Договор купли-продажи недвижимости

 

СОДЕРЖАНИЕ

Введение…………………………………………………………….……3-4

 

Глава 1. История развития сделок с недвижимостью…………….….4-12

 

Глава 2. Договор продажи недвижимости…………………………...13-22

 § 1. Понятие договора продажи недвижимости и его элементы…....13-20

§ 2. Права и обязанности сторон……………………………….…....20-22

 

Глава 3. Договор продажи предприятия……….……………….……23-32

§ 1. Понятие договора продажи предприятия и его элементы……..23-29

§ 2. Содержание договора продажи предприятия…………………..29-32

§3. Государственная регистрация договора купли – продажи  предприятия и переход права собственности…………………..32-36

 

Заключение…………………………………………………………..37-38

 

Литература………………………………………………………………39

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                     

Введение

 Переход к рыночным отношениям, проведение экономической реформы кардинально меняет сферу применения и использование договора, его роль и значение в гражданском обороте.

Договор является правомерной  сделкой, порождающей обязательства. Граждане и юридические лица свободны в заключение договоров и самостоятельно решают с кем и какие договора им заключать, а так же согласовывать их условия.

   Операции с  недвижимым имуществом  стали   массовыми  и  повседневными   в предпринимательской деятельности граждан, юридических  лиц  и  муниципальных образований.  Вместе  с  тем,  рынок   недвижимости   остается   значительно криминализированным. Многие сделки совершаются без  достаточной  юридической проработки, без четкого определения прав и обязанностей сторон,  что  влечет за  собой  нарушение  прав  одной  или  другой  стороны  и,  соответственно, значительные финансовые потери. К тому же приходится нести  немалые  расходы на адвокатские услуги.

    Как известно, в соответствии с Гражданским  Кодексом РФ (статья  130  ГК РФ), к недвижимым вещам относятся все те объекты, которые прочно  связаны  с землей  и  перемещение  которых  без  несоразмерного  ущерба  их  назначению невозможно: здания, сооружения, жилье и нежилые помещения,  предприятия  как имущественные  комплексы,  земельные  участки,  участки  недр,  обособленные водные объекты, многолетние насаждения и леса.  Перечень  этих  объектов  не закрытый,  то  есть  не  исчерпывающий.  В   Гражданском   кодексе   сделана дополнительная оговорка в отношении  тех  объектов,  которые  не  связаны  с землей, однако законом прямо отнесены  к  недвижимости.  Это  –  "подлежащие государственной регистрации  воздушные  и  морские  суда,  суда  внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым  вещам может быть

отнесено и иное  имущество"  (статья  130  ГК  РФ).  Таким  образом,  четкой характеристики понятия "недвижимость" нет.

    Критерий "неразрывной  связи с землей" и "невозможности  перемещения  без несоразмерного ущерба" не может  служить  общей,  объединяющей  недвижимость характеристикой.

Цель работы состоит в том, чтобы дать характеристику тем отношениям и их специфике, которые возникают при купле – продажи недвижимости. Также в курсовой работе будут рассмотрены особенности купли-продажи предприятия, как имущественного комплекса.

Для того чтобы обозначенная цель была достигнута, необходимо последовательно выполнить ряд задач: дать понятие договора купли – продажи недвижимости; рассмотреть элементы договора и его содержание договора; охарактеризовать процедуру государственной регистрации указанных договоров.

В дальнейшем данная курсовая работа может быть использована для расширения знаний в области заключения договора купли-продажи недвижимости как специфического договора. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. История  развития сделок с недвижимостью

Можно выделить пять этапов экономического развития рынка недвижимости:

- этап образования  и стихийного становления (1990 - 1994 гг.);

- этап стабилизации (1995 - август 1998 г.);

- этап депрессии как  следствие финансового кризиса  (конец 1998 - 2000 г.);

- этап нового подъема  (2001 - 2008 гг.);

- этап преодоления  последствий мирового финансового  кризиса (осень 2008 г. - по настоящее  время).

Отправной точкой развития современного рынка недвижимости следует  признать 1990 г., когда в результате принятия Закона от 24 декабря 1990 г. "О собственности в РСФСР" ¹

в законодательной доктрине было восстановлено деление имущества  на движимое и недвижимое. Однако функционировать  рынок начал только с началом  массовой приватизации жилья в 1992 г. Именно в это время, после соответствующих  правительственных решений, наступил период радикальных рыночных преобразований, открывших путь к быстрой (в том числе и бесплатной) приватизации жилой недвижимости.²

 Бурный рост цен  (причем в долларовом эквиваленте), сопровождающийся опережающим спросом  на недвижимость, привлек внимание к рассматриваемому рынку большого числа преступников, готовых ради быстрой наживы к совершению не только обманных, но и насильственных действий.

