Актуальные проблемы прекращения и расторжения договора социального найма

Следовательно, нельзя требовать, к примеру, выселения по ст. 91 ЖК РФ 15-летнего лица, если оно совершало хулиганские поступки в отношении соседей, ни психически больного человека с асоциальным поведением. К последнему могут быть применены принудительные меры медицинского характера, например принудительное лечение в психиатрическом стационаре (ст.101 УК РФ). Судебная практика исходит из того, что очередной факт последующего противоправного и виновного поведения ответчика после применения к нему мер предупреждения свидетельствует об их безрезультатности. Каких-либо сроков, которые должны пройти между предыдущим и последующим противоправными действиями лица, Жилищного кодекса РФ не устанавливает.

Бесхозяйственное обращение с жилым помещением, приводящее к его разрушению, также может служить основанием для выселения гражданина.

Разрушение или порча жилого помещения являются нарушением обязанности граждан бережно относиться к дому, в котором они проживают, соблюдать правила пользования жилыми помещениями. Закон специально оговаривает то обстоятельство, что действия по разрушению или порче занимаемого жилья должны быть не эпизодическими. Именно целенаправленные, постоянные действия по разрушению жилья могут послужить причиной для выселения проживающих в нем граждан. Под разрушением или порчей жилого помещения, являющимися основанием для выселения, в юридической литературе понимают действия, направленные на повреждение структурных элементов квартиры (окон, дверей, пола, стен, санитарного оборудования и т.п.) либо на их уничтожение.

Указанные в ч. 1 ст. 91 ЖК РФ нарушения могут выражаться не только в совершении активных действий, но и в бездействии, например, неисполнении обязанности, предусмотренной договором социального найма. Для того чтобы указанные действия (бездействие) повлекли санкцию в виде выселения, они должны быть виновными, т.е. совершены умышленно или по неосторожности и находиться в причинной связи с наступившими негативными последствиями.

Выселение по указанным основаниям осуществляется в следующем порядке:

1) предупреждение наймодателем нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения, а также назначение нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Такое предупреждение должно быть сделано в письменной форме;

2) в случае устранения нарушения наниматель и члены его семьи не подлежат выселению;

3) в том случае, если один из членов семьи допускает нарушение, которое связано с его личностью, то выселению подлежит только этот член семьи;

4) в том случае, если нарушение не было устранено, наймодателя вправе обратиться в суд с заявлением о выселении. Инициировать обращение в суд могут также соседи, права которых нарушены;

5) принятие судом решения о выселении при наличии достаточных доказательств, а также соблюдения процедуры выселения.

Нарушение порядка влечет отказ суда в удовлетворении иска о выселении.

Совершение перечисленных выше действий само по себе не является основанием для обращения наймодателя в суд с требованием о выселении соответствующих лиц. Наймодатель, которому стало известно об указанных нарушениях условий договора социального найма, обязан принять меры, предшествующие обращению в суд. Наймодатель обязан предупредить нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут разрушение жилого помещения, то наймодатель также вправе (но не обязан) назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений.

Обращение наймодателя в суд с требованием о выселении нанимателя и членов его семьи возможно тогда, когда после предупреждения наймодателя указанные лица не устраняют нарушения, указанные в ст. 91 ЖК РФ.

Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Часть 2 ст. 91 ЖК РФ называет в качестве еще одного основания для выселения без предоставления гражданам другого жилого помещения лишение родительских прав, следствием которого является невозможность проживания лиц, лишенных родительских прав, с их детьми.

Родители могут быть лишены родительских прав в случаях: уклонения от выполнения обязанностей родителей; злоупотребления своими родительскими правами; жестокого обращения с детьми, в том числе осуществления физического или психического насилия над ними, покушения на их половую неприкосновенность; совершения умышленного преступления против жизни или здоровья своих детей либо против жизни или здоровья супруга ( ст. 69 СК РФ )⁴⁰. Хронический алкоголизм или наркомания также могут служить основанием для лишения родительских прав.

Очевидно, что перечисленные действия родителей в подавляющем большинстве случаев губительно сказываются на здоровье, психике ребенка, в некоторых случаях создают угрозу его жизни, а в дальнейшем формируют у него негативное отношение к окружающим. В этой связи, думаем, излишне говорить и о причинной связи между действиями родителей и наличием вреда.

Лишение родительских прав производится в судебном порядке (ст. 70 СК РФ). Родители, лишенные родительских прав, теряют все права, основанные на факте родства с ребенком, в отношении которого они были лишены родительских прав, в том числе право на получение от него содержания.

Суд при вынесении решения о выселении граждан, лишенных родительских прав, выясняет вопрос о возможности совместного проживания этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав⁴¹. В случае, когда проживание граждан, лишенных родительских прав, совместно с детьми признано судом невозможным, названные граждане выселяются из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

Однако на практике, как правило, в случае лишения родителей родительских прав органы опеки и попечительства определяют форму устройства ребенка (кроме усыновления, которое производиться по решению суда) и переселяют его к усыновителю, опекуну, приемному родителю.

Пункт 1 ст. 35 ЖК РФ предусматривает, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Руководствуясь вышеуказанными нормами и в соответствии с действующим законодательством, судебные органы принимают решения о выселении граждан без предоставления места жительства в случае прекращения у них права пользования жилыми помещениями. Как показывает практика, в настоящее время данные решения имели место быть в Чите и ряде регионов Российской Федерации. Как правило, данные судебные акты должником добровольно не исполняются. В этом случае суд выдает исполнительный лист, который направляет для принудительного исполнения судебному приставу-исполнителю. Судебный пристав-исполнитель в соответствии с действующим законодательством рассматривает вопрос о возбуждении исполнительного производства.

