Актуальные проблемы прекращения и расторжения договора социального найма

При отсутствии согласия членов семьи на расторжение договора наниматель может отказаться от своего права пользования жилым помещением. При этом договор социального найма не прекратится, а лишь изменится - нанимателем станет кто-либо из дееспособных членов семьи выбывающего нанимателя (п. 2 ст. 82 ЖК РФ).

Одной из особенностей отношений пользования жилищем по договору найма жилого помещения является то, что они носят, по общему правилу, длящийся, стабильный характер. Но, несмотря на это, рано или поздно наступают обстоятельства, с которыми закон связывает их прекращение. 

Ю.К. Толстой отмечает, что прекращение жилищных правоотношений влекут обстоятельства, которые именуются юридическими фактами и в соответствии с общепринятой классификацией подразделяются на события и действия². То есть совокупность юридических фактов, с наступлением которых закон связывает прекращение договора жилищного найма, образует основание прекращения этого договора.

Если юридические факты, вызывающие прекращение договора, связаны с определенными событиями, иными словами, с обстоятельствами, не зависящими от воли людей (стихийное явление, смерть), то договор прекращается без его расторжения.

Е.Н. Могилевская указывает, что прекращение жилищных правоотношений может быть обусловлено истечением срока, если правоотношение носит срочный характер, непригодностью помещения для проживания и другими обстоятельствами³.

В указанных случаях речь идет либо о событиях, либо о таких обстоятельствах, с которыми сам закон связывает прекращение жилищных правоотношений. Так, истечение срока договора поднайма влечет прекращение жилищных правоотношений в силу закона, независимо от того, как относится к этому поднаниматель.

Гораздо чаще прекращение жилищных правоотношений по найму жилого помещения обусловлено действиями либо его участников, либо третьих лиц, либо актами соответствующих органов государственной власти или местного самоуправления, в том числе органов суда и прокуратуры, причем нередко имеет место их сочетание.

Действия участников жилищных правоотношений либо третьих лиц, которые влекут их прекращение и расторжение договора, могут быть как правомерными, так и неправомерными.

Жилищное правоотношение может быть прекращено по взаимному соглашению его участников.

В случаях, предусмотренных законом, жилищное правоотношение может быть прекращено по требованию одного из участников (ст. 83 ЖК РФ, ст. 687 ГК РФ)⁴.

В научной и учебной литературе даются разные определения понятия «расторжение» договора найма жилого помещения. Б.К. Комаров отмечает, что под расторжением договора жилищного найма следует понимать полное прекращение сторонами всех прав и обязанностей по договору. Наймодатель освобождается от обязанности предоставления жилого помещения и прекращает взимать квартплату, а наниматель лишается права пользования жилым помещением, освобождается от обязанности внесения квартплаты и т.д.

Е.С. Филиппова в учебнике «Жилищное право» дает такое определение: «расторжение договора найма жилого помещения рассматривается как прекращение того правового основания, из которого вытекает право нанимателя на пользование жилым помещением и другие его права, обусловленные договором»⁵. Если исходить из данного определения, то получается, что здесь отождествляются понятия «расторжение» договора найма жилого помещения и «прекращение» этого договора, так как правовым основанием, из которого вытекает право нанимателя на пользование жилым помещением и другие его права, о котором говорится в данном определении, как раз и является договор найма жилого помещения, и названный автор считает, таким образом, что расторжение договора найма жилого помещения - это прекращение этого договора.

Полагаю, что прекращение жилищного правоотношения - это более широкое, то есть родовое, понятие по отношению к расторжению договора найма. Прекращение жилищных правоотношений влекут обстоятельства (юридические факты): события и действия.

Прекращение договора может быть в трех формах: во-первых, по согласованной воле сторон (соглашение о прекращении договора), во-вторых, по воле одной из сторон и, в-третьих, вследствие обстоятельств, которые не зависят от воли сторон (смерть гражданина).

