Современные подходы к управлению земельными ресурсами

1. Право частной собственности отменяется навсегда; земля не может быть не продаваема, ни сдаваема в аренду либо в залог, ни каким другим способом  отчуждаема;
2. Все недра земли: руда, нефть, уголь, соль и т.д. а также леса и воды, имеющие общегосударственное значение, переходят в исключительное пользование государства;
3. Землепользование должно быть уравнительным, т. е. земля распределяется между трудящимися, с учетом местных условий по трудовой или потребительской норме.

    Декрет заложил основу дальнейшего развития земельного права советской России, а позже и Советского Союза.

    В мае 1911 г. был принят закон «О землеустройстве», подробно регламентирующий порядок землеустройства. В нем предусматривался порядок образования землеустроительных комиссий под руководством предводителей дворянства. По этому закону, чересполосица крестьянских наделов могла быть ликвидирована «по необходимости». Разверстанию не подлежали: усадебные земли, земли с жилыми постройками, фабриками и мельницами, искусственные леса и торфяники.

        Дальнейшее  развитие земельных отношений  закрепил Закон Советской России  – Декрет ВЦИК от 19.02.1918 «О социализации  земли (вместе с инструкцией для  установления потребительно-трудовой  нормы землепользования на землях  сельскохозяйственного назначения)».

Данный Декрет, так же как и Декрет «О земле», не только заложил основу нового порядка земельных отношений (то есть установил правовой режим предоставления, использования и распоряжения уже национализированной землей, природными объектами, производственным инвентарем, скотом, и пр.), но и описал полномочия органов государственной власти, указал список лиц (субъектов), кто может пользоваться государственной землей,  дал подробную инструкцию для установления потребительно-трудовой нормы на землях сельскохозяйственного назначения, установил формы землепользования и порядок приобретения, прекращения и перехода прав на земельные участки.

Итак, какие новшества были заложены в Декрете  «О социализации земли». Прежде всего, статус земли. Земля, а также все, что на ней было расположено – переходили в исключительную собственность государства, которой распоряжались Советы разного уровня управления, начиная, от федерального до местного. В частности,  статье 1 Декрета говорит: Всякая собственность на землю, недра, воды, леса и живые силы природы в пределах Российской Советской Республики отменяется навсегда. Спустя несколько месяцев существовавшие ранее органы власти (Главный и местные земельные комитеты) были преобразованы в центральные и местные отделов Советов, которые в соответствии со статьей 11 исполняли следующие полномочия:

1. Создание условий запасного фонда земель сельскохозяйственного назначения;
2. Развитие сельскохозяйственных промыслов, как-то: садоводства, пчеловодства, огородничества, скотоводства, молочного хозяйства и тд.;

3. Развитие коллективного хозяйства в земледелии, как более выгодного в смысле экономии труда и продуктов, за счет хозяйств единоличных, в целях перехода к социалистическому хозяйству.

Декрет  «О социализации земли» допускал много «перегибов», тем не менее, он отражал социальную трансформацию того времени - борьба с частной собственностью, монопольную роль государства, давление общественного (коллективного) землепользования над индивидуальным землепользованием, запрет на личное обогащение и пр. Например,  ст. 17 Декрета о социализации земли прямо указывает, что излишек дохода, получаемый от естественного плодородия лучших участков земли, а также от более выгодного их расположения в отношении рынков сбыта, поступает на общественные нужды в распоряжение органов Советской власти.

   Декрет «О социализации  земли» проводил принцип уравнительного  распределения земли. При решении  земельного вопроса Советская  власть не только исходила  из идеи полного «передела  собственности» на землю, но и  решала вопрос обеспечения бедных  слоев населения России продуктами  сельскохозяйственного производства  через перераспределение его  избытка.

Конституция РСФСР 1918 года закрепила исключительную государственную собственность на землю, оставив гражданам право пользования землей. Остальные конституции ничуть не изменили право государственной собственности на землю, а еще более упрочили его положение как «генерального» собственника всех ресурсов (земельных включительно).