После возбуждения исполнительного производства судебный пристав-исполнитель принимает меры по принудительному исполнению судебного акта о выселении, предусмотренные ст. 75 Федерального Закона «Об исполнительном производстве»⁴². При исполнении судебных актов о выселении граждан судебный пристав-исполнитель не вправе рассматривать вопрос о правомерности принятия судом решения, а также оценивать правильность и справедливость норм действующего законодательства. Единственное, что в данной ситуации может сделать судебный пристав-исполнитель, это при наличии обстоятельств, препятствующих совершению исполнительных действий, отложить исполнительные действие на срок не более 10 дней по заявлению должника или по собственной инициативе, что предусмотрено п. 2 ст. 19 ФЗ «Об исполнительном производстве».

Порядок действий судебных приставов-исполнителей зависит исключительно от решений, принимаемых судебными органами в соответствии с действующим законодательством. В случае неисполнения решений судов и превышения должностных полномочий судебные приставы несут уголовную ответственность.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Анализ данной темы позволяет нам сделать ряд выводов. Соблюдение установленного законом порядка лишения жилища социально незащищенных категорий граждан имеет большое значение для защиты их жилищных интересов и интересов, обеспечения устойчивости права пользования жилым помещением.

Можно отметить, что положения Жилищного кодекса РФ о прекращении договора социального найма урегулированы недостаточно четко, и это вызывает сложности в правоприменительной практике. К одной из основных проблем относится несогласованность положений статьи 83 ЖК РФ, содержащей основания прекращения договора социального найма, с нормами о выселении из жилого помещения. Представляется, что основания расторжения договора социального найма должны быть определены в законодательстве более четко. Положения о выселении из жилого помещения как одном из последствий прекращения договора социального найма не должны предусматривать иных оснований или излагаться в иной норме.  Положения о расторжении договора социального найма содержатся не только в статье 83 ЖК РФ. Так, расторжение договора социального найма при обмене регулируется статьей 74 ЖК РФ. Однако это не означает, что данное основание расторжения договора является особым. Поскольку в данном случае расторжение договора социального найма возникает в результате заключения договора об обмене жилыми помещениями, а обмен осуществляется с согласия наймодателя, расторжение первоначального договора социального найма производится по соглашению сторон. Однако надо признать, что возможности наймодателя повлиять на существование договора ограничены. Хотя договор обмена подлежит согласованию с ним, он может отказать в согласовании только при наличии указанных в законе оснований (пункт 4 статьи 74 ЖК РФ).

В связи с этим, целесообразно отнести дела о выселении из самоуправно занятых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда к компетенции судебных органов, так как это, зачастую, дела сложные, связанные с получением, исследованием и оценкой различных доказательств, что говорит об их схожести с гражданско-правовыми спорами. Тем более, что норма закона о праве каждого на судебную защиту даёт полное основание для последующего обращения в суд и в случае административного выселения из самоуправно занятого жилого помещения.

При выселении в судебном порядке с предоставлением гражданам другого жилого помещения также существуют препятствия для исполнения судебных решений. Например, достаточно часто складывается ситуация, когда производится выселение граждан в жилое помещение, которое занято кем-либо. В этом случае в суд должен быть подан иск о выселении из жилого помещения, куда должен переехать гражданин, поэтому исполнение судебного решения откладывается до разрешения судом нового дела. Представляется, что для разрешения таких ситуаций необходима норма, закрепляющая обязанность суда рассматривать иски о выселении из незаконно занятого жилого помещения в более сокращенные сроки.

Иногда договор жилищного найма прекращается без нарушения нанимателем каких-либо обязательств, просто в силу сложившихся обстоятельств, наступления юридических фактов, ведущих к прекращению права пользования жилым помещением, например, в силу выезда нанимателя на постоянное место жительства в другую местность, утраты или изменения объекта договора и т.п.

В других же случаях прекращение права пользования жилым помещением связано с совершением нанимателем определенных правопрекращающих действий (разрушение или порча жилого помещения, нарушение правил общежития и т.д.). При этом, в зависимости от оснований выселения, законом предусмотрена обязанность наймодателя одновременно с выселением предоставлять гражданам другое жилое помещение, за исключением случаев, когда выселение производится без его предоставления.

На наш взгляд, данное правило можно рассматривать как одну из юридических гарантий жилищных прав граждан. Причем, важно отметить, что с целью более тщательной охраны интересов нанимателей и членов их семей законодатель установил требования, которым должно отвечать предоставляемое в связи с выселением благоустроенное или просто другое жилое помещение. И эти требования, по нашему мнению, являются необходимым минимумом, допускающим выселение с предоставлением другого жилого помещения. Организация, на которой лежит обязанность предоставления жилого помещения, может, конечно, выделять по своему усмотрению квартиры и с лучшими характеристиками. В первую очередь, как нам кажется, это должно относиться к инвалидам, пенсионерам, семьям, имеющим малолетних детей, что будет соответствовать статье 7 Конституции РФ, которая провозгласила Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь человека, поддержку данных категорий граждан.

Таким образом, все нормы, регулирующие отношения по расторжению договора жилищного найма и выселению граждан из жилых помещений имеют большое значение в обеспечении осуществления конституционного права граждан на жилище. Четкое правовое регулирование оснований прекращения и расторжения договора жилищного найма предоставляет нанимателю возможность добиться отклонения судом необоснованных требований наймодателей. Ограничивая круг оснований расторжения договора жилищного найма, обеспечивая предоставление выселяемому из другого жилого помещения, жилищное законодательство тем самым гарантирует широкую защиту жилищных прав и интересов граждан.