Анализ и изучение проблем договорного регулирования ипотеки жилых помещений

Рассмотрение структурных особенностей прав пользования чужим имуществом и права залога позволяет сделать следующий вывод. Они являются правами с ограниченным вещно-правовым содержанием, поскольку каждое из них изначально ограничено какой-либо одной или несколькими юридическими возможностями правообладателя в отношении чужой вещи. Это объясняется специфическим назначением рассмотренных прав, которое определяет характер и способ воздействия управомоченного на вещь: воздействие здесь осуществляется в каком-либо одном или нескольких направлениях.

Новый этап формирования отечественного залогового права характеризуется принятием ряда законов, регулирующих ипотеку. Законодательной основой формирования российского ипотечного права послужило принятие части первой Гражданского кодекса. Закона РФ «О залоге» и Закона «Об ипотеке».

Договор ипотеки - это особый тип договора, обеспечивающий исполнение первоначальных обязательств. Особенность его состоит и в том, что он считается заключенным не с момента передачи имущества от одной стороны к другой и не с момента достижения соглашения по всем существенным его условиям. Договор ипотеки жилых помещений считается заключенным с момента регистрации его в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Обязательства, возникающие вследствие договора ипотеки, являются односторонними, поскольку одна сторона - залогодатель обязана совершать установленные условиями договора действия, а другая сторона - залогодержатель имеет лишь право требовать их исполнения.

П. 1 ст. 1 Закона «Об ипотеке» содержит определение именно обязательства, которое возникает из содержания договора ипотеки. А само понятие «договор ипотеки» законодателем не раскрывается. В связи с этим можно дать следующее понятие договора ипотеки, под которым понимается соглашение залогодержателя, являющегося кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, и залогодателя (должника по обеспеченному ипотекой обязательству или третьего лица) об установлении, изменении и прекращении прав и обязанностей в отношении жилого помещения, выступающего предметом договора ипотеки. Обязательство, возникающее из договора ипотеки, автор формулирует как правоотношение, в силу которого одна сторона - залогодержатель имеет право получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - должника в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения последним возложенных на него законом или договором обязанностей преимущественно перед другими кредиторами.

Существует довольно обширный перечень условий договора ипотеки, которые признаются существенными. К ним относятся предмет договора, его оценка, существо, размер и срок исполнения основного обязательства.

Предметом данного договора является жилое помещение, которое включает в себя понятия «жилой дом», «часть жилого дома», «квартира или часть квартиры» (одна или несколько изолированных комнат), а также объекты незавершенного строительства жилого дома.

Таким образом, предметом договора ипотеки жилых помещений могут быть лишь помещения, предназначенные для постоянного проживания. Поэтому ипотека помещений, предназначенных для временного проживания (гостиницы, садовые домики, дачи), производится на общих основаниях, и положения главы 13 Закона «Об ипотеке» на них не распространяются.

В договоре ипотеки обязательно должны содержаться: сведения о наименовании предмета договора и о месте его нахождения; а также сведения, достаточные для идентификации предмета ипотеки с тем, чтобы однозначно отделить данный предмет от похожих других. Для описания предмета залога необходимо указывать адрес, по которому расположена недвижимость, общую и жилую площади, количество комнат, доли закладываемого имущества. При отсутствии в договоре таких сведений существенные условия договора о его предмете являются несогласованными, а сам договор - незаключенным.

Под гражданско-правовой ответственностью сторон договора об ипотеке следует понимать санкции имущественного характера, применяемые к нарушителю путем возложения на него дополнительных обязанностей с целью восстановления нарушенного права потерпевшей стороны.

Следует выделять особенности, характерные для залоговых обязательств. Во-первых, залогодержатель не имеет права на присвоение предмета договора ипотеки в случае привлечения залогодателя к ответственности. У него есть лишь возможность получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества после обращения на него взыскания и последующей его реализации с публичных торгов или аукциона.

