Договор аренды

Министерство  образования и науки Российской Федерации

Негосударственное образовательное учреждение высшего  профессионального образования

Волгоградский институт экономики, социологии и права

 

Факультет юридический

Кафедра гражданского права и процесса

 

 

«Допустить к защите»

Заведующий  кафедрой

Дерюгина Т.В.

__________________

«__» __________2009г.

 

 

 

ДОГОВОР АРЕНДЫ

Дипломная работа бакалавра

 

 

Выполнил:

Сахно В.С.

гр. ЮЗ – 241

___________

 

Научный руководитель:

Летяева Е.Ю.

____________

 

Волгоград – 2009

 

Содержание

Введение …………..3

 

Глава 1. Понятие и содержание договора аренды …………...6

1.1. Понятие и элементы  договора аренды …………...6

1.2. Содержание договора аренды ………….19

 

Глава 2. Прекращение договора аренды …………..41

1. Основания прекращения договора аренды …………..41
2. Право арендатора на возобновление договора аренды ………….44

 

Глава 3. Отдельные виды договора аренды…………………………...46

3.1 .Особенности отдельных  видов аренды …………..46

3.2.Договор проката …………..47

З.З.Договор аренды зданий и сооружений …………..52

3.4. Договор аренды предприятий …………..57

 

Заключение …………65

Список литературы ………….67

Приложение

 

 

Введение

 

Данная дипломная работа посвящена одному из видов гражданско-правовых договоров, договору аренды (имущественного найма).

Данный договор относится  к числу классических договорных институтов известных цивилистике со времен римского права. Выбор мною данной темы дипломной работы не случаен в обосновании этому приведу, на мой взгляд, ключевые и насущные примеры.

Во-первых, это обосновывается следующим, что договор аренды (имущественного найма) широко применяется как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую.

Во-вторых, за актуальность выбранной мною темы говорит следующее, что в современной России возрос спрос на применение договора аренды, в частности, аренды зданий и сооружений, жилых и нежилых помещений.

В условиях перехода к  рынку в регулировании отношений  по передаче имущества во временное  пользование произошли большие  изменения. Они связаны, прежде всего, с расширением круга объектов, передаваемых по таким договорам в наем. Такие объекты как земля, недвижимость в виде зданий, сооружений, производственных комплексов, находившихся ранее (в том числе исключительной) собственности государства, не допускались в хозяйственный оборот. С устранением исключительной собственности государства в отношении недр, земли, лесов с введением в оборот предприятий (производственно-хозяйственных комплексов) ставших объектами договоров аренды, коренным образом изменили правовое регулирование арендных отношений. Объектом данного исследования являются права и обязанности субъектов договора аренды (имущественного найма), правовое положение объектов данного договора, безусловно, общие положения об аренде, а также отдельные виды договора аренды, исходя из выбранной тематики данной дипломной работы. Предметом исследования выступает такой вид гражданско-правового договора, как договор аренды. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В гражданском праве  наряду с обязательствами по отчуждению имущества именуется группа обязательств по передаче имущества во временное  пользование. Они юридически оформляют особую, самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. Предметом таких отношений прежде всего становится имущество, которое в данный момент не нужно самому собственнику, не может потребоваться ему в будущем. Отдавая такое имущество во временное пользование другому лицу, собственник сохраняет его в хозяйственном (экономическом) обороте, получая соответствующую выгоду доход. Обязательства по передаче имущества в пользование возникают по соглашению сторон, т. е. носят договорной характер. Содержание обязательств по передаче имущества во временное пользование складывается из взаимных прав и обязанностей сторон: по передаче имущества владельцем пользователю, по возврату пользователем имущества владельцу, по поддержанию этого имущества в надлежащем состоянии, а также по оплате его использования.

Договор аренды - это наиболее распространенные договоры обязательств по передаче имущества в пользование.

Договор аренды является классическим, традиционным для всех правовых систем. Он был закреплен  во всех общесоюзных и российских кодифицированных источниках гражданского права. Согласно Федеральному закону о  введении в действие части второй ГК с 1 марта 1996 г.¹ утратили силу положения, регулирующие арендные отношения ГК РСФСР 1964 г.,² перестали применяться соответствующие положения Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г., а также Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде (ст.ст. 2, 3).

Цель данной дипломной  работы как в рассмотрении теоретических аспектов договора аренды и его видов, а так же вопросов, касающихся его отдельных видов, их содержания, так и практическое применение данного гражданско-правового договора, анализ судебной практики и получения максимальных знаний в области договора аренды и его видов. Указанная цель определяет задачи исследования:

• Анализ понятия договора аренды и отдельных его видов;

• Рассмотрение общих положений об аренде, а также его существенных условий договора аренды, объектов и субъектов договора;
• Раскрыть содержание отдельных видов договоров аренды, в частности, договора проката, аренды транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий, финансовой аренды;

• Рассмотреть материалы судебной и судебно-арбитражной практики. Степень разработанности темы: Как показывает анализ современной юридической литературы, проблема договора аренды и его видов была предметом внимания известных Российских ученых, среди которых следует назвать имена: М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, А. Коболкин, Е.А. Суханов.

