Договор купли-продажи

При продаже предприятий установлен ряд гарантий для его кредиторов. Кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть – до его передачи покупателю – письменно уведомлены о его продаже покупателем или продавцом договора.

Кредитор, который письменно не сообщил продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня, когда его уведомили  о продаже предприятия, потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков, либо признания договора продажи недействительным полностью или в соответствующей части (ст. 562 ГК).

В случае неуведомленная  кредитора о продаже предприятия он может предъявить иск в суд (по месту нахождения недвижимости) об удовлетворении требований, упомянутых выше. При этом применяется не общий 3-летний срок исковой давности, а сокращенный – иск может быть представлен в течение года со дня, когда он узнал либо должен был узнать о передаче предприятия покупателю. Следует также учесть и то, что в соответствии со ст. 131 ГК государственный орган, регистрирующий договор купли-продажи предприятия, как и любой другой недвижимости, предоставляет информацию об этом любому лицу.

Если кредитор не дал согласия на перевод долга, то продавец (прежний должник) и покупатель (новый должник) несут перед кредитором солидарную ответственность. Иначе говоря, кредитор вправе предъявить требование исполнить обязательство к любому из них (полностью или частично)  по своему выбору.

Для осуществления передачи предприятия стороны должны составить письменный передаточный акт. Установлены следующее обязательные сведения этого акта: о составе предприятия (эти данные должны соответствовать сведениям, содержащимся в акте инвентаризации, бухгалтерском балансе, в заключение независимого аудитора и в других документах); об уведомлении всех кредиторов о продаже предприятия; обо всех выявленных недостатках переданного имущества (речь идет о недостатках, которые были выявлены именно в процессе передачи имущества, в ходе осмотра, испытания, проверки работоспособности имущества и т.п.); перечень имущества, которое хотя и входит в имущественный комплекс, но к моменту  передачи предприятия утеряно.

Именно с момента подписания акта обеими сторонами предприятия будет считаться переданным (ст. 563 ГК).

Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права.

Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на него переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю.

Таким образом, чтобы покупатель предприятия стал его собственником, необходимо три этапа: а) государственная регистрация договора; б) передача предприятия; в) государственная регистрация права собственности на него.

В случаях, когда договором предусмотрено сохранение за продавцом права собственности на предприятие, переданное покупателю (до оплаты предприятия или до наступления иных обстоятельств), покупатель вправе (до перехода к нему права собственности) распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для целей, в которых это предприятие было приобретено (ст. 564 ГК).

Если будет выявлено, что состав или качество имущества  переданного предприятия не соответствуют условиям договора, покупатель приобретает права лица, которому: а) передан товар, обремененный правами третьих лиц; б) передан товар с нарушением условий о количестве; в) передан некачественный или некомплектный товар.

В соответствии со ст. 565 ГК, если выявлены недостатки товара, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены путем внесения в договор соответствующих изменений.

В договоре может быть предусмотрена возможность предъявления покупателем и других требований.

Покупатель, обнаруживший обременение имущества при отсутствии упоминания о нем в договоре или передаточном акте, должен письменно уведомить об это продавца.

Продавец обязан доказать, что покупатель знал об обременениях и во время заключения договора, и во время передачи предприятия.

Если продавец, получивший уведомление от покупателя, в кратчайший срок заменит имущество (либо предоставит недостающие), то покупатель не вправе требовать уменьшения покупной цены либо предъявлять иные требования, упомянутые выше. В противном случае покупатель может прибегнуть к судебной защите своих прав. При этом:

а) к моменту предъявления иска покупатель должен установить, что предприятие ввиду присущих ему недостатков непригодно для целей, названных в договоре;

б) недостатки предприятия могут служить основанием для предъявления иска, когда за них отвечает продавец (например, он скрыл эти недостатки соверши действия, которые их повлекли);

в) подаче иска должно предшествовать предъявление требований самому продавцу;

г) требование можно предъявить непосредственно в судебном порядке и в том случае, если недостатки имущества устранить невозможно.

Закон заинтересован в стабильности отношений, возникших на основе договора купли-продажи предприятия. Поэтому ст. 566 ГК допускает применение правил о последствиях недействительности сделок и об изменении или расторжении договора купли-продажи, предусматривающих возврат или взыскание в натуре полученного по договору только в том случае, если такие последствия существенно не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов обеих сторон, других лиц и не противоречат общественным интересам.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

Подводя итоги работы, хотелось бы отметить некоторые важные аспекты, связанные с заключением и реализацией договора купли-продажи недвижимости, в общем.

 Договор купли-продажи  недвижимости является одним  из отдельных видов договора  купли-продажи, выделяемым по признаку  особого объекта продажи –  недвижимого имущества.

По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять объект недвижимости и уплатить за него определенную денежную сумму.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена.

Сторонами в договоре купли-продажи недвижимости – продавцом и покупателем – могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица, государство.

Такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. ГК требует, чтобы в договоре продажи недвижимости были указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Вместе с тем, в настоящее время существует целый комплекс вопросов, связанных с правами на земельный участок, расположенный под отчужденным объектом недвижимости:

1)в одних сделках здание и земельный участок выступает как одно целое, в других – как два самостоятельных объекта;

2)Имеются необоснованные различия в регулировании одних и тех же сделок, совершаемых со зданием и с земельным участком, в зависимости от того, что является непосредственно предметом сделки;

3)Предусматривается значительное число исключений, при которых допускается оборот зданий без оборота земельных участков, в частности, в тех случаях, когда здание расположено на земельном участке, изъятом из оборота или ограниченном в обороте (ст. 35 ЗК РФ);

4)Существуют прямые противоречия между нормами различных нормативных актов, регулирующих одни и те же отношения;

5)Зачастую в законодательстве отсутствует четкое определение характера права, которое собственник здания, расположенного на чужом земельном участке, приобретает на этот земельный участок, без чего невозможно четко определить содержание прав собственника здания на соответствующий земельный участок. Это особенно характерно для Земельного кодекса РФ, который оперирует не присущим гражданскому праву понятием «право на использование» в отношении земельного участка.

