Договор купли-продажи

Статья 487 ГК устанавливает, что в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи товара (предварительная оплата), он должен произвести оплату в срок, предусмотренный договор. Лишь в случае, когда в договоре он не предусмотрен, предоплата производится в срок, который вытекает из анализа  иных условий договора, путем его толкования; когда такой анализ не дал результатов – в разумный срок после возникновения обязательства, а если не соблюден – в 7-дневный срок со дня предъявления требования продавцом о предоплате.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Объекты недвижимости

 Е.Ю. Валявина сообщает, что предметом рассматриваемого договора считается недвижимая собственность. Этой же точки зрения придерживается Е.С. Болтанова, которая считает предметом соглашения купли-продажи недвижимости недвижимое имущество, что в период решения договора, уже принадлежит продавцу в праве имущества.   

В.В. Витрянский указывает, что «предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества».11 
       В ГК РФ есть утверждения , которые дают возможность установить как единые свойства предметов недвижимого имущества, подобным способом и приближённый перечень объектов недвижимости.      На протяжении всех последних лет законами и иными правовыми актами в имущественный оборот вводились отдельные категории земельных участков. Так, Указом Президента Российской Федерации от 25 марта 1992 г. № 301 «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий»12 гражданам и юридическим лицам предоставлено право на приватизацию государственных и муниципальных предприятий, а также при расширении и дополнительном строительстве объектов этих предприятий наряду с арендой земельных участков приобретать последнее в собственность. Кроме того, Указом было предусмотрено, что земельные участки, предоставленные гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности, по их желанию могут быть переданы собственность.

В соответствии с Законом Российской Федерации от 23 декабря 1992 г. «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства »15 предусматривалась передача в частную собственность граждан в городах, поселках и сельской местности земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства, а также под индивидуальные жилые дома и хозяйственные постройки. Гражданам, получившим в частную собственность земельные участки для указанных целей, было также предоставлено право продавать их другим гражданам  Российской Федерации независимо от сроков приобретения права собственности на продаваемый земельный участок в пределах норм предоставления земельных участков. Договор купли-продажи (купчая) земельного участка подлежал нотариальному удостоверению и регистрации в соответствующем комитете по земельным ресурсам и землеустройству.

Расположенные на территориях городских и сельских поселений земельные участки, предназначенные в соответствии с градостроительной и землеустроительной документацией под застройку, либо право аренды этих земельных участков подлежат продаже гражданам и юридическим лицам на торгах (аукционах, конкурсах), если иное не предусмотрено Законодательством Российской Федерации.13

Однако следует отметить, что оборот земельных участков и иных природных ресурсов должен осуществлять лишь в той мере, в какой он допускается специальным законодательством – законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129 ГК РФ). «Ведь количество и состав такого рода объектов объективно ограничены в силу очевидных естественных причин, а их использование всегда поэтому, так или иначе, затрагивает интересы общества в целом»14.

    Самостоятельными объектами недвижимости признаются также участки недр и обособленные водные объекты. Они являются недвижимостью в силу их естественных физических свойств, а не потому, что составляют единое целое с земельным участком. В противном случае было бы невозможно установление права собственности на недра вне зависимости от права собственности  на землю15.

   Что касается правового регулирования оборота указанных объектов недвижимости, то нельзя не согласиться с О.М. Козырь, которая отмечает: «Поскольку в России сохраняется исключительное право государственной собственности на недра, а передача их в пользование на основании административного акта-лицензии, говорить всерьез о гражданском обороте этого вида объектов представляется преждевременным»16

    По мнению некоторых авторов, отсутствие обязательной государственной регистрации объектов незавершенного строительства порождает сомнения в их юридической природе как недвижимости. Это означает, что до государственной регистрации вновь создаваемое имущество не может считаться недвижимым17.

Позиция указанных авторов не изменилась и после Федерального закона (далее закон о государственной регистрации)18. Например, по мнению О.М. Козырь, задача подобной информации обеспечить юридическую чистоту сделки с таким объектом, если объект для завершения его строительства должен быть отчужден другому лицу.

Позиция указанных авторов не изменилась и после Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. (далее – Закон о государственной регистрации), согласно которому в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Например, по мнению О.М. Козырь, задача подобной информации обеспечить юридическую чистоту сделки с таким объектом, если объект для завершения его строительства должен быть отчужден другому лицу.

