Договор купли-продажи недвижимости

    Срок, в течение которого  договор и (или)  переход   права  собственности подлежит регистрации, законом  не  установлен.  Чтобы  обезопасить  себя  от подобного поведения продавца покупателю  необходимо  максимально  сэкономить время между заключением договора  и  государственной  регистрацией  перехода права.

    В п.7 "Обзора практики  разрешения  споров,  возникающих   по  договорам купли-продажи недвижимости" Высший Арбитражный  Суд  РФ  сделал  вывод,  что поскольку  спорное имущество обременено  правами   покупателя   (отделения Сбербанка  в  конкретном  рассмотренном   случае),   продавец   (Акционерное общество) потерял право распоряжаться им любым способом.⁹

    П.3 вышеназванного "Обзора" обосновывает решение  Высшего   Арбитражного Суда  о  том,  что  договор  купли-продажи   нежилых   помещений   считается заключенным с момента его подписания, а не с  момента  регистрации  перехода права собственности согласно п.1 ст. 433 ГК.  Следовательно,  по  сделкам  с жилыми помещениями и предприятиями обязательна регистрация сделки,  а  затем или  одновременно регистрация перехода права собственности  (ст.551  ГК).  В соответствии  со  ст.558   и  ст.560  ГК  стороны  обязаны  зарегистрировать договор  продажи   жилых   помещений   и   предприятий   под   угрозой   его недействительности.

Договор  продажи  недвижимости  должен  предусматривать  ее  цену.  При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия  о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Этим же  п.1 ст.555 ГК РФ  отменяются  правила  определения  цены,  предусмотренные   п.3 ст.424  ГК.  Согласно  абз.1  п.1  ст.424   цена  продаваемой   недвижимости определяется  соглашением  сторон.  При   необходимости   специализированные коммерческие организации – оценщики определяют цену.

     ст.555 ГК РФ устанавливает ряд требований к порядку определения цены  на недвижимость.  Если  земельный  участок   продается   вместе   со   зданием, сооружением и другой недвижимостью, то цена на  недвижимость  включает  цену соответствующей  части  земельного  участка.  Если  же   земельный   участок передается на праве аренды и т.п., то в цену  здания,  сооружения  и  другой недвижимости включается лишь цена  этого  права.  Иной  порядок  определения цены может быть предусмотрен законом или договором продажи недвижимости.

    Если цена на недвижимое  имущество в договоре определена  не за объект  в целом,  а  за  единицу  площади  или  иного  показателя  размера,   то   при определении  общей  цены   учитывается   фактический   размер   продаваемого покупателю имущества.

§ 2. Права и обязанности сторон

    Передача  недвижимости  покупателю   является   основной   обязанностью продавца  и  является  общей  для  всех   договоров   купли-продажи.   Право собственности на вещь возникает у покупателя с момента передачи (п.1  ст.223 ГК), а у покупателя недвижимости с  момента  перехода  права  собственности, который не всегда совпадает с  фактической  передачей  имущества.  Различают передачу собственности  и практическую передачу вещи (недвижимости) по  акту передачи. С этой точки зрения  продавец  обязан  перенести   на   покупателя право  собственности  на  проданное  имущество (т.е. фактически передать  недвижимость).  Поскольку требуется регистрация перехода права собственности стороны  обязаны  обратиться  в  регистрирующий отдел с целью выполнения этого требования. В п.3 ст.551 говорится, что  если одна из сторон уклоняется  от  государственной  регистрации  перехода  права собственности на недвижимость,  суд  вправе  по  требованию  другой  стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права  собственности.

Сторона, необоснованно  уклоняющаяся от государственной регистрации  перехода права собственности, должна  возместить  другой  стороне  убытки,  вызванные задержкой регистрации.

    Существует    различный    порядок    представления    документов    на

государственную  регистрацию  прав  в  соответствии  со  ст.  16  Закона   о регистрации. Заявление о  государственной  регистрации  подают  все  стороны договора (сделки), если не требуется нотариального удостоверения  сделки,  в противном случае – одна из сторон.

