Договор купли-продажи недвижимости

В 2005 г. значительный общественный резонанс приобрели конфликты, связанные с деятельностью инвестиционно-строительных компаний, которые привлекали денежные средства физических и юридических лиц в качестве вкладов в долевое строительство многоквартирных домов. Имели место факты невыполнения договорных обязательств, значительных задержек окончания строительства жилья, полного прекращения строительства, двойных продаж квартир. Наибольшую остроту ситуация приобрела в субъектах Федерации с наиболее динамично развивающейся экономикой и привлекательных для инвестирования в строительство, таких, как Москва, Московская область и Санкт-Петербург. Предпосылки для возникновения подобного "кризиса" закладывались в течение нескольких лет. И главным стало практически полное устранение государства от регулирования правоотношений между застройщиком и гражданином-инвестором и обеспечения защиты прав граждан. В таких условиях высокий уровень доходности в отрасли и растущий покупательский спрос на жилье позволили недобросовестным застройщикам выстроить схемы привлечения денежных средств граждан в долевое участие в строительстве, которые были направлены на достижение целей личного обогащения, а не выполнение договорных обязательств.

Количество ипотечных  сделок на рынке недвижимости продолжало расти вплоть до осени 2008 г. и ежегодно увеличивалось в 1,5 - 2 раза. Ставки по кредитам на покупку жилья и земельных участков стабильно снижались, а требования к заемщикам становились все либеральнее. Первоначальный взнос по ипотечным кредитам достиг отметки 10%, а в некоторых банках стали появляться кредитные программы для клиентов, не имеющих первоначального взноса. Относительная простота получения ипотечного кредита способствовала росту спроса на объекты недвижимости, что повлекло за собой рост цен. С осени 2007 г. цены на объекты недвижимости менялись в сторону увеличения чуть ли не еженедельно. К лету 2008 г. цены на квартиры и земельные участки подросли примерно на 40%. Из-за высокого роста цен в отмеченный период времени сделки с недвижимостью заключались в основном по альтернативной схеме. Иногда продавцы недвижимости изменяли на нее цены прямо на сделке. Нередко осуществление таких сделок приостанавливалось (по инициативе одной из сторон сделки) на стадии их регистрации в органах юстиции. В связи с этим на рынке недвижимости широкое распространение получили случаи незаконных вознаграждений работников подразделений Федеральной регистрационной службы. Некоторые агентства недвижимости стали оказывать услугу по оказанию помощи в ускоренной регистрации сделок с недвижимостью, которую можно расценивать как посредничество во взяточничестве.

В октябре 2008 г. банкротство  западных банков привело к тому, что отечественные банкиры постарались  исключить даже минимальные риски  по ипотечным кредитам. Ставки по кредитам возросли от 1 до 4%, а выдачу кредитов на новостройки некоторые банки прекратили вовсе. Сокращение числа ипотечных займов повлияло на сокращение сделок с объектами недвижимости, что впоследствии должно привести к снижению цен. Сейчас потенциальные продавцы недвижимости заняли выжидательную позицию, так как не готовы ее продавать ниже цены, которую они рассчитывали получить еще месяц назад. Как отразится нынешняя ситуация на преступности рынка недвижимости, пока непонятно, скорее всего, количество преступлений уменьшится пропорционально уменьшению количества сделок с объектами недвижимости.

Глава 1. Договор продажи  недвижимости.

§ 1. Понятие договора продажи недвижимости и его элементы.

    Выделение  правил, посвященных продаже недвижимости, в особую  главу  ГК РФ, было обусловлено рядом обстоятельств.  Как  уже  было  сказано,  большая часть объектов недвижимости неразрывно связана с расположением на  земельных участках и имеет большую цену, поэтому  необходимы  меры,  предусматривающие охрану интересов обеих сторон (продавца и покупателя). Потребовалось  внести ряд  ограничений  по  участию  в  гражданском  обороте  отдельных   объектов социальной  значимости  и  целевого  назначения.  Кроме  того,  недвижимость является индивидуальной, незаменимой вещью, что  также  влияет  на  правовое регулирование отношений, связанных с ней.

    По  договору  купли - продажи  недвижимого  имущества  (договору  продажи  недвижимости)  продавец обязуется передать в собственность  покупателя  земельный  участок,  здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество" (ст. 549  ГК  РФ)  "по передаточному акту" (ст. 556 ГК РФ) и "по предусмотренной цене" (ст. 555  ГК РФ).

    Договор продажи   недвижимости  является  консенсуальным,  возмездным  и взаимным.

Элементами договора купли-продажи недвижимости являются: стороны, предмет договора, форма договора, цена договора и содержание договора.

