Договор аренды

3.3. Договор  аренды зданий и сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение .

Данный договор выделен  в самостоятельный вид исходя из его предмета. Предметом договора служит здания или сооружения, т.е. разновидности недвижимого имущества. Здания и сооружения неразрывно связаны с землей, земельным участком, на которой они расположены. Именно это обстоятельство и служит главной причиной выделения договора аренды зданий и сооружений в отдельный вид. Ведь пользование зданием или сооружением практически невозможно без пользования земельным участком, последний же далеко не всегда передается в аренду вместе со зданием и сооружением, которое на нем расположено. Ответа на вопрос в чем различие между зданием и сооружением ГК РФ не содержит. Однако сделать вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно. Впрочем, юридического значения делению объектов на здания и сооружения ГК РФ не придает значения.

Здания и помещения  могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений лишь после принятия здания в целом в эксплуатацию как результат завершения его строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном порядке, Самовольная постройка не может быть объектом аренды.

Мингосимущество РФ ведет  учет объектов федеральной собственности  и их реестр. Комитеты по управлению имуществом субъектов РФ и органов  местного самоуправления соответственно учитывают государственную собственность субъектов РФ и собственность муниципальных образований, ведут их реестры. Органы местного самоуправления возложили на местные комитеты по управлению имуществом, а также и на ряд других местных органов ведение учета здании, жилых домов и сооружений, принадлежащих гражданам и юридическим лицам, и ведение реестра этих объектов. Установлен порядок предоставления информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Информационные данные выдаются за плату на основании письменного запроса заинтересованным лицам по конкретному объекту. Информация дается в виде выписке из форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а так же истории объекта недвижимости.

Объектам недвижимости присваиваются кадровые номера. Номер является необходимым условием осуществления государственной регистрации прав на объект недвижимости. Учет ведется в специальном журнале, в котором указываются кадастровый номер объекта недвижимости, его местонахождении и наименовании правообладателя.

Правила об аренде зданий и сооружений применяются при  аренде и частей зданий (сооружений). Правда, в этом случае возникают  сложности с передачей арендатору права пользования земельным  участком, который функционально  обслуживает такую часть. Если выделить часть земельного участка, обслуживающего часть здания сооружения невозможно, права на такой участок арендатору переходить не должны.

Форма договора аренды зданий и сооружений - письменная, причем обязательно составление единого документа, подписываемого сторонами. Заключение такого договора, подписываемого сторонами посредством обмена письмами (документами, исходящими только от одной стороны) невозможно. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

К числу существенных условий договора аренды зданий (сооружений) помимо его предмета относится также  и цена (арендная плата). Договор  должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст.424 ГК РФ не применяются.

Так Федеральным законом  «Об образовании» в редакции от 10 июля 1992 г.²⁵ предусмотрены, что государственные и муниципальные образовательные учреждения сдают в аренду закрепленные за ними объекты собственности по ценам, которые не могут быть ниже цены, сложившейся в данном законе.

Содержание договора аренды зданий и сооружений (по сравнению  с содержанием обычного договора аренды) не подвергалось серьезным изменениям.

Основной набор обязанностей сторон сохранился. Конкретизированы лишь некоторые способы исполнения этих обязанностей:

1. Обязанность арендодателя  предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, расширена. Одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Передаче подлежит не весь принадлежащий арендодателю земельный участок, а лишь та его часть, которая функционально обслуживает здание или сооружение. Такая передача происходит и при умолчании о ней в договоре аренды. Впрочем, стороны могут исключить в договоре передачу арендатору каких-либо прав на земельный участок.

Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое  в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право  пользования соответствующей частью земельного участка на условиях аренда или иное право, если оно предусмотрено договором аренды здания или сооружения.

Это право предоставляется  на срок аренды здания или сооружения, причем в отношении той части  земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

На судьбу данного  права арендатора до тех пор, пока оно существует, не влияет даже смена  собственника земельного участка. В  случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Аренда здания или  сооружения, находящегося на земельном  участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается  без согласия  собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка. Таким образом, согласие собственника земельного участка на сдачу в аренду расположенного на нем здания или сооружения требуется в случаях, когда это прямо предусмотрено законом или договором или когда условия пользования участком изменяются. Под изменением условий пользования следует понимать такое их ухудшение, которое в соответствии с действующим законодательством может служить основанием для досрочного прекращения права арендодателя здания или строения на земельный участок, например, использование не по назначению.

