Договор купли-продажи недвижимости

    Главным условием  договора продажи  предприятия   является  его  предмет, определение которого должно содержать все характеристики и данные, т.е. на основе полной  инвентаризации  должен быть  определен  состав   продаваемого   предприятия.   Способы   проведения инвентаризации  определяются  Методическими  указаниями  по   инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденных приказом Минфина  Р.Ф.  от 13 июня 1995года №49.

    В  состав  предприятия  входят  следующие   элементы   (согласно   книге "Гражданское и торговое право капиталистических государств"  под ред.  Е.В. Васильева М. 1993, стр.112-113):

• материальные – помещения, здания,  сооружения  и  земельные  участки  с соответствующим оборудованием, т. е.  торговые  заведения,  товарные  запасы(сырье, полуфабрикаты, готовые изделия, горюче-смазочные  материалы), 
• касса (наличные денежные средства);
• нематериальные – имущественные права и  обязанности  обязательственного
• характера (в т.ч. кредиторскую и дебиторскую задолженность),  исключительные права на результаты творческой деятельности  (патентные,  авторские  права),
• исключительные права в отношении средств  индивидуализации  продавца  и  его товаров (фирменное  наименование,  товарные  знаки  и  др.).

 Все  названные элементы входят в состав предприятия и переходят по  договору  к  покупателю по общему правилу (в том  числе  и  фирменное  наименование,  поскольку  нет доктрины понимания  этой  проблемы,  на  основании  п.2  ст.  559  ГК  фирма включается в предмет договора).

    Согласно  п.3  ст.553 ГК РФ в предмет договора  не  входят  и   не   могут передаваться  покупателю  права,  полученные   продавцом   предприятия    на основании разрешения (лицензии) на  занятие  соответствующей  деятельностью.

Это право неразрывно связано с личностью продавца и составляет  элемент  его гражданской правоспособности. Передача  покупателю  обязательств  в  составе предприятия, которые покупатель не может выполнить из-за отсутствия  у  него лицензии, ведет к солидарной ответственности  продавца  и  покупателя  перед предприятием.

    Глава  30  ГК  (§  8)   регулирует   продажу   предприятия,   то   есть

имущественного   комплекса,   образующего   технологически   единое   целое, замкнутый производственный цикл. Значит предметом договора  может  быть  как предприятие   целиком,   так   и   его   часть,   пригодная   для    ведения предпринимательской деятельности. В то же время,  на  основе  общих  норм  о купле-продаже, поставке  или  продаже  недвижимости  осуществляется  продажа отдельных элементов, находящихся в  составе  предприятия  (зданий,  станков, имущественных прав).

    Статья 562 ГК  РФ регулирует права кредиторов  при  продаже  предприятия.

Одной из особенностей предмета договора  является   наличие  в  его  составе обязательств (долгов) перед третьими лицами.  Кредиторы  по  обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть уведомлены  о  его продаже либо продавцом (что предпочтительнее), либо покупателем. Если  этого не происходит, кредитор заявляет требования в течение года со дня, когда  он узнал  или  должен  был  узнать  о  передаче   покупателю.   При   получении уведомления кредитор в течение 3 месяцев со дня  его  получения  может  дать согласие на перевод долга либо заявить требования (п.2 ст.562  ГК).  До  тех пор пока кредитор не  даст  такое  согласие,  либо  обязательство  не  будет надлежащим образом  исполнено, продавец и покупатель несут перед  кредитором солидарную ответственность (п.4 ст. 562).

    Срок   договора   продажи   предприятия   законом   не   нормирован   и устанавливается соглашением сторон.

   Стоимость предприятия,  определяемая соглашением сторон,  или  его  цена является важным условием договора  продажи  предприятия.  Договор  не  может считаться заключенным, если в нем не  определена  цена.  Ст.17  Федерального закона  РФ  "О  приватизации  государственного  имущества   и   об   основах приватизации муниципального имущества в РФ" от 21 июля  1997  г.  определяет порядок назначения стартовой цены  на  аукционе  или  конкурсе  при  продаже государственных предприятий. Договор купли-продажи является  возмездной,  но не обязательно эквивалентной  сделкой.  На  цену  предприятия  могут  влиять различные факторы как личного плана, так и факторы,  не  поддающиеся  прямой оценке (перспективы рынка,

надежность  должников).  Документы,   предусмотренные   ст.561   ГК   служат вспомогательным  средством  определения  цены  и   не   имеют   для   сторон обязательного значения. Действует общее положение о цене в договоре  продажи недвижимости (п.1 ст.555 ГК). Цена определяется свободно  на  основе  полной инвентаризации  предприятия  и  аудиторского  заключения  о  его  составе  и стоимости  (для  достоверности   информации   о   действительной   стоимости предприятия). Документы должны быть составлены,  рассмотрены  и  согласованы сторонами.

