Договор ренты

Глава 3 Признаки договора ренты

Как уже отмечалось, договор  ренты сходен с договорами купли-продажи, мены, дарения. Сходство ренты с куплей-продажей и другими договорами о передаче имущества в собственность не превращает рентный договор в их разновидность. Ему присущи такие специфические признаки, которые свидетельствуют о его самостоятельности в ряду других гражданско-правовых договоров, направленных на отчуждение имущества. Договор ренты приводит к установлению между участвующими в нем лицами особых правовых отношений, которые совершенно не свойственны другим договорным обязательствам. Их суть заключается в обязанности одного лица предоставлять пожизненное или постоянное содержание другому лицу, которое для последнего нередко является единственным источником получения средств на существование. Возникающие из договора ренты отношения носят длительный, стабильный, а при пожизненном содержании с иждивением – и доверительный характер (в этом случае договор является фидуциарным). Механизм правового регулирования рентных отношений построен с таким расчетом, чтобы поддерживать эти их качества. Одновременно с этим для ренты, как никакого другого договора, характерен признак алеоторности (рискованности, от лат. а1еа - игральная кость, случайность). Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, заключается в вероятности того, что "либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим представленное"⁹. Отсюда и вытекает одна из особенностей договора ренты - определенный риск. Размер рентных платежей в сумме может быть как больше, так и меньше стоимости имущества, которое передано под выплату ренты.

В отличие, например, от купли-продажи  или мены, которые, по общему правилу, опосредуют акты эквивалентного товарообмена, договор ренты сопряжен с риском того, что размер рентных платежей окажется больше или, напротив, меньше стоимости отчужденного под выплату ренты имущества, так как последствия договора как для одной, так  для другой стороны зависят от неизвестного события. Причем, речь идет не о неизвестности самого события (смерти), а о неизвестности времени ее наступления. Считается, что, заключая рентный договор, стороны осознают данное обстоятельство и с ним соглашаются. Поэтому противоречило бы самой сути рассматриваемого договора введение в него условия о том, что общий размер рентных платежей, который может быть выплачен получателю ренты, ограничивается стоимостью переданного имущества.

От договора дарения  договор ренты отличается тем, что  лицо, произведшее отчуждение имущества  в собственность другого, вправе требовать предоставления встречного удовлетворения – рентного дохода. От договоров купли-продажи и мены договор ренты отличается характером встречного удовлетворения, предоставляемого получателю ренты за отчуждаемое им имущество. По договору купли-продажи покупатель выплачивает за товар (в том числе проданный с рассрочкой платежа) определенную цену. Аналогично по договору мены взаимное отчуждение товара сторонами осуществляется за определенное, заранее оцененное возмещение. По договору же ренты объем причитающихся получателю рентных платежей является неопределенным, ибо обязательство по выплате ренты действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя (пожизненная рента). Поэтому договор ренты, как упоминалось выше, относится к группе алеаторных (рисковых) договоров.

ГК РФ устанавливает  строгие требования к форме заключения договора. Договор ренты относится к числу немногих гражданско-правовых договоров, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению независимо от вида и стоимости передаваемого плательщику имущества. Вместе с тем указанный договор нуждается и в государственной регистрации, если под выплату ренты передается недвижимое имущество (ст. 584 ГК). Согласно ч. 1 ст. 165 ГК, несоблюдение нотариальной формы сделки, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность (такая сделка считается ничтожной). Но ч. 2 ст. 165 ГК закрепляет, что в случае полного или частичного исполнения одной стороной сделки, требующей нотариального удостоверения, и уклонения другой стороны от такого удостоверения, суд может признать сделку действительной, после чего ее удостоверение не требуется. То есть несоблюдение формы договора ренты влечет ее беспрецедентную ничтожность только при передаче под выплату ренты недвижимого имущества.

ГК в ст. 586 содержит императивное указание на то, что рента обременяет недвижимое имущество, переданное по ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. Из этого вытекает, что право получателя на получение рентных платежей следует за недвижимым имуществом.

Закон в защиту интересов рентного кредитора ограничивается установлением только права следования рентного обременения за недвижимым имуществом, от которого плательщик ренты может освободиться посредством отчуждения недвижимого имущества, приобретенного им под выплату ренты. Закон не ограничивает плательщика ренты в праве распоряжаться приобретенной в собственность недвижимостью, кроме ограничений, связанных с обеспечением пожизненного содержания (ст.604 ГК РФ, устанавливающая необходимость получения плательщиком ренты согласия получателя на распоряжение имуществом). Плательщик ренты может эту приобретенную в собственность недвижимость продать, подарить или иным образом осуществить отчуждение новому приобретателю, после чего освобождается от исполнения своих обязательств по выплате ренты при условии, что он добросовестно их исполнял. Однако для нового приобретателя недвижимость обременена - обязательства плательщика ренты переходят на нового приобретателя. Поэтому новых приобретателей имущества плательщик ренты должен предварительно известить о том, что данный объект недвижимости обременен рентой.