Из-за отсутствия должного контроля со стороны государства  за совершением сделок с недвижимостью, на этап стихийного становления рынка недвижимости приходится пик его преступности. На этом этапе не было принято никаких мер, гарантирующих защиту граждан от преступных посягательств. В группу риска сразу попали престарелые граждане, несовершеннолетние и инвалиды. Перечисленные категории граждан в силу своего возраста, физических или психических недостатков не могли самостоятельно защищать свои права на недвижимое имущество и легко становились жертвами преступлений. Приобретенная преступным путем недвижимость (в основном квартиры) таких граждан сразу же и без труда продавалась.

На рассматриваемом  этапе стала развиваться инфраструктура рынка недвижимости, ознаменованная появлением первых агентств недвижимости, компаний, занимающихся строительством и перспективным инвестированием в недвижимость. Однако деятельность значительного числа агентств недвижимости в это время осуществлялась без гарантий юридической чистоты сделок и в основном сводилась только к подбору требующейся недвижимости или поиску на нее покупателей. Квалификация риелторов в это время была низкой, так как практически никто из них не имел соответствующего опыта работы в рассматриваемой сфере. Кроме этого, у риелторов еще не было апробированных методик по проверке объектов недвижимости на юридическую чистоту. Добыть необходимую информацию о проверяемом объекте или лице, его продающем, например проверить официально подлинность паспорта владельца недвижимого имущества через правоохранительные органы или действительность его права собственности в регистрирующем органе, было весьма непростым делом. Некоторыми агентствами недвижимости для таких проверок использовались определенные информационные каналы, но они относились к числу неофициальных и в связи с этим большинству участников рынка были недоступны.

Юридическая ответственность  агентств недвижимости на этом этапе  фактически отсутствовала, поскольку  сами агентства не имели ни государственной  лицензии, ни какой-либо гарантии своей  деятельности. В случае причинения ущерба вопрос о материальной компенсации зависел от наличия у пострадавшей стороны неформальных способов воздействия на недобросовестных исполнителей или участников сделки. При таком состоянии дел полноценно защитить себя могли лишь более состоятельные участники сделок, а не простые граждане.

Постоянный рост цен  на недвижимость породил большое  несоответствие между оценочной (т.е. балансовой) стоимостью жилищных объектов и их рыночной ценой. Такое обстоятельство способствовало не только совершению налоговых правонарушений, но и приводило к дополнительному риску покупателей жилья. В договоре купли-продажи жилья участники сделки предпочитали указывать его балансовую, а не рыночную стоимость. Таким образом, в случае признания впоследствии договора недействительным покупатели не могли в полном объеме получить свои средства обратно, а только ту часть, которая указана в договоре. Судебной практике известен не только такой способ мошенничества, но и существование целых преступных групп, специализирующихся на нем.

В 1995 г. цены на объекты  недвижимости достигли достаточно высокого уровня и стабилизировались, а в 1996 г. стали снижаться. Стабилизации цен на рынке недвижимости способствовало его насыщение за счет новостроек и смещение приоритетов покупателей. Если ранее можно было достаточно дорого продать практически любое жилье, то теперь цена диктовалась не только состоянием самого объекта, но и развитостью окружающей инфраструктуры, состоянием подъезда и придомовой территории. С началом падения цен на жилые помещения в сфере рынка жилой недвижимости появились новые методы продаж жилой недвижимости - в рассрочку. Были разработаны многочисленные схемы постепенной оплаты всей стоимости квартир, в том числе и через ипотечные кредиты.

Интенсивное развитие рынка  привело к расширению сферы риелторских  услуг. К этому моменту времени существенно возросла квалификация работников риелторских компаний, которые уже успели приобрести необходимый опыт работы. Наиболее крупные и авторитетные компании создали объединения риелторов, такие как Московская ассоциация риелторов (МАР), Российская гильдия риелторов (РГР). Развитию риелторских организаций способствовала нормативная база, регламентирующая порядок перехода права собственности от одного субъекта к другому, так как к этому времени она стала достаточно сложной. Столкнувшись с проблемой покупки-продажи, аренды жилья, офиса или земельного участка, граждане и юридические лица стали все чаще обращаться к риелторским организациям. В 1996 г. Постановлением Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. N 1407 "Об утверждении Положения о лицензировании риэлтерской деятельности" было введено обязательное лицензирование риелторской деятельности.