Во-вторых, по общему правилу, привлечение должника к ответственности не освобождает его от исполнения обязательства, вытекающего из договора. Специфика ответственности сторон в залоговом обязательстве состоит в том, что единственной возможной мерой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей, возлагаемых на залогодателя по договору ипотеки жилых помещений, является обращение взыскания на заложенное имущество и дальнейшая его реализация. Привлечение должника к подобной ответственности ведет к лишению должника права собственности на это имущество, а также прекращение обязательства, исполнение которого обеспечивалось договором ипотеки жилых помещений.

Рассматривая основания для изменения или расторжения договора ипотеки, необходимо сделать вывод о том, что при существенном нарушении условий договора ипотеки жилых помещений присутствует субъективный (человеческий) фактор, то есть действия совершаются по воле сторон, участвующих в договоре, осознанно. А при существенном изменении обстановки присутствует объективный фактор - события, то есть обстоятельства, возникшие независимо от воли сторон. И те, и иные юридические факты являются основаниями изменения или расторжения договора между участвующими в нем сторонами.

Таким образом, для того чтобы признать договор ипотеки заключенным, необходимо его нотариально удостоверить и зарегистрировать в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В настоящее время действуют два закона, регулирующих порядок регистрации договора ипотеки жилых помещений - Закон «Об ипотеке» и Закон о регистрации. Возникает вопрос: за каким из этих двух законов остается приоритет? Можно прийти к выводу, что приоритет норм Закона «Об ипотеке» как специального закона является бесспорным по отношению к другим законам. Между тем нецелесообразно устанавливать п. 1 ст. 20 Закона «Об ипотеке» иной, чем установленный п. 1 ст. 29 Закона о регистрации, порядок регистрации ипотеки, поскольку это приводит к противоречивому нормотворчеству, а также несколько противоречит цели введения в действие Закона о регистрации, которая заключается в установлении для всех действующих законов единого порядка регистрации сделок, объектом которых выступает недвижимое имущество. В связи с этим необходимо в отношении порядка регистрации ипотеки применять правила, предусмотренные Законом о регистрации, и п. 1 ст. 20 Закона «Об ипотеке» сформулировать в следующей редакции: «Государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещного права залогодателя на недвижимое имущество, являющееся предметом договора ипотеки».

Необходимость регистрации вещного права залогодателя на предмет договора ипотеки объясняется тем, что, поскольку ипотека предполагает возможность в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения залогодателем обязательств перед залогодержателем удовлетворить его денежные требования из стоимости заложенного имущества путем его продажи, то устанавливать ипотеку может лишь то лицо, которое наделено правом им распоряжаться.

Закрепленное п. 1 ст. 2 Закона о регистрации значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как юридического акта состоит не только в подтверждении существующих между сторонами правоотношений, но и в определении момента возникновения прав и обязанностей сторон по договору, предметом которого является недвижимое имущество.

Закон «Об ипотеке» предусматривает возможность передачи прав по закладной другим лицам. Подобная передача влечет последствия уступки прав, и к отношениям между прежним и новым залогодержателями применяются правила ст. 384 - 386, 388 - 390 ГК РФ, посвященные цессии.

Из содержания ст. 17 Закона «Об ипотеке» следует, что залогодержатель является владельцем закладной до тех пор, пока залогодатель не исполнит возложенных на него договором ипотеки обязательств. Нахождение закладной у залогодержателя свидетельствует о задолженности залогодателя перед ним. Таким образом, факт нахождения закладной у залогодателя приравнивается к исполнению должником обязательств. Следовательно, стимулируется не исполнение обязательств, а фактически завладение документом.

