Перспективы развития земельно- оценочных работ в России

Аналогично, при  оценке земель по затратам на возделывание культур объективной, природной основой служат их технологические свойства, а критерием и показателем оценки - затраты на возделывание культур.

Урожайность и  затраты могут быть одновременно критерием и показателем оценки земель только при их оценке по отношению к определенной культуре. Если же при оценке массивов сельскохозяйственных угодий на основе оценочных показателей урожайности, затрат и индивидуальной структуре посевных площадей и угодий вычисляются средневзвешенные показатели продуктивности сельхозугодий и затрат на их использование, то они уже не являются критериями объективности оценки. Они являются лишь показателями оценки. Более того, невозможно построить шкалу оценки сельскохозяйственных угодий земельно-оценочного района по критерию или показателю их оценки по продуктивности и затратам на использование. Аналогично, проводимая по Методике кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ лишена критериев объективности. Она имеет лишь показатели оценки.

Объективность оценки земель является важнейшим, центральным  вопросом методики, предмета оценки и  метода  ее проведения. Объективность  кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ может  быть обеспечена проведением межрегиональной оценки земель, при которой непосредственными первичными территориальными объектами оценки, обобщения исходной информации являются не субъекты РФ, а земельно-оценочные районы. В границах природно-сельскохозяйственных зон, провинций они примерно однородны по условиям почв, климата, технологическим свойствам, местоположению и структуре использования земель. Количественные показатели оценки этих природных факторов урожайности  и затрат служат при этом основой оценки, а критерием объективности - статистическая информация об уровне использования сельхозугодий в земельно-оценочных районах, территориальная закономерность и факториальная взаимообусловленность природных и экономических условий использования земель.

Согласно Методике предметом кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ является кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий субъектов РФ. Это предмет практики, цели и задачи оценки, ее конечный показатель, а не предмет научного метода оценки. Показатели оценки вычисляются исключительно на основе статистической информации по субъектам РФ, минуя критерии и способы объективности оценки. По нашему мнению, в научном отношении, предметом межрегиональной оценки сельскохозяйственных угодий является объективно существующая территориальная закономерность и зависимость уровня использования земель от природных и экономических условий земельно-оценочных районов, природно-сельскохозяйственных провинций, зон и субъектов РФ. Раскрытие и количественная характеристика этих закономерностей и взаимообусловленности природных и экономических факторов составляют метод оценки земель.

Обобщив вышеизложенное,  можно сделать следующие выводы по совершенствованию оценки кадастровой  стоимости земель сельскохозяйственного  назначения:

• Необходим третий этап кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий. Нужно оценить каждый замкнутый контур сельскохозяйственных угодий в границах однородной по качеству земли, что будет точно характеризовать кадастровую стоимость земель долевой собственности, земель фонда перераспределения.
• Непосредственными территориальными объектами кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий для определения их кадастровой стоимости на уровне субъектов РФ должны быть не административные, а природно-сельскохозяйственные подразделения территорий.
• Продукция в субъектах РФ, земельно-оценочных районах не должна оцениваться по единым, средним в укрупненных территориальных экономических зонах ценам. Необходимо учитывать такие факторы как сорт выращиваемой культуры и сложившиеся ценовые особенности в территориально-экономических зонах.
• В качестве критерия - средства оценки объективности бонитировки могут быть использованы показатели урожайности за 30-летний или более длительный период, в большей мере коррелирующие с баллом бонитета почв.

Датой официального начала рыночного оборота сельскохозяйственных земель в РФ можно считать 27 января 2003 г., когда вступил в действие Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", определивший новый подход к решению земельного вопроса в России.

Земельные отношения в сельхозпредприятиях, использующих преобладающую часть земель сельскохозяйственного назначения, долгое время оставались неурегулированными. Отсутствие права распоряжения землей создавало препятствия для рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения и их концентрации в руках эффективных собственников и пользователей. Приток инвестиций в аграрный сектор сдерживался таким фактором, как запрет залога сельхозугодий.