    Если  покупатель  соглашается   принять   имущество   с   ограничениями (обременениями), они регистрируются наряду  с  государственной  регистрацией вещных прав на недвижимое имущество в  соответствии  с  п.1  ст.4  Закона  о регистрации  и ст.131 ГК.

    В  силу  того,  что  недвижимость  нельзя  передать  покупателю   путем вручения, т.е. обычным  способом,  законодательство  предусматривает  особые правила приемки и передачи  проданной  недвижимости.  Они  осуществляются  в соответствии со ст. 556 ГК по подписываемому  сторонами  передаточному  акту или иному документу   о  передаче  имущества.  Если  иное  не  предусмотрено законом  или  договором,  обязательство  продавца   о   передаче   имущества считается  исполненным  после  вручения   этого   имущества   покупателю   и подписания  соответствующего   договора   о   передаче,   который   является доказательством состоявшейся передачи и устраняет возможность  возникновения споров в будущем по поводу передачи имущества, не соответствующего  условиям договора.

    Передаточный  акт не является дополнением  или уточнением договора. В п.2 ст.556 говорится, что принятие покупателем недвижимости, не  соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в  случае,  когда  такое несоответствие оговорено в документе о передаче  недвижимости,  не  является основанием для освобождения  продавца  от  ответственности  за  ненадлежащее исполнение  договора.  Передаточный  акт  не  может  рассматриваться  и  как неотъемлемая часть договора.  Подписание  акта  является  моментом  перехода риска случайной гибели или случайного  повреждения  на  покупателя,  т.к.  с момента вручения имущества и подписания акта продавец считается  исполнившим

свои обязанности. При  этом возникновение права собственности  связывается  с моментом регистрации права, а не с фактической передачей вещи.

     Кроме   обязанности  принять   имущество   по   передаточному   акту   и зарегистрировать  переход права собственности в соответствии со ст. 551  ГК, обязанности покупателя являются обычными для любого договора купли-продажи.

Глава 2. Договор купли  – продажи предприятия.

§ 1. Понятие договора продажи предприятия и его элементы.

  Продажа предприятия  – одна  из  разновидностей  договора  купли-продажи недвижимости.

Предприятие находится  сегодня  несколько  особняком  среди  недвижимых объектов гражданских прав. Ему и в ГК  РФ,  и  в  Законе  о  государственной регистрации  прав  на  недвижимое  имущество  и  сделок  с   ним   посвящены самостоятельные  статьи.  Законодатель  относится  к  нему  как  к   особому объекту. Это  проявляется,  во-первых,  чисто  формально  –  предприятие  не упоминается в определении недвижимости в  статье  130  ГК,  а  "вводится"  в статье 132 ГК, которая расположена после блока статей  о  недвижимости.  Во- вторых, по составляющим его элементам  объект  этот  настолько  неоднороден, что отнесение его к той или иной группе  объектов  может  быть  осуществлено только исходя из характеристики его как  особого  имущественного  комплекса, но не основываясь на природе составляющих его элементов, многие из  которых, такие как права требования, долги, исключительные  права,  сами  по  себе  к недвижимости отнесены быть не могут. Предприятие является  недвижимостью  не в силу его неразрывной связанности  с  землей,  а  по  решению  законодателя распространить на этот специфический объект  особенности  правового  режима, устанавливаемого для недвижимого имущества. В-третьих, предприятие  является объектом, который "выпадает" из классификации недвижимых и  движимых  вещей, поскольку оно вещью, даже сложной не является.

    Статья 132 ГК  определяет состав предприятия  в  целях  введения  его  в гражданский   оборот   в   качестве   единого   объекта.   Предприятие   как самостоятельный объект гражданских  прав  представляет  собой  имущественный комплекс, предназначенный для ведения предпринимательской  деятельности.  Он включает в себя все виды имущества, необходимые для  такой  деятельности,  а именно: участки земли, здания, сооружения, оборудование,  инвентарь,  сырье, продукцию,  права  требования,  долги,  а  также   права   на   обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и  услуги  (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие  исключительные  права. 

