Договор ренты

• по не зависящим от него обстоятельствам его материальное положение изменилось настолько, что он не в состоянии предоставлять продавцу обусловленное содержание;

• продавец полностью восстановил свою трудоспособность.

Ст. 254 ГК РСФСР предусматривала и третье основание прекращения договора – смерть покупателя при жизни продавца.

Применительно ко всем этим основаниям ст.254 содержала императивное указание о том, что при их наступлении  дом должен быть возвращен продавцу. При этом расходы, произведенные покупателем на содержание продавца, не возмещались. Исключением из этого правила стало прекращение договора в связи с его расторжением по требованию покупателя в случае восстановления его трудоспособности. Здесь ГК РСФСР лишил продавца права требовать возврата дома, но сохранил за ним право пожизненного безвозмездного пользования помещением, предоставленным ему по договору.

Действующий сегодня  ГК РФ содержит правовой институт, во многом сходный с договором купли-продажи  жилого дома с условием пожизненного содержания продавца. Это один из видов договора ренты – договор пожизненного содержания с иждивением (ст.ст. 601 – 605 ГК РФ). Предметом данного договора может быть любая недвижимость, а не только жилой дом или его часть. Получателем пожизненного содержания с иждивением по ГК может быть любой гражданин, то есть ГК РФ, в отличие от ГК РСФСР, не содержит императивного указания на нетрудоспособность получателя пожизненного содержания. Кроме того, собственник недвижимости, передаваемой по договору пожизненного содержания с иждивением, может установить обязанность по пожизненному содержанию как в отношении себя, так и в пользу любого другого гражданина или нескольких граждан. Как и любой вид ренты, договор пожизненного содержания с иждивением является возмездным, поскольку предполагает предоставление пожизненного содержания в обмен на переданную недвижимость. Но являясь возмездным, договор может быть платным, если имущество передано в собственность плательщика за плату, либо бесплатным, если оно передано бесплатно (ст. 585 ГК РФ). В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате имущества применяются  правила о купле-продаже, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения.  Причем нормы о купле-продаже и о дарении применяются к отношениям сторон субсидиарно, то есть постольку, поскольку иное не установлено правилами гл. 33 ГК РФ, и только в той части, которая не противоречит существу договора ренты. С договором купли-продажи жилого дома, проданного с условием пожизненного содержания продавца, сходен именно бесплатный вид договора пожизненного содержания с иждивением.

Ст. 253 ГК РСФСР содержала  прямой запрет на отчуждение жилого дома плательщиком при жизни иждивенца, а ст. 604 ГК РФ предоставляет плательщику право отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания. Но закон ввел ограничение – этим правом плательщик может воспользоваться лишь с предварительного согласия получателя пожизненного содержания. В случае отчуждения этого имущества в соответствии со ст. 586 ГК РФ обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. При этом прежний плательщик несет субсидиарную ответственность с новым плательщиком по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если законом или договором не предусмотрена его солидарная ответственность. То есть первоначальный плательщик ренты будет нести ответственность в соответствии со ст. 399 или ст.323 ГК РФ. Таким образом, даже дав согласие на отчуждение имущества, получатель ренты не утрачивает первоначального плательщика в качестве обязанного лица.

Ст. 605 ГК РФ устанавливает  основания прекращения договора пожизненного содержания с иждивением. Во-первых, обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Во-вторых, ч.2 ст.605 ГК устанавливает следующее правило: при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему покупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ. Нетрудно заметить, что никакого правового значения с позиций ГК РФ признак нетрудоспособности получателя ренты не имеет (получателем может быть любой гражданин), а, следовательно, отсутствует соответствующее основание прекращения договора. Не содержит ГК так же и такого основания прекращения договора, как смерть плательщика при жизни получателя ренты, хотя в ГК РСФСР таковое предусматривалось.

Отмеченные различия в правовом регулировании договора пожизненного содержания с иждивением и договора купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца порождают достаточно значимые правовые последствия для обеих сторон договора. Прекращение договора купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца означало:

Во-первых, жилой дом  не входил в состав наследственной массы покупателя. Напротив, право собственности продавца на него автоматически восстанавливалось. К тому же действовавшее на тот момент «законодательство не предусматривало регистрации возникновения, перехода и прекращения прав на недвижимое имущество. Регистрации подлежал лишь сам договор купли-продажи жилого дома. В момент такой регистрации у плательщика возникало право собственности на дом. Если плательщик умирал при жизни иждивенца, последний вновь приобретал право собственности на дом и мог распорядиться им как угодно, в том числе заключив новый договор купли-продажи с условием пожизненного содержания с любым гражданином. Если же плательщик переживал иждивенца, то дом переходил по наследству к наследникам плательщика»⁵.

Во-вторых, обязанность  плательщика содержать продавца не переходила на наследников плательщика, она прекращалась, не обременяя наследственную массу. Это «обстоятельство имело важное значение, особенно в случае случайной гибели дома в период жизни плательщика – ведь его обязанность по содержанию иждивенца продолжала существовать, но она не могла обременить наследственное имущество, в составе которого в этом случае не могло быть не существующего к моменту открытия наследства дома. Следовательно, заключая договор, плательщик знал, что не обременит принятой на себя обязанностью свое наследственное имущество»⁶. Действующий ГК не содержит такого основания прекращения договора пожизненного содержания с иждивением. Это означает, что если договором не установлены какие-либо специальные условия, при смерти плательщика ренты договор не прекращается. Обязанности плательщика по содержанию получателя ренты в этом случае включаются в состав наследственной массы независимо от того, сохранилась недвижимость или нет. Соответственно, если недвижимость сохранена, она также включается в состав наследственного имущества.  

Нормы о договоре пожизненного содержания с иждивением входят в  часть 2 ГК РФ, которая вступила в  силу 1 марта 1996 г. В связи с этим на практике может возникнуть вопрос о судьбе договора купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, заключенного до 1 марта 1996 г., если плательщик умер после этой даты, но при жизни продавца. Здесь не совсем ясно, какие нормы следует применять: ГК РСФСР или ГК РФ. Исходя из правила, установленного ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 26 января 1996 г. «О введении в действие части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации» (далее – закон о введении в действие части 2 ГК), часть вторая ГК РФ применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения ее в действие. То есть, если следовать этой норме, то будут применяться правила действующего ГК РФ. Но это решение неверно. Во-первых, договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца и договор пожизненного содержания с иждивением – разные договоры, порождающие различного рода права и обязанности, имеющие различный субъектный состав. А то правило, которое устанавливает закон  введении в действие части 2 ГК, действует на права и обязанности сторон, вытекающие из обязательственных отношений, которые существовали до 1 марта 1996 г. и продолжают существовать именно в качестве такого отношения. Во-вторых, в ч.2 ст. 5 закона о введении в действие части 2 ГК «речь идет о применении части второй ГК к возникающим правам и обязанностям, а рассматриваемый вопрос касается не возникновения прав и обязанностей, а их прекращения вместе с прекращением самого обязательственного отношения по пожизненному содержанию иждивенца в связи со смертью плательщика»⁷. В-третьих, ГК содержит ст. 422, которая устанавливает, что если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме тех случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Эта норма является специальной по отношению к ч.2 ст. 5 закона о введении в действие части 2 ГК, т.к. распространяется только на договорные отношения. В законе о введении в действие части 2 ГК есть ст. 8, которая устанавливает применимость обязательных для сторон норм части второй ГК РФ об основаниях, последствиях, порядке расторжения (заметьте, не о прекращении договора как это имеет место при смерти плательщика ренты при жизни продавца) договоров отдельных видов к тем договорам соответствующего вида, которые продолжают действовать после 1 марта 1996 г. По этому поводу можно отметить, что во-первых, как уже упоминалось выше, эти договоры не относятся к одному и тому же виду договора. Во-вторых, часть 2 ГК РФ не содержит какие-либо правила о прекращении договора, являющиеся столь же обязательными для сторон, сколь и правила ГК РСФСР (ведь нет в ГК РФ прямого запрета на установление в договоре пожизненного содержания с иждивением подобного основания его прекращения).

Поскольку такое основание  прекращения договора купли-продажи  жилого дома с условием пожизненного содержания продавца было установлено  в законе императивно, дублирования его в договоре не требовалось. Так как предполагается знание положений закона при заключении договора, то правила ст. 254 ГК РСФСР одновременно являлись и условиями договора купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца.

