Перспективы развития земельно- оценочных работ в России

-систему экономических  нормативов и расчётных коэффициентов  на свойства почв, местоположение;

- технику и технологии.

В системе РосНИИземпроект эти материалы есть, причём почвенные данные имеются только в региональных гипроземах.

Программное обеспечение  проведения автоматизированных расчетов подготовлено Сибирским РКЦ «Земля».

Далее приведены основные официальные правовые и методические документы по государственной кадастровой оценке сельхозугодий Российской Федерации. [4]

В целях обеспечения  сопоставимости результатов государственной  кадастровой оценки земель и унификации методологических подходов, используемых при проведении земельно-оценочных работ, Государственным комитетом Российской Федерации по земельной политике разработана «Методика государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации», которая является первым этапом государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий Российской Федерации. (Утверждена Госкомземом России, согласована с Минселъхозпродом России, Мингосимуществом России, Минэкономикой России 11 мая 2000 г.)

Для целей настоящей  методики используются  основные понятия:

Государственная кадастровая  оценка сельскохозяйственных угодий (далее по тексту кадастровая оценка) - совокупность административных и технических мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимости земельных участков в границах административно-территориальных образований по состоянию на определенную дату;

Качество сельскохозяйственных угодий - интегральные значения характеристик земельных участков по плодородию почв и технологическим свойствам;

Земельный участок - сельскохозяйственные угодья в границах землевладения (землепользования) физического или юридического лица, удостоверенные в установленном порядке уполномоченным государственным органом;

Местоположение земельного участка - характеристика земельного участка по удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения промышленными товарами с учетом транспортных условий грузоперевозок;

Дифференциальный  рентный доход - дополнительный (сверхнормативный) доход, образующийся на землях относительно лучшего качества и местоположения;

Кадастровая стоимость - капитализированный расчетный рентный доход.

Целью кадастровой  оценки является определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий для обоснования земельного налога и иных целей, установленных законом.

Объектом  кадастровой оценки являются сельскохозяйственные угодья в границах субъектов Российской Федерации (далее по тексту субъектов РФ), административных районов, землевладения (землепользования) юридических и физических лиц.

Предметом кадастровой оценки является значение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объектов кадастровой оценки.

Этапы кадастровой  оценки:

Первый этап (межрегиональная  оценка земель) - оценка сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ и разработка базовых нормативов для проведения кадастровой оценки в субъектах РФ;

Второй этап - кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъектах РФ по административным районам и землевладениям, землепользованиям (в данной методике не рассматривается).

Сельскохозяйственные угодья оцениваются по их качеству и местоположению как производственный ресурс независимо от фактического видового использования под пашню или кормовые угодья.

Первый этап кадастровой  оценки проводится с целью определения  средней кадастровой стоимости 1 гектара сельскохозяйственных угодий субъектов РФ и разработки базовых нормативов для проведения кадастровой оценки внутри субъекта РФ.

При проведении кадастровой  оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ определяются следующие показатели в расчете на 1 гектар сельскохозяйственных угодий: оценочная продуктивность (валовая продукция в рублях и в центнеpax кормовых единиц); оценочные затраты; цена производства валовой продукции, расчетный рентный доход и кадастровая стоимость. Первые два вышеназванных показателя (оценочные продуктивность и затраты) служат базовыми нормативами для кадастровой оценки внутри субъекта РФ.

1. Определение оценочной  продуктивности 1 гектара сельскохозяйственных угодий

1.1. Рассчитывается средняя  фактическая урожайность основных сельскохозяйственных культур (групп культур) и сенокосов в субъектах РФ за 1966-1998гг.

1.2. Определяется оценочная  продуктивность 1 гектара посевов  основных сельскохозяйственных культур и сенокосов субъекта РФ: в стоимостном выражении (в средних ценах реализации 1999 года, сложившихся в соответствующем природно-экономическом районе) и в переводе в кормовые единицы. Продукция кормовых культур в стоимостном выражении оценивается по цене одного центнера кормовых единиц фуражного зерна. Цена фуражного зерна принимается на уровне 75 % от средней реализационной цены всего объема товарного зерна по России.