    Статья 560 ГК  регулирует форму и государственную   регистрацию  договора продажи предприятия. Поскольку предприятие является  недвижимым  имуществом (ст. 132 ГК) к форме договора предъявляются такие же    строгие требования, как и к договору продажи недвижимости.

Договор должен заключаться в письменной форме путем  составления  одного  документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 ГК РФ) с приложениями,  удостоверяющими состав и  стоимость  предприятия:  актом  инвентаризации,  бухгалтерским  балансом, заключением независимого аудитора, перечнем включенных в состав  предприятия

долгов (обязательств). При  отсутствии  таких  документов  договор  не  будет заключен.  Договор  продажи  предприятия  должен  быть   зарегистрирован   в соответствии  с  Федеральным  законом  и  вступает  в  силу  с  момента   ее совершения (п.3 ст. 560 ГК).  Форма сделки не относится к числу ее  условий, следовательно,   представление   вышеназванных   документов   не   считается существенным условием договора.

§ 2. Содержание договора продажи предприятия

    Обязанностью  продавца  является   (ст.   563 ГК РФ)   передача   предприятия покупателю  по   передаточному   акту   и   перенесении    на   него   права собственности, что может иметь место лишь  после  того,  как  договор  будет зарегистрирован.  Предприятие  считается  переданным   покупателю   со   дня подписания акта обеими сторонам. С того же момента на  покупателя  переходит риск случайной гибели или повреждения имущества.  Продавец  обязан  за  свой счет (если это предусмотрено договором) подготовить предприятие к  передаче, составить и представить на подписание передаточный акт. Но  подписание  акта является формальным действием  и  не  исчерпывает  обязанности  продавца  по передаче предприятия. Одной из  главных  обязанностей  является  фактическая передача предприятия покупателю, что не всегда  возможно  осуществить  путем вручения. Это можно сделать символически, путем подписания передаточного акта. С момента его подписания, при  условии, что к этому времени покупатель  смог  беспрепятственно  принять  предприятие фактически, оно считается переданным покупателю.

    Право же  собственности на предприятие может перейти к покупателю лишь с момента  государственной  регистрации  этого  права,  непосредственно  после передачи  предприятия  покупателю,  если  иное  не  предусмотрено  договором продажи   предприятия   (п.   2   ст.   654 ГК РФ).   Здесь   четко   разграничены государственная регистрация договора и регистрация права  (перехода  права), возникающего из договора. Итак, право собственности на покупателя  переходит в  результате  последовательности  действий:  подписание  и  государственная регистрация  договора,  подписание  передаточного  акта,  регистрация  права собственности.

    С этого  же момента продавец считается  исполнившим свое обязательство  по договору. Но моменты перехода прав собственности и рисков  случайной  гибели предприятия не совпадают по  времени.  Как  следует  из  п.  2  ст.  563  ГК предприятие считается переданным покупателю со дня подписания  передаточного акта обеими сторонами.  Покупатель,  еще  не  получив  права  собственности, вместе с рисками получает право использовать входящие в  состав  предприятия имущество в своей  предпринимательской  деятельности  и  извлекать  из  него выгоды. Иногда это может быть просто необходимым  для  поддержания  предмета договора в исправном  состоянии  либо  избежания  крупных  убытков,  которые могут наступить при остановке производства. Это  право  покупателя  является вторичным вещным правом. Риск случайной гибели  или  случайного  повреждения имущества переходит на покупателя, поскольку он может реально влиять на  его сохранность.

    Документы,  прилагаемые к договору продажи  (п. 2 ст. 561 ГК) в отношении фактически передаваемого имущества фиксируются передаточным актом.

