Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения

Продавец земельного участка  обязан известить в письменной форме  высший исполнительный орган государственной  власти субъекта Федерации или в  случаях, установленных законом  субъекта Федерации, - орган местного самоуправления о намерении продать  свой земельный участок с указанием  цены и других существенных условий  договора. Извещение может быть сделано  путем вручения под расписку или  направлено по почте заказным письмом  с уведомлением о вручении. Если указанные органы откажутся от покупки  либо не уведомят продавца о намерении  приобрести земельный участок в  течение одного месяца со дня поступления  извещения, продавец вправе в течение  года продать земельный участок  третьему лицу по цене не ниже указанной  в извещении. Течение срока начинается со дня поступления извещения  в данные органы. Для продажи земельного участка, по цене ниже ранее заявленной или при изменении других существенных условий договора, продавец обязан направить новое извещение по указанным выше правилам. Боровинская Н.А. Правовой режим земель сельскохозяйственных производственных кооперативов. - Ульяновск, 2003. - С. 116.

При продаже земельного участка  с нарушением преимущественного  права покупки соответствующие  органы могут в течение года с  момента государственной регистрации  перехода права собственности требовать  в судебном порядке перевода на них  прав и обязанностей покупателя.

Необходимо отметить, что  указанные правила не применятся к иным договорам, по которым производится отчуждение земельных участков, например к договору дарения.

Статья 9 данного Закона регулирует вопросы аренды земельных участков. Предметом договора аренды могут  быть земельные участки, прошедшие  государственный кадастровый учет, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. Срок договора аренды не может превышать 49 лет. По истечении срока договора или до этого момента земельный  участок может быть передан в  собственность арендатора при условии  внесения им выкупной цены. По общему правилу  арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора после истечения срока действия договора аренды. Площади же арендуемых одним лицом земель сельскохозяйственного  назначения не ограничиваются.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, являющиеся государственной или  муниципальной собственностью, как  правило, предоставляются гражданам  и юридическим лицам в собственность  через проведение торгов (конкурсов  или аукционов) (ст. 10 данного Закона).

Особенности наследования земельных  участков из земель сельскохозяйственного  назначения отражены в ст. 11 указанного Закона. Предусмотрено, что в случае если принятие наследства привело к  нарушению требований, установленных  ст. 3 и 4 данного федерального закона, к наследникам применяются правила, установленные его ст. 5. Калинин  Н.И., Удачин А.А. Постатейный комментарий  к Федеральному закону «Об обороте  земель сельскохозяйственного назначения» (с изменениями и дополнениями). - М: Международная академия оценки и консалтинга, 2004. - С. 19.

Закон регулирует особенности  оборота долей в праве общей  собственности на земельный участок  в составе земель сельскохозяйственного  назначения. Установлено, что к сделкам  с долями в праве общей собственности  по общему правилу применяются нормы  ГК РФ. Согласно ст. 12 Закона участник долевой  собственности вправе распорядиться  своей долей с соблюдением  при ее возмездном отчуждении норм ст. 250 ГК РФ.

Участник долевой собственности  обязан известить в письменной форме  остальных сособственников или  опубликовать сообщение в средствах  массовой информации о намерении  продать свою долю. Если остальные  сособственники в течение месяца откажутся от покупки или не заявят о намерении приобрести долю в  праве общей собственности на земельный участок, продавец обязан известить об этом высший исполнительный орган государственной власти субъекта Федерации или орган местного самоуправления в установленном  порядке. Волков Г. Комментарий к  Федеральному закону «Об обороте  земель сельскохозяйственного назначения» // Хозяйство и право. - 2003. - № 5. - С. 50.

В случае отказа этих органов  приобрести земельный участок или  неуведомления о приобретении участка  в течение одного месяца продавец имеет право продать свою долю в течение одного года третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении.

В соответствии со ст. 13 данного  Закона участник долевой собственности  вправе требовать выдела земельного участка в счет доли в праве  общей собственности на земельный  участок из земель сельскохозяйственного  назначения. Для выдела земельного участка это лицо обязано известить  в письменной форме остальных  участников долевой собственности  или опубликовать сообщение в  местном периодическом печатном издании о намерении выделить земельный участок с указанием  предполагаемого местоположения выделяемого  земельного участка и размера  компенсации, требуемой в определенных случаях.

В случае если рыночная стоимость  выделяемого земельного участка  в расчете на единицу его площади  превышает рыночную стоимость оставшегося  после выдела земельного участка  в расчете на единицу его площади, участник долевой собственности, осуществляющий выдел земельного участка, обязан выплатить  компенсацию остальным сособственникам  после выдела земельного участка. Размер компенсации определяется как произведение площади выделяемого земельного участка и разницы в рыночной стоимости выделяемого земельного участка и оставшегося после  выдела земельного участка в расчете  на единицу их площадей.

Если в течение месяца со дня надлежащего уведомления  не поступит возражений от участников долевой собственности, предложение  о местоположении земельного участка  и размере компенсации считается  согласованным. Споры о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается Правительством РФ. В случае не достижения согласованного решения споры о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации рассматриваются в суде.