 ГК устанавливает,  что первоначальный плательщик  ренты, передавший обремененное ей имущество другому лицу, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты. Таким образом, обременение связывает не только недвижимое имущество, но и всех лиц, в собственности которых побывало это имущество, будучи обремененным рентой.

У сторон сохраняется  право установить в договоре не дополнительную, а солидарную ответственность (см.ст.322 ГК РФ). Поэтому дополнительная ответственность вступает в силу лишь тогда, когда стороны не используют свое право на введение солидарной ответственности прежнего и нового плательщиков ренты.

Толкование ст.586 ГК РФ позволяет сделать вывод, что  обременение рентой движимого имущества  законом не предусматривается. Это  означает, что при отчуждении такого имущества получатель ренты не вправе требовать ее выплаты от нового собственника и перед ним по-прежнему несет обязательство первоначальный приобретатель имущества.

Признак следования, характерный  договору ренты, предусматривающему передачу недвижимого имущества, определяет особенности государственной регистрации таких договоров. При осуществлении государственной регистрации договора, на основе которого происходит переход прав на недвижимость, такому акту подлежит и сам факт перехода имущества в собственность соответствующей стороны и лежащее на этом имуществе обременение, связанное с необходимостью выплачивать ренту¹⁰. (Ст. 12 закон о регистрации) Позволяет сделать вывод, что при заключении договора ренты производится запись о переходе права собственности на соответствующую недвижимость к другому правообладателю. В подразделах II и одновременно III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним учиняется запись об ограничении (обременении) права собственности в связи с существованием договора ренты. Среди прочих данных в подразделе III Единого государственного реестра определяются лица, в пользу которых производится ограничение, и размер ренты.

Говоря о государственной  регистрации применительно к  договору ренты, необходимо обратить внимание на один практический вопрос. Напомню, как было указано выше, правила ст. 254 ГК РСФСР о прекращении договора купли-продажи с условием пожизненного содержания продавца в случае смерти плательщика при жизни получателя применимы в отношении всех таких договоров, заключенных до 1 марта 1996 г., хотя бы смерть плательщика и наступила после этой даты. В этом случае у получателя вновь возникает право собственности на недвижимое имущество со дня смерти плательщика в силу самого факта его смерти на основании прямого указания ст. 254 ГК РСФСР. Возникновение этого права подлежит государственной регистрации, которая является необходимой предпосылкой для совершения последующих сделок с жилым домом. Что в данном случае следует рассматривать в качестве основания для регистрации права собственности продавца на жилой дом? По мнению профессора Эрделевского А.М., таким основанием будет «само заявление иждивенца о регистрации права собственности с приложением к нему договора купли-продажи и доказательств смерти плательщика. Это заявление представляет собой юридическое действие, направленное на наступление гражданско-правовых последствий в виде возникновения в полном объеме возможности распоряжения имуществом, то есть сделку (ст. 153 ГК). Поэтому указанное заявление следует рассматривать с позиций предусмотренного в п.1 ст. 17 закона о регистрации перечня оснований государственной регистрации прав, в качестве односторонней сделки с недвижимым имуществом»¹¹.

Договор ренты, безусловно, является возмездным. Это проявляется в необходимости предоставления плательщиком ренты ее получателю рентных платежей (ренты, рентного дохода) взамен имущества, полученного в собственность. Право получения рентных платежей (ренты, рентного дохода) возникает у получателя ренты только после передачи имущества под выплату ренты. Соответственно с этого же момента возникает обязанность по выплате рентных платежей у плательщика ренты. Рентные платежи могут осуществляться в форме денежных выплат (п.1 ст.590, п.1 ст.597 ГК РФ), а также в форме предоставления иждивения, включающего в себя обеспечение потребностей в жилье, питании, одежде и т.п. (п.1 ст.602 ГК РФ). В законе устанавливается минимальный размер пожизненной ренты (п.2 ст.597 ГК РФ) и минимальной стоимости общего объема содержания с иждивением (п.2 ст.602 ГК РФ). Целью подобных предписаний закона является защита интересов рентного кредитора и установление объективных критериев отграничения притворных сделок ренты, прикрывающих иные сделки.

Говоря о характере  возмездности договора ренты, необходимо отметить, что он отличается от характера возмездности других договоров. В этом ключе Брагинский М.И. сравнивает договор ренты с типичным возмездным договором – договором займа. Он пишет: «в договоре займа она (возмездность) проявляется в необходимости для заемщика возвратить сумму долга плюс проценты. В договоре ренты возмездность выражена в выплате, лишь сходной с процентами. В данном случае сумма, переданная получателем ренты ее плательщику, трансформируется в «проценты», уплата которых осуществляется в указанные в договоре сроки и в установленных им размерах. При этом договором может быть предусмотрена выплата бессрочно (имеется ввиду постоянная рента) или на срок жизни гражданина (пожизненная рента и ее разновидность – пожизненное содержание с иждивением)»¹².