Выявление соотношения понятий «прекращение» и «расторжение» договора социального найма жилого помещения, а также «выселение из жилого помещения» приводит к выводу о том, что прекращение рассматриваемого договора по инициативе наймодателя возможно только в случаях, прямо предусмотренных жилищным законодательством и только в судебном порядке. Перечень оснований для расторжения договора социального найма жилого помещения в Жилищном кодексе РФ определен исчерпывающим образом и расширительному толкованию не подлежит. При этом независимо от оснований расторжения договоpa социального найма неизбежным правовым последствием является выселение граждан из занимаемого жилого помещения. В свою очередь, в зависимости от оснований расторжения данного договора, Жилищный кодекс РФ подразделяет случаи выселения граждан из занимаемого жилого помещения с предоставлением им другого жилого помещения и выселение граждан с предоставлением им другого благоустроенного жилого помещения. Представляется, что выселение без предоставления другого жилого помещения всегда является санкцией за неправомерное поведение.

Прекращение договора социального найма жилого помещения может осуществляться по объективным обстоятельствам - снос жилого дома, непригодность его к дальнейшему в нем проживанию, перевод в нежилое помещение, а также по субъективным обстоятельствам - невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев, разрушение или повреждение им жилого помещения, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении, нецелевое использование жилого помещения.

1.2. Порядок прекращения договора социального найма 
жилого помещения

Прекращение договора социального найма по воле сторон включает в себя его расторжение по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон.

По взаимному согласию договор социального найма, может быть, расторгнут в любое время (пункт 1 статьи 83 ЖК РФ). Поскольку договор социального найма заключается в письменной форме (статья 63 ЖК РФ), соглашение о его расторжении должно также оформляться письменно⁶. В данном случае, поскольку специальные нормы жилищного законодательства отсутствуют, следует руководствоваться пунктом 1 статьи 452 ГК РФ⁷.

Если с нанимателем проживают члены его семьи, расторжение договора социального найма по воле сторон возможно только при наличии согласия постоянно проживающих в жилом помещении лиц.

Возможность одностороннего расторжения договора социального найма предусмотрена как для нанимателя, так и для наймодателя. Однако если первый может отказаться от договора, известив об этом наймодателя, без объяснения причин, то второй может требовать расторжения договора только в судебном порядке, причем в строго определенных случаях. Подобное неравенство обусловлено стремлением законодателя защитить интересы нанимателя.

Как указывалось выше, наниматель может в любой момент отказаться от договора социального найма. При этом не устанавливается даже обязанности предварительно уведомить наймодателя за определенный срок, как это имеет место в договоре коммерческого найма (пункт 1 статьи 687 ГК РФ). Исходя из существа договора социального найма наймодатель не нуждается в предварительном уведомлении, так как на получение социального жилья есть очередь, и сложностей с заключением нового договора не возникнет. К тому же наймодатель заключает договор социального найма не с целью извлечения прибыли, а дабы решить социальную проблему.

Вместе с тем отсутствие срока предварительного уведомления не означает, что правоотношения сторон прекращаются по получении наймодателем сообщения нанимателя о расторжении договора.

Согласно подпункту «к» пункта 4 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315, при расторжении договора социального найма наниматель должен освободить в установленные сроки и сдать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем; оплатить стоимость не произведенного нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги. Наймодатель, в свою очередь, обязан в установленный срок принять жилое помещение⁸.

Указанные сроки законодательством не предусмотрены и должны определяться исходя из момента, с которого наниматель желает прекратить договор. Таким образом, между волеизъявлением нанимателя и прекращением договора проходит определенное время. Исходя из Типового договора перечисленные выше обязанности должны быть исполнены до расторжения договора и прекращения вытекающих из него обязательств. В отличие от Типового договора Жилищный кодекс РФ не связывает право нанимателя расторгнуть договор с исполнением каких-либо обязанностей. В связи с этим возникает вопрос о моменте прекращения договора социального найма.

