Договор ренты

Содержание

    Введение………………………………………..…………….……..2-4

Гл.1. История развития законодательства о ренте…………….………5-15

Гл.2. Понятие, особенности правового регулирования и виды договора ренты…………………………………………….………………………16-33

§ 1. Понятие, особенности правового регулирования договора ренты…………………………………………………………………….16-21

§ 2. Виды договора ренты…………………………………………  21-22

2.1. Постоянная рента………………………………………….22-26

2.2. Пожизненная рента………….…………………………….26-29

2.3. Пожизненное содержание с  иждивением………….…….29-33

Гл.3. Признаки договора ренты………………………………………..34-40

Гл.4. Содержание договора ренты……………………………………..40-44

Заключение…………………………………………………………..45-46

Список литературы………………………………………………….47-48

Введение

Договор ренты известен со средних веков. В литературе упоминаются две основные причины возникновения договора ренты в европейском законодательстве. По мнению известного французского цивилиста Л.Ж. Морандьера, одной из них являлся недостаток наличных денег - обстоятельство, приведшее к появлению ренты недвижимости (рентной аренды). Ученый писал, что "собственник, желавший продать свое недвижимое имущество, легче находил приобретателя, желавшего выплатить ему вечную ренту, чем такого, который бы согласился бы уплатить капитальную сумму, ибо изобилия наличных денег не было". Другую причину появления ренты Л.Ж. Морандьер видел в том, что "церковь, так же как и светское законодательство, запрещала процентные займы, которые клеймились как ростовщические". По его мнению, "это был стеснительный запрет, и люди изощрялись в его обходах. В частности, для этого пользовались договором об установлении ренты. Заемщик, который получал капитальную сумму, принимал на себя не обязанность уплачивать проценты на эту сумму и возвратить ее, а неопределенную обязанность выплачивать кредитору ежегодную ренту"¹.

Актуальность выбранной  мной темы, на мой взгляд, не вызывает сомнений, поскольку договор ренты (как постоянной, так и пожизненной) приобретает все большую популярность среди населения нашей страны. Полагаю, это обусловлено рядом  социальных факторов. Ведь если рассматривать договор пожизненной ренты (в том числе и договор пожизненного содержания с иждивением), то его распространенность обусловлена, с одной стороны, низким уровнем заработной платы, который не позволяет гражданам приобрести недвижимое имущество, оплатив его единовременно. К тому же банки сегодня предоставляют ипотечные кредиты на отнюдь не всегда выгодных условиях, и многие из тех, кто воспользовался ипотечным кредитом, попадали в «долговую яму». Очевидно, что другие граждане, глядя на печальный опыт этих людей, не спешат заключать договоры ипотечного кредитования. А договор пожизненной ренты дает гражданам, которые желают приобрести недвижимое имущество, возможность осуществить это желание путем периодических и не столь обременительных выплат получателю ренты. С другой стороны, размер пенсионных отчислений, не достаточный пенсионерам на приобретение пищи, одежды, оплаты коммунальных услуг и удовлетворения других необходимых потребностей, вынуждает их искать иные пути получения регулярного дохода. Таким образом, получается, что договор ренты является взаимовыгодным для обеих сторон и позволяет им решить насущные проблемы. То есть сложившаяся в настоящее время ситуация является предпосылкой все возрастающей популярности договора пожизненной ренты.

Эта тема интересна мне  не только в силу нынешней распространенности договора ренты, но еще и потому, что само законодательное закрепление  договора ренты неоднозначно и даже противоречиво. В литературе высказано  несколько принципиально различных позиций по поводу отдельных характеристик этого договора, что делает выбранный мной вопрос еще более интересным. Ведь те проблемы, которые в настоящее время существуют, те вопросы, которые не до конца урегулированы законом, дают хорошую пищу для размышления и даже для творчества. К тому же из этих теоретических проблем вытекают проблемы практического применения норм, регламентирующих договор ренты. Ведь от того, какая трактовка будет даваться отдельным нормам закона, зависят многие аспекты отношений между сторонами договора: плательщиком ренты и ее получателем.

Очевидно, что необходимость  создания норм, регулирующих договор  ренты была обусловлена вполне объективными причинами: одна из них это то, что  данные (рентные), отношения приобрели  массовый характер в повседневной жизни. Нормы главы 33 Гражданского кодекса призваны восполнить образовавшийся правовой вакуум и внести в рассматриваемую сферу должную упорядоченность. Гражданский кодекс регулирует эти отношения исчерпывающе и, как правило, не предусматривает отсылочных норм к другим актам законодательства. Между тем к отношениям, регулируемым нормами настоящей главы, применяются нормы о купле-продаже, если идет речь о возмездном договоре, а при безвозмездном нормы о дарении. Однако соответствующие правила применяются к рентным отношениям лишь в той мере, в какой они не изменены предписаниями главы 33 ГК РФ и не противоречат существу договора ренты.