 

 

Библиографический список

 

 

1. Российская Федерация. Конституция (1993). Конституция Российской Федерации [Текст] : [принята 12 декабря 1993 г.] //Российская газета. – 1993. – 25 декабря; Российская газета. – 2014. – 28 июля.
2. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть I № 51-ФЗ от 21 октября 1994  [Текст]// Собрание Законодательства  Российской Федерации. – 1994. - № 32. ст. 3301.; Российская газета. – 2015. – 12 января.
3. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть II № 14-ФЗ от 26.01.1996 [Текст]// Собрание законодательства РФ. – 1996. - N 5. - ст. 410.; Российская газета – 2015. – 12 января.
4. Российская Федерация. Законы. Уголовный кодекс Российской Федерации [Текст]: [федеральный закон от 13 июня 1996г.] // Собрание  законодательства РФ.-1996.-№25.-Ст.2954; Российская газета. – 2015. – 12 ягваря.
5. Российская Федерация. Законы. Кодекс Российской Федерации Об административных правонарушениях [Текст]: [принят ГД ФС РФ 20.12.2001] //Собрание законодательства РФ. – 2002. -  № 1 (ч. 1). - Ст. 1.; Российская газета. – 2015. – 21 января.
6. Российская Федерация. Законы. Семейный кодекс Российской Федерации № 223-ФЗ [Текст]: [федеральный закон от 8 декабря 1995 г.] // Собрание Законодательства  Российской Федерации – 1996. - №1. – Ст. 16.; Российская газета. – 2008. – 29 апреля.
7. Российская Федерация. Законы. Гражданский процессуальный кодекс РФ [Текст] : [федеральный закон от 14 ноября 2002 г. ]  //Российская газета. – 2002. - 20 ноября. ; Российская газета. – 2010. – 27 июля.
8. Российская Федерация. Законы. О рынке ценных бумаг [Текст] : [федеральный закон от 22 апреля 1996 г.] // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996 - № 17. - Ст. 1918; Российская газета. – 2007. - 4 января.
9. Российская Федерация. Законы. Об ипотеке (залоге недвижимости) [Текст] : [федеральный закон от 16 июля 1998 г. ] // Собрание  законодательства  Российской Федерации,  1998,  N 29,  ст.  3400;  Российская газета. – 2014 – 30 июня.
10. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон Об ипотечных ценных бумагах [Текст] : [федеральный закон от 14 ноября 2003 г. ] // Собрание законодательства РФ. 17.11.2003. N46 (ч. 2). Ст. 4448.
11. Российская Федерация. Правительство. Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию от 26 августа 1996 г. № 1010 [Текст] : [постановление Правительства РФ от 26 августа 1996 г. ] //Российская газета. – 1996. – 4 сентября.
12. Российская Федерация. Правительство. Постановление Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации [Текст]: [постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. ] // Собрание законодательства Российской Федерации,  2000,  N 3, ст.278.
13. Российская Федерация. Федеральный Арбитражный Суд Северо-Кавказского округа. Обзор практики рассмотрения арбитражным судом Северо-Кавказского округа споров об ипотеке [Текст]: [постановление: от 30 ноября 2005 г.] // Вестник ВАС РФ.- 2005. - № 5.
14. Российская Федерация. Федеральный Арбитражный Суд Поволжского округа. О практике рассмотрения арбитражным судом округа некоторых вопросов, связанных с частью второй Гражданского кодекса Российской Федерации  [Текст]: [постановление: от 16 февраля 2006 г.] // Вестник ВАС РФ.- 2005. - № 4.
15. Российская Федерация. Федеральный Арбитражный Суд Северо-Западного округа. О практике рассмотрения арбитражным судом округа некоторых вопросов, связанных с частью второй Гражданского кодекса Российской Федерации  [Текст]: [постановление: от 4 сентября 2001 г.] // Вестник ВАС РФ. – 2001. - №3.
