Договор купли-продажи

Во-первых, из всего многообразия вариантов (способов) соблюдения письменной формы договора допускается лишь составление одного документа, т.е. в данном случае письменная форма не будет считаться соблюденной, если стороны лишь обменялись документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи 25.

Во-вторых, нотариального удостоверения не требуется.

В-третьих, необходима государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость.

Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора.

Отказ в государственной регистрации может быть обжалован в судебном порядке (п.1 ст. 131 ГК).

Анализ судебной практики, посвященный государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, показывает, что: 1) суд не вправе обязать учреждение юстиции осуществлять государственную регистрацию с указанием иной даты регистрации, чем фактическая дата регистрации; 2) учреждение юстиции правомерно отказало юридическому лицу в государственной регистрации  договора купли-продажи здания, т.к. закон не предусматривает государственную регистрацию такого договора; 3) объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано в соответствии со ст. 25 Закона РФ от 04.07.91 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»; 4) при рассмотрении жалобы на отказ в государственной регистрации договора оценки продажи земельного участка подлежит выяснению  вопрос о соответствии данной сделки требованиям законодательства; 5) положения нормативного правового акта субъектов Российской Федерации, дающие право учреждениям юстиции по государственной регистрации прав составлять проекты сделок и взымать за эту деятельность плату, незаконны и должны быть признаны недействительными; 6) положения ст. 551 ГК  применяются и при регистрации перехода прав на собственность таких объектов недвижимого имущества, как судно. При этом сама по себе передача недвижимости не влечет перехода права собственности на недвижимость, суд должен был принять во внимание отказ органа государственной регистрации в регистрации перехода права собственности к истцу.

Следует обратить внимание на то, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или иное право на соответствующую часть земельного участка, предусмотренное договором продажи недвижимости.

Если договором не определено продаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к нему переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования им, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Важно учитывать следующую судебную практику по данному вопросу: при покупке строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности покупатель приобретает право пользования земельным участком, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования, на тех же условиях, что и продавец недвижимости, если иное не предусмотрено законом; отсутствие у покупателя строения надлежащим образом оформленных документов на земельный участок, на котором оно находится, не может рассматриваться как самовольное занятие земельного участка; если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором она находится на правах аренды, к покупателю переходит право на аренду той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Правильное разрешение вопроса о юридической судьбе недвижимости и земельного участка возможно только с учетом положений Земельного кодекса:

1) п. 3 ст. 36 о том, что собственник здания, строения, сооружения, находящихся  на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу;

2) п. 4 ст. 35 о том, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводиться вместе с земельным участком, за исключением случае отчуждения:

часть здания, строения, сооружения, которая не может быть выделен в натуре вместе с частью земельного участка;

здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота (например, на земельных участках государственных природных заповедников, национальных парков);

3) п. 5 ст. 35 о том, что иностранные  граждане и юридические лица, а также лица без гражданства  – собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом  земельном участке, имеют преимущественное  право покупки или аренды земельного  участка. При этом Президент РФ  может установить  перечень видов  зданий, сооружений, строений, на которые  это правило не распространятся.

Кроме того, после вступления Земельного кодекса в силу:

1) запрещено отчуждать  земельный участок без находящихся на нем здания, строения, сооружения, если они принадлежат одному лицу (п.4 ст. 35);

2) предусмотрены (в ст. 37) следующие особенности купли-продажи земельных участков: объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающее дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ипотеку, передачу земельного участка в аренду; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами. Те же требования применяются к договору мены.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.26

Если в законе (например, в Законе РФ от 04.07.91 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации») или договоре четко сказано, что цена объекта недвижимости не включает (в качестве составной части) цену на передаваемый  вместе с ним земельный участок оснований нет.

Установлен ряд особых правила, касающихся оформления (процедуры) передачи недвижимости и существенно отличающихся от общих положений:

а) необходим письменный акт о передаче (передаточный акт, акт о приемке-сдаче, акт приемки) – т.е. один документ подписанный сторонами. Таким образом, фактическое вручение недвижимости покупателю, если такой акт не подписан, не является достаточным основанием  чтобы считать, что продавец исполнил свою обязанность по ее передаче. ВАС РФ указал, что при рассмотрении спора суды должны давать правовую оценку акту приемки-передачи недвижимости;

б) если сторона (продавец или покупатель) уклоняется от подписания акта, то она – как допустившая односторонний отказ от обязательства (ст. 310 ГК) – несет последствия, предусмотренные законом: риск случайной гибели имущества, обязанность возместить убытки другой стороне. Кроме того, последняя вправе отказаться от исполнения договора (ст. 556 ГК).

