Договор аренды

5) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается  в  состоянии,  непригодном для  использования. осрочное расторжение договора по этому основанию производится независимо от того, виновен в том арендодатель или нет.

Договором аренды могут  быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию, как арендодателя, так и арендатора в соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ. Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность вытекает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.

В любом случае договор  аренды может быть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В противном случае арендодателю откажут в иске. Для арендатора же такое предупреждение необязательно.

2.2. Право арендатора на возобновления договора

Прекращение договора аренды в установленный срок предоставляет арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок,

Арендатор обязал письменно  уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре этот срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если новые условия договора не устраивают арендатора, он теряет преимущественное право заключить договор на новый срок. Такой вывод вытекает из оговорки «при прочих равных условиях», которая используется в п.1 ст.621 ГК РФ. Понудить же арендодателя заключить договор на прежних или на каких-либо иных условиях арендатор не вправе.

Если арендодатель отказал  арендатору в заключении договора да новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор аренды а другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения убытков. Такие права принадлежат прежнему арендатору, если арендодатель заключил договор аренды на условиях прекращенного договора аренды или же на иных условиях, но ни в коем случае не на тех, на которых арендатор отказался заключить новый договор аренды.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Срок уведомления арендатора о наличии у арендодателя возражений к продолжению договора должен быть предусмотрен в договоре. В противном случае он устанавливается в соответствии со ст.314 ГК РФ.

Глава 3. Отдельные виды договора аренды

3.1. Особенности  отдельных видов аренды

ГК РФ проводит разграничение  между видами договора аренды и арендой  отдельных видов имущества. Виды договора аренды - это те наиболее важные социально значимые случаи аренды, которые специально урегулированы  в главе 34 ГК РФ.

Аренда отдельных видов имущества в ГК РФ в форме самостоятельных параграфов не урегулирована. Могут существовать только отдельные нормы, которые применительно к тем или иным видам имущества изменяют общие правила параграфа 1 главы 34 ГК РФ. Причем эти нормы должны касаться лишь таких видов имущества, которые не служат основанием для выделения самостоятельных видов договора аренды (т.е. любых видов имущества, кроме транспортных средств; зданий и сооружений; предприятий).

Примерами, подтверждающими  существование различий между видами аренды и арендой определенных видов имущества, могут служить п.2 ст.609 и п.2 ст.615 ГК РФ. В п.2 ст.609 речь идет об аренде недвижимого имущества аренда определенного вида имущества, а в п.2 ст.651 об аренде зданий, сооружение как отдельной разновидности недвижимого имущества (вид аренды). Имеются также упоминания об аренде такого вида имущества, как земля.

Если аренда транспортных средств, зданий (сооружений) и предприятий  выделяется в зависимости от вида объекта аренды, то прокат - исходя из потребительского характера договора для арендатора (и предпринимательского - для арендодателя).

Ряд широко распространенных на практике договоров аренды вообще не урегулирован в ГК РФ. Например, практически  ничего не сказано об аренде земли. Правда, законодатель мог исходить из того, что этот вид аренды будет подробно урегулирован в новом Земельном кодексе. Однако нельзя забывать, что аренда всегда тяготела к гражданскому законодательству. Нелогично отсутствие в ГК РФ и такого вида договора, как аренда недвижимости.

К отдельным видам  договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества общие  правила о договорах аренды применяются, если иное не установлено правилами ГК РФ об этих договорах. ГК РФ специально урегулировал пять видов договора аренды, но в своей дипломной работе я рассмотрю только три, так как на мой взгляд они являются наиболее распространенными: 1) договор проката; 2) договор аренды зданий и сооружений; 3) договор аренды предприятий.

3.2. Договор  проката

По договору проката  арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

В определении договора проката отражены три его специфические  черты, а именно:²¹

1) в качестве арендодателя  выступает специальный субъект  - предприниматель. Причем ГК РФ особо подчеркивает, что его предпринимательская деятельность по сдаче имущества в прокат должна быть постоянной, т.е. осуществляться в виде промысла, доход от которого становится основным или дополнительным источником существования. В любом случае такая деятельность должна быть систематической. Разовая сделка по сдаче в аренду движимого имущества проката не составляет. Иными словами, заключение договоров проката должно быть целью деятельности предпринимателя, его профессиональным занятием.

Юридическое лицо, являющееся коммерческой организацией, и индивидуальный предприниматель должны избрать  именно этот вид деятельности. Если же юридическое лицо имеет специальную правоспособность, то его возможность заниматься прокатом должна быть предусмотрена учредительными документами;

2) предметом договора является только движимое имущество (кроме транспортных средств, для которых предусмотрены специальные правила) используемое  в  потребительских  целях,  если  иное  не  предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. Следовательно, цели использования имущества могут быть не только потребительскими, но и иными, в том числе предпринимательскими;

3) предмет проката передается во владение и пользование арендатору. Следовательно, при договоре проката арендодатель не может сохранить за собой право владения вещью.