1.3. Рассчитывается средняя  оценочная продуктивность 1 гектара  посевов путем взвешивания оценочной продуктивности культур на структуру посевных площадей по субъекту РФ, сложившуюся в среднем за последние 3 года. Оценочная продуктивность 1 гектара пашни определяется умножением средней оценочной продуктивности 1 гектара посевов на долю всех посевов в площади пашни.

1.4. Определяется оценочная  продуктивность 1 гектара сельскохозяйственных угодий субъекта РФ взвешиванием оценочной продуктивности 1 гектара пашни, сенокосов, пастбищ' (Оценочная продуктивность пастбищ принимается по материалам четвертого тура оценки земель) на их долю в площади сельскохозяйственных угодий субъекта РФ. В долю пашни включаются доли многолетних насаждений и залежи, т.к. их оценочная продуктивность условно принимается на уровне оценочной продуктивности пашни.

2. Определение оценочных  затрат на использование 1 гектара  сельскохозяйственных угодий

2.1. Определяются ежегодные  фактические затраты на 1 гектар  посевов основных сельскохозяйственных культур и сенокосов за 1992-1998 гг.

2.2. Рассчитываются по  основным сельскохозяйственным  культурам и сенокосам ежегодные  индексы затрат субъекта РФ  по отношению к соответствующим средним показателям по Российской Федерации.

2.3. Определяются средние  за рассматриваемый период индексы  затрат по основным сельскохозяйственным культурам и сенокосам по субъекту РФ путем суммирования ежегодных индексов и делением этой суммы на количество лет за рассматриваемый период.

2.4. Рассчитываются оценочные  затраты по основным сельскохозяйственным культурам и сенокосам за 1998 г. по субъекту РФ умножением средних и фактических затрат по России за этот год по соответствующей культуре на средний индекс затрат по данному субъекту РФ.

2.5. Рассчитываются средние  оценочные затраты на 1 гектар  посевов путем взвешивания оценочных затрат по культурам на структуру посевных площадей по субъекту РФ, сложившуюся в среднем за последние 3 года. Оценочные затраты на 1 гектар пашни определяются умножением средних оценочных затрат на 1 гектар посевов на долю всех посевов в площади пашни.

2.6. Определяются оценочные  затраты на 1 гектар сельскохозяйственных угодий субъекта РФ взвешиванием оценочных затрат на 1 гектар пашни, сенокосов, пастбищ на их долю в площади сельскохозяйственных угодий субъекта РФ. Оценочные затраты на 1 гектар пастбищ условно принимаются на уровне 20 % от оценочных затрат на 1 гектар сенокосов.

2.7. Оценочные затраты  на 1 гектар сельскохозяйственных  угодий субъекта РФ корректируется на разницу в урожайности основных сельскохозяйственных культур и сенокосов за периоды 1966-1998 годы и 1992-1998 годы. При этом корректируется только часть затрат, функционально связанных с уровнем урожайности сельскохозяйственных культур и сенокосов.

2.8. Определяются оценочные  затраты на 1 гектар сельскохозяйственных угодий за 1999 год по субъекту РФ умножением оценочных затрат за 1998 год на индекс удорожания цен на материально-технические ресурсы, необходимые для использования сельскохозяйственных угодий.

Расчет  цены производства и рентного дохода

1. Определяется цена  производства валовой продукции с 1 гектара сельскохозяйственных угодий субъекта РФ добавлением к оценочным затратам дохода, минимально необходимого для обеспечения воспроизводства в размере 7 % от оценочных затрат 1999 года.

2. Рассчитывается дифференциальный  рентный доход с 1 гектара сельскохозяйственных угодий субъекта РФ вычитанием из стоимости валовой продукции (оценочной продуктивности) цены ее производства.

3. Устанавливается единый  для субъектов РФ абсолютный  рентный доход в размере 1 % от стоимости валовой продукции с 1 гектара сельскохозяйственных угодий в среднем по Российской Федерации.