    Количество  и качество имущества,  определяется  по  аналогии  с   общим положением о купле-продаже (п.1 ст. 565 ГК). Однако, в отличие от п.  1  ст. 466 и п. 1 ст. 480 ГК, в которых говорится,  что покупатель  дополнительно имеет право требовать: восполнения или доукомплектования недостающих  вещей, возмещения собственных расходов на устранение  недостатков  (п.  1  ст.  475 ГК), замены недоброкачественных товаров (п.  2  ст.  475  ГК)  при  договоре продажи  предприятия,   покупатель,   получивший   имущество   ненадлежащего качества  или  в  меньшем  количестве,   имеет   право   требовать    только соответствующего уменьшения покупной  цены  (п.  2  ст.  565).  Это  правило действует только тогда, когда недостатки были известны покупателю на  момент подписания  передаточного  акта.  Если  же  это  случилось  после   передачи предприятия, применяются все указанные выше средства защиты по общим  нормам о купле-продаже.

    В соответствии  со  ст.  483  ГК,  если  покупатель  известит  продавца

своевременно о  нарушении  договора,  а  продавец  не  устранит  недостатки, покупатель имеет право требовать расторжения или изменения договора.

  Ст. 566 ГК РФ ограничивает применение последствий недействительности  сделок, изменения и расторжения договора купли-продажи,  связанных  с  взысканием  в натуре полученного по договору одной из сторон или обеими сторонами,  в  тех случаях, когда применение этих последствий может  привести  к  существенному нарушению прав  и  охраняемых  законом  интересов  кредиторов  продавца  или покупателя, других лиц или противоречит общественным интересам.

    Обязанностью покупателя также является передача  имущества,  свободного от прав третьих лиц. Предмет  договора  продажи  предприятия,  как  правило, включает обязательство перед третьим лицом. В этом  случае  продавец  обязан предупредить  покупателя  обо  всех  имеющихся   правах   третьих   лиц   на предприятие и перевести на последнего свои  долги  надлежащим  образом.  При подписании  передаточного   акта   (с   перечнем   всех   долгов)   продавец одновременно извещает о них покупателя и передает  ему  долги,  при  условии его   согласия.   Передача   обязательств   не   может   состояться   помимо передаточного акта или иного документа, подписанного новым должником.

    Оплата   полученного   предприятия   является   основной   обязанностью покупателя.

    Существует, но специально ГК не регулируется обязанность принять товар. Чтобы продавец  мог  считаться  исполнившим  свою  обязанность  по  передаче предприятия, покупатель должен совершить  ряд  действий.  Если  передаточный акт соответствует условиям договора, покупатель   не  может без оснований отказаться от его подписания или уклоняться от  государственной  регистрации права  собственности  на  предприятие.  В  п.3  ст.484  ГК  говорится,   что продавец сможет требовать от покупателя принятия передачи предприятия  путем подписания  передаточного  акта  либо  расторжением  договора.  А   так   же потребовать государственной регистрации через суд (п. 3  ст.  551  ГК).  Все эти  требования  могут  сопровождаться  исками  о  взыскании  с   покупателя причиненных убытков.

§ 3. Государственная регистрация договора купли – продажи предприятия и переход права собственности

Договор продажи  предприятия подлежит обязательной государственной регистрации и  считается заключенным с момента  такой регистрации ( п. 3 ст. 560 Г.К.). Регистрация осуществляется в соответствии с законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Эту регистрацию должны проводить учреждения юстиции в месте регистрации предприятия как юридического лица. С заявлением о регистрации договора должны обратиться обе стороны. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации право собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (ст. 16 закона). Согласно ст. 22 закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество "зарегистрированное право на предприятия как имущественный комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в единый государственный реестр”.

Следует отметить то, что в законодательстве все  еще продолжается смешение понятий, предприятие-объект гражданского права  и предприятие-субъект гражданского права. Статья 22 Закона предусматривает возможность регистрации предприятия как юридического лица. Сущность государственной регистрации недвижимого имущества заключается в том, что возникновение, изменение и прекращение права собственности на объекты недвижимости предполагает обязательность не только соблюдения письменной формы, но и особой регламентируемой процедуры признания и закрепления соответствующими государственными инстанциями.

Документы, предоставляемые  на государственную регистрацию:

• Заявление правообладателя, стороны (сторон) договора или управомоченного ими лица.
• К заявлению должны быть приложены все необходимые документы для проведения регистрации
• Документ об оплате регистрации.
• Документ, удостоверяющий личность

Требования  к документам:

• Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение прав на недвижимое имущество должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации. Они должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права.
• Тексты документов должны быть написаны разборчиво, наименование юридических лиц без сокращения, с указанием их места нахождения.
• Не подлежат приему на регистрацию прав документы, имеющие подчистки, приписки, зачеркнутые слова и иные исправления, а так же документы с серьезными повреждениями, не позволяющие однозначно истолковать их содержание.