.2001 № Пр-496-ГС, поручением Председателя Правительства Российской Федерации от 29.03.2001 № МК-П5-05449, проектом постановления Правительства Российской Федерации «О массовой оценке объектов недвижимости», Земельным кодексом Российской Федерации, посланиями Президента Российской Федерации Федеральному Собранию Российской Федерации и другими нормативными правовыми актами и документами, устанавливающими направления и приоритеты государственной политики.

Конечным  общественно значимым результатом  достижения данной цели является создание свободного и конкурентного рынка недвижимости, обеспечивающего равные возможности для всех слоев населения и всех категорий предприятий, независимо от форм собственности.

Для достижения указанной цели в пределах своей  компетенции Агентство планирует в 2006-2008 годах выполнение следующих тактических задач:

1. Создание  системы государственного кадастра объектов недвижимости.

В рамках данной задачи в 2006-2008 годах необходимо создать  условия для функционирования системы государственного кадастра недвижимости, прежде всего, провести разработку нормативно-правовой и методологической базы, унифицированных технических решений государственного кадастрового учета объектов недвижимости всех видов и кадастровой оценки объектов недвижимости для целей налогообложения, межведомственного информационного взаимодействия, провести инвентаризацию государственных архивов, содержащих сведения об объектах недвижимости, государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства и мониторинга земель, а также разработать автоматизированную систему государственного кадастрового учета объектов недвижимости, систему информационного взаимодействия с органами, осуществляющими регистрацию прав, налоговыми органами, а также органами государственной власти и местного самоуправления. Комплекс указанных мероприятий позволит к 2008 году в основном завершить создание системы государственного кадастра объектов недвижимости.

Уровень достижения данной задачи характеризуется показателем завершенности создания системы государственного кадастра объектов недвижимости,  которую планируется создать к 2011 году. Необходимо отметить, что в настоящее время ведется работа по формированию, наполнению и актуализации кадастра по 2 направлениям: земельной и зданий/сооружений.

2. Ведение  государственного кадастра объектов  недвижимости и обеспечение своевременного предоставления всем заинтересованным лицам сведений государственного кадастра объектов недвижимости.

В рамках выполнения данной задачи необходимо в 2008 году перейти  от ведения государственного земельного кадастра к ведению государственного кадастра объектов недвижимого имущества.

На выполнение поставленной задачи будут задействованы  структурные подразделения Роснедвижимости, территориальные органы Роснедвижимости и подведомственные ему учреждения и организации.

Решение данной задачи характеризуется четырьмя показателями.

Доля кадастровых  округов, кадастровое деление которых  уточнено в настоящее время составляет около 30%.

Показатель  доли учтенных земельных участков, подразумевает внесение информации о 40 млн. земельных участков в автоматизированную систему ведения государственного кадастра. В настоящее время в систему внесена информация о 70% всех земельных участков.

Доля иных объектов недвижимости (подлежащих внесению в соответствии с законодательством), сведения о  которых включены в автоматизированные системы ведения государственных кадастров. Данный показатель подразумевает внесение информации о 70 млн. объектах недвижимости в автоматизированную систему ведения государственного кадастра.

3. Проведение  государственной кадастровой оценки  земель в рамках подготовки к введению в действие (реформирования) земельного налога на основе кадастровой стоимости земельных участков

Выполнение  данной задачи возможно благодаря завершению в конце 2005 года работ по государственной кадастровой оценке земель с целью обеспечения возможности введения с 2006 года новой системы налогообложения земельных участков.

Определено, что земельный  налог исчисляется на основе кадастровой  стоимости земельных участков и  ввелся в действие с 1 января 2005 года нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления. При этом из Государственного земельного кадастра в налоговые органы должны ежегодно предоставляться сведения о кадастровом номере земельного участка, его местоположении, площади, категории земель, к которым отнесен земельный участок, и разрешенное использование, данные о кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Известно, что земельный  налог является местным налогом. Новый Федеральный закон «Об  общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» был принят 6.10.2003г.,  который четко определил функции органов местного самоуправления. Этот Закон вступил в силу с 1 января 2006 года. Таким образом, земельный налог станет важным фактором, способствующим реализации программ на местном уровне. Кадастровая оценка, в этой связи, приобретает особое значение. Для решения  вышеназванной задачи необходимо завершение работ по государственной кадастровой оценке земель в тех регионах, где они не закончены. А также подготовка сведений, необходимых для исчисления земельного налога на основе кадастровой стоимости земельных участков.

Необходимо  также обеспечить периодическое  проведение работ по государственной кадастровой оценке земель с целью поддержания в актуальном состоянии кадастровой стоимости земельных участков. Для этого с 2006 года проводится актуализация результатов государственной кадастровой оценки земель и расчет стоимости по вновь образованным земельным участкам и земельным участкам с измененными характеристиками.

Выполнение  данной задачи характеризуется двумя  показателями:

• Увеличение   количества   земельных   участков   (площадей   земель), для которых определена или актуализирована кадастровая стоимость;
• Доля земельных участков, для которых определена или актуализирована кадастровая    стоимость     (от    общей    площади    земли,     подлежащей государственной кадастровой оценке).

4. Проведение  оценки объектов недвижимости  в рамках подготовки к введению в действие (реформирования) налога на имущество физических лиц и налога на недвижимость.

В рамках данной задачи необходимо провести в 2005-2007 годах  работы по массовой оценке объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности  физическим лицам, с целью обеспечения  возможности введения с 2008 года новой системы налогообложения имущества физических лиц.

Необходимо  также обеспечить периодическое  проведение работ по массовой оценке  объектов  недвижимости  с  целью  поддержания  в  актуальном  состоянии оценочных баз данных для целей налогообложения недвижимости.

Выполнение  данной задачи характеризуется следующими показателями:

• Увеличение количества объектов недвижимости, для которых определена или актуализирована стоимость для целей налогообложения недвижимости