Купля-продажа объектов недвижимости государственной или муниципальной собственности лежит за пределами гражданско-правовых отношений и регулируется законодательством РФ о приватизации. Круг субъектов, имеющих право на приобретении в собственность сданных в аренду зданий, сооружений, помещений, а также земельных участков под приватизированными предприятиями, находящихся в аренде или фактическом владении, строго ограничен.

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Нормативно-правовые акты

1. Конституция РФ
2. Гражданский кодекс РФ
3. Федеральный Закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним»
4. Федеральный Закон от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности Российской Федерации»
5. Федеральный закон от 08.08.2001 «О лицензировании отдельных видов деятельности»
6. Федеральный закон от 22.04.96 «О рынке ценных бумаг»
7. Федеральный закон от 05.03.99 «О защите прав и законных интересов на рынке ценных бумаг»
8. Указ Президента Российской Федерации от 25 марта 1992 г. № 301 «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий» 
9. Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. № 1181 «О мерах по обеспечению достройки незавершенных строительством жилых домов»
10. Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами»
11. Постановление правительства РФ от 3 февраля 1992 г. № 59 «О мерах по продаже незавершенных строительных объектов»

 

 

 

 

Литература

1. Гуев А.Н. Гражданское право: Учебник: в 3 т. Т. 2 – М.: ИНФРА-М, 2003. – IV,454с. – (Серия «Высшее образование»).
2. Витрянский В. В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. – М.: Статут, 1999.
3. Финансовое право: Учебник / Отв.  Редактор Н.И. Химичева М., 2002. С.300-301.
4. Гражданское право : Учебник: В 2-х томах / Отв. Ред. Проф. Е.К. Суханов. Т. 1 М., 1998. С. 304
5. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. – М.: Статут, 2000.
6. Гражданское право. Учебник / Под ред. Ю. К. Толстого, А. П. Сергеева. – Часть 2. – М.: Проспект, 1998.
7. Гражданское право. Учебник: В 2-х т. / От вред.проф. Е. А. Суханов т. 1. М., 1998.
8. Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С. А. Хохлова / Отв. Ред. А. Л. Маковский. М., - 1998.
9. Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998.

 

 

1 О составе сторон существовала дискуссия еще в дореволюционной литературе: так, Д.И. Майер и Г.Ф. Шершеневич указывали на то, что договор купли-продажи – это двусторонний договор (см. об этом например, Мейер Д.И. Русское гражданское право. Ч. 2. М., 1997. С. 64-66, 224-227), другие (например, Г. Победоносцев), что договор купли-продажи – это способ  приобретения прав на имущество, а не договор (см. об этом подробнее: Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости // Вестник ВАС РФ. 1997. №7. С. 63-69).

 

2 По мнению А.П. Сергеева, соглашение об уступке патента фактически является договором купли-продажи или мены и поэтому к нему применены нормы о данных обязательствах (см.: Сергеев  А.П. Право интеллектуальной собственности в Российской Федерации, М., 1996.С. 468).

3Ст. 567 Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая, третья и четвертая. – Москва : КноРус, 2014. – 640 С.

4 По мнению В. В. Витрянского цена является существенным условием  договора купли-продажи (как возмездного договора)  (см. об этом в книге Гражданский кодекс РФ. Комментарии / под общ.ред. В.Д. Карповича. М., 1995. С. 301).И.В.

5 По мнению С. Ветлугина, его единственным существенным условием является предмет договора. Считается, что он согласован, если из договора можно определить наименование и количество товара см. (Ветлугин С. Договоры купли-продажи в Российском законодательстве // Юридический мир. 1997. № 6, 7.С. 13).Аналогичную позицию занимает и       В.В. Витрянский (см. об этом в книге: Гражданский кодекс РФ. Ч. 2. Комментарии / Под ред. О.М. Козырь,                       А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М., 1996. С. 251).И.В. Елисеев пишет, что для отдельных разновидностей этого договора перечень существенных условий (наряду с предметом договора) расширен  (см. об этом в книге: Гражданское право. Ч. 2 / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М., 1997. с. 9).

 

6 Ст. 432 Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая, третья и четвертая. – Москва : КноРус, 2014. – 640 С.

7 Ст. 10 ГК РФ. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая, третья и четвертая. – Москва : КноРус, 2014. – 640 С.

8 Ст. 467 Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая, третья и четвертая. – Москва : КноРус, 2014. – 640 С.

9 Т.Л. Левшина считает также, что к неисполнению продавцом обязанности передать принадлежности и документы, относящиеся к товару, по аналогии должны применяться ст. 397 ГК об исполнении обязательства за счет должника, когда получатель вследствие их отсутствия лишается возможности использовать товар (см. в книге: Комментарии к ГК РФ. Ч. 2 (постатейный) / отв. ред. О.Н.Садиков. М., 1997. С. 15).

10 Ст. 464 ГК РФ.. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая, третья и четвертая. – Москва: КноРус, 2014. – 640 С.