Структура работы состоит  из введения, трех глав, заключения и  списка используемой литературы и приложения.

Предметом исследования является понятие и правовое регулирование договора аренды гражданским законодательством.

Теоретической и методологической основой дипломного исследования являются теоретические положения науки гражданского права, общей теории права. При проведении научного анализа применялись логический, исторический, диалектический, сравнительно-правовой и другие методы «следования.

Исследование базируется на Гражданском Кодексе Российской Федерации (Далее - ГК РФ), а также иных Федеральных законах. 

 

Глава 1. Понятие и содержание договора аренды

 

1.1.   Понятие  и элементы договора аренды

По договору аренды: одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Это один из классических видов договоров, чья история  насчитывает многие тысячелетия, на протяжении которых они в основных своих чертах не изменились.

Договор аренды входит в  группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность, договор аренды не влечен смены титула собственника, а следовательно, в экономическом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования ею. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно. В первом случае арендатор не приобретает титула владельца арендованного имущества, а во втором он становится его титульным (законным) владельцем со всеми вытекающими правовыми последствиями. Эти последствия предопределяются вещно-правовыми качествами категории владения, позволяющими распространить на обязательственные по своей юридической природе арендные отношения владельческую защиту в силу положений ст. 305 ПС РФ.³

Передача имущества  только в пользование возможна в том случае, если пользование осуществляется в таких условиях, которые позволяют арендодателю сохранять постоянный контроль за арендованным имуществом, например пользование движимым имуществом осуществляется в его помещении.

Законодательное определение  договора позволяет использовать любой из двух предложенных законодателем терминов «аренда» или «имущественный наем», исходя из традиционной для российского законодательства их синонимичности имуществом, например пользование движимым имуществом осуществляется в его помещении.

В то же время, необходимо иметь в виду, что термин «наем» используется для обозначения иного вида договоров по передаче имущества в пользование, например договора найма жилого помещения, которые не входят в группу арендных договоров. Таким образом, термин "наем" имеет узкое значение, когда применяется в качестве синонима договора аренды, и широкое - когда обозначает иные виды договоров по передаче имущества в пользование. В силу этого общие положения об аренде не распространяются на такие иные виды договоров.

Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Последний признак позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче имущества в пользование, в частности, от договора безвозмездного пользования имуществом (договора ссуды).

Цели обеспечить передачу имущества во временное пользование служат многие права, закрепленные гражданским законодательством, причем как вещные, так и обязательственные.

Арендатору принадлежит  право пользования арендованным имуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды. Соответственно договор аренды - одна из разновидностей договоров по передаче имущества в пользование.

Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов. По общему правилу, плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, поступают в собственность арендаторам (п.2 ст. 606 ГК РФ). Впрочем, законом, иным правовым актом или договором может быть установлено и иное правило (ст. 136 ГК РФ), а именно, что плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица.

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что  арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Такой договор аренды включает некоторые элементы купли-продажи, однако не относится к числу смешанных. В отличие от купли-продажи при аренде с выкупом права собственности на арендованное имущество не может перейти к арендатору в момент заключения договора.⁴

Право пользования арендатора пользуется вещно-правовой защитой и в этой плоскости приравнено к праву собственности и другим вещным правам (ст.305 ГК РФ). Однако такую защиту оно получает только тогда, когда арендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью (п. 1 ст. 606 ГК РФ). Такой арендатор защищается и от притязаний арендодателя как собственника арендованного имущества. Если же речь идет о «голом» праве пользования (без владения), то вещно-правовой защитой оно не пользуется.

Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) за сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п.1 ст.617 ГК РФ), т. е. договор аренды при смене арендодателя сохраняет силу. Правда, право пользования арендованным имуществом при смене арендатора сохраняется далеко не всегда (п.2 ст.617 ГК РФ), но это не лишает данное право свойства следования.

Предоставление арендатором  вещно-правовой защиты и признание  за правом пользования арендованным имуществом свойства следования дает известные основания отнести это право или его отдельные разновидности к числу вещных. Но в любом случае к числу вещных не может быть отнесено право пользования арендованным имуществом, не сопровождающееся владением им поскольку такое право не пользуется вещно-правовой (абсолютной) защитой, необходимой с точки зрения п.4 ст.216 ГК РФ.

Стороны договора - арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно- территориальные муниципальные образования. Только в некоторых видах договоров аренды в роли арендодателя или арендатора должны выступать специальные субъекты.⁵

Арендодатель это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК РФ).

Сдача имущества в  аренду - одна из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности, а именно, входящего в его состав правомочия распоряжения имуществом. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причем такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника. Субъект права хозяйственного ведения не вправе сдавать недвижимое имущество в аренду без согласия (разрешения) собственника. Это правило тем более действует в отношении казенных предприятий, за которыми имущество закрепляется на праве оперативного управления.