Договор купли-продажи недвижимости

 План земельного  участка должен быть удостоверен  органом, ответственным за проведение  кадастровых работ, планы другого  недвижимого имущества - соответствующим  органом учета объектов недвижимого  имущества.

 Все необходимые документы представляются не менее чем в двух экземплярах.

“Предприятие  считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами”. ( п.3 ст. 563 Г.К.)

Передача предприятия  должна осуществляться до государственной  регистрации права собственности, если договором не предусмотрен иной порядок. В переданном акте указываются данные о составе предприятия, сведения о недостатках, уведомление кредиторов о его продаже. Передаточный акт составляется продавцом за его счет, то есть расходы по его составлению не должны включаться в баланс предприятия.

Передача предприятия  влечет возникновение у покупателя следующих прав и обязанностей:

· право использовать предприятия по назначению

· право на защиту своего владения

· обязанность  нести расходы по эксплуатации предприятия (оплачивать электроэнергию)

· обязанность  нести риск случайной гибели предприятия.

Особенности неоднородного  состава предприятия как объекта  гражданско-правовых сделок обуславливают  сложность и громоздкость регистрации  прав по поводу имущественных комплексов. Они проявляются преимущественно в том, что состав, а следовательно и стоимость предприятия постоянно изменяются причем не обязательно в сторону прибавления.

Момент передачи предприятия покупателю не совпадает  с моментом перехода права собственности. Таким образом, для возникновения у покупателя права собственности на имущественный комплекс одного акта передачи не достаточно. Согласно пункту 1 статьи 564 Гражданского кодекса “право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права” Переход права собственности на предприятие обладает особенностями по сравнению с общими правилами возникновения права собственности. Эти особенности состоят в том, что возникновение права собственности может зависеть от оплаты стоимости предприятия.

Возникновение права собственности не связано  с передачей предприятия.

Момент перехода права собственности может устанавливаться  договором, он связан с государственной  регистрацией этого договора.

Моменту возникновения права собственности может предшествовать длительный период в течении которого предприятие находится и используется покупателем без права собственности, на основе передаточного акта. Объем полномочий покупателя на этом этапе несколько уже, чем права собственника - он вправе совершать только такие сделки по распоряжению переданным имуществом, которые носят целевой характер, то есть использовать в производственном процессе, получать прибыль, за счет которой платить налоги и нести иные расходы.

Предоставление  покупателю таких полномочий связано:

1. со спецификой  предприятия, то есть в некоторых  случаях не допускается приостановление  работы предприятия

2. покупатель  несет риск случайной гибели  предприятия, а поэтому должен  иметь реальную возможность совершать необходимые действия для обеспечения сохранности имущественного комплекса

Государственная регистрация осуществляется учреждениями юстиции в месте нахождения предприятия (как юридического лица). Обращает на себя внимание то, что хотя в состав предприятия могут входить многие объекты недвижимости требуется лишь один акт государственной регистрации права собственности покупателя на предприятие в целом.

 Что же  касается отдельных объектов  недвижимости, входящих в состав  этого предприятия, то в отношении их осуществляется не государственная регистрация, а внесение записей в единый государственный реестр о новом владельце предприятия.

При уклонении  одной из сторон от государственной  регистрации перехода права собственности  на предприятия наступают последствия предусмотренные пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса, а именно: “сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации”. Таким образом, государственная регистрация перехода права собственности может иметь место только при участии обеих сторон. Каждая из сторон получает право обращения в суд в связи с необоснованным уклонением другой стороны от регистрации.

Исходя из интересов  участников отношений законодатель допускает возможность установления в договоре определенного периода времени в течении которого продавец, уже передавший предприятие, будет оставаться его собственником.

Заключение

 Недвижимость   является   основой    материального    производства    и имущественного благополучия  граждан.  Вложение  капиталов  и  сбережений  в недвижимость –  важнейший  экономический  процесс  рыночной  экономики.  Эти обстоятельства, а также особенности недвижимости как  объекта  собственности и других вещных прав, требуют особого внимания  законодателя  и  тщательного правого регулирования.