Под влиянием Нэпа изменялась и система землепользования. Постановление ВЦИК от 21 марта 1921 года и Земельный кодекс 1922 года запрещали земельные переделы менее чем в девятилетний срок. Допускались так же аренда земли и применение наемного труда. Помощь сельскому хозяйству со стороны государства предполагало так же его кредитование.

    Что касается нормативных актов число земельной направленности, то среди них следует отметить Земельный кодекс РСФСР 1922 года, по нему всем гражданам предоставлялось право трудового землепользования. Гражданин имел право хозяйственно использовать землю, возводить и использовать на земле хозяйственные и жилищные постройки, не нарушающие интересы иных землепользователей. Но гражданин не имел право покупки, продажи, залога, завещания и дарения земли. А также Основы земельного законодательства Союза ССР и союзных республик, принятых в 1968 года, и соответствующие земельные кодексы союзных республик. Земельные кодексы подтверждали право собственности на землю за государством, наделяя граждан правом постоянного (бессрочного) пользования или временного пользования землей; регламентируя порядок наделения землей, устанавливали сроки наделения землей, процессуальный порядок, органы, полномочные на осуществление этой деятельности, порядок рассмотрения споров, связанных с землей.

    В России, когда она стала суверенной (1990-1991) и тем более в 1992 году, когда четко были обозначены субъекты РФ и заключен Федеративный договор, встал вопрос разграничении государственной и муниципальной собственности на землю. За субъектами РФ было признано их право государственной собственности на землю на их территории. Кроме того, в РФ имеется 29 малочисленных народов, многие из которых заявляют о своём праве на землю.

Таким образом, возникло право государственной федеральной собственности на землю и право собственности субъектов РФ, а позднее - и право муниципальной собственности на землю. В связи с таким административно-государственным устройством РФ возникли вопросы о разграничении прав в целом на имущество, а затем и конкретно на землю. В Земельном Кодексе 1991 года была закреплена государственная собственность на землю РСФСР и республик в её составе (ст. 3) и в то же время в ст. 15-16 была определена компетенция РСФСР и республик в её составе в области регулирования земельных отношений. В статьях 17-20 подробно говориться о компетенции сельских, поселковых, городских и районных органов власти в области регулирования земельных отношений. Они осуществляют владение, пользование и распоряжение землёй на своей территории (предоставление земель, их изъятие, взимание платы за землю, контроль, ведение учета и контроля, разрешение земельных споров). Но о собственности краёв и областей, автономий и муниципальной собственности ни чего не говорилось.

Впервые право муниципальной собственности на землю было четко сформулировано в Законе «О местном самоуправлении». В статье 2 названы муниципальные образования, а в статьях 36-78 подробно изложена компетенция местных Советов и администраций по распоряжению и управлению муниципальными землями. Они названы экономической основой местного самоуправления.

     В августе 1995 года был принят Федеральный Закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

Собственность на землю краёв и областей была предусмотрена Законом РСФСР «О краевом, областном Совете народных депутатов и краевой, областной администрации» от 5 марта 1992 г. В статьях 3-4 ,были определены их собственная компетенция, принятие уставов и других актов; в статье 11 закреплена собственность области, края на землю; в статьях 44 -51 - компетенция их представительных органов и их администраций в регулировании земельных отношений.

      1.4. Экономические школы. Земля как фактор производства

    Земля, когда этим словом обозначается один из факторов производства, понимается как вещества и силы, которые природа предоставляет в помощь человеку, в виде земли, воды, воздуха, света и тепла. Запасы полезных ископаемых, природные плодородные свойства почвы, источники любого минерального сырья все это охватывается термином Оценщика недвижимости, если только речь не идет о сельскохозяйственных угодьях, месторождениях полезных ископаемых или других природных объектах, в большей степени интересует способность земли служить основой воздвигаемых строений.

     Земля в современной экономической теории это один из четырех основных факторов производства. Она стала объектом экономического анализа в теории французских физиократов, которые считали землю единственным производительным ресурсом, а труд земледельческого рабочего - единственной субстанцией общественного богатства. Начало физиократии  положили англичанин Уильям Петти и французский судья Буагильбер. Промышленность и торговлю физиократы считали бесплодными отраслями человеческой деятельности. Только в земледельческом труде и земледельческом продукте физиократы видели источник богатства.