Жилищный кодекс РФ устанавливает, что в случае выезда нанимателя и членов его семьи в иное место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда (пункт 3 статьи 83 ЖК РФ). Однако данное положение нельзя рассматривать как норму, направленную на установление момента прекращения договора социального найма. Скорее это положение указывает на то, что смена места жительства является основанием прекращения правоотношений сторон, даже если наниматель об этом не заявил. В последнем случае наймодатель может признать в судебном порядке нанимателя утратившим право пользования жилым помещением.

Как указывает М.А. Шитова, в отношении прекращения права на жилое помещение бывших членов семьи нанимателя не проживающих с ним очень часто возникают проблема, которая прямо не разрешается в законе, а вытекает из его смысла. Так в соответствии с ч.4 ст.69 ЖК РФ, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма⁹.

Часть 3 ст.83 ЖК РФ предусматривает, что в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда¹⁰.

ГЛАВА 2. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ

Расторжение договора, в отличие от прекращения, - понятие более узкое, которое включает в себя прекращение жилищных правоотношений в результате действий их субъектов, а не событий и действий, как при прекращении договора, то есть не все основания прекращения договора влекут его расторжение.

Расторжение договора следует отличать и от признания его недействительным. Недействительный договор должен быть признан несуществующим с момента заключения, а при расторжении договора он прекращает свое действие лишь с момента расторжения.

Расторжение договора найма жилого помещения следует отличать и от выселения. Последствием расторжения договора найма жилого помещения является утрата нанимателем и всеми членами его семьи одновременно права пользования жилым помещением, а при необходимости - и выселение их из жилого помещения. Таким образом, прекращение жилищных правовых отношений может, как сопровождаться, так и не сопровождаться выселением граждан. Ясно, например, что если прекращение жилищного правоотношения произошло вследствие смерти гражданина, то выселять некого. Выселение не происходит и тогда, когда жилое помещение приватизировано, так как в данном случае вместо договора социального найма жилого помещения возникает правоотношение собственности, хотя жилищные правоотношения с другим субъектным составом и иные по содержанию могут сохраниться. Если расторжение договора социального найма рассматривается законодателем в качестве способа защиты жилищных прав (подп. 5 п. 3 ст. 11 ЖК РФ), то выселение - это принудительная мера государственно-правового воздействия, которой, как правило, сопровождается расторжение договора¹⁰. При этом в одних случаях выселение следует понимать как меру юридической ответственности, а в других нет. Поэтому в зависимости от оснований расторжения договора социального найма жилого помещения различаются виды выселения, каждое из которых имеет свои основания.

Таким образом, мы не можем согласиться с мнением Е.С. Крюковой, которая полагает, что выселение - это типичное последствие расторжения договора найма, а значит, в Жилищном кодексе РФ не следует выделять основания выселения из жилого помещения наряду с основаниями расторжения договора социального найма¹¹.

Как отмечают М.И. Брагинский и В.В. Витрянский, «расторжение договора, с одной стороны, вносит некий дестабилизирующий фактор в отношения сторон, предоставляя возможность прекратить договор до получения ожидаемого результата, а с другой стороны, предоставляет способ избежать исполнения договора в случаях, когда его реализация не будет отвечать целям, стоящим перед сторонами»¹².

Стремясь обеспечить устойчивость пользования жилыми помещениями, государство тщательно регулирует отношения по расторжению договора жилищного найма и выселению граждан из жилых помещений, что имеет большое значение в обеспечении осуществления конституционного права граждан на жилище.

Анализ норм, регулирующих эти отношения, показывает, что законодатель на первое место ставит защиту жилищных интересов нанимателей и членов их семей. С одной стороны, он предоставляет им широкие права в расторжении договора, а с другой - оберегает их от необоснованных выселений из занимаемых квартир.