Договор купли-продажи

Негосударственное образовательное учреждение

среднего профессионального образования

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Гражданское право»

по специальности: 40.02.01 «Право и организация социального обеспечения»

Договор купли-продажи

 

 

 

Студент гр. ПСО-1-3-12 _____________________   

«____»____________ 2014 г.

 

Руководитель   _____________________ 

магистр юриспруденции «____»____________  2014 г.

 

 

 

 

 

 

 

 

Карталы 2014

Оглавление

Введение………………………………………………………………………...……3

Глава 1. Развитие продажи недвижимости……………………………………..…5

1.1. Общие положения о  договоре купли-продажи………………………………5

1.2. Объекты недвижимости……………………………………………………….13

Глава 2. Особенности продажи отдельных объектов недвижимого имущества…………………………………………………………………………..19

2.1. Форма договора и порядок заключения……………………………………19

2.2 Продажа недвижимости и предприятия…………………….………………23

Заключение…………………………………………………………………………37

Список используемых источников и литературы……………………………….39

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение 

Договор купли-продажи – основной вид гражданско-правовых обязательств, которые применяются в имущественном обороте. Поэтому, регулирующие отношения, которые связанны с куплей продажей, открывают часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации.

В последнее время стало увеличиваться количество сделок с недвижимостью, с такой как, здания, сооружения, нежилые помещения. Обострился интерес также к купле-продаже нежилых помещений, таких как, торговые, складские, производственные и прочие. В этой сфере возникает проблема, представляющая больший интерес тем, что позиция законодателя по этому вопросу не всегда бывает безупречна.

Актуальностью данной темы является то, что договор купли-продажи недвижимости в последние несколько лет в нашей стране из-за роста количества и качества предпринимательства приобретает все большее значение. Об актуальности данной темы свидетельствует и то, что в природу прав таких сделок входят многочисленные факторы, например, в зависимости от принадлежности помещения частному лицу (физическому или юридическому) или государственному.

Целью настоящей работы будет являться рассмотрение особенностей гражданско-правового регулирования сделок по продаже недвижимости, обнаружение основных элементов договора купли-продажи недвижимости, характеристика прав и обязанностей сторон по данному договору, а также выявление правил исполнения и прекращения договора продажи недвижимости.

Результат установленной цели подразумевается путем решения следующих задач:

- изучение общих положений в договоре купли-продажи;

- выявление главных аспектов, связанных с объектами недвижимости;

- раскрытие формы договора купли-продажи и порядка заключения договора;

- раскрытие содержания  договора купли-продажи недвижимости  и рассмотрение вопроса об  ответственности сторон по договору  купли-продажи недвижимости.

Методы исследования:

- Выбор и изучение нормативно-правовой литературы;

- Изучение специальной литературы;

- Обобщение приобретенных сведений и их классификация.

Научная новизна данной работы состоит в том, что с позиции комплексного анализа исследуются особенности договора купли-продажи недвижимости, разбираются трудные  нюансы данного договора, а также предлагаются пути решения проблемных задач в данной сфере.

Практическая значимость курсовой работы состоит в том, что советы, которые были разработаны, могут являться применены при заключении экспериментальных задач в учебном процессе.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава  1. Развитие продажи недвижимости

 

1. Общие положения о договоре купли-продажи

Сторонами в договоре купли-продажи являются:

а) продавец – граждане, юридические лица (как коммерческие, так и некоммерческие  организации), а также граждане предприниматели. Главное качество продавца – он должен быть собственником вещи (товара). Поскольку договор купли-продажи приводит к переводу права собственности, продавец сам должен это право иметь. Но это общее правило; есть и исключения. К ним относятся случаи, когда продавцом выступает, например, финансируемое собственником  учреждение либо казенное предприятие (ст. 297, 298 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ)) или комиссионер (ст. 990 ГК);

б) покупатель – любое лицо: и граждане (в т. ч. предприниматели), и юридические лица. По общему правилу вещь (товар) переходит в собственность  покупателя. Однако и здесь есть исключения: например, комиссионер, покупая по поручению комитента  товар по договору купли-продажи с третьим лицом (продавцом), не становится собственником товара (ст. 990 ГК). В зависимости от того, кто выступает покупателем, различают договор купли-продажи, договор поставки и т.д.1

И продавцом, и покупателем на территории Российской Федерации могут также выступать иностранные юридические лица и граждане, разумеется, с соблюдением  норм не только ГК, но и других законов (например, ст. 9, 11, 19, 306-310 НК, Закона РФ от 09.10.92 «О валютном регулировании и валютном контроле»).

Правила купли-продажи ценных бумаг установлены Федеральным законом от 22.04.96 «О рынке ценных бумаг», Федеральным законом от 05.03.99 «О защите прав и законных интересов на рынке ценных бумаг»2, специальные правила купли-продажи валютных ценностей – Законом «О валютном регулировании и валютном контроле» и Правилами продажи отдельных видов товаров, утв. постановлением Правительства РФ  от 19.01.98  (разд. VII), рядом иных правовых актов.

Общее правило состоит в том, что передача товара, переход права собственности и уплата цены происходит одновременно. Однако ГК знает много исключений из этого правила.

Купля-продажа резко отличается от мены, где покупатель не платит за товар деньги, а передает другой товар (работу, услугу)3.