16. Российская Федерация. Федеральный Арбитражный Суд Северо-Западного округа. О практике рассмотрения арбитражным судом округа некоторых вопросов, связанных с частью второй Гражданского кодекса Российской Федерации  [Текст]: [постановление: от 20 апреля 2000 г.] // Вестник ВАС РФ. – 2000. - №7.
17. Российская Федерация. Федеральный Арбитражный Суд Северо-Западного округа. О некоторых вопросах рассмотрения арбитражным судом округа некоторых вопросов, связанных с частью второй Гражданского кодекса Российской Федерации  [Текст]: [постановление: от 14 мая 2004 г.] // Вестник ВАС РФ. – 2004. - №2.
18. Гражданский Кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 11.06.1964) (утратил силу) [Текст]//Ведомости ВС РСФСР. – 1964. – N 24. – Ст. 407. – утратил силу
19. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик. (утв.31 мая 1991 года) (утратил силу) [Текст] //ВС СССР. 1991 г. - N 2211-I.
20. Закон Российской Федерации «О залоге» N 2872-1 от 29 мая 1992 г. [Текст]// Ведомости СНД и ВС РФ, 11.06.92, N 23, ст. 1239.
21. Астафьев, Д.В. Совершенствование системы прав на недвижимость и регистрации сделок с недвижимостью, как одна из мер по профилактике мошенничества на рынке недвижимости [Текст] / Д.В.Астафьев // Право: Теория и Практика. - 2003. - № 12. – С. 23-28.
22. Басин, Е.В. Залоговые отношения в России. [Текст] / Е.В.Басин, Б.М.Гонгало - М., 1996. – 454 с.
23. Белкина, Т. Жилищная статистика и положение в жилищном секторе [Текст] / Т.Белкина //Вопросы экономики.- 1993.- № 7. – С. 27-31.
24. Бортников, Г.П. Риск мошенничества в ипотечном кредитовании: причины, формы и предотвращение [Текст] / Г.А.Бортников //Строительство и право. – 2009. - №5. – С. 45-63. – С. 37-40.
25. Вишневский, А.А. Залоговое право. Учебное и практическое пособие. [Текст] / А.А.Вишневский - М: БЕК, 1995. – 510 с.
26. Вишневский, А.А. Новый Гражданский кодекс и залоговое право [Текст] / А.А.Вишневский // Бизнес и банки.- 1995.- № 27.- с.4-5.
27. Воробьев, Ю., Залоговое кредитование: зарубежный опыт и российская действительность [Текст] / Ю.Воробьев, П.Караваева, А.Скобов // Вопросы экономики.-1995.-№ 11.-С.135-145.
28. Гражданское право: Учебник. Ч. II[Текст] /Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1997. С. 106.
29. Гражданское право: Учебник. Ч.3. [Текст] / Под.ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М.: Проспект, 2004. – 783 с.
30. Грудинин, М.Ю. Рынок недвижимости России, мифология и содержание [Текст] / М.Ю.Грудинин - М.,  2000. 413 с.
31. Дестресс, М. Ипотека и ипотечный кредит [Текст] / М.Дестресс// Деньги и кредит.- 1995.- № 8.- С.48-51.
32. Жилищная экономика [Текст] / Под ред. Г. Поляковского. - М.: Дело, 1996. – 385 с.
33. Журбина, Е. Заключение договора ипотеки [Текст] / Е.Журбина // Юрист. - 2010. -№1. – С. 27-29.
34. Завидов, Б. Залог - один из способов обеспечения обязательств [Текст] / Б.Завидов //Российская юстиция.- 1995.- № 8.- С.14-16.
35. Завидов, Б.Д. Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [Текст] / Б.Завидов - М.: Приор, 1998. – 510 с.
36. Зуйкова, Л. Проблемы управления региональными рынками жилья в условиях переходной экономики России [Текст] / Л.Зуйкова //Проблемы теории и практики управления. - 2001.- № 6. – С. 46-49.
37. Иоффе О.С. Обязательственное право. [Текст] / О.С.Иоффе. - М.: Юрид. лит. 1975. – 672 с.
38. Ипотека в России. История [Текст]//Коммерсанть.-1996.-№ 8.- С. 28-32.
39. Кассо, Л.А. Понятие о залоге в современном праве. [Текст] / Л.А.Кассо. -М., 1999. – 455 с.
