Договор аренды

Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия  в аренду, может предъявить иск  о прекращении или досрочном исполнении обязательства и о возмещении причиненных этим убытков в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду. Этот срок является сокращенным сроком исковой давности.

После передачи предприятия  в аренду арендодателя и арендатор  несут солидарную ответственность  по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора. Наступление солидарной ответственности возможна в случаях, когда:

1. уведомленный о передаче предприятия в аренду кредитор заявляет требование о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении убытков в пределах трехмесячного срока;
2. не уведомленный о передаче предприятия в аренду кредитор заявляет о том же иск в пределах годичного срока исковой давности.

Наконец, отдельно регламентируется передача в аренду в составе предприятия прав, полученных на основании лицензии (разрешения). Обычно при утверждении правил лицензирования какого-либо вида деятельности прямо указывается, что лицензия (разрешение) непередаваема. Однако это происходит не всегда. Некоторые виды лицензий (разрешений) могут быть переданы, например, в сфере внешнеторговой деятельности.²⁸

В п.2 ст.656 ГК РФ на этот случай установлено правило о том, что  права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или и иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами. Таким образом, те обстоятельства, которые не могут быть переданы арендатору в связи с отсутствием у него разрешений (лицензий), остаются у арендодателя.

Форма договора аренды предприятий - письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы  договора аренды предприятия влечет его недействительность.

Договор аренды предприятия  подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В каком порядке производится регистрация, в ГК РФ не сказано. Поскольку в данном случае предприятие выступает как объект, а их субъект права, регистрация договора его аренды не может осуществляться в порядке, установленном для регистрации юридических лиц. Исходя из того, что предприятие признается недвижимостью, договор аренды предприятия должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимым имуществом. Правда, в настоящее время предприятия как объекты недвижимости нигде не регистрируются. Соответственно практически невозможна и регистрации сделок с ними, в том числе договоров аренды.²⁹

К числу существенных условии договора аренды предприятии  помимо предмета относится также и цена (арендная плата). Основанием для такого вывода служит правило п.2 ст.650 ГК РФ. Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п.3 ст. 435 ГК, не применяются.

Содержание договора аренды предприятий модифицировано исходя из особенностей предмета этого  договора - действующего и постоянно  меняющего свой состав предприятия.

Обязанности арендодателя по сравнению с обычными претерпели следующие изменения.

1. Обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, конкретизирована путем указания на документ, которым оформляется передача предприятия, передаточный акт. Передача предприятия как сложного имущественного комплекса с множеством составных частей сама по себе достаточно сложна и трудоемка. Поэтому подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, входит арендодателя и осуществляется за счет, если иное не предусмотрено договором. Это естественно, поскольку именно арендодатель лучше всего знает состав передаваемого в аренду предприятия, в том числе его кредиторов.

2. На арендодателя  возложена дополнительная обязанность - возместить арендатору стоимость произведенных последним неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия. В договоре должна быть прямо исключена обязанность арендодателя по возмещению стоимости таких улучшений. В противном случае он будет обязан их возместить, даже если не давал согласия на их производство. Эта обязанность арендодателя вытекает из предусмотренного ст. 660 ГК РФ права арендатора производить улучшения арендованного имущества.

Арендодатель может  быть освобожден судом от обязанности  возместить арендатору стоимость неотделимых  улучшений предприятия, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или что при осуществлении таких улучшений нарушены принципы добросовестности и разумности. Под несоразмерностью увеличения стоимости предприятия повышению его качества (эксплуатационных свойств) следует понимать такой рост качества, который мог бы быть достигнут существенно меньшими затратами, чем те, которые предлагается компенсировать. Нарушение принципа добросовестности означает, это улучшения производятся с целью возмещения стоимости понесенных не них затрат, а не роста качества (эксплуатационных свойств) предприятия. Нарушение же принципа разумности будет налицо, а если арендатор при осуществлении улучшений не проявил ту степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота.³⁰

Обязанности арендатора конкретизированы следующим образом.