 По мнению других  авторов, незавершенное строительство  следует рассматривать в качестве  особого объекта недвижимости  со специальным правовым режимом. Такая позиция нашла подтверждение  в многочисленных правовых актах, принятых до введения в действие  Закона о государственной регистрации, а также воспринята судебной  практикой.19 К примеру, в соответствии с постановлением Правительства РФ от 3 февраля 1992 г. № 59 «О мерах по продаже незавершенных строительных объектов», начиная с 1992 г. незавершенные строительством объекты, сооружаемые за счет республиканского бюджета Российской Федерации и средств государственных предприятий, находящихся в федеральной собственности, не обеспеченные финансированием и материально-техническими ресурсами, необходимыми для их завершения в нормативные сроки, подлежали реализации с открытых торгов (как объекты недвижимости) предприятиям, организациям, гражданам и иностранным инвесторам.

Указом Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. № 1181 «О мерах по обеспечению достройки незавершенных строительством жилых домов» было установлено, что незавершенные строительством жилые дома, находящиеся в федеральной собственности, в том числе в полном хозяйственном ведении предприятий и оперативном управлении организаций и учреждений, строительство которых прекращено и приостановлено в связи с отсутствием в течение текущего года необходимого финансирования из федерального бюджета, подлежали передаче для завершения строительства либо продаже на инвестиционных и коммерческих конкурсах в целях обеспечения скорейшей достройки жилых домов и обеспечения граждан жильем.

Указом Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» предусмотрено, что при приватизации объектов незавершенного строительства возможна регистрация прав собственности на такие объекты, если заявитель предоставит документы, которые подтверждают приобретение данного объекта,  право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершенного строительства. Право приобретения в собственность земельных участков, на которых расположены ранее приватизированные здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, в первую очередь имеют физические и юридические лица, которые стали собственниками соответствующих объектов недвижимости.  

 

 

 

 

Глава 2. Особенности продажи отдельных объектов недвижимого имущества

 

2.1. Форма договора  и порядок его заключения

 

Положения ГК о письменной форме сделки (п.1 ст.160 ГК РФ) и о письменной форме договора (п.2 ст.434 ГК РФ) различаются. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение двусторонних и многосторонних сделок (т.е. договоров) иными способами, установленными ГК. Применительно же к письменной форме договора законодатель отходит от общего правила и допускает заключение договора не только путем составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной,  телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

   Условия же к форме соглашения реализации недвижимости сводятся к тому, то, что такого рода соглашение обязан быть заключен в письменной форме в виде целостного важного документа, подписанного сторонами20.

  В определенных случаях  и при соблюдении требования  о необходимости получения согласия  собственника на продажу недвижимого  имущества, принадлежащего государственному  или муниципальному предприятию  на праве хозяйственного ведения  или оперативного управления, сохраняется  риск признания договора продажи  недвижимости недействительным.

Когда действия предприятия, в том числе и осуществление с соблюдением требования о получении предварительного согласия собственника (п.2 ст.295) на отчуждение другим лицом закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения движимого или недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводят к невозможности исполнения имущества собственника по целевому назначению, соответствующие сделки являются недействительными по основаниям, предусмотренным ст.168 ГК, независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или самостоятельно предприятием21.

    Как известно, всякий гражданско-правовой договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существующим условиям договора. Существенными же условиями договора признаются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существующие или необходимые для договоров  данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п.1 ст.432 ГК РФ).

    Значительно отличается от общих положений о договорах и такое существенное условие договора продажи недвижимости, как цена (ст.555 ГК РФ). Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой  при сравнительных обстоятельствах за аналогичные товары (ст. 424, 485 ГК РФ), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь действует иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о продаже признается незаключенным. Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.

   Для определения  цены продаваемого объекта недвижимости (с учетом цены земельного участка  или права на него) стороны  могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков.22

         ГК предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (ст. 558 ГК РФ) и договора купли-продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.

    Поэтому договор купли-продажи нежилого помещения следует считать заключенным с момента его подписания, согласно п. 1 ст. 433 ГК, а не с момента государственной регистрации23.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2 Продажа недвижимости и предприятия

 

Особыми видами договора купли-продажи являются договоры продажи предприятий и недвижимости. По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязан передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру и другое недвижимое имущество24.

Анализ этого определения позволяет указать на следующее:

а) данный договор предполагает переход недвижимости в собственность, а не в хозяйственное ведение или оперативное управление;

б) продавцом недвижимости может быть только собственник имущества. Он может уполномочить продать недвижимость и других лиц. Продавцом приватизируемого недвижимого имущества государственных и муниципальных предприятий в настоящее время являются соответствующие фонды имущества;

в) покупателем по данному договору могут быть и граждане, и юридические лица.

Статья 550 ГК предъявляет особые требования к форме договора продажи недвижимости.