Введение в действие данного Закона призвано стимулировать  развитие сельского хозяйства в России. В данном секторе экономики могут появиться, наконец, так называемые, "длинные" активы, которым будут соответствовать также "длинные" пассивы, или источники образования средств. По сути, это означает, что столь необходимые сельскому хозяйству долгосрочные кредиты теперь могут быть предоставлены под залог земель сельскохозяйственного назначения.

Для выделения сельскохозяйственных земель в натуре, осуществления операций купли-продажи, оформления залога, а  также совершения других операций, установленных Законом, требуется оценка их рыночной стоимости. Ранее, до вступления в действие указанного Закона, оценка рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения носила эпизодический характер.

Первые опыты оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения, выполненные после введения в действие указанного Закона, позволяют выделить следующие основные особенности и имеющиеся проблемы подобных оценок:

1. Рыночная оценка  земель сельскохозяйственного назначения  зачастую должна быть проведена в условиях, когда отсутствует выделение оцениваемых участков в натуре. Это обстоятельство вступает в противоречие с требованием к проведению рыночной оценки земельных участков вообще, которые на момент оценки должны быть обособлены, выделены и соответствующим образом оформлены.

2. При оценке сельскохозяйственных  земель приходится учитывать  жесткое законодательное ограничение  на их разрешенное использование.  При этом главным условием  рыночной оценки был и остается  принцип анализа наилучшего и наиболее эффективного использования, на применение которого, кроме ограничения на разрешенное использование, должны быть наложены и учтены особенности сельскохозяйственного районирования территории.

3. Для проведения оценки  рыночной стоимости в границах единых земельных участков сельскохозяйственного назначения должны быть выделены их соответствующие составные части, различающиеся по видам использования, каждая из которых подлежит самостоятельной оценке.

Эти и другие особенности  оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения накладывают условия на выбор и применение соответствующих подходов и методов оценки. При подобных оценках, наряду с традиционными подходами и методами, в частности, подходом сравнения продаж, методом предполагаемого использования, методом оценки рыночной стоимости земельных участков по ставке земельного налога с учетом и без учета естественного плодородия почв, оценщики вынуждены "изобретать" и использовать такие специфические методы оценки, как метод оценки рыночной стоимости земли путем корректировки нормативной цены и метод оценки рыночной стоимости земли путем корректировки кадастровой стоимости земли и некоторые другие.

Предлагаемый метод  оценки рыночной стоимости земельного участка путем корректировки  нормативной цены земли базируется на нормативной цене  конкретного земельного участка сельскохозяйственного назначения по оценочным зонам, районам, областям или их группам, определяемой с учетом специфики законодательства рассматриваемого района (области). Далее нормативная цена оцениваемого участка корректируется через совокупный инфляционный коэффициент к определенному году. В результате получается значение потребительной (нормативной) стоимости земли  в соответствии с выражением

СП1 = СН * S * ИИНФ,              (3.2.1.)

где СП1 - потребительная (нормативная) стоимость земельного участка; СН - нормативная цена за 1 га сельскохозяйственных угодий; S - площадь  участка, га; ИИНФ - инфляционный индекс к дате оценки. Рассчитывается на основании  данных основных показателей прогноза социально-экономического развития Российской Федерации.

Рыночная стоимость  земельного участка сельскохозяйственного  назначения принимается равной произведению потребительной (нормативной) стоимости участка на индекс спроса и предложения  в конкретном административном районе (области):

СР1 = СП1 * ИСПР,                      (3.2.2.)

где СР1 - рыночная стоимость  участка; СП1 - потребительная (нормативная) стоимость; ИСПР - индекс спроса и предложения, который может быть рассчитан  как отношение средней рыночной стоимости земли по рассматриваемому району (области) к средней кадастровой стоимости земли с учетом корректировочного коэффициента, учитывающего рыночную конъюнктуру. [23]

Метод оценки рыночной стоимости  земельного участка путем корректировки кадастровой стоимости земли представляет собой модификацию предыдущего метода. В расчетах стоимости используется фактическая кадастровая стоимость  оцениваемого участка земли, учитывающая качество почв участка (плодородие) и их производительную способность

СП2 = СК* S * ИИНФ,                   (3.2.3.)