Уильям Петти первым заявил, что источником богатства является труд. Петти принадлежит крылатое выражение: «Труд есть отец богатства, а земля – мать его.

    Под землей как фактором производства понимаются все природные (воспроизводимые и невоспроизводимые) ресурсы, и природные условия производства. К природным ресурсам относятся земельные, лесные, минеральные, топливно-энергетические, рыбные, рекреационные и другие ресурсы, обладающие способностью отделяться от природной среды и принимать товарную форму. К природным условиям относится природная среда как таковая вместе с теми ее элементами, которые не способны к обособлению и отделению от нее. Они могут быть использованы для производства товаров и услуг потребительского и производственного назначения: производство сельскохозяйственной и промышленной продукции, социальной и промышленной инфраструктуры, строительства жилища, населённых пунктов, дорог и прочее.

В промышленности (за исключением добывающих отраслей) земля служит местом расположения предприятий и других объектов. В сельском хозяйстве земля выступает предметом и средством труда. Как предмет труда земля проявляет себя во время обработки ее верхнего плодородного слоя.

Человек использует механические, физические, химические и другие свойства земли и воздействует на культурные растения, обеспечивая необходимые условия для роста и развития. В этом проявлении земля выступает как средство производства.

К земле как к фактору производства относятся следующие элементы природы:

1.  Сельскохозяйственные земли;

2. Леса;

3. Воды океанов и морей, озер, рек, а также подземные воды;

4. Химические элементы земной коры, именуемые полезными ископаемыми;

5. Атмосфера, атмосферные и природно-климатические явления и процессы;

6. Космические явления и процессы;

7. Пространство Земли, как место размещения вещественных элементов экономики, а также околоземное пространство.

     Земля имеет ту особенность, что её общее количество неизменно, площадь её ограниченна, и человек не в состоянии изменить ее размеры по своему желанию. Термин «земля» употребляется в широком смысле слова как всеобщее условие  производственной деятельности. Именно в силу ограниченности ресурса земли и вследствие того, что без нее не возможен  ни один вид деятельности, собственность на землю является самым выгодным (доходным) видом собственности. Но, все же, говоря о земле, в первую очередь имеется в виду ее использование в сельском хозяйстве, где земля выступает основным средством производства и где экономическая реализация этого вида собственности производится чаще всего не путем ее продажи, а через сдачу в аренду и получения ренты – дохода от природных ресурсов.

Земля служит средством для выращивания сельскохозяйственных культур. Сельскохозяйственное производство приходится вести там, где есть пригодные почвы, при технических природно - климатических условиях, которые характерны для данной местности.

Важнейшим свойством земли является почвенное плодородие. Оно определяет общую продуктивность биоценоза и урожайность сельскохозяйственных культур. В сельском хозяйстве средством производства служит именно почвенное плодородие, а не земельный участок как пространственный базис.

 Почва должна обладать плодородием, которое определяется ее механическими и химическими свойствами. Земельные участки неоднородны по качеству. Они различаются по содержанию питательных веществ в почве, по рельефу, и другим признакам. Эти различия объективно влияют на результативность производства. Все другие средства производства в процессе  их использования изнашиваются физически и морально. В отличии от них, земля при правильном использовании не ухудшается, а наоборот, может улучшаться. Человек способен в определенных пределах изменять состояние почвы, используя механическую обработку, внося органические и химические удобрения. Таким образом, различают естественное и искусственное плодородие земли.

1. Естественное плодородие. Создается в результате длительных почвообразующих процессов и характеризует природный запас питательных веществ в почве;

2. Искусственное плодородие. Это результат активной деятельности человека по повышению культуры земли, осуществлению дополнительных вложений в землю труда и капитала.

Существует так же и третий вид плодородия:

     Экономическое плодородие. Представляет собой совокупность естественного и искусственного плодородия. Его объективным показателем является урожайность.