Этап стабилизации рынка  недвижимости был ознаменован снижением  уровня преступности, чему способствовали не только указанные факторы, но и то, что на этом витке развития рынка государство всерьез озаботилось состоянием дел на рынке недвижимости, его криминализацией и бесконтрольностью деятельности участников рынка. Прежде всего были приняты меры по защите пенсионеров, инвалидов и несовершеннолетних. С этого момента стал применяться новый порядок снятия и постановки граждан на регистрационный учет по месту жительства. Новая методика предписывала обязательную постановку на учет гражданина по новому месту жительства, и только после этого он снимался с учета по предыдущему месту жительства. Однако о практической и юридической проработанности таких мер говорить было преждевременно. Чиновники, уполномоченные принимать решение, часто толковали Постановление Правительства от 17 июля 1995 г. N 713 "Об утверждении Правил регистрации и снятия с учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию" произвольно, и многие люди, совершавшие вполне безобидные сделки, подолгу вынуждены были доказывать чиновникам легитимность своих действий.³

После экономического кризиса, произошедшего в августе 1998 г., покупательская способность на рынке недвижимости резко снизилась. Паралич банковской системы привел к тому, что были сорваны даже запланированные сделки. Участники же рынка, имеющие долларовые сбережения в "свободном обращении", заняли выжидающую позицию и никаких сделок не совершали. Из-за резкого сокращения сделок с недвижимостью число преступлений, совершающихся на рассматриваемом рынке, продолжало сокращаться, но темпы такого сокращения замедлились, так как после финансового кризиса многие риелторские компании прекратили свое существование. На рынке недвижимости остались только крупные риелторские компании, чьи услуги стоили относительно дорого и многие участники рынка пытались на них экономить. Замедление темпов снижения преступности после финансового кризиса происходило и из-за того, что граждане, имеющие долги в долларовом эквиваленте, подверглись массированной атаке со стороны преступных групп, пытающихся отобрать у них квартиры и земельные участки.

С начала 2001 г. финансовый кризис рынком недвижимости практически  был преодолен, о чем свидетельствовали  стабилизация цен (при наличии очень  незначительных колебаний) и активизация строительства жилых построек. В это время наряду с постоянным увеличением предложений (в основном за счет новостроек) на рынке жилья стал наблюдаться плавный и систематический рост цен как на первичные, так и вторичные объекты. Причем рост цен почти не влиял на спрос, а наоборот, повышение цен иногда диктовалось высоким спросом (прежде всего на жилье в экологически чистых районах).⁴

Преодолев финансовый кризис, рынок жилья перешел к этапу  нового подъема. В первом полугодии 2000 г. по сравнению с кризисным периодом осени 1998 г. на рынке недвижимости наметились значительные изменения. Главным образом, была восстановлена деятельность риелторских компаний, а цены на их услуги и объекты недвижимости значительно снижены. Поэтому граждане, желающие приобрести недвижимость, уже, как правило, предпочитали обращаться в риелторские компании (вновь возникшие или преодолевшие кризис августа 1998 г.), а не к частным лицам, т.е. "черным маклерам". К тому же специалисты риелторских компаний к этому моменту уже приобрели достаточный опыт и значительно меньше стали заключать рискованные сделки, хотя и сулящие большую прибыль.

В 2003 г. количество заключаемых  сделок и запрашиваемые за них  цены достигли, а в некоторых регионах превысили уровень этапа докризисного периода 1998 г.  С 2003 по 2005 г. рост цен на жилье составил примерно 30%, а в Москве и Московской области порядка 35 - 45%. Росту цен способствовало то, что в условиях нестабильности валютного рынка вложение денежных сбережений в жилую недвижимость стало рассматриваться многими гражданами как наиболее перспективное и ликвидное. Наряду с указанными причинами большой рост цен на жилье в 2006 г. связывался с высокой доходностью рынка ценных бумах в конце 2005 г. Участники данного рынка вкладывали свои прибыли в жилую недвижимость. ⁵

За первые четыре месяца 2006 г. стоимость квадратного метра  в жилых помещениях увеличилась  еще примерно на 20%. Росту цен на жилье способствовала и ипотека, которая в принципе стала доступной, и большинство сделок на рынке  недвижимости проводилось с привлечением средств по ипотечному кредитованию.

Указанные обстоятельства, конечно, оказали позитивное воздействие  на преступность рынка недвижимости, но увеличение количества сделок опять  активизировало криминальный потенциал  рынка и число преступлений, совершающихся на этом рынке, стало увеличиваться. Кроме этого, в 2004 и 2005 гг. на первичном рынке жилой недвижимости увеличилось количество мошенничеств, связанных с продажей одной квартиры нескольким покупателям.