    Более подробно эти вопросы будут рассмотрены на страницах моей работы.

Глава 1 История развития законодательства о ренте

Термин «рента» и  обозначаемое им содержание зародились еще в древнем Риме. Это слово  укоренилось во многих языках - французском (rente), немецком (rente), английском (rent).

В римском частном  праве не было прямого упоминания о договоре ренты. Но, тем не менее, в римском праве существовали такие конструкции, которые можно считать прародителями договора ренты в его современном понимании. Примером тому служит эмфитевзис. Первоначально он представлял собой форму наследственной аренды так называемых оброчных земель. Эти земельные участки, принадлежавшие государству или публичным корпорациям, отдавались частным лицам в наем на длительный срок или навсегда, с оговоркой, что наниматель и его наследники не будут лишены владения, если они будут платить определенную годовую плату. Положение собственника с внешней стороны оставалось таким же, как и при всякой аренде. Но тогда как при обычной аренде наниматель имел лишь право требования против собственника земли, здесь права арендатора принимают характер прав на вещь. Наниматели оброчных земель могли защититься от нарушений своего владения с помощью иска, аналогичного виндикации, причем такая защита могла быть осуществлена даже от посягательств собственника. Наниматель мог отчуждать, закладывать и завещать свое право, но с тем, чтобы положение собственника не ухудшалось. Если он оказывался неисправным плательщиком, то собственник возвращал себе землю посредством виндикации. Далее это правоотношение (эмфитевзис) распространилось и на частные поземельные имущества. Позже выражение emphyteusis стало охватывать всякий земельный сельскохозяйственный участок, составляющий объект наследственной аренды. Установление этой аренды имело вначале формы «эмфитевтической продажи», которая сообщала нанимателю собственность на землю при условии уплаты умеренной покупной цены и ежегодной выплаты ренты деньгами или натурой, и налагала обязанность распахать участок.

Права эмфитевты (лица, которому принадлежало ius emphyteusis) были весьма широки. Не являясь собственником, он имел право осуществления всего содержания права собственности. Он осуществлял владение и, следовательно, пользовался и владельческой защитой. Плоды земли и все доходы поступали в его собственность после отделения. Права его переходили к наследникам, могли быть завещаны, подарены и проданы надежным приобретателям. Но при продаже он был обязан уведомить собственника и отчислить 2% с цены эмфитевзиса или предоставить собственнику право первой купли. Он мог изменять хозяйственное назначение вещи, но не ухудшать ее. Обязанности его состояли в следующем: он должен был вести хозяйство как хороший хозяин, платить общественные налоги, вносить собственнику ежегодную ренту².

На Руси в правде Ярослава, известной по записи начала XI века речь идет о мужах - рыцарях, хотя и вышедших из общин и успевших стать в значительной мере над ними, но еще не потерявших с ними связи, владеющих не только своими конями, доспехами и платьем, но и челядью. Отношения рыцаря с челядью строились на принципе отработочной ренты.

Однако здесь же возникают и развиваются новые формы ренты. Например, рента продуктами³.

В средние века договор  ренты был известен в двух разновидностях и в зависимости от ее источника - рента с недвижимого имущества  и рента с капитала.

Рента с недвижимости была наследственной или вечной. Собственник продавал недвижимое имущество кредитору с тем, чтобы получить под него определенную сумму денег, а затем оно возвращалось к нему для использования на правах зависимого владельца. Владелец обязан был вечно платить ежегодную ренту. Рента с недвижимости обременяла не лицо, а имение. Она уплачивалась каждым владельцем недвижимости покупщику, его наследникам или каждому держателю рентного документа, получившему его по передаточной надписи (позднее - без нее: документ стал бумагой на предъявителя). Лицо, получившее имение могло освободиться от повинности платить ренту не посредством выкупа, который не допускался, а лишь посредством передачи имения другому владельцу. Он мог и просто бросить имущество и этим освободиться от уплаты. Право кредитора вступления во владение оставленным домом было признано за кредитором лишь позднее, поэтому в городах встречались ряды заколоченных домов. Такой договор, по сути, соответствовал назначению хозяйства, главная ценность которого состояла в производительности почвы. Сначала на одно и тоже имущество не допускалось установление нескольких рент. Позднее это правило утратило свое значение, так как ценность первоначальных рентных платежей уменьшалась, а ценность имущества возрастала, и поэтому стало возможным установление на одно имущество нескольких рент, а это, в свою очередь, приводило к тому, что вечные ренты поглощали все доходы, стесняя свободу зависимого владельца. Поэтому уже с XIII века возникает право должника на выкуп ренты. Таким образом, рента с недвижимости, постепенно изменялась и развивалась, преобразуясь в две конструкции - собственно поземельную ренту, но уже с правом выкупа, она причислялась, как правило, к личным, а не к вещным правам, и ипотека - как результат преобразования рентных отношений в ипотечные (так как имущество становилось, по сути, предметом обеспечения подобного соглашения).