    В качестве  полного объекта гражданских  прав недвижимое имущество   стало возвращаться в российский гражданский оборот с  начала  90-х  годов.  Основу правового регулирования недвижимости  составили,  в  первую  очередь,  нормы части I Гражданского кодекса России,  которые  в  настоящие  время  получают развитие в иных нормативных актах. Эти акты относятся  как к сфере  частного права, так и к праву публичному.

    Значение  публично  –  правовых   норм    в   регулировании   отношений недвижимости  нельзя  недооценивать.  Природа  этого  объекта   представляет наиболее  значительное  вмешательство  публичного  права   в   регулирование вопросов, связанных с недвижимостью, по сравнению  с  регулированием  других объектов гражданских  прав.  Может  лишь  возникать  вопрос  об  оптимальном соотношении частноправовых и публично-правовых норм.

При заключении договора купли-продажи недвижимости требуется  умение правильно его составить и понять. Практика показывает, что тщательное формулирование договорных условий является одним из надежных средств избежать возникновения трудно устранимых недоразумений в последующем, особенно, принимая во внимание многоаспектность возникающих при заключении и исполнении контракта проблем

Подводя итог проведенному исследованию можно сделать вывод, что цели, поставленные во введении курсовой работы достигнуты: даны понятия  договора продажи недвижимости и  договора купли-продажи предприятия. Кроме того, нами были проанализированы различные правовые источники, регламентирующие процедуру заключения данного вида гражданско-правового договора, определены их отличительные особенности.

Главной чертой исследованных  договоров продажи недвижимости является их обязательная государственная регистрация, т.к. именно после ее совершения происходит переход права собственности на приобретенную недвижимость.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы

1. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 08.05.2009) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
2. Комментарий ГК РФ, части  второй  под  редакцией  О.Н.СадиковаМ.: Контракт, Инфра-М, Норма, 1998, стр.125
3. "Письмо Высшего Арбитражного суда  Российской  Федерации"  от  13  ноября  1997  года  №21,  "Обзор  практики  разрешения  споров,  возникающих   по договорам купли-продажи недвижимости".
4. Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. 1990. N 30. Ст. 416.
5. Зайнулина Т.Г. Жилье как объект экономических отношений в переходной экономике: Дис. ... канд. эконом. наук. Ростов н/Д, 1998. С. 4.
6. СЗ РФ. 1995. N 30. Ст. 2939.
7. Матюшкин В., Резчиков В., Пярнуу А., Алешин Д. Москва: цены на недвижимость и здоровье // Недвижимость и цены. 2003. N 10. С. 4 - 7.
8. Бычкова Е. Кто скупает квартиры в столице // Аргументы и факты. 2006. N 18 (1331).
9. "Право" под редакцией Н.А. Тепловой,  М.В. Малинкович, М.: Юнити, Закон и право, 2000.
10. "Право" под редакцией Н.А. Тепловой,  М.В. Малинкович, М.: Юнити, Закон и право, 2000.
11. "Гражданское право"  часть 2.  "Обязательственное право"   под   ред.В.В.Залесского, М.: "МТК" "Восточный экспресс", 1998.

 

 

¹ Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. 1990. N 30. Ст. 416.

² Зайнулина Т.Г. Жилье как объект экономических отношений в переходной экономике: Дис. ... канд. эконом. наук. Ростов н/Д, 1998. С. 4.

³ СЗ РФ. 1995. N 30. Ст. 2939.

⁴ Матюшкин В., Резчиков В., Пярнуу А., Алешин Д. Москва: цены на недвижимость и здоровье // Недвижимость и цены. 2003. N 10. С. 4 - 7.

⁵ Бычкова Е. Кто скупает квартиры в столице // Аргументы и факты. 2006. N 18 (1331).

⁶ "Право" под редакцией Н.А. Тепловой,  М.В. Малинкович, М.: Юнити, Закон и право, 2000.

⁷ Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 08.05.2009) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" 

⁸ Комментарий ГК РФ, части второй  под редакцией О.Н.СадиковаМ.: Контракт, Инфра-М, Норма, 1998, стр.125

⁹ "Письмо Высшего Арбитражного суда  Российской  Федерации"  от  13  ноября  1997  года  №21,  "Обзор практики  разрешения  споров,  возникающих   по договорам купли-продажи недвижимости".