40. Квернадзе, Р.А., Хоменко М.А. Ипотечное жилищное кредитование и его опыт в зарубежных странах [Текст] / Р.А.Квернадзе //Право и политика.- 2001.-№ 9. – С. 57-59.
41. Коммерческое право [Текст]/ Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевой. СПб., 1997.- 585с.
42. Лобова, Н.Ю. Правовая защита участников ипотечного кредитования [Текст] / Н.Ю.Лобова // Имущественные отношения в РФ. 2010. № 1 (40). – С. 48-53.
43. Медведев, Д.А. Российский закон о залоге. [Текст] / Д.А.Медведев // Правоведение. – 1992. - №5. – С. 31-36.
44. Меркулов, В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. [Текст] / В.В.Меркулов - СПб.: Изд-во «Юридический центр Пресс», 2003. – 345 с.
45. Осадченко, И.В. Некоторые особенности обращения взыскания на заложенное жилье при ипотечном кредитовании граждан / И.В.Осадченко // Жилищное право. - 2010. - №2. – С. 32-36.
46. Панин, М.А. Закон об ипотеке [Текст] / М.А.Панин //Закон и право. – 2009. - №5. – С. 93-94.
47. Панфилов, А.В. Ипотечное кредитование в России: состояние и перспективы [Текст] / А.В.Панфилов //Народонаселение. – 2009. - № 1. – С. 88-98.
48. Пономарев, В.Н. О развитии ипотеки и иных мерах стимулирования жилищного строительства в Российской Федерации [Текст] / В.Н.Пономарев // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование.-2003.-№ 1-2.
49. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России [Текст] / Под ред. В.С. Ема. М.: Статут, 1999. – 435 с.
50. Проскурин, А.Г. Развитие законодательства об ипотеке [Текст] / А.Г.Проскурин  // Правовые вопросы строительства. - 2010. - №2. – С. 13-17.
51. Путин, В.В. О мерах по обеспечению граждан России доступным жильем: Материалы заседания Президиума Государственного Совета. 19.04.05 г. [Текст] / В.В.Путин // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2008. №2. – С. 3-7.
52. Римское частное право: Учебник /Под ред. Проф. И.Б.Новицкого и проф. И.С.Перетерского.- М.: Юрист, 1994.
53. Русецкий, А.Е. Договор об ипотеке [Текст] / А.Е.Русецкий // Право и экономика. - 2010. - №3. – С. 21-24.
54. Свириденко, О. Правовое регулирование залога и его реализация в банковском кредитовании. [Текст] / О.Свириденко //Хозяйство и право. - 1998. - № 8. – С. 13-18,
55. Свод Законов Российской Империи. Книга третья, том Х [Текст] /Под ред. А.А. Добровольского.- СПб., 1913.
56. Сокол, П.В. Ипотечное жилищное кредитование: некоторые проблемы правового регулирования [Текст] / П.В.Сокол // Адвокат. - 2009. - №12. – С. 23-27.
57. Страйк, Р., Косарева Н. Развитие системы жилищного кредитования в России в 1991-1994 гг. [Текст] / Р.Страйк, Н.Косарева. - М., 1994. – 435 с.
58. Стюньков, В.П. Ипотечное кредитование: организационные аспекты [Текст] / В.П.Стюньков// Деньги и кредит. - 1994. - № 8.- С. 44-52.
59. Толмачев, А.В. Развитие ипотечного кредитования в России [Текст] / А.В.Толмачев // Жилищное право. - 2009. - № 8.- С. 23-26.
60. Ужегов, А.Н. Квартира в кредит.: ипотечная сделка [Текст] / А.Н.Ужегов - СПб.: Питер, 2001. – 348  с.
61. Харин, А.Н. Проблемы обращения взыскания и реализации залога в банковской деятельности [Текст] / А.Н.Харин// Современное право. - 2006. - №12.- С. 27-31.
62. Хохлов, В.А. Обеспечение исполнения обязательств: Учеб. пособие [Текст] / В.А.Хохлов. - Сам, гос. эк. акад. Самара, 1997. – 435 с.
63. Черных, А.В. Залог недвижимости в российском праве. [Текст] / А.В.Черных - М., 1995. – 495 с.
64. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). [Текст] / Г.Ф.Шершеневич - М.: Статут. 2005. – 642 с.