Под предприятием как  объектом права мы понимаем особый  вид  имущества, имеющий только ему присущие черты.  Это  имущество,  принадлежащее  частному или   коллективному   предпринимателю   и   предназначенное   для    ведения предпринимательской  деятельности.  Оно  обособлено   от   других   имуществ предпринимателя  и  представляет   собой,   как   уже   говорилось,   единый имущественный комплекс, непотребляемую,  сложную  (совокупную)  вещь,  а  не просто совокупность разрозненных предметов.

    Тем не менее,  признавая предприятие недвижимостью,  ГК не подчиняет  его общим  требованиям  недвижимости,  а содержит  ряд специальных правил.  А именно:  для   сделок   с   предприятием   устанавливается   особый,   более формализованный и строгий режим по сравнению  со  сделками,  совершаемыми  в отношении   иного   недвижимого   имущества.    Процедура    государственной регистрации   прав   предприятия   также   является   довольно   сложной   и предусматривает дополнительно к регистрации  прав  на  предприятие  в  целом отдельную  регистрацию  прав  на  земельные  участки  и  иную  недвижимость, входящую  в состав предприятия.

    Для того, чтобы  приобрести право на ведение   коммерческой  деятельности предприятия покупатель должен  приобрести  право  контроля  над  ним  (путем покупки акций или долей участия в уставном капитале юридического  лица)  или купить предприятие как вещь. Различаются и юридическая форма  и  наступающие последствия этих двух способов.

    Право контроля  над обществом дает приобретение 100% акций у акционеров, но не порождает право собственности на  имущество.  Продавая  акции,  АО  не меняет собственника предприятия (оно остается собственником), а меняет  лишь лицо, контролирующее акционера (собственника).

Являясь  субъектом  права,  акционерное   общество   будет   владеть   всеми обязательственными  и  исключительными  правами,  правом  собственности   на имущество.

    Продавая предприятие,  акционер (предприниматель)  передает  свое  право собственности в собственность покупателя. Право собственности  на  купленную вещь переходит к покупателю, но без акций, ранее эмитированных продавцом и удостоверяющим  обязательственные  права   акционеров  к   АО.   Акционерное общество, имея полученную в качестве продажной цены  денежную  сумму,  может продолжать вести предпринимательскую деятельность.

    Покупатель, выступая  в качестве  индивидуального  предпринимателя,  без создания  нового  юридического   лица,   может   непосредственно   в   своей предпринимательской  деятельности  использовать  купленное  предприятие.  Он также имеет право при создании нового  юридического  лица  внести  купленное предприятие в уставной капитал и получить взамен акции или права  участия  в этой организации.

    Договор   продажи  предприятия  является   консенсуальным,   возмездным, взаимным.

    В соответствии  со статьями 10 и 11 Федерального  закона "О  приватизации государственного  имущества  и  об   основах   приватизации   муниципального имущества в Российской Федерации" от 21 июня 1997  года  сторонами  договора продажи предприятия  могут  быть  лица,  удовлетворяющие  статьям  Закона  о приватизации:  граждане  и  коммерческие  организации  (предприниматели)   и продавцы  –  Правительство  Российской  Федерации,  Мингосимущества  России, соответствующие федеральные органы, органы государственной власти  субъектов РФ, органы местного самоуправления.

    При продаже  государственных и  муниципальных   предприятий  используются следующие  принципы:  открытость,  прозрачность,  конкурсность;   в   случае продажи  ликвидного  предприятия  -  приватизация  по  рыночной   стоимости, определенной  в   соответствии   с   Федеральным   законом   "Об   оценочной деятельности в Российской Федерации";  в  случае  приватизации  неликвидного предприятия  -  продажа  предприятия  с   учетом   последующего   выполнения инвестиционных  и  (или)  социальных   условий,   предполагающих   повышение ликвидности.

    Приватизация  государственного и муниципального  имущества осуществляется в соответствии с установленными статьями Закона  о  приватизации  способами: продажа на  аукционе  (в  том  числе  продажа  акций  на  специализированном аукционе), на коммерческом конкурсе с инвестиционными  и  (или)  социальными условиями;  внесение  имущества  в  качестве  вклада  в  уставные   капиталы хозяйственных  обществ;  преобразование  в  открытые  акционерные  общества; продажа  акций,  созданных  в  процессе  приватизации  открытых  акционерных обществ их работникам.