Цена в договоре купли-продажи – условие важное (в случае если другое никак не учтено Законодательством).4

Существенным условием этого договора является, условие о товаре.5

Товаром по договору купли-продажи выступают лишь оборотоспособные вещи (т.е вещи, которые свободно могут отчуждаться продавцом и приобретаться покупателем – п. 1 ст. 129 ГК). Если же в соответствии с законом или иными правовыми актами вещь изъята из оборота, продавец не вправе продать, а покупатель приобрести. Сделка может быть признана недействительной в соответствии со ст. 168, 169 ГК. В то же время на отчуждение некоторых видов вещей (товаров) распространяются ограничения («объекты ограниченно оборотоспособные» - это земли сельскохозяйственного назначения, здания, отнесенные к историко-архитектурным памятникам, и т.д., ст. 27, 37, 52 Земельного кодекса). Товаром они могут быть в той мере, в какой установленные ограничения позволяют их участие в обороте.

В соответствии с ст. 455 ГК договор может быть заключен в куплю-продажу продукта, существующего в присутствии у торговца в период решения соглашения, а кроме того продукта, какой станет основан либо принят торговцем в перспективе, в случае если другое никак не определено законодательством либо никак не следует из характера товара.

Например нельзя продать предприятие, если у продавца в момент заключения его нет, поскольку такой договор не будет зарегистрирован, а значит, заключен (см., например, п. 3 ст. 560 ГК).

При любых обстоятельствах (даже когда продавец будет создавать или приобретать товар после заключения договора) характер отношений между продавцом и покупателем должен ясно показывать, что воля сторон направлена именно на возмездное приобретение товара (и передачу этого товара продавцом), пусть даже впоследствии. В противном случае налицо или мнимая, притворная сделка (ст. 170 ГК), или сделка, заключенная под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК) либо обмена (ст. 179 ГК).

Есть и иные значительные условия: названные в законе либо других правовых актах равно как значительные и нужные с целью соглашения купли-продажи этого типа. Эти, сравнительно которых по заявлению, хотя б одной из сторон обязано быть достигнуто соглашение6.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором (ст. 456 ГК).

Договор купли-продажи признается заключенным с условием его исполнения к строго определенному сроку, если из него ясно вытекает, что при нарушении срока покупатель утрачивает интерес к договору. Продавец вправе исполнять такой договор до наступления или после истечения определенного в нем срока только с согласия покупателя (ст. 457 ГК).

Если срок в договоре определен какой-либо календарной датой, товар должен быть передан покупателю именно в этот день, а если периодом времени –  в любой момент этого периода. Однако по общему правилу условие о сроке нельзя отнести к существенным, ибо если он не определен, вещь должна быть передана в разумный срок после заключения договора. Разумным считается такой срок исполнения, который, исходя из особенностей товара, позволяет передать товар.

Продавец обязан передать товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный такими правами.

Покупатель, которому передан товар, обремененный правами третьих лиц, самостоятельно выбирает один из двух вариантов:

а) требует соразмерного уменьшения цены товара (при этом в договор нужно внести соответствующие изменения);

б) требует расторжения договора.

Однако этими правами он наделен лишь в случае, если продавцу не удается доказать, что покупатель знал или должен был знать об обременении товара.  Причем пока не будет доказано обратное, покупатель считается действовавшим добросовестно.7

Покупатель теряет указанные права и в том случае, если до передачи товара третьи лица сами поставили его в известность о своих притязаниях и они впоследствии были признаны правомерными.

При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований8.

Нужно учесть, что если третье лицо предъявит к покупателю иск об изъятии товара, покупатель обязан привлечь продавца к участию в деле, а продавец – вступить в это дело на стороне покупателя (ст. 461, 462 ГК).

Само по себе непривлечение продавца к участию в деле (даже если это произошло по вине покупателя) не освобождает его от бремени указанных выше неблагоприятных последствий. Лишь в том случае, когда продавец докажет, что мог бы предотвратить изъятие товара, он освобождается от ответственности. Однако он лишается права приводить любые доказательства, свидетельствующие о неправильности ведения дела покупателем (может быть, даже весьма веские и аргументированные),  если он не принял участие в деле, хотя был к нему надлежащим образом привлечен.

Согласно ст. 463 ГК, если продавец отказывается передать проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи.

Кроме того, он вправе требовать возмещения и прямых убытков (возврата уплаченной покупной цены, возмещения понесенных складских расходов и т.д.) и упущенной выгоды; уплаты неустойки и иных санкций, предусмотренных договором (см. ст. 330-333, 393 ГК); уплаты процентов за пользование его денежными средствами (если он осуществил предоплату товара – ст. 395 ГК); возмещения морального ущерба (если покупатель – гражданин)9.

При отказе продавца передать покупателю товар, имеющий признаки индивидуально-определенной вещи, покупатель вправе требовать отобрания товара у продавца и передачи его покупателю на условиях, предусмотренных договором. Однако это право покупателя отпадает, если товар уже продан и передан третьему лицу. Если же товар еще не передан, преимущество имеет тот покупатель, в пользу которого обязательство продавца возникло раньше, а если это установить невозможно – тот, кто раньше предъявил иск.

В случае, когда документы, относящиеся к товару, не переданы продавцом в указанный срок, покупатель вправе отказаться от товара, если иное не предусмотрено договором.10

Несоблюдение потребителем условия соглашения о сроке оплаты значит несоблюдение им валютного обязательства в срок. В связи с этим продавец имеет право: а) требовать с потребителя оплаты продукта; б) запросить уплаты процентов за использование посторонними валютными средствами из-за просрочки в их уплате (либо накопления за счет иного лица – продавца). 

Если же потребитель в принципе не желает принять продукт и оплатить его, продавец способен по собственному усмотрению:

а) потребовать оплаты товара. Не имеет значения, будет товар принят покупателем или нет: требование продавца о его оплате должно быть выполнено;

б) отказаться от исполнения договора. Разумеется, при этом продавец вправе потребовать от покупателя возмещения ему убытков, в т.ч. в части неполученной прибыли и уплаты санкций (ст. 15, 393, 394 ГК). Кроме того, продавец может приостановить передачу товара до полной оплаты ранее переданных.