Анализ и изучение проблем договорного регулирования ипотеки жилых помещений

 

 

Содержание

 

 

Введение

 

 

 

Политические и социально-экономические изменения, произошедшие в России за последнее десятилетие, оказали серьезное влияние на дальнейшее развитие гражданского права и значительно изменили традиционные правовые институты. Больше внимания стало уделяться проблемам, связанным с обеспечением исполнения обязательств, в частности, с залогом недвижимого имущества (ипотекой).

В последнее время много говорится о развитии ипотеки в России. В конце 2004 г. был принят обширный пакет законов, направленных на ее развитие. Целью этих законов являлось, в частности, снижение юридических рисков залогодержателя при заключении договоров ипотеки. На самом деле при заключении договора ипотеки залогодержатель по-прежнему несет очень серьезные юридические риски, практически любой договор ипотеки может быть на том или ином основании оспорен, признан недействительной сделкой, незаключенным договором, ипотека может быть признана прекратившейся. Заключить договор ипотеки без рисков вообще или хотя бы с минимальными рисками практически невозможно. Немало вопросов возникает и в процессе исполнения сторонами договора ипотеки - при осуществлении страхования предмета ипотеки, контроле за его сохранностью и т.д.

В последнее время именно ипотека жилых помещений вызывает особый интерес. И связано это с тем, что жилье является единственным достаточно ценным имуществом, заложив которое граждане и юридические лица могут получить капитал для предпринимательской деятельности. Кроме того, получение кредита на покупку жилья с последующим его залогом - один из реальных путей решения жилищной проблемы, так актуальной для нашего современного общества.

Чаще всего имущественные отношения принимают форму договора. В последнее время значение договора резко возросло и связано это с тем, что зачастую он является единственным регулятором взаимоотношений сторон. Договор ипотеки порождает, изменяет и прекращает ипотечные правоотношения. Несмотря на перспективность развития ипотечных отношений, оформление конкретных договоров зачастую наталкивается на определенные трудности, вызванные прежде всего несовершенством законодательной базы.

Однако, несмотря на большое количество работ, посвященных данной тематике, вопросам договора ипотеки, предметом которого могут быть жилые помещения, не было уделено должного внимания. Современные исследования представляют собой либо комментарии действующего законодательства, либо работы, посвященные исследованию отдельных аспектов ипотечного права. Однако данные работы не исчерпывают всех теоретических и практических проблем применения договора ипотеки жилых помещений. К тому же необходимо отметить, что существование Закона «Об ипотеке» дало больше оснований для возникновения различных мнений и научных дискуссий, чем его отсутствие, поскольку данный закон далеко не безупречен.

Цель исследования заключается в комплексном анализе и изучении проблем договорного регулирования ипотеки жилых помещений и разработке предложений по совершенствованию правового регулирования ипотеки в России.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся между субъектами договора ипотеки жилых помещений.

Предметом исследования являются правовые нормы, регулирующие ипотеку жилых помещений.

Для достижения данной цели ставятся следующие задачи:

1) рассмотреть исторические аспекты  возникновения и развития договора  об ипотеке;

2) дать понятие и признаки  договора об ипотеке;

3) раскрыть правовую природу  договора залога недвижимости (ипотеки);

4) охарактеризовать порядок заключения  и прекращения договора об  ипотеке;

5) проанализировать особенности  правового регулирования залога  отдельных видов недвижимого  имущества.

В работе использовались следующие общенаучные и частно-научные методы познания: диалектический, исторический, сравнительно-правовой и метод системного анализа.

Эмпирической основой исследования послужила опубликованная в печати судебно-арбитражная практика по спорам, возникающим из договора ипотеки жилых помещений.

Теоретической основой исследования являются научные труды Д.И. Мейера, И.А. Покровского, Г.Ф. Шершеневича, посвященные рассмотрению О.С. Иоффе, Новицкого, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, и других.

Нормативную базу исследования составили Конституция РФ, гражданское законодательство, ведомственные нормативные акты, постановления пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ.

Дипломная работа состоит из введения, основной части, включающей в себя три главы, заключение, библиографического списка.

 

 

1 Общая характеристика договора об ипотеке

 

1.1 Исторические аспекты  возникновения и развития договора  об ипотеке

 

 

 

Ипотека - один из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. Ипотека (от греч. hypotheka - залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). 

