Договор аренды

Аналогичный порядок  действует в отношении государственной  собственности субъектов РФ и  муниципальной собственности.

По управлению имуществом в роли арендодателей государственного имущества могут выступать унитарные предприятия, но без каких-либо ограничений лишь применительно к движимому имуществу. Унитарные предприятия могут выступать арендодателями в отношении недвижимого имущества, а казенные предприятия и бюджетные учреждения - в отношении любого имущества только с согласия собственника или уполномоченного им органа. Дача такого согласия равнозначна наделению указанных субъектов специальным полномочием сдавать имущество в аренду. Если же полномочия из закона не вытекают, арендодатель должен иметь специальное уполномочие собственника сдавать чужое имущество в аренду от своего имени. В частности, такое полномочие может вытекать из договора комиссии.

Арендатор - это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон, по общему правилу, не предъявляет.

Предмет договора - любая  телесная непотребляемая вещь, поскольку  она не теряет своих натуральных  свойств в процессе использования. В частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса или водные объекты) здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и иное движимое имущество.

Законом могут быть установлены  виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Ограничения могут устанавливаться и в отношения вещей, свободных в обороте, в зависимости, например, от их принадлежности определенным собственникам. Существенные ограничения установлены в отношении имущества, находящегося в государственной собственности. Все же остальные вещи могут сдаваться в аренду свободно.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п.2 ст.607 ГК РФ). Эти особенности вытекают прежде всего из невозобновляемости многих природных ресурсов, их ограниченности, подчас уникальности, а потому необходимости специально предусматривать меры, направленные на их рациональное использование. В частности, при сдаче в аренду земельных участков должно соблюдаться их целевое назначение (ст.53 Земельного кодекса РФ⁶). Использование иных объектов природы, в том числе на началах аренды, как правило, возможно, только при наличии лицензии. Количество приводимых примеров можно умножать до бесконечности. Поэтому при заключении договоров аренды природных объектов недостаточно использовать только нормы ГК РФ, а всегда нужно обращаться к специальному законодательству.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие  определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п.3 ст. 607 ГК РФ). Следовательно, предметом договора аренды может быть только индивидуально-определенная вещь. Вещь, передаваемая в аренду, должна быть юридически незаменимой, ведь по окончании договора возврату подлежит та же вещь. Вещи, определяемые родовыми признаками, не могут составлять предмет договора аренды, поскольку относятся к юридически заменимым.

Договор аренды на срок не более года, а если хотя бы одной  из сторон договора является юридическое  лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор на срок более года независимо от его суммы способен довольно серьезно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его содержание должно быть формализовано. Что же касается письменной формы договоров аренды, заключаемых с участием юридическиx лиц, то правило есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного п. 1 ч. 1 ст. 161 ГК РФ.

Договор аренды недвижимого  имущества подлежит государственной  регистрации, если иное не установлено законом. При этом регистрации подлежит именно договор как правоустанавливающий документ, содержащий ограничения (обременения) права собственности арендодателя. Регистрация договора аренды производна от регистрации права собственности арендодателя на недвижимое имущество.

Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору ст.624 ГК РФ) заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества. Аналогичная форма необходима и для дополнительного соглашения к договору аренды, которым арендатору предоставлялся право выкупа арендованного имущества.⁷

Для многих видов аренды существуют особые правила о форме договора и его государственной регистрации.

Содержание договора аренды образуют права и обязанности, которые изложены столь подробно, что требуют отдельного рассмотрения.

Существенным условием договора аренды можно считать, пожалуй, только его предмет. В отношении  него прямо сказано, что при отсутствии в договоре данных, позволяющих определить имущество, которое подлежит передаче в аренду, условие о предмете считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным (п.3 ст.607 ГК РФ).

Цена договора (арендная плата) как и срок, не относится  к существенным условиям. Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата, т.е. исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары (п. 3 ст.424 ГК РФ, п.1 ст. 614 ГК РФ). Что же касается срока, то договор аренды может быть заключен как на определенный так и на неопределенный срок. Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз.2 п.2 ст.610 ГК РФ). Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколько угодно, даже «вечно». Поэтому точнее вести речь о договоре аренды, заключенном не на неопределенный срок, а без указания срока, т.е. под отменительным условием расторжения договора по инициативе любой из сторон.⁸

Законом могут устанавливаться  максимальные предельные сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п.3 ст.610 ГК РФ).

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 октября 2002 г. № 2617/02, 2621/02. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел протест первого заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на определение от 17.12.01, решение от 17.12.01 Арбитражного суда Тюменской области по делу N А70-4670/27-01 и постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.02.02 по тому же делу.

Заслушав и обсудив  доклад судьи, Президиум установил  следующее. Комитет по управлению имуществом города Тюмени (в настоящее время -Департамент имущественных отношений администрации города Тюмени) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к арендному предприятию "Тюменская горэлектросеть" (в настоящее время - открытое акционерное общество "Тюменская горэлектросеть") и открытому акционерному обществу "Энергетик" об истребовании имущества из незаконного владения ответчиков.

До принятия решения  требования к ОАО "Энергетик" выделены в отдельное производство.

Определением от 17.12.01 в отдельное производство выделены требования о возврате имущества, представляющего собой улучшения, произведенные ответчиком за счет амортизационных отчислений от использования арендованного имущества.