L Арендатор обязан в течении всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт.

Что же касается расходов, связанных с эксплуатацией арендованного  предприятия, то арендатор несет и их, однако договором может быть предусмотрено иное. В то же время обязанность арендатора уплачивать платежи по страхованию арендованного имущества является императивной. Однако она может быть реализована только в отношении обязательного страхования. Обязанность производить добровольное страхование имущества в любом случае может быть возложена на арендатора только путем прямого указания на это в договоре аренды предприятия.

2. При прекращении  договора аренды предприятия  арендованный имущественный комплекс  должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил предусмотренных ст.656 657 и 659 ГК РФ для передачи этого же комплекса арендодателем арендатору. Иными словами, в данном случае установлен принцип - как предприятие было передано, так оно должно быть и возвращено.

Подготовка предприятия к возврату арендодателю включая составление и представление на подписание передаточного акта является обязанностью арендатора и осуществляется за его счет» если иное не предусмотрено договором аренды. Возложение этой обязанности на арендатора объясняется тем, что именно он знает все особенности арендованного предприятия на момент возврата и легко может их учесть.

Предприятие представляет собой сложный имущественный  комплекс, его трудно и передавать, и возвращать обратно. Многие компоненты предприятия при его возврате, в том числе досрочном, могут оказаться безвозвратно утраченными, либо стоимость предприятия существенно уменьшится. На этот случай в ст.663 ГК РФ установлена специальная норма, согласно которой правила ГК РФ о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам. Таким образом, налицо ситуация, когда последствия недействительности или нарушения условий договора не применяются исходя из общественных интересов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Подводя итог данной дипломной  работы, обоснованно утверждаю, что  цель ее написания мною полностью  достигнута.

Во-первых, мною были рассмотрены теоретические вопросы, касающиеся общих положений об аренде. В первой и второй главах были затронуты и рассмотрены такие важные ее составляющие как:

• Понятие договора аренды
• Существенное условие договора аренды
• Форма и государственная регистрация договора аренды
• Субъекты договора аренды
• Объекты договора аренды
• Расторжение (изменение) договора аренды

На мой взгляд, законодатель обеспечил детальное регулирование договора аренды, а именно, тех вопросов, которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов. Большинство норм, регулирующих договор аренды носят диспозитивный характер, они действуют в том случае, если стороны урегулировали соответствующие вопросы в договоре.

Подводя вывод о данной главе, следует дать общую характеристику договору аренды в целом. Данный договор относится к числу двусторонних договоров, является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Во-вторых, в главе  третьей которая носит названия отдельные виды договора аренды мною приведены и рассмотрены теоретические вопросы затрагивающие каждый из них, а также приведена судебная и судебно-арбитражная практика.

Внимание было уделено  следующим видам договора аренды:

• Договор проката
• Договор аренды зданий и сооружений
• •  Договор аренды предприятий

Договор аренды из видов  аренды закрепляют законные права и  обязанности своих участников, позволяет  им реализовать свои экономические  интересы. Одна из сторон договора аренды получает возможность восполнить не достающие у нее оборудование, средства производства или финансы за счет другого субъекта – собственника, последний в свою очередь, получает определенный доход от сдачи имущества внаем.

Принимая во внимание все выше сказанное, считаю, что цель работы, поставленная мною достигнута, и в ней раскрыты максимальные знания, касающиеся договора аренды и его видов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

 