2. Исполнение арендодателем  обязанности по передачи здания  или сооружения арендатору и  принятие предмета договора последним  осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено  законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, арендатора - от принятия имущества.

Обязанность арендатора по возврату арендованного здания (сооружения) оформляется так же, как обязанность арендодателя по его передаче. По окончании срока договора аренды или при его досрочном прекращении арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю при непременном составлении документа о передаче здания или сооружения. Порядок составления передаточного акта при возврате предмета договора и последствия уклонения от его составления аналогичны тем, которые установлены законом при передаче здания сооружения в аренду.

3. Наконец, установленная  в договоре арендная плата  за пользование зданием или  сооружением включает и плату  за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Таким образом, если иное особо не оговорено, при аренде здания или сооружения дополнительная плата за земельный участок взиматься не должна.²⁶

В случае, когда плата  за аренду здания или сооружения установлена  в договоре на единицу площади  здания и сооружения или иного  показателя размера, арендная плата  определяется исходя из фактического размера передаваемого арендатору здания или сооружения. Фактический размер здания или сооружения в этом случае может быть взят, к примеру, из передаточного акта, составление которого обязательно. Впрочем, общая площадь здания (сооружения) вполне может содержаться и в самом договоре.

3.4.   Договор  аренды предприятий

По договору аренды предприятия  арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное  владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Договор аренды предприятий выделен в самостоятельный вид также исходя из его предмета. Предметом данного договора является предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами. Предприятие как объект права в процессе своего функционирования постоянно изменяет свой состав за счет выбытия одних компонентов и появления новых, что и требует специального урегулирования договора его аренды.

Более того, суть пользования предприятием как раз и состоит в постоянной замене его компонентов. Поэтому арендатору предприятия предоставлено право без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды и отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет изменения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятий. Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Арендатор также вправе без согласия арендодателя вносить  изменения в состав арендованного имущественного комплекса, производить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение увеличивающее его стоимость.

Содержание права пользования  предприятием по сравнению с обычным  договором аренды расширено. Однако по соглашению сторон такое расширение может быть отменено.

В то же время предприятие  как объект аренды не подпадает целиком  под общее понятие предприятия. Отличительных признаков предприятия  как объекта аренды, как минимум  три и все они связаны с  тем, что при аренде предприятие переходит из рук в руки, в то время как при формулировании общего понятия предприятия этот аспект не учитывается.²⁷

1. Если земельные участки,  здания, сооружения, оборудование и другие основные средства безоговорочно входят в состав предприятия, передаваемого в аренду, то остальные компоненты только в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором. В то же время понятие предприятия, закрепленное в ст. 132 ГК. (Предприятием как объектом прав признается комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности) подобных различий не проводит. Такой подход ГК РФ позволяет арендодателю предприятия самостоятельно определить объем оборотных средств, прав на природные ресурсы, исключительных прав, а также прав требования и долгов, передаваемых в составе предприятия в аренду.

2. При передаче предприятия в аренду специально сделана оговорка о том, что передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. При определении состава предприятия в ст. 132 ГК РФ такая оговорка отсутствует. Это означает, что ряд прав не может быть передан в аренду в составе предприятия при наличии в законодательстве соответствующего запрета.

3. Установлен специальный порядок передачи в аренду в составе предприятия долгов перед кредиторами.

Нормы ст. 657 ГК РФ посвященные правам кредиторов при аренде предприятия, представляют собой конкретизацию правила п.1 ст.391 ГК РФ о том, что перевод долга возможен только с согласия кредитора.

Кредитора по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до передачи его арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду. Срок такого уведомления в п. 1 ст.657 ГК РФ не установлен и потому для его определения должны применяться правила ст. 314 ГК РФ.

Кредитор, который письменно  не сообщил арендодателю о своем  согласии на перевод долга, вправе в  течение трех месяцев со дня получения  уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Его пропуск влечет прекращение права требовать досрочного исполнения обязательства и возмещения убытков. По существу, пропуск срока означает молчаливое согласие на перевод долга арендатору.