Решением от 17.12.01 исковое  требование удовлетворено: ответчик обязан возвратить истцу имущественный комплекс согласно перечню по состоянию на 01.01.01.

Федеральный арбитражный  суд Западно-Сибирского округа постановлением от 20.02.02 оставил названные определение и решение без изменения.

В протесте первого заместителя  Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается указанные судебные акты отменить, производство по делу прекратить.

Президиум считает, что  судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 14.02.90 между трудовым коллективом  предприятия "Тюменские горэлектросети" и городским производственным объединением жилищно - коммунального хозяйства был заключен договор аренды электросетевых сооружении и оборудования городской электрической сети системы Министерства жилищно - коммунального хозяйства РСФСР; срок действия договора - с 01.02.90 по 31.12.96; стоимость имущества, переданного в аренду, по состоянию на 01.01.90 - 10143000 рублей.

Истец заявил иск о  возврате арендованного имущества, ссылаясь на истечение срока действия договора аренды.

Между тем  ранее тем же арбитражным судом рассматривался спор между теми же сторонами о возврате того же арендованного имущества (дело N А70-1573/14-97). Определением от 28.07.97 производство по указанному делу было прекращено в связи с заявлением истца ходатайства об отказе от иска.

В соответствии с пунктом 2 статьи 85 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации производство по делу подлежит прекращению, если имеется вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт.

Согласно материалам дела в обоих случаях иск заявлен  собственником мущества - арендодателем - к владельцу имущества, получившему его по договору аренды от 14.02.90.

Доказательств отличия  имущества, истребуемого по настоящему делу, от имущества, требование, о возврате которого заявлялось по делу N А70-1573/14-97, в материалах дела не имеется.

В обоих делах основаниями  заявленных исков являются одни и те же юридические факты: факт окончания срока действия договора аренды и не возврата имущества ответчиком арендодателю.

Ссылка истца при  заявлении настоящего иска, кроме  статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, на статьи 132, 656, 657, 659, 664 названного Кодекса является лишь уточнением правового обоснования, а не изменением основания иска. Поэтому вывод суда об изменении истцом предмета и основания искового требования необоснован.

Выделение судом в  отдельное производство определением от 17.12.01 требования о возврате имущества, приобретенного ответчиком за счет амортизационных отчислений от использования арендованного имущества, незаконно. Согласно материалам дела приобретенное имущество является неотделимыми улучшениями арендованного имущества, поэтому требование о его возврате подлежит рассмотрению одновременно с требованием о возврате арендованного имущества.

В то же время судом  не исследован вопрос о фактических правоотношениях, сложившихся между сторонами к моменту рассмотрения настоящего спора.

Согласно материалам дела срок действия договора аренды от 14.02.90 истек 31.12.96. Сведений о переоформлении договора в деле не имеется.

В связи с этим суду следовало проверить, продолжаются ли арендные правоотношения сторон, поскольку согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Возврат арендованного имущества в этом случае осуществляется при условии прекращения договорных отношений.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 187 - 189 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

Определение от 17.12.01, решение  от 17.12.01 Арбитражного суда Тюменской области по делу N А70-4670/27-01 и постановление Федерального арбитражного суда Западно - Сибирского округа от 20.02.02 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию  Арбитражного суда Тюменской области.

В ГК РФ сохранено ранее  действовавшее указание о том, при  заключении договора на новый срок условия его могут быть изменены по соглашению сторон. Это относится к любым условиям, в том числе размеру арендной платы. Норма п. 3 ст.614 ГК РФ о возможности изменения арендной платы, но чаще она касается пересмотра размера арендных платежей в период действия договора, а здесь стороны оформляют новый договор и не связаны условиями прежнего. Право арендатора на возобновление арендных отношений может быть защищено в судебном порядке. Если известно, что арендодатель намерен сдавать имущество в аренду в дальнейшем, но от возобновления договорных отношений с прежним арендатором уклоняется, последний может предъявить иск о понуждении арендодателя заключить договор на новый срок.

Разъяснения о практике разрешения подобных споров даны в  письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 сентября 2003 г. № С-13/ОП-276.

Требование арендатора возобновить договор не подлежит удовлетворению в случаях, когда арендодатель не намерен больше сдавать имущество внаем.

1.2.   Содержание  договора аренды

Рассматривая содержание договора аренды необходимо обратиться к обязанностям арендодателя и арендатора. Арендодатель во исполнение заключенного договора обязан:

1) предоставить арендатору  имущество в состоянии, соответствующем  условиям договора аренды и назначению имущества (л. 1 ст. 611 ГК РФ). Состояние имущества, подлежащего передаче в аренду, должно быть определено договором аренды. Если этого не сделано, состояние имущества определяется его назначением, которое, в свою очередь, также может быть установлено договором или вытекать из целей, ради которых данное имущество обычно используется. Необычные требования к состоянию имущества, предаваемого в аренду, должны быть особо оговорены. Но в любом случае имущество должно быть передано без недостатков, в той или иной мере препятствующих его использованию по назначению.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы не переданы, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствий с его назначением, либо в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей или документов либо расторжения договора, а также возмещения убытков (п.2ст.611 ГК РФ).