Законы  и подзаконные акты

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993г.// Российская газета.-1993.-№237.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ. Принята Государственной Думой 22 декабря 1995 г. // СЗ РФ - 1996.- № 5- Ст. 410.
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (в ред. ФЗ от 31 декабря 2005г. №206-ФЗ) // СЗ РФ.- 2001.- № 44.-Ст. 4147.
4. Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации от 07.03.2001 N 24-ФЗ (принят ГД ФС РФ 07.02.2001) (ред. от 30.12.2008) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2009)
5. Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.1999 N 81-ФЗ (принят ГД ФС РФ 31.03.1999) (ред. от 30.12.2008) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2009)
6. Федеральный закон от 8 января 1998 г. № 2-ФЗ «Транспортный устав железных дорог Российской Федерации» // СЗ РФ.- 1998.- № 2.- Ст. 218.
7. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Федеральных законов от 3 июня 2006г. №73-ФЗ.)// СЗ РФ.-1997.-ЖЗО.- Ст. 3594.
8. Федеральный закон от 29.10.1998 N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (ред. от 26.07.2006) (принят ГД ФС РФ 11.09.1998).
9. Распоряжение Минимущества РФ от 09.06.2003 N 2542-р «Об утверждении форм отчетности о поступлении денежных средств от аренды федерального недвижимого имущества».
10. Распоряжение Минимущества РФ от 28.06.2001 N 1810-р «Об установлении максимального срока оформления договоров аренды федерального имущества».
11. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации . - 2002.- № 3.

 

Акты судебного толкования

12. Постановление Президиума ВАС РФ от 31 января 2006г. № 10331/05. // Вестник ВАС РФ.- 2007.- № 4.
13. Постановление Президиума ВАС РФ от 15 октября 2002г. № 2617/02, 2621/02 // Вестник ВАС РФ.- 2003.- № 2.
14. Постановление Арбитражного суда РФ по Волгоградской области от 8 ноября 2005г. № 2617/05, 2005г., №10.

 

Статьи, монографии и комментарии

15. Ахметьянова З.А. Правовая природа арендных отношений/Юрист.-2006.-№2-С. 16-22.
16. Абовой Т.Е. и А.Ю. Кабалкина. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть вторая // Право и закон.-М.: Юрайт-Издат.- 2003.-С.223-234.
17. Арбаева Н.Е., Балашов М.А. Аренда имущества: правовые, бухгалтерские и налоговые аспекты//М.: Главбух.- 2002.-С.23-25.
18. Агафонова М.Н. Автомобиль на вашем предприятии. // Бератор-Пресс.-2001.-С.145-147.
19. Афонина А.В. Жилищное право: Учебное пособие // Издательско-торговая корпорация "Дашков и К", 2007.
20. Брагинский М.И. Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей // Хозяйство и право.- М.: 2000.-476.
21. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества (Книга 2) // Издательство "Статут", 2002
22. Васильева В.В. Договор аренды: юридические аспекты // ГроссМедиа, РОСБУХ, 2007.
23. Гражданское право. Учебник. Часть I. Изд. 3, перераб. и допол. // Под ред. А.П.Сергеева и Ю.К.Толстого. - М.: Проспект. -1998.
24. Гражданское право. Учебник для Вузов // под ред. О.А. Чаусская - "Дашков и К", 2007.
25. Добрачев Д.В. Практика разрешения споров связанных с применением договора аренды земельного участка// Право и экономика.-2004.-№10.-С.90-99.
23. Евтеев Е.В. Договор лизинга в Гражданском кодексе России // Гражданин иправо.-2001.-№4.
24. Е.А. Иванова. Международно-правовые аспекты ответственности, 
    наступающей вследствие авиационных происшествий // Журнал 
    российского права.-2002.- № 7.
25. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй)  (издание пятое, исправленное и дополненное с использованием судебно-арбитражной практики) // под ред. О.Н. Садикова, "ИНФРА-М", 2006.
26. Кабалкин А.. Л. Санникова. Договор проката // Российская юстиция.-2000.-№6.-521с. 27.  
27. Кузнецова Л.В. Преимущественное право аренды// Право и экономика.-2006.-№2-С. 17-23.
28. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"// - М.: Издательство БЕК. 2002.-536с.
29. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов \\ Издательство "Юрайт", 2004.
30. Корнийчук Г.А. Договоры аренды, найма и лизинга // Издатель<span class="dash041e_0431_044b_0447_0