В России порядок осуществления ипотеки регулируется Гражданским кодексом, Федеральным законом от 16 июля 1998 г.  102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»1 и другими принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами.  

Институт залога недвижимости (ипотеки) является одним из древнейших в гражданском праве европейских государств. Он был известен еще в римском праве, но особенно большое значение во всем мире он приобрел в XX в. в странах с развитой рыночной экономикой. Залог недвижимости всегда был одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Сущность ипотеки состоит в том, что кредитор (залогодержатель) вправе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из вырученной от продажи суммы причитающийся ему долг. Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных способов вложения капитала, поскольку цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям2.

Римское право относило залог к разряду прав на чужие вещи - jura in re aliena3. Залог изначально служил способом обеспечения обязательств, предоставляя залогодержателю право при неисполнении их должником получить удовлетворение путем перевода в свою собственность заложенного имущества. В настоящее время в российском праве под залогом понимается такой способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель в случае неисполнения должником обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, установленными законом.

Полное Собрание Законов Российской Империи за вторую половину ХVIII века изобилует указами, предписывающими крепостным учреждениям высылать в Заемный Банк общие сведения об имениях, продаваемых или закладываемых, чтобы Банк мог убедиться, что имение, представленное к залогу, принадлежало залогодателю и было свободно от других закладных. Главным препятствием к правильности реального кредита в то время являлась фактическая негласность многих сделок, и все усилия законодателя были направлены на искоренение данного обстоятельства для достижения достоверности.. Кроме общих сведений о недвижимой собственности, которые должны были быть собраны Банком, последний требовал также от присутственных мест сообщений относительно стоимости отдельного имения. Эта стоимость порой зависела от случайных моментов, как например, смертности среди крестьян. Государство при этом не имело в виду только свои хозяйственные соображения, прежде всего оно охраняло интересы всего общества, о чем свидетельствуют узаконения, установленные Банком.

С середины 60-х годов ХVIII века в России стали появляться ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах. Уже к концу 80-х годов сложилась целая система ипотечного кредита, состоящая из сословных и земских, взаимных и акционерных, частных и государственных кредитных учреждений. Ипотечные банки предоставляли долгосрочные ссуды под залог частных земель в сельской местности и домов в городах. Средства для выдачи ссуд банки аккумулировали за счет выпуска акций и продажи ипотечных облигаций - закладных листов.

В основе своей деятельности ипотечные кредитные институты руководствовались сходными принципами в отношении определения объекта залога, методов оценки, механизмов рефинансирования ипотечных кредитов.

Согласно распоряжениям Министерства финансов при приеме залога основной акцент ставился на возможности приносить в течение всего займа постоянный доход.

Под доходом понимались условия отдачи заложенного имущества в аренду, наемная плата за землю, контракты, приносящие доход. А потому ипотечным институтам не разрешалось выдавать ссуды под залог фабрик и заводов, лесов, неоконченных построек.

Открытие кредита совершалось на основании подачи заявления о желании получить долгосрочную ссуду.

В основание оценок принималась постоянная доходность имущества, Значимость оценки недвижимого имущества проявлялась в разработке инструкций, но ни одной нормы, ни максимальных цен не было установлено, каждый банк определял цены по-своему. Оценка могла производиться либо по нормальному, либо по специальному способу.

Нормальный способ оценки был основан на заранее определенной для известных местностей подесятичной цене удобной земли и предназначался для ускорения выдачи ссуд, то есть принятая цена земли для местности умножалась на число десятин. Этим способом не могла быть определена действительная стоимость закладываемого имущества, поскольку его ценность исчислялась по общему количеству конкретной пригодной для землевладения земли.

Специальный способ оценки основывался на проверке представленной описи путем подробного осмотра этого имущества и базировался на учете всех качеств имения, его доходности и продажной цены.

Для каждой местности имелось утвержденное ипотечным институтом так называемое расписание подесятичных нормальных оценок. Их использование избавляло от необходимости выезда непосредственно на участок и тем самым ускоряло получение кредита. Применение же специальной оценки, дающей более выгодные результаты, приводило к замедлению получения ссуд.