4. Определяется расчетный  рентный доход с 1 гектара сельскохозяйственных угодий субъекта РФ путем суммирования дифференциального и абсолютного рентных доходов.

Расчет  кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий

Кадастровая стоимость 1 гектара сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ определяется умножением расчетного рентного дохода на срок его капитализации.

Срок капитализации  расчетного рентного дохода принимается равным 33 годам.

В связи с переходом  к рыночной экономике и совершенствованием платности земель, исходя из их стоимости, возникла объективная необходимость стоимостной оценки сельскохозяйственных угодий. Непосредственное использование для этих целей материалов последнего IV тура экономической оценки земель не обеспечивает необходимой объективности ввиду существенных изменений общей экономической ситуации в стране.

В связи с этим, в  соответствии с постановлением Правительства  Российской Федерации от 25 августа 1999 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» и постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель», на территории Российской Федерации предусматривается проведение государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий для налогообложения и иных целей, установленных законодательством.

Для обеспечения сопоставимости результатов государственной кадастровой оценки земель работа выполняется на основе единых методических подходов в два этапа: на уровне субъектов Российской Федерации (далее по тексту субъектов РФ) и в субъектах РФ.

Первый этап работ  проведен в соответствии с Методикой  государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации, утвержденной Госкомземом России 11 мая 2000 г. и согласованной Минсельхоз-продом России, Мингосимуществом России, Минэкономики России, Минфином России (письмо от 19.04.2000 г. № 06-05-02) и МНС России (письмо от 06.04. 2000 г. № ВТ-15-04/729).

На первом этапе определены базовые оценочные показатели продуктивности и затрат, расчетный рентный доход и кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий в среднем по субъектам РФ.

Второй этап выполняется  в соответствии с настоящими Правилами государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации, разработанными в развитие Методики (I этапа).

Данные правила предусматривают  государственную кадастровую оценку сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ путем дифференциации базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на I этапе работ.

 

 

 

 

 

 

 

 

2. АНАЛИЗ ПРОВЕДЕНИЯ  ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО  НАЗНАЧЕНИЯ В РОССИИ

 

В практике нашей страны в течение 1971-1989 годов были  выполнены четыре тура бонитировки почв и экономической оценки сельскохозяйственных угодий по единой методике на основании информации о природно-технологических свойствах почв и производственно-экономической деятельности сельскохозяйственных предприятий.  В процессе работ применялись методические подходы, которые совершенствовались  и уточнялись от тура к туру. Сельскохозяйственные угодья были оценены по продуктивности, стоимости валовой продукции, окупаемости затрат, дифференциальному доходу, себестоимости, трудоёмкости и фондоёмкости производства продукции. Данные  подходы – единственные, которые четырежды прошли производственные испытания в масштабах всей России и показали свою практическую пригодность. Кроме того, в 1989-1991 годах была проведена внутрихозяйственная оценка земель. В процессе выполнения этих работ накоплен большой опыт массовой оценки земель, собран и обработан обширный материал, характеризующий земельные угодья по комплексу показателей (почвенных, климатических, экономических), влияющих на продуктивность земель и на затраты в производстве растениеводческой продукции.

В ходе земельно-оценочных  работ выделены земельно-оценочные  районы и оценочные группы почв, по которым рассчитаны баллы бонитета, показатели местоположения хозяйств, индексы затрат по технологическим свойствам внутрихозяйственных земельных участков.

Материалы IV тура оценки земель (1987-1989 годы) положены в основу действующих ставок земельного налога.[52]

В последующие годы специалистами  уточнялись и несколько видоизменялись оценочные шкалы, введены новые понятия, в результате чего разработана методика оценки сельскохозяйственных земель, позволяющая решать следующие задачи:

• рассчитать кадастровую стоимость земель сельскохозяйственного  предприятия, административного района, субъекта РФ;
• получить сопоставимость результатов;
• провести оценку сельскохозяйственных угодий без учёта вида их использования.