 

1 Собрание законодательства РФ. 1998. N 29. Ст. 3400

2 Пантюхина, Е.В. Правовое регулирование жилищной ипотеки в законодательстве Российской Федерации. / Е.В.Пантюхина. М., 2003. С. 123.

3 Римское частное право: Учебник/Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М., 2002. С. 81.

4 Стюньков, В.П. Ипотечное кредитование: организационные аспекты / В.П.Стюньков// Деньги и кредит. 1994. № 8. С. 44-52.

5 Страйк, Р., Косарева, Н. Развитие системы жилищного кредитования в России в 1991-1994 гг. / Р.Страйк, Н.Косарева  М., 1994. С. 131.

6 Белкина Т. Жилищная статистика и положение в жилищном секторе / Т.Белкина //Вопросы экономики. 1993. № 7. С. 23.

7 Российская газета.1993. 21 января.

8 Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; Собрание законодательства РФ. 1996. №5. Ст.410.

9 Ведомости СНД и ВС РФ, 11.06.92, N 23, ст. 1239.

10 Собрание  законодательства  Российской Федерации,  1998,  N 29,  ст.  3400;  2002,  N 7,  ст.  629; Российская газета, N 24, 10.02.2004.

11 Собрание законодательства Российской Федерации.1997.№ 30.Ст.3594.

12 Собрание законодательства РФ. 1999. №18. Ст. 2207.

13 Собрание законодательства РФ. 1996. № 10. Ст. 880.

14 Российская газета. 1996. 4 сентября.

15 Российская газета. 1996. 24 июля.

16 Собрание законодательства Российской Федерации.  2000.  N 3. Ст.278.

17 Будилов В.М. Залоговое право России и ФРГ. СПб.: Питер, 1993. – С. 179.

18 Будилов В.М. Залоговое право России и ФРГ. СПб.: Питер, 1993. – С. 191.

19 Будилов В.М. Залоговое право России и ФРГ. СПб.: Питер, 1993. – С. 193.

20 Васильева Н.В. Зарубежный опыт государственного регулирования жилищной сферы: экономико-правовые аспекты // Законодательство и экономика. 2002. №7. С. 52.

21 Васильева Н.В. Зарубежный опыт государственного регулирования жилищной сферы: экономико-правовые аспекты // Законодательство и экономика. 2002. №7. С. 53.

22 Васильева Н.В. Зарубежный опыт государственного регулирования жилищной сферы: экономико-правовые аспекты // Законодательство и экономика. 2002. №7. С. 55.

23 Жилищный кредит (ипотека): учебно-практическое пособие / Под ред. Ю.Ф. Симонова. М.: МарТ, 2004. С. 145.

24 Римское частное право: Учебник /Под ред. Проф. И.Б.Новицкого и проф. И.С.Перетерского.- М.: Юрист, 1994. – С. 242.

25 Там же С. 243.

26 Марочкина, Ю.Н. Современные проблемы ипотечного кредитования / Ю.Н.Марочкина. М., 2009. С. 71.

27 Назаров, В.Б., Королева, С.О. Ипотека. Руководство к действию / В.Б.Назаров, С.О.Королева.  СПб. , 2008. С. 88.

28 Гришаев, С. Ипотека (залог недвижимости) / С.Гришаев // Закон. 2002.  №10. С.39-40.

29 Комментарий к ГК РФ / под ред. Гришаева С.П. М., 2009. С. 487.