Неиспользуемая в течение  двух лет часть находящегося в  долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного  назначения может быть выделена в  самостоятельный земельный участок  субъектом Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Федерации, - органом местного самоуправления по правилам, установленным выше. Субъект  Федерации или орган местного самоуправления вправе направить в  суд заявление о признании  права собственности субъекта Федерации  или муниципального образования  на указанный земельный участок  в том случае, если участник (участники) долевой собственности неизвестен, либо о прекращении права собственности  участника (участников) долевой собственности  на долю в праве общей собственности  и о признании права собственности  субъекта Федерации или муниципального образования на указанный земельный  участок в том случае, если участник (участники) долевой собственности  известен. Пандаков К.Г., Черноморец А.Е. Аграрно-земельная реформа: законодательство, теория, практика. - Саратов, 2004. - С. 83.

Особенности определения  порядка владения и пользования  земельным участком, находящимся  в долевой собственности, отражены в ст. 14 данного Закона. Так, решение  о порядке владения и пользования  земельным участком, находящимся  в долевой собственности, принимается  общим собранием участников долевой  собственности. Уведомление сособственников  о предстоящем собрании производится не менее чем за один месяц до даты его проведения в письменной форме под расписку и/или путем  опубликования сообщения в местном  периодическом печатном издании. При  условии надлежащего уведомления  общее собрание считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20% участников долевой собственности. Решение принимается большинством не менее двух третей голосов присутствующих на собрании участников долевой собственности  и оформляется протоколом. Протокол подписывается всеми присутствующими  участниками долевой собственности.

Очень важными являются также  следующие положения данного  Закона. Во-первых, ст. 16 Закона предусматривает, что с момента вступления в  силу данного Федерального закона заключенные  ранее договоры аренды земельных  долей должны быть приведены в  соответствие с нормами ГК РФ и  настоящего Закона в течение двух лет со дня вступления его в  силу. Во-вторых, ст. 17 требует, от участников долевой собственности, получивших при приватизации сельскохозяйственных угодий в собственность земельные  доли, обеспечить определение на местности  границ находящихся в общей собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с требованиями землеустройства. Таскин Н.И. Принудительное прекращение права собственности на земельный участок: Автореф. дис. канд. юрид. наук. - Краснодар, 2003. - С. 104. В-третьих, в соответствии со ст. 18 Закона свидетельства о праве на земельные доли, выданные до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также при отсутствии свидетельств - выписки из решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, изданных до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», удостоверяющие права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Заключение

Для обеспечения надлежащего  правового порядка использования  земель необходимо иметь, как минимум, пять элементов:

1. Первым элементов является  наличие объекта правового регулирования, на который распространяется данный порядок - режим. Он бывает, как правило, общий, родовой и конкретный.

Общим объектом правового  режима является земля, как часть окружающей природной среды, обладающая пространственной территорией, рельефом, растительностью и находящаяся в сфере российской юрисдикции. Все земли в РФ находятся в сфере государственного контроля в системе наблюдения мониторинга, земельного кадастра, используемые земли подвергаются землеустроительным мероприятиям как при отводе в пользование, так и в ходе их эксплуатации.

Родовым объектом режима является категория земель, т. е. та часть земельного фонда РФ, которая предназначена и используется по основному целевому назначению.

Конкретным объектом правового режима является земельное угодье - земельный участок, независимо от его площади, предоставленный и используемый по непосредственному целевому назначению.

В связи с таким подразделением земли, как объект правового режима, можно выделить общий, особенный и специальный правовой режим использования земель.

2. Вторым элементом правового  режима земель является наличие  специально уполномоченных государственных органов по регулированию правового режима.

3. Третьим элементом правового режима использования земель является круг субъектов правоотношений по использованию земель данной категории или угодий.

Земли сельскохозяйственного  назначения предоставляются:

-хозяйственным товариществам и обществам, производственным и потребительским кооперативам, в том числе колхозам, казачьим обществам, другим сельскохозяйственным организациям и общинам для сельскохозяйственного производства;

-государственным и муниципальным унитарным сельскохозяйственным предприятиям, опытно-производственным, учетным, учебно-опытным и учебно-производственным хозяйствам, научно-исследовательским учреждениям, образовательным учреждениям высшего профессионального, среднего профессионального и начального профессионального образования сельскохозяйственного профиля и общеобразовательным учреждениям для сельскохозяйственного производства, научно-исследовательских и учебных целей;

-государственным и муниципальным несельскохозяйственным предприятиям, региональным организациям для ведения сельского хозяйства;

-гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения и выпаса скота;

-гражданам Российской Федерации,  вынужденным переселенцам из государств - участников Содружества Независимых Государств, земельные участки предоставляются для жилищного строительства, личных подсобных хозяйств, создания крестьянских (фермерских) хозяйств, сельскохозяйственных организаций.

4. Четвертым элементом  правового режима земель является наличие прав и обязанностей субъектов правоотношений по использованию земель, что составляет основной элемент режима. Права и обязанности субъектов зависят как от особенностей земли - используемого объекта, так и от правового статуса субъектов.

5. Пятым элементом правового  режима земель является наличие  эффективного правового механизма, обеспечивающего надлежащий правовой режим использования земель. К нему относятся:

-наличие правовых норм, исполнение которых предотвращает нарушение правового режима земель и обеспечивает приоритет земель сельскохозяйственного назначения перед землями несельскохозяйственного назначения, а также нормы, не допускающей изъятие ценных сельскохозяйственных земель;