В качестве особой меры, защищающей интересы получателя ренты, закон предусмотрел в ст.588 ГК РФ ответственность плательщика ренты  за просрочку выплаты ренты. Она  установлена, в виде обязанности  плательщика ренты уплачивать получателю ренты за просрочку выплаты ренты проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ, если иной размер процентов не установлен договором ренты. Размер этих процентов определяется самими сторонами, а если он в договоре не установлен — то учетной ставкой банковского процента на день исполнения обязательства или его  соответствующей части, действующей в месте жительства (месте нахождения) получателя ренты (на практике - единой ставкой рефинансирования, устанавливаемой ЦБ РФ). С учетом того, что уплата указанных процентов не является мерой гражданско-правовой ответственности в ее наиболее распространенном понимании, обязанность по их уплате наступает во всех случаях просрочки выплаты ренты, в том числе и тогда, когда это произошло не по вине плательщика ренты.

Глава 4 Содержание договора ренты

Содержание договора составляют условия, на которых достигнуто соглашение сторон. По своему юридическому значению они делятся на существенные, обычные и случайные. Существенными признаются условия, которые необходимы и достаточны для заключения договора. Для того чтобы договор считался заключенным, необходимо согласовать все его существенные условия. Обычные условия не нуждаются в согласовании сторон. Обычные условия предусмотрены в соответствующих нормативных актах и автоматически вступают в действие в момент заключения договора. Предполагается, что стороны, заключая договор, соглашаются с его подчинением такого рода условиям. Однако если такое условие установлено диспозитивной нормой, стороны вправе изменить его путем внесения в договор иного условия. Случайными называются те условия, которые изменяют либо дополняют обычные. Они включаются в текст договора по усмотрению сторон. В отличие от обычных, случайные условия будут действовать только при их включении в договор.

Предмет договора ренты определен законодателем весьма обобщенно: указано, что получатель ренты передает в собственность плательщику ренты имущество (п.1 ст. 583 ГК РФ). Точно назван лишь предмет договора ренты с условием пожизненного содержания с иждивением - предметом такого договора является недвижимое имущество (п.1 ст. 601 ГК РФ). Конкретный состав и виды имущества, которое может служить предметом договоров постоянной и пожизненной ренты, могут быть определены только путем доктринального толкования действующих норм гражданского законодательства с учетом тенденций правоприменительной практики. В силу ст. 128 ГК РФ под понятие «имущество» подпадают вещи, включая деньги, ценные бумаги и имущественные права. В соответствии со смыслом п.1 ст.583 ГК РФ получатель ренты передает плательщику ренты имущество в собственность. Следует учитывать, что объектом права собственности могут быть только индивидуально-определенные вещи. Вследствие сказанного предметом договора ренты могут быть вещи (как движимые, так и недвижимые), наличные деньги и документарные ценные бумаги. «Безналичные же деньги, являющиеся по своей природе не вещами, а правами требования, «бездокументарные ценные бумаги», представляющие собой особый способ фиксации прав, равно как и иные имущественные права не могут быть объектами права собственности, а соответственно предметом договора ренты. По этой же причине не могут быть предметом договора ренты работы, услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности. В том числе исключительные права на них, нематериальные блага»¹³.

В договоре ренты также  должен быть определен размер рентных  платежей. При этом применительно к пожизненной ренте установлен минимальный размер платежей, равный 1 МРОТ, а к пожизненному содержанию с иждивением – 2 МРОТ. Договор ренты также должен предусматривать периодичность выплаты ренты и ее форму. Причем ГК РФ устанавливает периодичность выплаты постоянной и пожизненной ренты, которая будет распространяться на отношения сторон, если договор не содержит такого условия. В первом случае сроком выплаты будет окончание каждого календарного квартала, во втором – месяца (ст. ст. 591, 598 ГК РФ). Форма ренты также урегулирована ГК РФ. Причем, говоря о пожизненной ренте, следует отметить, что она выплачивается в денежной форме (с. 597 ГК РФ). Форма постоянной ренты по общему правилу также денежная, но договором может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ, оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты (ч. 1 ст. 590 ГК РФ). Полагаю, что условие о форме выплаты ренты должно быть самым подробным образом закреплено в договоре пожизненного содержания с иждивением, так как ГК РФ не дает прямого определения круга тех обязанностей, которые лежат в данном случае на плательщике ренты. Форма здесь описана достаточно размыто: обязанность плательщика по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья, также и уход за ним. Таким образом, в договоре пожизненного содержания с иждивением должен быть четко очерчен круг обязанностей плательщика ренты. В противном случае, при возникновении спора ссылка на закон в обоснование позиции той или иной стороны будет весьма затруднительна.