Современные подходы к управлению земельными ресурсами

Сегодня внесены существенные коррективы в содержание и методику государственного регулирования земельных отношений, составляющего основу целостной модели российского землеустройства. Сформирована система правовых механизмов воздействия на земельные отношения, закрепленных рядом законодательных актов. Кроме Земельного кодекса Российской Федерации к действующим федеральным законам относятся федеральные законы: «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 27 июля 2002 года № 101- Федеральный Закон ; «О землеустройстве» от 18 июня 2001 года №78-Федеральный Закон и другие. В дальнейшем эти законы были доработаны, а также дополнены большим количеством подзаконных нормативно - правовых актов. На уровне субъектов Российской Федерации действуют множество земельных законов, принятых в развитие федерального законодательства и преимущественно регулирующих отдельные аспекты оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Таким образом, правовые нормы земельного законодательства создают для экономических субъектов стимулы для рационального распределения и использования земли, а также основу для продуктивного землепользования. Один базовый закон не может в полной мере обеспечить регулирование земельных отношений и реально повысить эффективность использования земельных ресурсов. Поэтому в дополнение к Земельному кодексу принимаются другие законы, регламентирующие отношения экономических субъектов в процессе распределения, использования и охраны земельных ресурсов страны. 1

 

2.4. Классификация  и распределение земель в Российской Федерации на 2012 – 2013 года

      Все земли в Российской Федерации поделены на определенные категории в зависимости от целевого назначения. Это могут быть:

• Земли сельскохозяйственного назначения;
• Земли поселений;
• Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
• Земли особо охраняемых природных территорий и объектов;
• Земли лесного фонда;
• Земли водного фонда;
• Земли запаса.

Для каждой категории земли предусмотрен свой правовой режим в зависимости от ее целевого назначения. Рассмотрим подробнее некоторые из них.

                        Земли сельскохозяйственного назначения

Землями сельскохозяйственного назначения признают территории, расположенные за чертой поселений. Их используют для нужд сельского хозяйства, они предназначены только для этих целей. В свой состав они включают сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, замкнутыми водоемами, а также зданиями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Основным нормативно-правовым актом, регулирующим правовой режим таких земель, является Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Земли данной категории используют для сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных целей, связанных с сельскохозяйственным производством. В целях перераспределения земель для сельскохозяйственного производства, ведения садоводства, огородничества и тому подобного создают фонд перераспределения земель. Его пополняют за счет земельных участков, поступающих:

1. При добровольном отказе от земельного участка;
2. Если нет наследников ни по закону, ни по завещанию;
3. При принудительном изъятии земельного участка.

Сведения о наличии земель в фонде перераспределения являются общедоступными.

При продаже земель сельскохозяйственного назначения орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки по цене, за которую их продают. В связи с этим продавец обязан в письменной форме известить орган власти о намерении реализовать имущество. Если тот откажется от покупки или в течение месяца не уведомит о намерении приобрести землю, то продавец вправе продать его третьему лицу. В случае нарушения продавцом данных правил субъект Российской Федерации может требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя на землю. Право действует в течение одного года с момента государственной регистрации перехода прав на земельный участок.

Преимущественное право покупки не действует, если продажу осуществляют с публичных торгов. При аренде таких земель договор может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет.

                                       Земли поселений

Земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий, называют землями поселений.

Использование земель поселений определяют в соответствии с зонированием территорий. Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации под зонированием понимают деление поселенческой территории на зоны с определенным видом их градостроительного использования или ограничений такого использования. В состав земель поселений могут входить жилые, общественно‑деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктуры, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения и так далее. Этот перечень является основным, но не исчерпывающим. Органы местного самоуправления вправе устанавливать иные зоны. В состав жилых зон могут быть включены:

• Зоны застройки индивидуальными жилыми домами;
• Зоны застройки малоэтажными жилыми домами;
• Зоны застройки среднеэтажными жилыми домами;
• Зоны застройки многоэтажными жилыми домами;
• Зоны жилой застройки иных видов.

    В жилых зонах  допускают размещение отдельно  стоящих, встроенных или пристроенных  объектов социального и коммунально-бытового  назначения, объектов здравоохранения, гаражей, объектов, связанных с проживанием  граждан и не оказывающих негативного  воздействия на окружающую среду  и так далее.

Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов культуры, торговли, общественного питания, предпринимательской деятельности и прочего. В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, включают жилые дома, гостиницы, подземные и многоэтажные гаражи.

В состав зон сельскохозяйственного использования входят пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями, а также объектами сельскохозяйственного назначения, земли, предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства, дачного и личного подсобного хозяйства.

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности всякого земельного участка только одной зоне. Для каждой территориальной зоны устанавливают градостроительный регламент, определяющий основу правового режима земельного участка, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительный регламент является обязательным для исполнения всеми собственниками земельных участков, арендаторами, землевладельцами и землепользователями. Эти лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом видом разрешенного использования. Кроме того, строительство, реконструкцию и расширение объектов недвижимости, прочно связанных с земельным участком, осуществляют только в соответствии с установленным градостроительным регламентом.

                            Перевод земель в другую категорию

В некоторых случаях возникает необходимость изменить категорию земли, то есть перевести участок из одной категории в другую. С 5 января 2005 года действует новый Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Теперь для этого необходимо подать ходатайство в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. К ходатайству следует приложить:

• Выписку из государственного земельного кадастра, содержащую сведения о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагают осуществить;
• Копии документов, удостоверяющих личность заявителя (физического лица), либо выписку из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или выписку из Единого государственного реестра юридических лиц;
• Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок;
• Заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
• Согласие правообладателя земельного участка на его перевод из состава земель одной категории в другую;
• Расчеты потерь сельскохозяйственного производства и (или) потерь лесного хозяйства при переводе.

Решение о переводе земель в другую категорию или об отказе в нем принимает Правительство Российской Федерации в течение трех месяцев со дня поступления ходатайства или исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации/орган местного самоуправления  - в течение двух месяцев.

По результатам рассмотрения принимают акт о переводе или об отказе в нем, который направляют заинтересованному лицу в течение 14 дней с момента его принятия.

В некоторых случаях перевод земель из одной категории в другую не допускают. В частности, если в соответствии с федеральными законами установлены ограничения или запрет на такой перевод. А также при отрицательном заключении государственной экологической экспертизы, предусмотренной федеральными законами, и установлении несоответствия испрашиваемого целевого назначения земельного участка утвержденным документам территориального планирования, землеустроительной или лесоустроительной документации.

Перевод земель из одной категории в другую считают состоявшимся с момента внесения изменений о таком переводе в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

 

                                                        

2.5. Закон о плате  на землю. Стоимость земли на 2013 год

Закон Российской Федерации  от 11 октября 1991 года  № 1738-1 «О плате за землю».

 

(с изменениями от 14 февраля, 16 июля 1992 года;  14 мая 1993 года;  9 августа 1994 года;  22 августа, 27 декабря 1995 года;  28 июня, 18 ноября, 31 декабря 1997 года; 21, 25 июля, 29 декабря 1998 года;  22 февраля, 31 декабря 1999 года;  30 декабря 2001 года;  24, 25 июля, 24 декабря 2002 года;  23 декабря 2003 года;  29 июня, 20, 22 августа, 29 ноября 2004 года;  7 марта 2005 года;  26 июня 2007 года).

Федеральным законом от 29 ноября 2004 года № 141-ФЗ Закон Российской Федерации от 11 октября 1991 года № 1738-1 «О плате за землю» утратил силу за исключением статьи 25.

 

                                                Содержание:

Раздел I Основные положения.

Раздел II Плата за земли сельскохозяйственного назначения.

Раздел III Плата за земли несельскохозяйственного назначения.

Раздел IV Льготы по взиманию платы за землю.

Раздел V Порядок установления и взимания платы за землю.

Раздел VI Использование средств, поступивших от платы за землю.

Раздел VII Нормативная цена земли.

 

Федеральным законом от 26 июня 2007 года  № 118-ФЗ часть II статьи 25 настоящего Закона признана утратившей силу.

                                                        Статья 25.

Нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Нормативная цена земли вводится для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.

Порядок определения нормативной цены земли устанавливается Правительством Российской Федерации.

Президент РСФСР                                       Б. Ельцин

Москва, Дом Советов РСФСР

11 октября 1991 года

Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 110 в приложение 1 к настоящему Закону внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2003 года.