где СП2 - потребительная (нормативная) стоимость земельного участка; СК - кадастровая стоимость  земельного участка; S - площадь участка, га; ИИНФ - инфляционный индекс к дате оценки.

Дальнейшие расчеты аналогичны предыдущему методу:

СР2 = СП2 * ИСПР,

где СР2 - рыночная стоимость  участка; СП2 - потребительная (нормативная) стоимость; ИСПР - индекс спроса и предложения. [23]

С применением в оценке предложенных методов величина рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения в условиях отсутствия достаточного количества сделок и информации о них, может быть установлена более объективно и достоверно.

Оценка земель различными методами порой приводит к различным  результатам. В связи с этим для налогообложения, купли-продажи, кредитования и наследования нужна общепризнанная единая методика оценки земли, которой у нас нет. В ее основу предлагается положить три базовых способа оценки, которые для получения достоверного результата лучше использовать одновременно: первый - восстановительный, или затратный (сколько стоит возвести объект, аналогичный оцениваемому, в текущих ценах); второй - прямое сравнение рыночных аналогов; третий - оценка ожидаемого или фактического дохода от эксплуатации объекта за определенный срок.

Применительно к рыночной оценке сельскохозяйственных земель исключительно важное значение имеет правильное использование  региональных шкал нормативной урожайности  по группам почв и видам сельскохозяйственных угодий, учитывая большую трудоемкость и стоимость работ по их созданию в прошлом, а также то, что данный показатель является главным в учете продуктивных качеств земли как основного средства производства в сельском хозяйстве.  Вместе с тем эти шкалы для целей практической индивидуальной оценки рыночной стоимости земельных участков должны быть укрупнены, так как в настоящее время они излишне детализированы. Для практической рыночной оценки, как показывает мировой опыт, больше соответствуют бонитировочные классификации почв по укрупненным позициям.

Рыночная стоимость земли в значительной степени зависит от величины инвестиций в улучшения земельного участка. Оптимальный уровень фондообеспеченности в сельском хозяйстве является важнейшим условием реализации потенциальных возможностей плодородия почв.Однако, в отечественной методологии массовой оценки сельскохозяйственных земель преобладает технологический подход к их оценке  по нормативной продуктивности без прямого учета улучшений. Этот учет производится при доходном подходе косвенно через капитализацию земельной ренты. Вместе с тем при затратном подходе и методе по сравнению продаж требуется уже прямая оценка вклада улучшений в стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения. В этой связи представляется актуальным определение методических подходов к оценке вклада улучшений в стоимость сельскохозяйственных угодий. Пока цена, по которой продаются участки, определяется, как правило, волюнтаристски. Местные власти вправе назначить первичную цену. Теоретически она должна базироваться на нормативной цене, т.е. зависеть от ставки земельного налога. Однако такая зависимость просматривается редко. Если максимальная ставка налога отличается от минимальной в 3-5 раз, то даже внутри одного региона разброс продажных цен достигает тысяч раз. В России земля продается в 20-200 раз дешевле, чем в западных странах. Ориентиром для рыночной цены во многих странах служит кадастровая  стоимость участков, которая в Испании, Швеции и Германии определяется раз в 5-7 лет и может отличаться от рыночных цен. Оцениваемая территория  зонируется. В каждой зоне выделяются эталонные участки и определяются корректирующие параметры, например соотношение стоимости здания и участка, местоположение, сервитуты. При оценке конкретного участка подбирается типичный аналог и вносятся необходимые корректировки. Для внедрения подобной системы в России база имеется - существуют природно-климатическое и градостроительное зонирование, картографический материал, формы учета движения участков. Но ее реализация сопряжена с немалыми организационными трудностями. До 1990 г. в России массовая оценка земли выполнялась разветвленной сетью проектных институтов по землеустройству (гипроземами). Но из-за отсутствия финансирования и односторонней направленности гипроземов (оценивались в основном сельхозугодья) их участие в массовой оценке земли проблематично. А интересы и возможности профессиональных и общественных организаций оценщиков пока ограничены оценкой отдельных объектов в городах. Они не справятся с оценкой земли в столь массовых масштабах. [34]