Земельные акционерные банки выдавали ссуды главным образом под залог земель, а сумма ссуд под залог городского имущества ограничивалась 1/3 итога непогашенного остатка по всем ссудам. Сроки по выдаваемым ссудам под залог земель и городского имущества для банков составляли от 10 до 66 лет в зависимости от ставки погашения.

Среди основополагающих принципов ипотечного кредитования дореволюционного периода в России можно выделить следующие:

• повышенное внимание проведению оценки недвижимости, выделение двух методов оценки: нормальный и специальный;
• преобладание земельного ипотечного кредита;
• определение суммы кредита с учетом объекта и субъекта кредитования в Крестьянском Поземельном банке;
• ограничение выдачи краткосрочных и долгосрочных кредитов, в частности, для акционерных земельных банков - 60% оценочной стоимости недвижимости;
• развитая система перезалогов, дополнительных ссуд;
• выдача ссуд допускалась в основном ценными бумагами: закладными листами, облигациями, что свидетельствовало о высоком уровне надежности данного вида ценных бумаг;
• основными способами погашения закладных листов являлись тиражи и покупка на бирже в счет сумм, подлежащих тиражу;
• обеспечение закладных листов создавало большие преимущества для инвесторов;
• резервирование части запасного капитала ипотечных институтов в государственных ценных бумагах (ГКО), в том числе в свидетельствах Крестьянского Поземельного банка, а для городских кредитных обществ - в облигациях других городских кредитных обществ (до 50%);
• участие государства в ипотечном процессе.

Ипотечные институты подлежали строгому контролю со стороны государства. Уполномоченные Министерства финансов назначались во все банки. Они могли вмешиваться в деятельность правления банка, следить за делопроизводством, системой бухгалтерского учета, проверять кассу и материальные ценности ипотечного института, присутствовать на общих собраниях акционеров и правления, следить за правильностью эмиссии и погашения закладных листов. Такая система просуществовала до 1917 года.

В советский период не существовало основы для появления рынка жилья, потому что почти весь жилищный фонд был сосредоточен в руках одного собственника – государства. В конце 50-х годов пришли к осознанию, что только за счет государства жилищной проблемы не решить. Необходимо было подключить к финансированию строительства жилья не только в сельской местности, но и в городах сбережения самих граждан, а также в широких масштабах кредитовать его. В организации кредитования индивидуального жилищного строительства Госбанком СССР имелись отдельные элементы, свойственные и ипотечной системе. Например, обусловливалась привязка строительства дома к земельному участку, практиковалась защита прав банка перед другими кредиторами в виде первоочередного погашения ссуды из суммы долга, имелись и признаки ипотечного учета4. Несмотря на целый ряд положительных сдвигов, радикально решить жилищную проблему к началу перестройки не удалось, а в конце ее, к сожалению, острота жилищной проблемы даже возросла.

Таким образом, кооперативное жилищное строительство являлось лишь незначительным сегментом рыночных отношений в СССР. В начале 90-х годов прошлого века жилищно-строительные кооперативы составляли всего 4% жилищного фонда.5 К началу рыночных реформ Россия занимала одно из последних мест среди промышленно развитых стран по уровню жилищной обеспеченности6

Началом кардинальных реформ жилищного сектора в России принято считать закон, принятый 4 июня 1991 г. Верховным Советом РСФСР.7 Методологически закон установил порядок передачи государственного и муниципального жилья квартиросъемщикам в частную собственность.

В современной России система ипотечного кредитования находится в стадии становления. Введенный в 1998 году в действие Федеральный закон «Об ипотеке» (залоге недвижимости), как, впрочем, и многие другие новые законы, поставил перед участниками рынка недвижимости, банками, государственными органами, гражданами большое количество вопросов, ответы на которые далеко не очевидны.

Основными актами, регулирующими вопросы ипотеки, являются в настоящее время Гражданский кодекс Российской Федерации8 (прежде всего гл. 23 Кодекса), Закон РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г. N. 2872-19, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 20 июля 1998 г. N. 102-ФЗ10, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. N. 122-ФЗ11, Кодекс торгового мореплавания РФ12 (в основном глава XXII Кодекса) и другие. Активное нормотворчество ведется и на уровне субъектов РФ, при этом принимаемые там нормативные акты зачастую противоречат федеральному законодательству (например, в Московской области).