Уклонением считается не только прямой отказ подписать передаточный акт, но и затягивание этого процесса, неявка к месту составления документа, выдвижение необоснованных условий и т.д.

Учитывая важность и высокую стоимость передаваемых по договору купли-продажи недвижимости объектов, закон предоставил покупателю, надлежащим образом исполнившему свои обязательства, ряд правовых гарантий: даже фактическое принятие покупателем недвижимости не соответствующей условиям договора (например, здание не пяти-, а трехэтажное) не означает, что продавец освобождается от ответственности за надлежащее его исполнение  (ст. 556 ГК). Не меняет ситуацию и подписание покупателем передаточного акта, где он оговорил свое согласие с тем, что недвижимость не соответствует условиям договора: продавец все равно отвечает за его ненадлежащее исполнение.

Согласно ст. 557 ГК при передаче недвижимости с недостатками качества покупатель вправе по своему выбору:

а) потребовать соразмерного уменьшения покупной цены. В этом случае в договор необходимо внести изменения, касающиеся такого существенного условия, как цена;

б) потребитель безвозмездного устранения недостатков объекта недвижимости в разумный срок, который определяется исходя из характера и объема недостатков, вида объекта недвижимости и т.п.;

в) в одностороннем порядке отказывается от исполнения договора и в письменной форме потребовать возврата уплаченной суммы, если недостатки качества неустранимы либо их устранение влечет несоразмерные расходы и затраты времени, в других случаях, когда недостатки объекта недвижимости закон относит к существенным.

Одним из существенных условий договора, по которому продаются жилой дом, квартира либо их части (далее – квартира), является перечень лиц, проживающих в этой квартире.27

Однако составление указанного перечня – не самоцель. Условиями договора должно быть предусмотрено, что лица, упомянутые в нем, сохраняют право пользования квартирой и после того, как она перейдет к покупателю.

В отличие от других видов договоров купли-продажи недвижимости (где регистрируется переход прав на недвижимость) этот договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным только после этой процедуры. Таким образом, моментом заключения договора купли-продажи квартиры является дата государственной регистрации.

Специфичен и договор купли-продажи предприятия.

В соответствии с объектом продажи является предприятие как имущественный комплекс. В состав этого комплекса входят все виды имущества, предназначенные для деятельности  продаваемого предприятия, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, продукцию, сырье, права требования, долги и принадлежащие предприятию исключительные права (ст. 132, 138 ГК).

Продавцом предприятия может быть только его собственник. В то же время ни Российская Федерация, ни ее субъекты, ни органы местного самоуправления не могут быть продавцами по договору купли-продажи предприятия, ибо переход права собственности при купле-продаже государственных и муниципальных предприятий регулируется законодательством о приватизации (ст.217 ГК).

Покупатель – дееспособные граждане Российской Федерации, юридические лица, а также иностранные граждане, лица без гражданства, предприятия с участием иностранных инвесторов, международные  объединения и организации, иностранные государства – с учетом ограничений, установленных ГК, законом, иными правовыми актами; покупателем может выступать и Российская Федерация и ее субъекты, и органы местного самоуправления, т.к. ограничения, установленные в ст. 217 ГК, в данном случае не применяются.

Особые правила действуют в отношении передачи средств индивидуализации продавца (т.е. товарного знака обслуживания и т.п.): права на них также переходят к покупателю по данному договору. Однако если в нем установлены иные правила (например, предусматривающие переход лишь части этих прав), то следует руководствоваться договором.

По общему правилу лицензия, принадлежащая предприятию, покупателю не передается. Однако в Федеральном законе от 08.08.2001 «О лицензировании отдельных видов деятельности» либо в других законах, иных правовых актах может быть установлено иное.

Обязательства перед третьими лицами, исполнение которых основано на соответствующей лицензии, продавец исполняет сам (они могут быть переданы покупателю) В связи с этим третьи лица должны быть надлежащим образом уведомлены о передаче предприятия по договору купли-продажи.

По обязательствам, исполнение которых без лицензии невозможно, продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность.

Предусмотрены жесткие требования к форме этого договора:

а) он должен быть письменным, составленным исключительно в виде одного документа (количество экземпляров которого не ограничивается), подписанного сторонами;

б) форма договора считается соблюденной, если к нему приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, соответствующие заключения аудитора, перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, перечень его кредиторов, с указанием характера, размера и сроков их требований (ст. 561 ГК).

Договор купли-продажи предприятия подлежит государственной регистрации. Именно с момента регистрации он считается заключенным28. Более того ВАС РФ разъяснил судом, что поскольку смешанный договор купли-продажи предприятия как имущественного комплекса, устанавливает  единую совокупность обязательств, он подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой должен считаться незаключенным.