Если договор аренды удовлетворяет всем этим признакам, он должен быть отнесен к числу договоров проката и подчинен ряду правил, отличных от общих норм о договорах аренды.²²

Срок договора проката  не может превышать одного года. Истечение указанного срока влечет за собой безусловное прекращение договора. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды к договору проката не применяются.

Форма договора - только письменная, причем посредством как  составления одного документа, подписанного обеими сторонами, так я обмена документами, достоверно исходящими от каждой из сторон.

Порядок заключения и  исполнения договора проката, а также  определение его содержания подчиняются  правилами о публичных договорах.

Содержание договора проката имеет следующие особенности. Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, дополнена дополнительными обязанностями:

а)  в присутствии  арендатора проверить исправность  сдаваемого в аренду имущества

б) ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества  либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.

При неисполнении арендодателем  этих обязанностей следует по аналогии применять нормы ст.611 ГК РФ, а  не ст.612 ГК РФ, поскольку использование предмета проката в большинстве случаев все-таки возможно и без проверки его исправности или получения инструкций.

По-иному урегулированы  отношения по устранению недостатков  сданного напрокат имущества. Если арендатор  обнаруживает такие недостатки, он должен заявить о них. При этом арендодателю дается предельный десятидневный срок для безвозмездного устранения недостатков имущества или его замены имуществом, находящимся в надлежащем состоянии. Невыполнение арендодателем этой обязанности в указанный срок предоставляет арендатору права:

• потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы
• непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя
• потребовать досрочного расторжения договора

Если недостатки арендованного  имущества явились следствием нарушения  арендатором правил эксплуатации и  содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества.

На арендодателя возложена  императивная обязанность по проведению капитального и текущего ремонта сданного в прокат имущества. Арендатор же, в свою очередь не установлено законом или договором проката.

Скорректированы и обязанности  арендатора, в частности, по своевременному внесению арендной платы. Арендная плата может устанавливаться только в форме определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. При закреплении договором проката любой иной формы арендной платы данное условие считается не установленным, и арендная плата определяется исходя из условий договора, исполнение договора должно быть, оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные услуги.

Взыскание с арендатора задолженности по арендной плате  производится в бесспорном порядке  на основании исполнительной надписи нотариуса. В таком порядке может быть взыскана только задолженность по арендной плате. Что же касается взыскания с арендатора убытков, вызванных утратой или повреждением полученного в прокат имущества, или пени за просрочку уплаты арендной платы (платы за прокат), то оно производится в судебном порядке, если договором проката не установлен иной порядок (например, бесспорный порядок).²³

При досрочном возврате арендатором взятого напрокат имущества  арендодатель обязан возвратить ему  соответствующую часть полученной арендной платы, исчислив ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества. Арендатор не имеет права сдавать в субаренду имущество, предоставленное ему по договору проката, передавать свои права и обязанности по договору проката другому лицу, предоставлять это имущество в безвозмездное пользование, закладывать арендные права и вносить их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы. Этот запрет применительно к договору проката не может быть отменен соглашением сторон.

Все остальные обязанности  сторон сохраняют свое действие в полном объеме, что касается досрочного расторжения договора проката, то оно возможно по инициативе арендатора в любое время. Законом установлено лишь единственное условие для такого прекращения договора, а именно, арендатор должен письменно предупредить арендодателя о своем намерении расторгнуть договор не менее чем за десять дней. Арендодатель же может досрочно расторгнуть договор проката только по основаниям, предусмотренным (ст.619 ГК РФ (кроме п.4)). Иные случаи прекращения договора проката те же, что и у обычного договора аренды.

Приведенные выше особенности  присущи любым договорам проката. Вместе с тем следует выделять и особую их разновидность - договоры бытового проката. В роли арендатора в таком договоре проката выступают граждане-потребители. Соответственно предмет договора должен использоваться в потребительских целях. К таким договорам применяется Закон РФ «О защите прав потребителей».²⁴ В частности, за арендаторами-потребителями закрепляются специальные гарантии качества арендованного имущества (ст.4 Закона РФ «О защите прав потребителей»), права на безопасность этого имущества (ст. 7 Закона РФ «О защите прав потребителей») и на информацию о нем (ст.8 12 Закона РФ «О защите прав потребителей»), устанавливается особый порядок ответственности арендодателя за вред, причиненный потребителям, включая возмещение морального вреда (ст. 13-15 Закона РФ «О защите прав потребителей»), наконец, специальные правила судебного разбирательства.