Второй вид договора - рента с капитала или установочная рента, также получил широкое  распространение в средние века в западном законодательстве, но уже по другой причине. Церковь и светское законодательство запрещали процентные займы, которые клеймились как ростовщические. Для того чтобы обойти запретительные законы о процентах, люди заключали договор ренты, по которому капитал отдавался в пользование лицу или учреждению не за известные проценты, а с тем, чтобы лицу, передающему капитал, уплачивалась ежегодная определенная сумма денег в виде периодических платежей (рента). Такая пожизненная рента, как правило, обусловленная жизнью кредитора или третьего лица, могла быть установлена в пользу кредитора, третьего лица, или нескольких лиц.

Что же касается отечественного законодательства, то договорный институт ренты, закрепленный нормами гл. 33 ГК РФ, является новым. Этот институт отсутствовал в дореволюционном гражданском законодательстве, хотя был известен российской науке гражданского права.  
Незадолго до Октябрьской революции имела место попытка закрепления института договора ренты в Гражданском уложении, гл. ХIX которого именовалась «Пожизненный доход (рента) и пожизненное содержание». Интересно, что в проекте Гражданского уложения давались определения договора о пожизненном доходе (ренте) (ст.1100) и его разновидности - о пожизненном содержании (ст.1101), а понятие постоянной ренты, известное современному российскому законодательству, отсутствовало.

В ГК РСФСР 1922 г., как и  в других актах гражданского законодательства того времени, договорные модели, подобные договору ренты, отсутствовали в  силу причин идеологического порядка: никакое ростовщичество не допускалось вообще. Вместе с тем, уже в годы НЭПа участились случаи заключения договоров продажи жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания.

С учетом объективно сложившихся общественных потребностей при принятии ГК РСФСР 1964 г. была допущена возможность рентных отношений, правда, в весьма ограниченной сфере. Закрепляя в ст. ст. 253-254 данного Кодекса нормы о договоре купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, советский законодатель не поступился идеологическими принципами и разрешил такие отношения только для случаев отчуждения индивидуальных жилых домов нетрудоспособными гражданами другим гражданам, берущим на себя обязанности по пожизненному содержанию нетрудоспособных.

Переход России к рыночным отношениям предопределил появление в новейшем гражданском законодательстве института договора ренты. Данный институт нашел свое закрепление в гл. 33 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Полагаю, необходимо провести сравнительный анализ норм о современном договоре ренты, содержащихся в ГК РФ, с нормами о его предшественнике – договоре купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца (ГК РСФСР 1964 г.) Я решила отразить в своей работе данный вопрос не только и не столько потому, что он имеет важное теоретическое значение. Ведь ретроспективное изучение тех или иных правовых институтов позволяет провести сравнительный анализ, выявить «плюсы» и «минусы» и выработать соответствующие рекомендации. Данный вопрос имеет и важное практическое значение. Это обусловлено тем, что современная форма законодательного закрепления этого договора имеет важные принципиальные отличия от закрепления договора купли-продажи дома, проданного с условием пожизненного содержания продавца в ГК РСФСР⁴. Несмотря на наличие определенного сходства этого договора с современным договором пожизненного содержания с иждивением, их все же нельзя признать одним и тем же видом договора. Этому есть ряд причин.

ГК РСФСР допускал возможность включения условия  о пожизненном содержании лишь в договор купли-продажи жилого дома. Согласно ст.253 ГК РСФСР, по договору купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, являющегося лицом нетрудоспособным по возрасту или состоянию здоровья, продавец передает в собственность покупателя жилой дом или часть его, а покупатель обязуется в уплату покупной цены предоставлять продавцу до конца его жизни материальное обеспечение в натуре – в виде жилища, питания, ухода и необходимой помощи. Законом был установлен повышенный уровень защиты интересов продавца. Во-первых, ст.253 ГК РСФСР устанавливала, что покупатель по договору купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца при случайной гибели дома несет обязанности, принятые им на себя по этому договору. Во-вторых, в этой же статье содержался категорический запрет на отчуждение дома плательщиком при жизни иждивенца. Получается, что право собственности покупателя на жилой дом или его часть возникало лишь в момент смерти иждивенца, так как лишь после этого покупатель приобретал присущую праву собственности полноту правомочий (владения, пользования, распоряжения), то есть приобретал возможность распорядиться домом, в том числе путем его отчуждения.

Ст. 254 ГК РСФСР устанавливала  условия прекращения договора купли-продажи дома, проданного с условием пожизненного содержания продавца. В двух случаях договор прекращался вследствие его расторжения:

1. по требованию продавца, если покупатель не исполняет обязанностей, принятых им на себя по данному договору.
2. по требованию покупателя, если: