Договор ренты

Данная проблема имеет  очень важное практическое значение. Представим себе следующую ситуацию: гражданин обязуется передать на возмездной основе юридическому лицу в собственность некое имущество, а юридическое лицо обязуется взамен этого имущества выплачивать гражданину ренту. Допустим, договор составлен в письменной форме и заверен у нотариуса. Однако гражданин отказывается передать имущество юридическому лицу. В силу законодательного противоречия из этой ситуации возможны два выхода. Во-первых, если к отношениям сторон применить правила о купле-продаже, то юридическое лицо вправе требовать отобрания этого имущества у получателя ренты либо возмещения убытков. Кроме того, оно вправе отказаться от оплаты данного имущества.

Однако против этого  можно привести следующие аргументы. Правила о купле-продаже применяются  к отношениям сторон по передаче имущества  постольку, поскольку это не противоречит существу договора ренты. Договор же ренты является реальным, не порождающим для получателя ренты никаких обязанностей. Если же применять ст. 463 ГК, то договор становится консенсуальным. Думается, это противоречит существу договора ренты в том виде, в каком он сконструирован в ГК. Таким образом, нормы об ответственности получателя ренты за отказ от передачи имущества, не могут быть применены.

Второй выход заключается  в следующем. Договор реальный, имущество  не передано, следовательно, договор считается незаключенным, а значит, не порождающим права и обязанности у сторон. Поэтому гражданин не будет нести ответственность за отказ от передачи имущества.

Против этого также  находятся аргументы. Думается, что  устанавливая возможность применения к отношениям сторон по передаче имущества правил о купле-продаже, законодатель подразумевал прежде всего возложение на получателя ренты обязанностей по передаче имущества и ответственности за ее неисполнение, иначе ссылка на эти нормы просто теряет смысл. Следовательно, по смыслу законодательства, получатель ренты является носителем не только прав, но и обязанностей, и прежде всего – обязанности передать имущество, указанное в договоре.

Но в этом случае договор  становится консенсуальным и взаимным, что противоречит гл. 33 в целом. Таким образом, получается своеобразный «замкнутый круг», созданный самим законодателем.

Конечно, можно было бы говорить о том, что необходимо исключить  из гл. 33 ГК  нормы, устанавливающие  субсидиарное применение норм о купле-продаже и дарении. Но, я полагаю, что это в еще большей степени ограничило бы права плательщика ренты. Поэтому, считаю целесообразным изменить легальное определение договора ренты таким образом, чтобы он приобрел характеристики договора консенсуального и взаимного.

С учетом внутренней классификации  разновидностей договора ренты законодатель устанавливает очередность применения норм различных параграфов гл. 33 ГК РФ. То есть к каждой разновидности  договора ренты должны применяться  нормы о его соответствующем виде (подвиде), а при их недостаточности – «Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением» (пар.1 гл. 33 ГК РФ). А если речь идет о пожизненном содержании с иждивением, то при недостаточности норм пар. 4 гл. 33 ГК РФ применяются нормы о пожизненной ренте (пар. 3 гл. 33 ГК РФ), а уже при их недостаточности – «Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением» (пар. 1 гл. 33 ГК РФ).

Правовое регулирование  рентных отношений в ГК РФ осуществляется в основном на началах диспозитивности. Большинство норм главы 33 ГК РФ сформулировано таким образом, чтобы обеспечить необходимую урегулированность отношений сторон даже в тех случаях, когда те или иные вопросы в самом договоре сторонами не учтены. Таковы, в частности, правила о сроках выплаты ренты, индексации ее размера, определении выкупной цены ренты, ответственности за просрочку ее выплаты и др. Число вопросов, которые должны быть прямо оговорены в договоре, достаточно невелико. К ним, в частности, относятся вопросы о размере рентных платежей (стоимости всего объема содержания с иждивением) и об обеспечении исполнения обязательств плательщика ренты при передаче ему под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества. Стороны договора могут изменять диспозитивные нормы по своему усмотрению и вводить в договор любые другие условия, если это не противоречит существу рентного договора. Например, стороны в праве договориться об ином порядке индексации размера рентных платежей или расширить круг оснований., при наличии которых получатель ренты может требовать ее выкупа, но не могут предусмотреть возможность правопреемства в отношении прав получателя пожизненной ренты (кроме случая, когда постоянная рента изначально установлена в пользу нескольких лиц) или ограничить выплату ренты каким-либо конкретным сроком, например, десятью годами, сроком службы имущества и т.п.

В то же время ряд конкретных рентных отношений урегулирован императивным образом. В основном это касается вопросов, связанных с гарантиями их законности и стабильности, а также обеспеченностью прав получателей ренты. Законодательное закрепление договора ренты позволяет говорить о большей защищенности интересов получателя ренты, нежели плательщика. С одной стороны, это кажется вполне справедливым, поскольку плательщик ренты, если говорить о физическом лице, как правило, человек современный, умеющий целесообразно вкладывать денежные средства, и, соответственно, уже достаточно «подкованный» с юридической точки зрения. К тому же, если человек имеет денежные средства для заключения такого договора и его исправного исполнения, то, несомненно, он может позволить себе обратиться за квалифицированной юридической помощью для составления договора ренты. Нетрудно догадаться, чьи интересы в первую очередь будут защищаться в этом договоре. Ситуация же, когда плательщиком ренты выступает организация, имеющая в своем штате юристов, и вовсе не требует комментариев. А другой стороной договора ренты (говоря о пожизненной ренте или пожизненном содержании с иждивением), как правило, выступает пожилой человек, часто пенсионер. Договор ренты он заключает не из соображений имущественной выгоды, а в силу необходимости «выживать». Соответственно, денежных средств на услуги юриста такие люди не имеют. Поэтому защита их интересов со стороны законодательства (при частом отсутствии таковой в самих договорах) вполне обоснованна.

§ Виды договора ренты:

ГК выделяет три разновидности договора ренты  — постоянную ренту, пожизненную  ренту и пожизненное содержание с иждивением, посвящая каждой из них отдельный параграф главы 33. Указанные виды ренты, совпадая в своих существенных признаках, различаются между собой по ряду более частных моментов. Так, имеются отличия в форме предоставления содержания, его минимальном размере, сроках предоставления, субъектном составе обязательства, возможностях правопреемства и выкупа ренты, последствиях риска случайной гибели имущества и т.д.

Наряду с  подразделением договора ренты на три  его основных вида закон позволяет провести и иную дифференциацию договорных отношений в рассматриваемой области. Так, важное значение закон придает тому, на каких началах — возмездно или безвозмездно — передано плательщику ренты то имущество, взамен которого бывшему собственнику или иному указанному им лицу предоставляется тот или иной вид ренты. Во-первых, как уже отмечалось, при передаче имущества за плату к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда имущество отчуждается бесплатно,— правила о договоре дарения. Во-вторых, от того, возмездно или безвозмездно передано имущество, зависит порядок определения выкупной цены ренты (ст. 594 ГК). В-третьих, по-разному решается вопрос о риске случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату постоянной ренты (ст. 595 ГК).

Существенно отличаются друг от друга договоры ренты, по которым под выплату ренты передано недвижимое имущество, с одной стороны, и движимое имущество, с другой. Различия между ними проходят по линии их оформления, по наличию или отсутствию признака следования ренты за имуществом при его отчуждении, по предусмотренным законом способам обеспечения исполнения обязательств плательщика ренты и т. д.

2.1 Договор постоянной ренты

Субъектами  договора постоянной ренты являются получатель ренты и её плательщик. Получателями постоянной ренты могут быть граждане, а также некоммерческие организации. К лицам, получающим постоянную ренту, относятся граждане любого возраста, а из числа юридических лиц — лишь некоммерческие организации, притом только те, деятельность которых по выплате рентных платежей соответствует целям их деятельности, названным в учредительных документах, и не противоречит закону. Такой избирательный подход к отбору юридических лиц — получателей ренты связан с целями, стоящими перед сторонами договора ренты.

Больше всего  этим целям соответствует деятельность некоммерческих фондов, преследующих социальные, благотворительные, культурные, образовательные или иные общественно полезные цели. Фонд использует имущество для целей, определенных в его уставе. В меньшей степени отвечают целям постоянной ренты потребительские кооперативы, занятые удовлетворением материальных и иных потребностей своих участников. Не соответствуют названным целям ассоциации или союзы, объединяющие коммерческие организации, созданные для представительства и защиты их общих имущественных интересов. Таковы, например, союзы и ассоциации кредитных организаций⁸.

 Получатель  постоянной ренты может уступить  свое право соответственно другим гражданам или некоммерческим организациям. В случае смерти гражданина это право переходит к его наследникам. Некоммерческие организации могут приобрести права получателя постоянной ренты в порядке универсального правопреемства при реорганизации юридических лиц.

На передачу, таким образом, прав получателя ренты в договоре может быть наложен запрет, что делает невозможной передачу постоянной ренты. Здесь решающим фактором является волеизъявление сторон.

В отношении плательщиков ренты закон никаких ограничений не содержит. Ими могут быть как граждане, так и любые юридические лица при условии, что их учредительные документы не запрещают им заниматься такого рода деятельностью. Кроме того, следует учитывать, что для осуществления отдельных видов коммерческих операций, например сделок с жилыми помещениями, требуется наличие специальной лицензии. Подобно правам получателей постоянной ренты, обязанности ее плательщиков могут переходить к другим лицам, что прямо вытекает из закона.

Предметом по договору постоянной ренты является: Во-первых, то имущество, которое отчуждается под выплату ренты (им может быть как движимое, так и недвижимое имущество), а во-вторых, сама рента, которая выплачивается её получателю. Что касается рентных платежей, то приоритетной формой здесь является денежные суммы. Стороны свободны, выбирать другие формы: предоставление вещей, производство работ или оказание услуг, предоставление вещей, эквивалентные по стоимости согласованной сумме денег. Таким образом, сумма денег имеет базовое значение и при всех других формах ренты и для её выкупа.

Денежный  эквивалент не является постоянным: в  процессе исполнения договора постоянной ренты он увеличивается пропорционально росту минимального размера оплаты труда, определяемого законом. Конечно, стороны вправе согласованно отказаться от этих изменений или от принципа этих изменений, установив иной принцип. Это решение должно быть отражено в условиях договора.

Срок  договора вытекает из самой сути данного вида ренты, которая должна выплачиваться бессрочно, т. е. ограничения ее каким-то конкретным периодом.  Что же касается периодичности выплаты рентных платежей, то они выплачиваются по истечении каждого квартала, если сторонами не установлено иного условия о периодичности (например, по истечении каждого полугодия).

Говоря о цене необходимо сказать, что она является существенным условием договора ренты. Ценой будет  являться размер рентных платежей, который как уже говорилось, может индексироваться в зависимости от изменения установленного законом минимального размера оплаты труда.

Основания прекращения  договора постоянной ренты:

 Первым основанием  является соглашение сторон о  расторжении договора. В данном случае стороны сами определяют, на каких началах это происходит, в частности, производится ли возврат имущества и уже выплаченных рентных платежей, выплачивается ли получателю ренты какая-либо компенсация или нет и т. п. Далее, получатель ренты может в любой момент отказаться от дальнейшего получения рентных выплат, тем самым, прекратив обязательство прощением долга (ст.415 ГК). Если, однако, постоянная рента была установлена в его пользу другим лицом, то в случае отказа получателя ренты от своих прав ими может воспользоваться лицо, установившее ренту.

Следующим основанием прекращения договора ренты является случайная гибель или повреждение имущества, переданного под выплату ренты данного вида. Это может произойти в следующих случаях: когда имущество было передано под выплату ренты за плату, а также когда плательщик потребует прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий её выплаты. Что касается риска случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты бесплатно, то его несёт плательщик ренты, который по-прежнему обязан выплачивать ренту.

Далее особым основанием прекращения рассматриваемого рентного обязательства является выкуп постоянной ренты. Суть данного основания состоит в том, что плательщик ренты единовременно или в ином порядке, предусмотренном договором, выплачивает получателю ренты сумму, в которую заранее оценена постоянная рента либо которая заранее определена в порядке, установленном законом, и это приводит к освобождению его от обязанностей по дальнейшей выплате ренты. Выкуп ренты не следует смешивать с прекращением договора по соглашению сторон. Такое соглашение также может предусматривать выплату получателю ренты компенсации, при определении размера которой стороны не связаны какими-либо установленными договором или законом условиями. В отличие от этого выкуп ренты представляет собой прекращение обязательства, которое осуществляется по инициативе одной из его сторон. Закон предоставляет право на выкуп ренты (право требовать выкупа ренты) как плательщику ренты, так и его получателю.

Право плательщика  на выкуп ренты носит безусловный  характер и может быть ограничено лишь специальной оговоркой в договоре о том. Что выкуп не может быть осуществлён при жизни получателя ренты, либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора (п. 3 ст.592 ГК РФ). Если же в договоре включено условие об отказе плательщика постоянной ренты от права на её выкуп, то оно признаётся ничтожным и, соответственно, не препятствует выкупу ренты.