То есть можно сделать вывод о том, что правило ст. 254 ГК РСФСР применимо в отношении всех таких договоров, заключенных до 1 марта 1996 г., хотя бы смерть плательщика наступила после этой даты. То же самое можно сказать и о праве плательщика требовать расторжения договора без возвращения дома продавцу в случае восстановления трудоспособности последнего, даже если такое восстановление произошло после 1 марта 1996 г.

Глава 2 Понятие, особенности правового регулирования и виды

договора ренты

§ Понятие, особенности правового регулирования договора ренты

По договору ренты  одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а  плательщик ренты обязуется в  обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п.1 ст.583 ГК РФ).

Договор ренты принадлежит  к числу договоров, направленных на отчуждение имущества, и соответственно имеет с ними ряд сходных черт. Как и в результате исполнения договоров купли-продажи, мены и дарения, по договору ренты имущество переходит в собственность плательщика ренты, который становится, по общему правилу, обладателем всех правомочий собственника и одновременно несет риск случайной гибели имущества и бремя всех лежащих на собственнике обязанностей. Общность договора ренты и указанных выше договоров позволила законодателю распространить на отношения сторон договора ренты, связанные с передачей имущества и его оплаты, правила о купле-продаже (глава 30 ГК РФ), а в случае, когда имущество передается без оплаты, - правила о договоре дарения (глава 32 ГК РФ). Однако соответствующие правила применяются к рентным отношениям лишь в той мере, в какой они не изменены предписаниями главы 33 ГК РФ и не противоречат существу договора ренты (п.2 ст.585 ГК РФ). Это объясняется тем, что теоретически и практически отчуждение имущества под выплату ренты может быть осуществлено двумя способами. В п.1 ст.585 ГК РФ указывается, что имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика за плату или бесплатно. В силу предписаний п.2 ст.585 ГК РФ в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а если такое имущество передается бесплатно, - правила о договоре дарения. Эти предписания необходимо иметь в виду при решении вопроса о реальности или консенсуальности договора ренты.

В ст. 583 ГК РФ законодатель определяет договор ренты как реальный и односторонний. То есть договор считается заключенным с момента передачи вещи и порождает обязанности только у одной стороны – плательщика ренты. Как уже упоминалось, согласно ч. 2 ст. 585 ГК в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, - правила о договоре дарения постольку, поскольку иное не установлено правилами    гл. 33 и не противоречит существу договора ренты. И здесь возникает непростая ситуация.

С одной стороны, отношения  сторон по передаче имущества напрямую не урегулированы в гл. 33 ГК, и  ст. 585 ГК отсылает регламентацию данных отношений к главам, регулирующим отношения купли-продажи и дарения. В этом случае к отношениям сторон по договору ренты будут применяться нормы, устанавливающие обязанность продавца передать товар, обязанность передать товар свободным от прав третьих лиц, последствия неисполнения обязанности передать товар и др. Таким образом, на получателя ренты возлагаются обязанности передать имущество плательщику ренты в обусловленный срок в обусловленном количестве и качестве, свободным от прав третьих лиц, а также передать принадлежности и документы, относящиеся к имуществу. За неисполнение этих обязанностей получатель ренты несет ответственность, предусмотренную соответственно правилами о купле-продаже и дарении.

Однако возложение этих обязанностей и ответственности  на получателя ренты делает договор ренты, во-первых, двусторонне-обязывающим или взаимным, а во-вторых, консенсуальным, так как здесь речь идет уже не о передаче вещи как моменте заключения договора, а об обязанности ее передать. В данном случае договор будет заключен либо с момента его нотариального удостоверения, либо с момента его государственной регистрации. На получателя ренты будет возложена обязанность передать имущество плательщику ренты, сама же передача этого имущества произойдет уже во исполнение действующего договора, а за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности передать имущество получатель ренты будет нести ответственность. К таким рассуждениям нас приводит отсылка законодателя к нормам о купле-продаже и дарении.

Однако в гл. 33 ГК этот договор сконструирован как реальный и односторонний. Он не возлагает на получателя ренты никаких обязанностей, в том числе обязанности по передаче имущества, поскольку считается заключенным лишь с момента этой передачи. Следовательно, ответственность по договору ренты получатель тоже не несет. Возникает вопрос: каким же является договор ренты по своей природе, консенсуальным и взаимным или реальным и односторонним?