    Сторонами   договора  являются  продавец   и   покупатель.   Собственник недвижимости или государственное и муниципальное предприятие или  учреждение выступает  в  качестве   продавца,   подтверждая   права   на   недвижимость свидетельством,  выданным  учреждением  юстиции  по  регистрации   прав   на недвижимое имущество и сделок с ним на  основании  "Правил  ведения  Единого государственного реестра прав  на  недвижимое  имущество  и  сделок  с  ним" (Постановление правительства РФ  от  18  февраля 1998  г.  № 219).   При заключении договора покупатель может проверить  принадлежность  отчуждаемого недвижимого имущества  с  помощью  информации,  содержащейся  в  выписке  из единого государственного реестра прав,  выдаваемой  регистрирующим  органом, подтверждающей права собственника (ст. 131 ГК РФ, федеральный Закон "О государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 ст. 7). В целях  охраны интересов собственников  от  посягательств  и  злоупотреблений  третьих  лиц принцип   открытости   и   доступности   государственного   реестра    имеет ограничительное толкование.

    Любые субъекты  права  могут  выступать  участниками  договора  продажи недвижимости на той или иной стороне. П. 2 ст. 295,  п.  1  ст.  297  ГК  РФ гласят,  что  государственное  или  муниципальное   унитарное   предприятие, выступающее в качестве продавца и обладающее правом  хозяйственного  ведения (применительно к казенному предприятию – правом  оперативного  управления) имеет право распоряжаться закрепленным за ним  имуществом  лишь  с  согласия собственника этого имущества.⁶

    В  п.2  статьи  298  содержатся  нормы,  регулирующие  ту  деятельность учреждений которая приносит доходы. Такие доходы и приобретенное за их  счет имущество поступают в  самостоятельное  распоряжение  учреждения,  имущество обособляется от остального имущественного комплекса учреждения путем учета его на отдельном  балансе  и  может  быть  отчуждено.

Если учредителем  учреждения  является  частный  собственник,  то  проданное государственными   или   муниципальными   предприятиями   или   учреждениями недвижимое имущество выбывает одновременно из сферы  хозяйственного  ведения (оперативного управления), а также и из государственной (муниципальной)  или частной собственности.

   При переходе  права собственности на государственное  или  муниципальное предприятие   как   имущественный   комплекс    к    другому    собственнику государственного или муниципального имущества  такое  предприятие  сохраняет право хозяйственного ведения на принадлежащее ему имущество (п.1  ст.  300 ГК). При переходе права собственности на  учреждение  к  другому  лицу  это учреждение сохраняет право  оперативного  управления  на  принадлежащее  ему имущество (п.2 ст.300 ГК). То есть,  одновременно  должен  регистрироваться переход права собственности и возникновение иных вещных прав.

    Особая тщательность  определения предмета договора продажи  недвижимости обусловлена особыми свойствами недвижимых вещей и их высокой  ценой.  Статья 554 ГК РФ отмечает необходимость указания данных,  позволяющих "определенно установить  недвижимое  имущество,   подлежащее   передаче   покупателю   по договору, в том числе данных,  определяющих   расположение  недвижимости  на соответствующем  земельном  участке  либо  в  составе  другого   недвижимого имущества". Далее в статье говорится, что  "при  отсутствии  этих  данных  в договоре условие о  недвижимом  имуществе,  подлежащем  передаче,  считается несогласованным  сторонами,   а   соответствующий   договор   не   считается заключенным".  Если,  например,  предметом  договора  является  здание   или сооружение, в договоре указывается его адрес, месторасположение,  назначение и другие характеристики, а также кадастровый номер. Это  –  "уникальный,  не повторяющийся во времени и на  территории  РФ  номер  объекта  недвижимости, который присваивается при осуществлении кадастрового  и  технического учета (инвентаризации)    в    соответствии    с     процедурой,     установленной законодательством  РФ,  и  сохраняется,  пока  данный  объект   недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания  или  сооружения  состоит  из  кадастрового  номера  земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и  инвентарного  номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании  или  сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного  номера помещения".⁷

    При  заключении   договоров  купли-продажи   недвижимости   учитывается ограниченная  оборотоспособность  отдельных  объектов  недвижимости.  В  п.3 ст.129 ГК говорится: "Земля и другие  природные  ресурсы  могут  отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в  какой их оборот допускается законами о земле и других  природных  ресурсах",  т.е. специальное  законодательство  (Водный  кодекс  РФ,  Воздушный  кодекс   РФ) является  приоритетным.  Например,  не  допускаются  сделки,  которые  могут повлечь   отчуждение   водных   объектов,   находящихся   в   исключительной государственной собственности (ст. 22, 34, 35, Водный  кодекс  РФ).  Согласно ст.40 Водного Кодекса  РФ  только  обособленные  водные  объекты  (замкнутые воды), которые Кодекс определяет как  небольшие  по  площади  и  непроточные искусственные водоемы, могут находиться в частной собственности.  Предельные их   размеры   устанавливаются   земельным   законодательством,   а   оборот определяется гражданским законодательством с учетом земельного.

Из всех способов заключения  договора,  предусмотренных   ст.434  ГК, применительно к договору продажи  недвижимости  выбран  только  один.  Такой договор в соответствии со статьей  550  ГК  РФ  заключается  в  виде  одного документа, подписывается сторонами с обязательным изложением в нем  условий, предусмотренных  ст.  554,  555  ГК.  Для  договора   продажи   недвижимости соблюдение нотариальной формы  не  требуется.  После  принятия  Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и  сделок с ним" от 21 июля 1997 г. она была  заменена  государственной  регистрацией.

Нотариальное удостоверение  сделок с недвижимостью не стало общим правилом нашего законодательства, да в этом  и нет  необходимости  при  условии   соблюдения   сторонами    сделки   правил государственной регистрации. В то  же  время  согласно  ст.  163  ГК  РФ  по требованию  одной  из  сторон  любая  сделка  с  недвижимостью  может   быть

нотариально  удостоверена.  Такое  требование   является   для   контрагента обязательным,   и    нарушение    его    приведет    к    недействительности соответствующего договора.

    Последствия несоблюдения  требований к форме различаются   в  зависимости от того, какова эта форма – простая письменная или нотариальная.  Во  втором случае, разумеется,  недействительность,  а  именно  ничтожность  сделки.  В случаях, когда предписывается простая письменная форма, ее  несоблюдение  по общему   правилу   не   несет   недействительности   сделки,   если   только недействительность   не  предусмотрена  законом.  В   отношении   сделок   с недвижимостью   ГК   предусматривает   такое   жесткое   последствие,    как недействительность, в случае несоблюдения требований к продаже предприятия, недвижимости. И в этом случае  есть  основания  считать,  что  такая  сделка должна быть признана ничтожной, а не оспоримой (с  применением   последствий п.2 ст.162, ст.166-168 ГК)

Регистрация большинства  сделок  с  недвижимостью  обязательна  в  силу требований ГК, дополнительные случаи регистрации  могут  быть  предусмотрены законом, в первую очередь Законом  о  государственной  регистрации  прав  на недвижимость и сделок с ним.  Регистрация  прав  на  недвижимое  имущество  и сделок  с  ним  является  не  самоцелью   а   средством   введения   оборота недвижимости  в  цивилизованные  рамки,  осуществления  его   на   принципах гласности и публичности. Поэтому и предусмотрено  осуществление  регистрации в  едином   государственном   реестре   с   предоставлением   информации   о произведенной регистрации и зарегистрированных правил любому лицу.

    Сделки  с   недвижимым  имуществом  подлежат  регистрации   в   случаях, предусмотренных ГК и ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".  Из   сферы   действия   Закона   о регистрации исключены воздушные и морские суда, суда  внутреннего  плавания, космические объекты (ст.1, 4, 33 Закона).

Договор  продажи  недвижимости  имущества признается заключенным в момент, предусмотренный   п.1  ст.433  ГК,  т.е.  в момент  подписания сторонами договора  как  единого  документа.  Регистрация перехода прав собственности по договору продажи недвижимости  отличается  от специальной регистрации отдельных видов самого  недвижимого  имущества  (ст.131 ГК).

    При заключении договора  купли-продажи недвижимости момент  купли-продажи не совпадает с моментом перехода прав собственности на нее.  Согласно  п.  2 ст. 233  ГК  право  собственности  у  покупателя  недвижимости  возникает  с момента  государственной  регистрации  перехода  этого   права,   при   этом регистрация    необязательно   осуществляется   одновременно   с   передачей недвижимости по акту. Передача  недвижимости  покупателю  может  происходить как до, так и после регистрации права собственности.

    Из  этого  следует,  что  до   момента   регистрации   перехода   права

собственности покупатель, даже получив  объект договора во владение и 

(или) пользование, не вправе им  распоряжаться  в  отношениях  с  третьими  лицами (продавать, сдавать в аренду,  отдавать  в залог и т.п.).  Одновременно продавец теряет право распоряжаться этой вещью  любым  способом.  В  случае, если какая-либо из сторон  совершит  эти  действия,  другая  сторона  вправе предъявить иск о признании  сделки  недействительной,  а  в  соответствующих случаях – один из исков, предусмотренных ст.301-304 ГК.⁸

Продавец  может заключить договор с  другим  покупателем  до  момента  регистрации  перехода права собственности, т.к. отказ  от  осуществления  права  не  означает  его прекращения (ст.9 ГК). Таким образом, несмотря на наличие договора с  первым покупателем продавец  имеет  право  изменять  волю  собственника-продавца  и отчуждать имущество  другому  конкретному  лицу.   Однако,  ст.  310  ГК  не допускает одностороннего отказа от исполнения обязательства (в данном  случае  от  исполнения  первого договора).  Подобные  действия считаются  правонарушениями,  за  которые  возлагается   гражданско-правовая ответственность в соответствии со ст.401 ГК.